Niechciany lokator – jak wypowiedzieć umowę najmu?

Niepłacenie czynszu, skargi sąsiadów, niszczenie mieszkania czy podnajmowanie go innym lokatorom – to zmora wielu wynajmujących własne mieszkania. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby móc legalnie eksmitować niechcianego najemcę i jak przeprowadzić proces eksmisji? Wyjaśniamy w kolejnym odcinku z serii „Sąsiad z piekła rodem”.

Cykl „Sąsiad z piekła rodem” w założeniu ma wyjaśniać, jak prawnie rozwiązywać problemy sąsiedzkie i radzić sobie ze szkodliwym działaniem sąsiadów. A co, jeśli to lokator naszego mieszkania jest uciążliwym sąsiadem? Może do tego dojść, jeśli wynajmujemy mieszkanie.

(Bankier.pl)

Jak więc wyjść z takiej sytuacji i rozwiązać umowę najmu z niechcianym lokatorem, także wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie lub na powrót w nim zamieszkać? Przede wszystkim warto pamiętać, że umowy najmu nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie, ustnie ani ze skutkiem natychmiastowym. Po stronie lokatorów stoi ustawa o ochronie lokatorów

– Eksmisja najemcy nie może nastąpić dopóki trwa stosunek najmu. W pierwszej kolejności należy skutecznie ten stosunek rozwiązać. Możliwe jest to tylko i wyłącznie w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zapisy umowne mniej korzystne dla lokatora niż te wskazane w ustawie nie są ważne. Nie można też zastrzec możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w każdej dowolnej sytuacji – zaznacza mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy.

Okresy wypowiedzenia umowy najmu

Z wszelkich zapisów w umowach najmu dotyczących okresu wypowiedzenia może skorzystać jedynie najemca. Możliwość oraz tryby wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania określa art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin wypowiedzenia jest zależny od przyczyny, z jakiej ono następuje. Ustawa przewiduje trzy okresy wypowiedzenia – miesięczny, 6-miesięczny i 3-letni. 

Najkrótszy, miesięczny okres wypowiedzenia znajdzie zastosowanie w przypadku, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela.

– Ustawa w wielu przypadkach nakłada na wynajmującego obowiązek uprzedniej notyfikacji naruszeń. Terminy wypowiedzenia umowy nie mogą być krótsze niż te ustawowe, strony mogą je jednak wydłużyć – tłumaczy mecenas Eryk Trybuliński.

Z miesięcznego okresu wypowiedzenia można skorzystać również w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące. Wówczas należy poinformować go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności.

Szczególnymi przypadkami, w których zastosowanie znajduje miesięczny okres wypowiedzenia, jest sytuacja, gdy remont budynku wymaga opróżnienia lokalu oraz przyznanie lokatorowi prawa do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia można zastosować w chwili, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok. Nie później niż pół roku naprzód należy wypowiedzieć umowę najmu także w sytuacji, gdy zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jeśli sami zapewnimy najemcy inne mieszkanie, czynsz i opłaty nie będą mogły być w nim wyższe niż w dotychczas wynajmowanym. Pod uwagę wówczas brany jest stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do obecnego.

Z najdłuższego, 3-letniego okresu wypowiedzenia będziemy mogli skorzystać w analogicznej sytuacji, jeśli zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym przez nas mieszkaniu, ale najemca nie ma prawa do innego lokalu ani sami mu go nie zapewnimy.

Jak wypowiedzieć umowę i odzyskać mieszkanie?

Aby wypowiedzenie było skuteczne, musi mieć formę pisemną. Musimy także zachować wspomniane wyżej terminy. Po skutecznym wypowiedzeniu stosunku najmu należy skierować sprawę do postępowania sądowego z powództwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

– Sąd będzie wówczas badać skuteczność wypowiedzenia umowy. Tylko i wyłącznie droga sądowa uprawnia do legalnego odzyskania lokalu. Wszelkie metody polegające na wyrzuceniu lokatora bez wyroku sądu lub zmuszenia go do opuszczenia lokalu np. poprzez odcięcie mediów są bezprawne – zaznacza Eryk Trybuliński.

