Niechciany lokator – jak wypowiedzieć umowę najmu?

Niepłacenie czynszu, skargi sąsiadów, niszczenie mieszkania czy podnajmowanie go innym lokatorom – to zmora wielu wynajmujących własne mieszkania. Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby móc legalnie eksmitować niechcianego najemcę i jak przeprowadzić proces eksmisji? Wyjaśniamy w kolejnym odcinku z serii „Sąsiad z piekła rodem”.

Cykl „Sąsiad z piekła rodem” w założeniu ma wyjaśniać, jak prawnie rozwiązywać problemy sąsiedzkie i radzić sobie ze szkodliwym działaniem sąsiadów. A co, jeśli to lokator naszego mieszkania jest uciążliwym sąsiadem? Może do tego dojść, jeśli wynajmujemy mieszkanie.

Jak więc wyjść z takiej sytuacji i rozwiązać umowę najmu z niechcianym lokatorem, także wówczas, gdy chcemy sprzedać mieszkanie lub na powrót w nim zamieszkać? Przede wszystkim warto pamiętać, że umowy najmu nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie, ustnie ani ze skutkiem natychmiastowym. Po stronie lokatorów stoi ustawa o ochronie lokatorów

– Eksmisja najemcy nie może nastąpić dopóki trwa stosunek najmu. W pierwszej kolejności należy skutecznie ten stosunek rozwiązać. Możliwe jest to tylko i wyłącznie w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zapisy umowne mniej korzystne dla lokatora niż te wskazane w ustawie nie są ważne. Nie można też zastrzec możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w każdej dowolnej sytuacji – zaznacza mecenas Eryk Trybuliński z kancelarii adwokackiej Klisz i Wspólnicy.

Okresy wypowiedzenia umowy najmu

Z wszelkich zapisów w umowach najmu dotyczących okresu wypowiedzenia może skorzystać jedynie najemca. Możliwość oraz tryby wypowiedzenia umowy przez właściciela mieszkania określa art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Termin wypowiedzenia jest zależny od przyczyny, z jakiej ono następuje. Ustawa przewiduje trzy okresy wypowiedzenia – miesięczny, 6-miesięczny i 3-letni. 

Najkrótszy, miesięczny okres wypowiedzenia znajdzie zastosowanie w przypadku, jeśli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, np. prowadzi w nim działalność gospodarczą. Okres ten obowiązuje także wówczas, gdy lokator niszczy mieszkanie, jak i części wspólne nieruchomości, zakłóca porządek lub podnajął płatnie bądź też bezpłatnie mieszkanie bez wiedzy i zgody właściciela.

– Ustawa w wielu przypadkach nakłada na wynajmującego obowiązek uprzedniej notyfikacji naruszeń. Terminy wypowiedzenia umowy nie mogą być krótsze niż te ustawowe, strony mogą je jednak wydłużyć – tłumaczy mecenas Eryk Trybuliński.

Z miesięcznego okresu wypowiedzenia można skorzystać również w sytuacji, gdy lokator zalega z czynszem i pozostałymi opłatami za używanie mieszkania przez co najmniej trzy pełne miesiące. Wówczas należy poinformować go pisemnie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy miesiąc na uregulowanie należności.

Szczególnymi przypadkami, w których zastosowanie znajduje miesięczny okres wypowiedzenia, jest sytuacja, gdy remont budynku wymaga opróżnienia lokalu oraz przyznanie lokatorowi prawa do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości.

Sześciomiesięczny okres wypowiedzenia można zastosować w chwili, gdy lokator nie mieszka w wynajmowanym mieszkaniu ponad rok. Nie później niż pół roku naprzód należy wypowiedzieć umowę najmu także w sytuacji, gdy zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu, a najemcy przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Jeśli sami zapewnimy najemcy inne mieszkanie, czynsz i opłaty nie będą mogły być w nim wyższe niż w dotychczas wynajmowanym. Pod uwagę wówczas brany jest stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do obecnego.

Z najdłuższego, 3-letniego okresu wypowiedzenia będziemy mogli skorzystać w analogicznej sytuacji, jeśli zamierzamy zamieszkać w wynajmowanym przez nas mieszkaniu, ale najemca nie ma prawa do innego lokalu ani sami mu go nie zapewnimy.

Jak wypowiedzieć umowę i odzyskać mieszkanie?

Aby wypowiedzenie było skuteczne, musi mieć formę pisemną. Musimy także zachować wspomniane wyżej terminy. Po skutecznym wypowiedzeniu stosunku najmu należy skierować sprawę do postępowania sądowego z powództwem o opróżnienie, opuszczenie i wydanie lokalu.

– Sąd będzie wówczas badać skuteczność wypowiedzenia umowy. Tylko i wyłącznie droga sądowa uprawnia do legalnego odzyskania lokalu. Wszelkie metody polegające na wyrzuceniu lokatora bez wyroku sądu lub zmuszenia go do opuszczenia lokalu np. poprzez odcięcie mediów są bezprawne – zaznacza Eryk Trybuliński.

Prawomocny wyrok zasądzający eksmisję stanie się następnie tytułem egzekucyjnym, w oparciu o który można wszcząć egzekucję prowadzoną przez komornika.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego

W prostszy sposób pozbędziemy się niechcianego lokatora, jeśli mieszkanie wynajmujemy na podstawie tzw. najmu okazjonalnego w oparciu o akt notarialny, który jest w tej sytuacji kluczowy. To właśnie w oparciu o niego najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji i opuszczeniu mieszkania. Do umowy załączone jest także oświadczenie właściciela innego lokalu, iż w razie egzekucji przyjmie naszego dotychczasowego najemcę do siebie.

– W przypadku takiej umowy akt notarialny składa się w sądzie wraz z wnioskiem o nadanie mu klauzuli wykonalności. Omija się w ten sposób długotrwałe postępowanie sądowe o eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym i umożliwia egzekucję komorniczą – informuje mecenas Trybuliński.

Jeśli również masz problemy związane z nieruchomościami, napisz do Redakcji Bankier.pl na adres finanse@bankier.pl.

Porady prawnej udzielił: Eryk Trybuliński, adwokat z kancelarii Klisz i Wspólnicy.

Źródło: