Wnioski o wpis fikcyjnych roszczeń do ksiąg wieczystych potrafią storpedować sprzedaż nieruchomości lub obniżyć jej cenę. Problem jest znany od lat.
O kontrowersjach związanych z księgami wieczystymi, najczęściej mówi się w kontekście działalności zagranicznych firm. Proponują one np. usługę wyszukiwania numerów ksiąg wieczystych na podstawie imienia i nazwiska, a także inne warianty pobierania danych bez znajomości pełnego numeru KW, co narusza rodzime przepisy. Za dostęp do niekoniecznie aktualnych informacji z polskich ksiąg, trzeba płacić niemało. Rząd pracuje nad nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece (numer: UD310). Zmiana ma utrudnić handel danymi, ale nie wyeliminuje innego zjawiska. Mowa o działalności osób, które kierując się złośliwością lub wyrachowaniem, składają wnioski o wpis do księgi wieczystej fikcyjnych roszczeń. Eksperci RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego ten proceder jest uciążliwy.
Dlaczego złośliwy sąsiad może mieć pole do popisu?
Myli się ten, kto myślałby, że utrudnienie życia właścicielowi nieruchomości wystawionej na sprzedaż, wymaga dużej wiedzy prawnej lub finezji. Mowa bowiem o dość prostym mechanizmie wykorzystującym trzy słabości obecnego systemu wieczystoksięgowego. Po pierwsze, chodzi o to, że wniosek o wpis roszczenia może złożyć nieuprawniona osoba, która po prostu wymyśli mniej lub bardziej absurdalną sytuację uzasadniającą rzekome roszczenie.
Osoby uprawiające opisywany proceder wykorzystują fakt, że: „niezwłocznie po zarejestrowaniu wniosku w dzienniku ksiąg wieczystych, zamieszcza się w odpowiednim dziale księgi wieczystej informację o wniosku jako wzmiankę o wniosku” (zgodnie z art. 6267 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego). To druga słabość obecnych rozwiązań, które nie przewidują żadnej wstępnej weryfikacji wniosku oraz tożsamości wnioskodawcy przed umieszczeniem wzmianki w księdze wieczystej.
Ostatecznie enigmatyczna wzmianka zniknie z księgi wieczystej po zbadaniu przez sąd wniosku o wpis nieuzasadnionego roszczenia. Problem polega na tym, że przez kilka albo nawet kilkanaście miesięcy w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych będzie widnieć informacja odstraszająca nabywców. A przecież później można złożyć kolejny wniosek o wpis roszczenia. Przewlekłość badania wniosków o wpis w księgach wieczystych to trzecia słabość obecnego systemu - być może najważniejsza.
Prawdopodobnie niewiele osób wstępnie zainteresowanych nieruchomością (zwłaszcza typowych Kowalskich) będzie chciało bliżej zbadać sprawę poprzez wizytę w sądzie wieczystoksięgowym. Bank mogący udzielić kredytu na zakup nieruchomości, raczej też nie będzie chciał zgłębiać tematu. Jak tłumaczą eksperci RynekPierwotny.pl, w ten sposób sprzedaż nieruchomości może zablokować nie tylko np. złośliwy sąsiad, ale również potencjalny nabywca, który ostatecznie nie porozumiał się ze sprzedającym co do ceny.
Wyrachowanie bywa jeszcze gorsze od złośliwości
Złośliwe torpedowanie sprzedaży nieruchomości jest oczywiście naganne. W wielu przypadkach, „wieczysty terrorysta” działa jednak z wyrachowaniem, które może być oceniane gorzej niż złośliwość. Bezpodstawne wnioski o wpis roszczeń bywają sposobem na tańszy zakup nieruchomości (po odstraszeniu konkurentów). Wnioskodawcę lub inną osobę wiedzącą o braku uzasadnienia roszczeń, wzmianka w księdze wieczystej na pewno nie przestraszy. Dodatkowo, we wniosku o wpis roszczenia można podać personalia fikcyjnej osoby, co pozwala zanonimizować swoją działalność.
Zdarzają się wnioski o wpis roszczenia pozbawione jakichkolwiek uzasadniających załączników albo np. „wzbogacone” o absurdalny, nieopłacony pozew. Ustawodawca założył racjonalność i dobrą wolę wnioskodawców, a także uznał, że wzmianki powinny się pojawiać w księgach wieczystych niezwłocznie jako forma ostrzeżenia. Niestety, dochodzi jednak do nadużywania przepisów i seryjnego składania wniosków o wpis roszczeń, które przybierają nawet formę dręczenia właściciela nieruchomości.
Wieczystoksięgowy problem wcale nie jest nowy
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że opisywane wyżej zjawisko bynajmniej nie jest nowe. Mówi się o nim od dobrych kilku lat. Działalność „wieczystych terrorystów” stała się bardziej akcentowanym tematem na początku bieżącej dekady, kiedy mocniej dały znać o sobie zatory w sądach wieczystoksięgowych. Obecnie sytuacja wygląda lepiej pod względem czasu badania wniosków. To nie oznacza jednak, że zawsze skuteczna będzie próba szybszego pozbycia się kłopotliwej wzmianki - poprzez wniosek do sądu o przyspieszone rozpatrzenie sprawy.
Tolerowanie nadużywania wzmianek w księgach wieczystych na pewno może prowadzić do nasilenia tego zjawiska. Oczywiście, wszelkie propozycje karania osób torpedujących złośliwie sprzedaż nieruchomości lub wymuszających korzyści majątkowe dla siebie, nie wykluczają konieczności szybszego procedowania wniosków o wpisy w księgach wieczystych. Do dyskusji pozostają zmiany prawne dotyczące samych wzmianek.