Prawomocny wyrok zasądzający eksmisję stanie się następnie tytułem egzekucyjnym, w oparciu o który można wszcząć egzekucję prowadzoną przez komornika.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego

W prostszy sposób pozbędziemy się niechcianego lokatora, jeśli mieszkanie wynajmujemy na podstawie tzw. najmu okazjonalnego w oparciu o akt notarialny, który jest w tej sytuacji kluczowy. To właśnie w oparciu o niego najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji i opuszczeniu mieszkania. Do umowy załączone jest także oświadczenie właściciela innego lokalu, iż w razie egzekucji przyjmie naszego dotychczasowego najemcę do siebie.

– W przypadku takiej umowy akt notarialny składa się w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Omija się w ten sposób długotrwałe postępowanie sądowe o eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym i umożliwia egzekucję komorniczą – informuje mecenas Trybuliński.

Jeśli również masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji Bankier.pl na adres finanse@bankier.pl.

Porady prawnej udzielił: Eryk Trybuliński, adwokat z kancelarii Klisz i Wspólnicy.

Marcin Kaźmierczak

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
0 1 spock55

Po prostu nie wynajmuje się rodzinom z dziećmi, samotnym matkom z babciami itp. itd. I nie całe mieszkanie ale np. jeden pokój i najlepiej studentom lub samotnym mężczyznom. Niestety takie durne prawo.

! Odpowiedz
0 2 dziki_losos

Ale wiecie, że umowę o najem okazjonalny można podpisać tylko na czas oznaczony... prawda?


"Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego", Rozdział 2a. Art. 19a.:
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 29 takeda83

zaraz zaraz to jak wynajme pokoj w hotelu i nie bede po jakims czasie placil to mnie nie moga wywalic?

! Odpowiedz
1 1 dziki_losos

To nie jest najem nieruchomości. Zawierałeś kiedyś umowę o najem w hotelu? Ja nie. Kupujesz usługę hotelarską, i to masz na fakturze.

! Odpowiedz
1 0 yougurt

Cykloklop czy coś .. Najpierw zapoznaj się z realiami , a później się odzywaj. Najem okazjonalny

! Odpowiedz
1 33 open_mind

I dlatego w USA jeszcze się opłaci wynajmować. Bo jako prywatny właściciel każesz najemcy podpisać umowę że jak nie płaci w terminie to po pięciu dniach zgadza się na eksmisję na jego koszt. I jak dasz atrakcyjną cenę najmu to bez zająknięcia to podpisują. To znaczy dzwonisz po firmę , dwóch gości i ciężarówka - otwierasz chatę i wywalają wszystko na ciężarówkę i do magazynu gdzie po upływie tygodnia jak nie odbierze i nie zapłaci to przepadają jego manatki. Tak to działa. Gorzej jak masz umowę z property management, to oni muszą postępować tak jak lokalne przepisy dyktują. Nawet jak zawoła policję to pokazujesz umowę i Policja mówi gostkowi podpisałeś i jak się nie zgadzasz to idź do sadu a obecnie do hotelu. Wiem z praktyki, pozdrawiam

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 12 open_mind

Dodatek: Jak masz wynajęte przy pomocy „property management” to cały proces się przedłuża zanim go wywalą do trzech miesięcy i oczywiście nie masz kasy za ten okres, musisz go zaskrzyć ale to biedota przeważanie i problematyczne jest odzyskanie niezapłaconej kasy, i jeszcze jako bonus narobi ci zniszczeń na dowidzenia.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 68 sel

Przecież to jest chore , nie płaci i właściciel ma mu zapewnić inny lokal? a sam niby skąd ma mieć kasę na to? i nie można odciąć mediów? to dlaczego dostawcy odcinają media jak nie płaci się rachunków ? to dostawcy odcinają a nie właściciel.. przecież?

! Odpowiedz
0 32 wizytator

Mentalność socjalistyczna ustalających prawo. Oczy by chciały kapitalizm, ale pokutuje mentalność wczesnego Gierka.

! Odpowiedz
29 10 cyklotron

cwaniak i janusz? chciales przyoszczedzic albo na lewo wynajmować?
tak to sie kończy. Następnym razem wydaj na notariusza i wynajem okazjonalny.
NIEKTÓRYM się wydaje ,że wynajem mieszkań to gwarantowany 8% zysku i kredyt sam się spłaca....

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne