W pewnych sytuacjach przepisy nakazują zastosowanie aż trzyletniego okresu wypowiedzenia przy najmie mieszkania. Wyjaśniamy, jak omijany jest ten przepis.
Ustawa o ochronie praw lokatorów to akt prawny, który nawet po przeszło dwudziestu latach od swojego uchwalenia nie jest przestrzegany wedle zamiarów ustawodawcy. Wynika to z faktu, że wielu najemców po prostu nie zna swoich praw. Co więcej, właściciele mieszkań mniej lub bardziej świadomie pomijają przepisy wspomnianej ustawy i próbują rozstrzygać spory na podstawie bardziej liberalnych regulacji z kodeksu cywilnego.
Wydaje się, że niektóre przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są w ogóle mało znane. Przykład może stanowić regulacja, która zobowiązuje właściciela mieszkania do powiadomienia lokatora o zakończeniu najmu z co najmniej trzyletnim wyprzedzeniem. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl komentują wspomniany przepis w ramach kolejnego artykułu prezentującego mniej znane lub szczególnie kontrowersyjne aspekty najmu.
Kiedy potrzebne jest trzyletnie wypowiedzenie najmu?
W kontekście wypowiedzenia umowy najmu zwykle analizowany jest tylko artykuł 11 ustęp 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wskazuje on na możliwość rozstania z najemcą niepłacącym czynszu lub powodującym szkody i konflikty z sąsiadami. Takie zawężenie analizy prawnej to błąd, bo kolejne ustępy artykułu 11 są równie ważne. Ustęp 5 mówi, że: „Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4”.
Zgodnie z art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów bardzo długi okres wypowiedzenia umowy (minimum 3 lata) ulega skróceniu do pół roku, jeśli właściciel zapewni lokatorowi zamienną nieruchomość lub sam najemca posiada mieszkanie zbliżone do lokalu zamiennego.
Warto też zwrócić uwagę na artykuł 11 ustęp 1 analizowanej ustawy. Mówi on, że trzyletni lub półroczny okres wypowiedzenia najmu z uwagi na zamiar zamieszkania właściciela dotyczy odpłatnego używania lokalu (również prywatnego). Identyczne zasady, jak te omówione wcześniej, stosuje się, gdy zamiast właściciela do wynajmowanego lokum ma wprowadzić się jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, której właściciel musi płacić alimenty (patrz art. 11 ust. 7).
Za złamanie przepisu właściciel może zapłacić całkiem sporo
Dalsza analiza prawna potwierdza, że właściciel mieszkania może ponieść odpowiedzialność finansową, jeśli wykorzystał przeprowadzkę swoją lub członka rodziny jako pretekst do zakończenia najmu. Mianowicie jeżeli właściciel ostatecznie nie wprowadził się do opróżnionego mieszkania lub wykorzystywał je krócej niż pół roku, to najemca może domagać się powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach (z pokryciem kosztów przeprowadzki) albo zwrotu rocznej różnicy wysokości czynszu i opłat względem aktualnie zasiedlanego mieszkania.
Opisywana wyżej sankcja dotyczy też niewykorzystania opróżnionego lokalu przez wymienionych wcześniej krewnych właściciela (pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, której właściciel musi płacić alimenty). Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów przewidywały dodatkowo obowiązek zapłacenia lokatorowi kary na poziomie 15% wartości odtworzeniowej mieszkania, ale taka zasada straciła ważność po Wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r. (sygn. akt P 30/06).
Kontrowersyjna regulacja ma zastosowanie w praktyce
Na szczęście dla właścicieli mieszkań zastosowanie opisywanych wyżej przepisów jest w polskich warunkach ograniczone. Wynika to z faktu, że bardzo wiele umów najmu zawiera się na okres nie dłuższy niż rok. Poza tym spora część najemców po prostu nie wie o korzystnych dla nich regulacjach albo obawia się złych stosunków z właścicielem czekającym aż trzy lata na inne wykorzystanie lokum. Ponadto przepisy można ominąć, jeśli planowana przeprowadzka dotyczy np. krewnego właściciela niewymienionego w ustawie.
Niemniej jednak trzyletni okres wypowiedzenia umowy najmu ma pewne zastosowanie praktyczne. Świadczą o tym całkiem liczne wyroki sądowe (przykład: Wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 25 września 2020 r. - sygnatura akt IV Ca 247/19, Wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi z dnia 28 listopada 2017 r. - sygnatura akt II C 390/17 oraz Wyrok Sądu Rejonowego Gdańsk-Północ w Gdańsku z dnia 2 marca 2020 r. - sygnatura akt I C 268/19).
Trzyletnie wypowiedzenie dotyczy tylko tradycyjnego najmu
W ramach podsumowania warto przekazać właścicielom mieszkań, którzy zawarli umowy najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, dobrą wiadomość. Otóż analizowane wyżej zasady związane z półrocznym lub nawet trzyletnim okresem wypowiedzenia w razie chęci wykorzystania lokum przez właściciela albo jego krewnych (art. 11 ust. 4-7 ustawy o ochronie praw lokatorów) nie mają zastosowania do okazjonalnej oraz instytucjonalnej formy najmu. Osoby prowadzące taką formę wynajemu w kontekście wypowiedzenia umowy muszą zwracać uwagę tylko na art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Andrzej Prajsnar
