Przeciętna polska emerytura to ok. 1500 zł na rękę – za mało, aby wykupić wszystkie leki, opłacić rosnące rachunki, godnie zjeść i ubrać się. Wymarzone wakacje polskiego emeryta to wizyta lecznicza w sanatorium, najlepiej ze skierowaniem od lekarza. Dla ogromnej rzeszy obywateli reklamy OFE sprzed 14 lat to nieśmieszny żart, którego powinni się wstydzić nie tylko architekci upadającego systemu, ale także aktorzy firmujący go swoim nazwiskiem. Założenia były słuszne, a ekonomiści chcieli dobrze. Ale rządowy ogon w postaci przywilejów emerytalnych zamerdał tak energicznie, że nawet solidne fundamenty musiały ulec skruszeniu.
Niskie świadczenia emerytalne i brak pracy dla seniorów zmusza ich do poszukiwania alternatywnych rozwiązań w celu zwiększenia dochodów na emeryturze. Jednym z nich jest reklamowana odwrócona hipoteka, która tak naprawdę odwrócona nie jest. Na razie jest to produkt bardzo zły, który należy omijać szerokim łukiem. Dlaczego? Zabija on sens gromadzenia dóbr materialnych przez całe życie, bo łączna suma wypłacana seniorom w postaci „renty hipotecznej” jest o wiele niższa niż wartość oddanej nieruchomości.
„Odwrócona hipoteka” to kosztowna umowa dożywocia
Obecnie „odwrócona hipoteka” to nie to samo, co znany na Zachodzie odwrócony kredyt hipoteczny, oferowany przez tamtejsze banki. Polskim emerytom wypłaca się świadczenie na podstawie umowy dożywocia, którą regulują art. 908-916 Kodeksu cywilnego. Umowę zawiera się nie z bankiem, lecz z prywatną firmą, niekiedy nazywającą się „funduszem”.
Procedura polega na tym, że specjalny „fundusz” wysyła do zainteresowanych odwróconą hipoteką rzeczoznawców, którzy szacują wartość nieruchomości. Następnie właściciele mieszkania notarialnie przekazują funduszowi prawo własności do lokalu w zamian za dożywotnie, comiesięczne świadczenie pieniężne oraz gwarancję, że będą mogli zajmować lokal do końca swoich dni.
 | Rankingi Bankier.pl |
Renta jest obliczana na podstawie oczekiwanej długości życia obywatela. GUS przewiduje na przykład, że 75-letnia kobieta dożyje 86. roku życia. „Fundusz” wypłaca świadczenie do końca życia, czyli równie dobrze może to być 25 lat albo tylko 4 miesiące. Po śmierci emeryta jego nieruchomość przechodzi na własność „funduszu”, któremu w większości przypadków uda się ją sprzedać z zyskiem.
Trudno powiedzieć ile osób skorzystało już z „odwróconej hipoteki”, bo w statystyce trzeba by ująć wszystkich tych, którzy podpisali umowę dożywocia z kimkolwiek, na przykład z członkiem rodziny. Nie każda taka osoba jest klientem specjalnego funduszu. Tych ostatnich jest co najwyżej kilka tysięcy.
Ile wynosi takie świadczenie?
Wspomniana emerytka mająca 75 lat i posiadająca mieszkanie o wartości 250 tys. zł może liczyć na ok. 550-600 zł miesięcznie. Kwota ta będzie pomniejszona o wysokość czynszu z dnia podpisania umowy. Co to oznacza? Jeżeli czynsz wynosi 300 zł miesięcznie, to emerytka otrzyma tylko 250-300 zł na konto. Za czynsz w ramach renty zapłaci „fundusz”. Zaleta jest taka, że nawet jeśli opłata za mieszkanie wzrośnie, to renty nie będzie można pomniejszyć. Co więcej, renta jest waloryzowana co trzy miesiące o wskaźnik inflacji. Wygląda to pięknie, ale gdy się wszystko policzy, to „fundusz” w najgorszym dla siebie wypadku wypłaci emerytce co najwyżej połowę wartości nieruchomości.
