Wysoka marża kredytowa, bardzo długi okres kredytowania, chęć konsolidacji różnych zobowiązań kredytowych – to typowe powody przeniesienia kredytu do innego banku. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, na czym polega taka operacja i jakie mogą być jej koszty.
Jeszcze do 2013 roku w ofertach banków były kredyty przyznawane na 50 lat, dziś takie produkty to już przeszłość. Zgodnie ze znowelizowaną Rekomendacją S Komisji Nadzoru Bankowego banki mogą przyznać kredyt na maksymalnie 25 lat. Co prawda możliwe jest w niektórych przypadkach wydłużenie tego okresu o kolejnych 10 lat, ale zdolność kredytowa klienta będzie obliczana dla 25-letniego okresu kredytowania.
50-letni kredyt może być jednym z powodów przeniesienia zobowiązania do innego banku czy renegocjacji umowy kredytowej na nowych zasadach. Kredytobiorca, który zadłużał się aż na pół wieku, co prawda cieszy się znacznie niższą ratą niż osoba, która podpisała umowę na 25 czy 30 lat, ale finalnie koszty takiego kredytu są znacznie większe. Co jednak chyba bardziej istotne: im więcej rat kredytowych, tym na dłużej rozbita spłata kapitału kredytu, a to oznacza, że decydując się na sprzedaż nieruchomości przed spłatą zobowiązania, kredytobiorcy „do ręki” trafi znacznie mniejsza kwota niż osobie, która zadłużyła się na krótszy czas – ta bowiem szybciej spłaci większą część kapitału.
Może być jednak i sytuacja odwrotna. Klient przygwożdżony wysokością raty kredytu zaciągniętego, dajmy na to, na 15 lat może dążyć do wydłużenia okresu kredytowania, by w ten sposób zmniejszyć comiesięczne obciążenie i poprawić swoją bieżącą sytuację finansową (choć całkowity koszt kredytu będzie większy).
Innym potencjalnym powodem chęci renegocjacji warunków/przeniesienia kredytu może być marża bankowa. Dziś przeciętne marże banków mieszczą w przedziale 1,5-2 proc. Nie zawsze jednak tak bywało. Choćby w kryzysowym roku 2009 przeciętne marże kredytowe wynosiły 2,8-3 proc.
Co powinien zrobić kredytobiorca, który chce wynegocjować dla siebie lepsze warunki kredytowania, niż było to w czasie, gdy zawierał pierwotną umowę?
Przeniesienie, czyli co?
Przeniesienie umowy do innego banku, jeśli dotychczasowy nie chce się zgodzić na zmianę jej warunków, to tak naprawdę zamknięcie jednego kredytu i uruchomienie nowego – na nowych zasadach. W praktyce odbywa się to tak, że bank, który przejmuje klienta, automatycznie spłaca jego dotychczasowe zobowiązanie, a klient staje się dłużnikiem w nowej instytucji i na podstawie nowej umowy.
Sytuacja jest więc jasna. Co z formalnościami? Ponieważ przeniesienie kredytu to konieczność podpisania nowej umowy, klient musi poddać się takiej samej weryfikacji jak osoba, która stara się o kredyt od zera. Bank sprawdzi więc wartość zabezpieczenia, czyli nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką (konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego), przyjrzy się też historii klienta w BIK, zbada jego zdolność kredytową.
Oczywiście klient będzie musiał dostarczyć komplet dokumentów, a więc akt notarialny potwierdzający własność nieruchomości, wyciąg z księgi wieczystej, operat szacunkowy, dokumenty potwierdzające zarobki, PIT za zeszły rok i dotychczasową umowę kredytową.
Przeniesienie i/lub konsolidacja
Zanim zadecydujemy się na przeniesienie kredytu, warto zwrócić się do pierwotnego banku o zmianę warunków, które nam nie odpowiadają. Nie powinno być żadnego problemu z wydłużeniem okresu kredytowania. Taka operacja jest na rękę bankowi. Utrzymuje on dłużej klienta, jednocześnie finalnie zarabia na kredycie więcej. Co innego, gdy chcemy skrócić czas trwania umowy. Tu już bank będzie sprawdzał, czy poradzimy sobie z regulacją zobowiązania. Rata kredytu pójdzie w górę.
W grę wchodzi także wniosek o obniżkę marży kredytowej. Trzeba będzie go jednak czymś uzasadnić – np. przedstawić bankowi dodatkowe zabezpieczenie kredytu.
Można też wnioskować o zmianę modelu kredytowego – na umowę ze stałą stopą procentową czy też ze zmiennym oprocentowaniem, ale stałą bądź malejącą wysokością raty. To również będzie wymagało przebadania sytuacji finansowej kredytobiorcy. Można również zmienić zabezpieczenie kredytu – to znaczy przenieść hipotekę na inną nieruchomość. W takiej sytuacji nowa nieruchomość musi być warta nie mniej niż obecna i nie może być obciążona hipoteką, musimy też oczywiście dysponować prawem własności.
Innym rozwiązaniem, które wchodzi w grę, jeśli chcemy uzyskać lepsze warunki, jest kredyt konsolidacyjny, a więc łączący w jedno kilka zobowiązań kredytowych – bądź w tym samym banku, bądź z różnych instytucji finansowych. Kredyt konsolidacyjny powinien być korzystniejszy dla klienta niż kilka różnych zobowiązań. Połączenie kilku różnych rat w jedną przy wydłużonym okresie kredytowania to częste rozwiązanie, które stosują osoby mające problem z regulacją kilku różnych długów. Otwiera też drogę do renegocjacji warunków kredytowania, bo konsolidacja w praktyce oznacza nową umowę kredytową.
Kiedy przenieść kredyt?
Zmiana banku to rozwiązanie, które nie będzie procentować w każdym momencie. Na pewno nie opłaca się przenosić kredytu do innego banku niedługo po jego zaciągnięciu, ponieważ zamknięcie zobowiązania do 3 lat od podpisania umowy oznacza konieczność uiszczenia prowizji za wcześniejszą spłatę. Rozwiązanie to nie da też żadnego efektu, gdy kredyt już jest bliski spłacenia, wówczas bowiem zyskamy bardzo mało, a nowa umowa kredytowa wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Kredytobiorca, który chce przenieść zobowiązanie do innego banku, nie musi natomiast przejmować się wkładem własnym - pod warunkiem odpowiednio niskiego wskaźnika LtV. Wkład własny został już bowiem uiszczony, gdy nieruchomość była kupowana. Dla banku będzie liczyła się relacja wysokości kredytu, który pozostał do spłaty, do wartości nieruchomości. Chodzi właśnie o wyrażany procentowo wskaźnik LtV (loan to value). Im niższy, tym z punktu widzenia banku kredyt jest bezpieczniejszy. By nie obawiać się dodatkowych kosztów (np. ubezpieczenia), LtV powinien wynosić mniej niż 80 proc.
Marcin Moneta