„Odwrócona hipoteka” to złoty interes... dla funduszy
Policzmy wszystko krok po kroku. Oczekiwana długość życia 75-letniej emerytki wynosi 11 lat, co przekłada się na 132 wypłaty świadczenia korygowanego o wskaźnik inflacji. Przyjmując, że inflacja będzie wynosić 4% rocznie, emerytka przez 11 lat otrzyma 87 tys. zł. Dodając do tego ok. 10 tys. zł jednorazowej premii i ok. 5 tys. zł łącznych kosztów związanych z formalnościami, „fundusz” wyda ok. 102 tys. zł. Rynkowa wartość nieruchomości w dniu podpisania umowy dożywocia wynosiła 250 tys. zł i nawet uwzględniając 50 tys. zł koniecznego remontu po śmierci użytkownika, na odwróconej hipotece „fundusz” zarobi ok. 100 tys. zł.
Zysk „funduszu” będzie mniejszy, jeżeli emerytka pożyje dłużej niż oczekiwane 11 lat. Jednak żeby firma była pod kreską, emerytka musiałaby dożyć setki. Nie jest zresztą powiedziane, że po takim czasie wartość rynkowa mieszkania nie będzie wyższa niż w dniu podpisania umowy. Jakby nie patrzeć, na „rencie hipotecznej” emeryt traci statystycznie połowę swojego majątku. Naturalnie istnieje możliwość odstąpienia od umowy dożywocia, ale wówczas trzeba zwrócić wszystkie świadczenia powiększone o odsetki i koszty poniesione na załatwienie formalności. Nie ukrywajmy – na odstąpieniu od umowy „fundusz” również sporo zarobi.
Czy to dobry pomysł?
Udało mi się dotrzeć do dwojga emerytów korzystających z tego produktu. Pani Bożena ma 75 lat i mieszka w mieście powyżej 100 tys. mieszkańców. Jej emerytura po zmarłym mężu wynosi 1500 zł na rękę. Ma problemy z ciśnieniem. Na odwróconą hipotekę namówił ją wnuk, obecnie mieszkający w USA. – Jestem zadowolona z tego, że mi płacą. Finansowo może i stracę, ale dla mnie liczy się tu i teraz, a nie to, co będzie za 10 lat. Dostaję dodatkowe 500 zł, stać mnie na leki i to jest najważniejsze – powiedziała. Na pytanie, czy nie czuje żalu, że nikt nie odziedziczy po niej mieszkania, bez zastanowienia odpowiedziała, że nie.
Pan Andrzej – 72-letni emeryt z Wrocławia – ma inne zdanie. – Nie byłem do końca świadomy tego, że tak dużo na tym stracę. Przez rok było dobrze, ale potem zachorowałem, a leki podrożały. Teraz nawet z dodatkowymi pieniędzmi nie stać mnie na wykupienie wszystkiego. Chętnie sprzedałbym mieszkanie i kupił mniejsze, bo zostałem wdowcem, ale niestety nie mogę. Na spłatę wypłaconych świadczeń mnie nie stać.
Pan Andrzej ma duże, 70-metrowe mieszkanie w zadbanej kamienicy. Zdradził, że otrzymuje 800 zł miesięcznie za „odwróconą hipotekę” i 1400 zł emerytury. Decyzję o skorzystaniu z „odwróconej hipoteki” podjął bez konsultacji z rodziną, czego teraz żałuje. – Być może jednak wzięliby mnie do siebie, a teraz mówią: „radź sobie” - dodaje pan Andrzej.
Samotni emeryci to najbardziej zagrożona grupa społeczna
Z relacji wynika, że wszystko zależy od sytuacji materialnej emerytów. Niestety, ci rzadko korzystają z gazet, a tym bardziej internetu, nie czytają opinii niezależnych ekspertów, bezkrytycznie przyjmują, że nie ma innej możliwości na to, aby zmienić swoją sytuację materialną. Często dosłownie odbierają przekazy reklamowe, szczególnie te emitowane w głównych kanałach telewizyjnych. Samotni nie mają szansy na konsultacje z rodziną, która mogłaby im zaproponować coś innego. Człowiek jest tym bardziej naiwny, im w gorszej sytuacji finansowej się znajduje. Fundusze oferujące „odwróconą hipotekę” świetnie zdają sobie z tego sprawę.
To banki powinny oferować tego typu produkty
Niestety, „fundusze” oferujące emerytom „odwróconą hipotekę” to nie są fundusze, tylko zwykłe firmy, które nie podlegają kontroli Komisji Nadzoru Finansowego. W Polsce są dwie finansowe instytucje państwowe wzbudzające zaufanie obywateli. Jest to właśnie Komisja Nadzoru Finansowego i Narodowy Bank Polski. Stoją one na straży wartości pieniądza i dbają o wizerunek całego sektora finansowego w Polsce.
Trzeba pamiętać, że "odwrócona hipoteka" zawierana na podstawie Kodeksu cywilnego jako umowa dożywocia to nie to samo, co "odwrócony kredyt hipoteczny", który – podobnie jak każda legalna umowa o kredyt – powinien być zawierany na podstawie prawa bankowego. Na razie takiej możliwości nie ma. Nazwa jest myląca, ale różnice ogromne. Nazwa może prowadzić klienta do mylnego wrażenia, że „odwrócona hipoteka” to produkt bankowy, będący pod kontrolą specjalnych instytucji państwowych.
Konieczne jest wprowadzenie do porządku prawnego odpowiednich zapisów regulujących kwestie „odwróconego kredytu hipotecznego”. Taki akt prawny jest właśnie przygotowywany. Powinien zostać uchwalony w ciągu najbliższego roku, a co za tym idzie – emeryci, o ile mogą, niech na razie wstrzymają się z decyzją o skorzystaniu z obecnie oferowanych produktów.
Emerycie, poczekaj na prawdziwy „odwrócony kredyt hipoteczny"
Założenia do ustawy są bardzo proste. Umowa „odwróconego kredytu hipotecznego” będzie zawierana na czas nieokreślony. Bank będzie wypłacać emerytowi określoną w umowie sumę pieniędzy w postaci comiesięcznego świadczenia lub jednorazowo. Nie będzie to dożywotnia wypłata, tylko pewnego rodzaju kredyt z określonym limitem. Ponadto klient będzie miał 30 dni na odstąpienie od umowy bez konsekwencji.
Zabezpieczeniem będzie nieruchomość, ale nie będzie ona automatycznie przechodzić na własność banku z chwilą śmierci świadczeniobiorcy. Spadkobiercy będą mieli 12 miesięcy na spłatę zobowiązań. Po tym czasie kwota wypłacona przez bank stanie się wymagalna i dopiero wtedy przejmie on nieruchomość.
Co to oznacza w praktyce? Jeżeli wartość rynkowa nieruchomości wynosi 250 tys. zł, a emeryt otrzyma od banku tylko 100 tys. zł, to spadkobiercy będą mogli spłacić tę kwotę, na przykład biorąc kredyt, a następnie z zyskiem sprzedać nieruchomość. Bank zarobi tylko na odsetkach.
90% Australijczyków korzystających z odwróconej hipoteki wybiera jednorazową wypłatę – jadą wtedy na wakacje życia lub kupują domek letniskowy. Z kolei 66% Kanadyjczyków wybiera comiesięczne wypłaty. To, co z pozyskanymi pieniędzmi zrobią polscy emeryci, zależeć będzie tylko od nich. Gdy do akcji wkroczą wielkie banki pod kontrolą KNF-u, oferta będzie bardziej konkurencyjna, a przy tym bezpieczniejsza.
Łukasz Piechowiak
Bankier.pl
l.piechowiak@bankier.pl
Źródło:
