Województwo hiszpańskie? Jeszcze nie, ale Polacy chętnie kupują nieruchomości na słonecznym Południu. "Dzień po inwazji na Ukrainę rozdzwoniły się telefony"

Polskich domów w Hiszpanii jest coraz więcej, a dotychczasowy rekord padł w ubiegłym roku, wynika ze statystyk. Zainteresowanie nieruchomościami na Półwyspie nie słabnie od wybuchu wojny w Ukrainie. Jaki budżet nie wystarczy już na zakupy i jak przygotować się do takiej inwestycji, w rozmowie z Bankier.pl mówi polska pośredniczka od lat pracująca na Costa del Sol.

"Dzień po inwazji na Ukrainę rozdzwoniły się telefony", wspomina Tatiana Pękala, pośredniczka na rynku nieruchomości, od lat prowadząca biuro na popularnym wśród Polaków Wybrzeżu Słońca w Hiszpanii. To ten kierunek wielu wydał się i dostatecznie daleki, i wystarczająco bezpieczny w kontekście odsunięcia prywatnych inwestycji od wschodniej granicy Polski.

Nie warto jednak ulegać złudzeniom. Mimo rekordowego 2022 roku (patrz wykres poniżej) kupujący znad Wisły nadal stanowią tylko kilka procent wszystkich kontrahentów na rynku. Wielu wstępnie zainteresowanych nigdy nawet nie dociera na miejsce, z różnych powodów.

Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Powiedziałaś niedawno w mediach, że hiszpański rynek nieruchomości na dobre przestał być dżunglą. W jakim sensie nią był?

Tatiana Pękala, dreamproperty.es: Mogło chodzić o dwie kwestie. Po pierwsze kiedyś Hiszpania była ziemią obiecaną dla wszelkiej maści kombinatorów, którzy zarabiali pieniądze niekoniecznie legalnie i chętnie je tutaj prali, kupując nieruchomości za gotówkę (znane są opowieści typu: przychodzi klient do notariatu z walizką kasy). Taka opinia o Hiszpanii gdzieś pokutuje, bo czasem klienci pytają o możliwość zapłaty gotówką za nieruchomość. Ten proceder jednak od wielu lat nie ma racji bytu w państwie, które w 2004 roku wprowadziło jedną z najbardziej restrykcyjnych ustaw o praniu pieniędzy. Kupić nieruchomość w Hiszpanii można, płacąc za nią czekiem bankierskim lub przelewem. Transakcje gotówkowe ograniczone są do 2,5 tys. euro dla nierezydentów i 1 tys. euro dla rezydentów w Hiszpanii.

Druga rzecz, która przychodzi mi do głowy, to regulacje na rynku pierwotnym. Ponieważ kiedyś zdarzały się na tym rynku nadużycia i kupujący tracili pieniądze, hiszpańscy prawodawcy postanowili zabezpieczyć ich interesy. Ustawa deweloperska zobowiązuje deweloperów, żeby każdą kwotę wpłaconą przez kupującego na konto powiernicze zabezpieczali tzw. aval bancario, czyli gwarancją bankową. Jest to dokument, który gwarantuje zwrot pieniędzy kupującemu, jeśli z jakiegokolwiek powodu inwestycja nie powstanie.

Generalnie więc chodziło mi o to, że proces kupowania nieruchomości w Hiszpanii i regulacje panujące na tym rynku stały się w ostatnich latach bardzo transparentne – dżungla przeszła do historii.

Do mitów jeszcze chętnie wrócę, ale zacznijmy od tego, w jakim miejscu jest dzisiaj rynek.

Zacznę od tego, że ubiegły rok na rynku hiszpańskich nieruchomości zdecydowanie należał do inwestorów zagranicznych, którzy - sprawdziłam dokładnie - kupili prawie 95 tys. nieruchomości mieszkalnych, czyli o 55 proc. więcej niż w roku 2021.

Największy wzrost zainteresowania hiszpańskimi nieruchomościami odnotowano wśród inwestorów polskich (+161 proc.), niewątpliwie zmotywowanych inwazją na Ukrainę. Na drugim miejscu znaleźli się inwestorzy holenderscy (+88 proc.), następnie norwescy (+71 proc.) oraz irlandzcy (+65 proc.).

Zakupy mieszkań w Hiszpanii przez Polaków urosły o 161% rdr do prawie 3,000 w 2022 , a udział zakupów Polaków wśród cudzoziemców wzrósł do 3.2% z 1.9% rok temu.

W samym 4Q'22 Polacy kupili >670 mieszkań czyli 35% mniej niż w 3Q'22 gdy zakupiono rekordowe 1,030.

🧵1/3 pic.twitter.com/NMAc1lcX6y

— Analizy Biuro Maklerskie Pekao (@BM_PekaoAnalizy) March 10, 2023

Liczba transakcji kupna sprzedaży hiszpańskich nieruchomości w 2022 roku była najwyższa od 15 lat, w księgach wieczystych zarejestrowano ich blisko 650 tysięcy.

Analitycy banku La Caixa oczekiwali, że w latach 2023 i 2024 poziom sprzedaży zbliży się raczej do średniej historycznej, która wynosi 450 tys. transakcji. Szacowali liczbę sprzedanych nieruchomości na 480 tys. w 2023 i ponad 500 tys. w 2024 roku, co miałoby oznaczać spadek o ponad jedną czwartą. Nie spodziewali się natomiast znaczącego spadku cen nieruchomości. I wszystko wskazuje na to, że mieli rację.

Krzywa sprzedaży wykazuje tendencję spadkową od trzeciego kwartału zeszłego roku. Schodziła od +36 proc. w styczniu 2022 roku do -18 proc. w grudniu. Warto jednak dodać, że grudniowa sprzedaż była wyższa niż w analogicznym miesiącu 2019 roku i była jedną z najwyższych w ostatniej dekadzie.

Liczba nieruchomości sprzedanych w Hiszpanii w czerwcu 2023 spadła w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 6,4 proc., do 54 tys. transakcji.

Jest to piąty z kolei miesiąc spadków, rynek zwalnia – albo po prostu wraca do „normalności” po postcovidowym boomie.

Są takie części kraju, które wymykają się trendom?

Najbardziej „oberwały” Andaluzja i Baleary – tam spadek sprzedaży nieruchomości był wyższy niż średnia krajowa i wynosił ok. 10 proc.

Z kolei w czasie gdy rynek generalnie notował spadki, tylko trzy regiony odnotowały wzrost liczby transakcji - Navarra, Asturia i Walencja.

To tam trzeba spodziewać się teraz największych wzrostów cen nieruchomości?

Rynkowi eksperci wymieniają kilka wzrostowych lokalizacji. Przywołam raport firmy Euroval, w którym szacuje się, że średnia cena metra kwadratowego między 2023 a 2025 rokiem wzrośnie o 6 proc., do 1,8 tys. EUR/mkw. wobec 1,7 tys. EUR, którym zamykała 2022 rok.

Ceny w Hiszpanii mają iść w górę średnio o 2 proc. rocznie, ale – wracając do twojego pytania - spodziewany wynik ma być różny w różnych częściach kraju, np. w Barcelonie to 3 proc., w Madrycie 5 proc., w prowincji Malaga 8,5 proc., a w Guadalajara aż ponad 16 proc.

Ty od lat działasz na Costa del Sol, to wybrzeże wydaje się też dobrze znane Polakom. Jaki jest ten lokalny rynek?

Costa del Sol to jedno z najpopularniejszych wybrzeży Hiszpanii i miejsce, które chętnie wybierają sobie do życia celebryci. Ta miłość osób ze świecznika do Costa del Sol zaczęła się w latach 60. zeszłego wieku i trwa, a to powoduje, że włodarze tego regionu muszą bardzo dbać o rozwój infrastruktury oraz ofertę hotelową, gastronomiczną i kulturalną.

Trudno porównywać je do reszty Hiszpanii, można raczej powiedzieć, że jest w tym kraju raptem kilka lokalizacji, które dorównują Costa del Sol poziomem cen i stylem życia: to najlepsze dzielnice Madrytu, Barcelony i Majorki.

Ta część kraju bardzo się zmienia. Dużo się tutaj buduje, deweloperzy prześcigają się w pomysłach na ciekawe inwestycje. Od jakiegoś czasu towarzyszą im znane marki modowe, które chętnie wchodzą na tutejszy rynek nieruchomości. Mamy tu już wille marki Karl Lagerfeld i Elie Saab, projekty sygnowane przez Dolce Gabbana, Missoni, a nawet... Lamborghini.

Jeśli chodzi o miasta, największe zmiany na lepsze zauważam w Maladze, San Pedro i Esteponie. Malaga z dużego, sennego, przykurzonego miasta stała się prawdziwą stolicą Costa del Sol: elegancką, nowoczesną, dbającą o swoją schedę, z ciekawą ofertą kulturalną. San Pedro i Estepona kwitną i stanowią coraz większą konkurencję dla Marbelli, niekwestionowanej (póki co) perły w koronie Costa del Sol.

Od czasu do czasu hiszpański rynek nieruchomości trafia do nagłówków nawet plotkarskich portali w Polsce. Tak było, kiedy Marek Kondrat opowiedział o swoim życiu w tym kraju, ostatnio przyczynili się do tego Lewandowscy. Po takich publikacjach dostajesz nagle więcej zapytań?

Niekoniecznie przekłada się to na więcej pytań o nieruchomości, chociaż coraz większa sympatia osób publicznych do Hiszpanii zdecydowanie nas cieszy. Potwierdza to, o czym my wiemy doskonale i od lat, czyli że fajnie się tu żyje.

Żyje i pracuje? Odczułaś, żeby workation, które wskutek pandemii zaczęło być bardziej dostępne, wpłynęło na mieszkaniowe decyzje zakupowe Polaków w Hiszpanii?

Tak, bardzo wielu Polaków przeniosło się tutaj w ciągu ostatnich dwóch lat. Część zdecydowała się na kupno nieruchomości, inni postawili na długoterminowy wynajem. Ta tendencja się utrzymuje.

Przenoszą się do Hiszpanii nie tylko single, ale również całe rodziny z dziećmi, psami i kotami. Rodzice pracują zdalnie lub przenoszą tutaj swoje biznesy, a dzieci chodzą do miejscowych szkół. Jest ich duży wybór, publicznych i prywatnych.

Na ulicach widać mnóstwo aut z polskimi rejestracjami, a język polski słyszę w sklepach i restauracjach niemal codziennie. Kiedy 16 lat temu się tu przeprowadziłam, zdarzało się to sporadycznie.

Już wcześniej wspomniałaś, że inną ważną zmienną była wojna w Ukrainie. Po półtora roku pewnie łatwiej już określić, jak duża część z osób wstępnie zainteresowanych nieruchomościami faktycznie kończy transakcją albo chociaż przyjeżdża na miejsce obejrzeć nieruchomości.

Do dzisiaj pamiętam, że w piątek 25 lutego ubiegłego roku, dzień po inwazji Rosji na Ukrainę, rozdzwoniły się nasze telefony, a ruch na stronie internetowej się podwoił. Okazało się, że wybuch wojny uaktywnił dwie grupy potencjalnych kupujących nieruchomości w Hiszpanii.

Pierwsza grupa to osoby, które zastanawiały się od jakiegoś czasu nad kupnem nieruchomości za granicą, a w obliczu inwazji poczuły silną potrzebę załatwienia tej sprawy natychmiast. Druga grupa to ludzie, którzy nigdy nie myśleli o inwestowaniu w nieruchomości zagraniczne, ale po wybuchu wojny uznali, że ich pieniądze będą bezpieczniejsze w Hiszpanii i zaczęli aktywnie interesować się tym tematem.

Przedstawiciele pierwszej grupy byli mniej lub bardziej zorientowani w cenach, ofertach, geografii Hiszpanii i mechanizmach rządzących tym rynkiem. Dzwoniąc do nas, często mieli już na oku konkretną nieruchomość lub przynajmniej lokalizację, co pozwoliło nam zorientować się w ich preferencjach i ewentualnie dodać do listy nieruchomości do obejrzenia kolejne propozycje.

Ci klienci to zwykle inwestorzy z doświadczeniem zebranym na rynku nieruchomości w Polsce, a często również za granicą. Mieli świadomość, że przy tak rozgrzanym rynku decyzje trzeba było podejmować szybko. Przy czym szybko nie znaczy bezmyślnie. W tej grupie przyjazd zwykle kończył się wyborem nieruchomości i wpłatą zaliczki. Na dziesięciu potencjalnych klientów transakcję zamykało ośmiu.

Z klientami z drugiej grupy - jeśli nam zaufali - też czasem udawało się załatwić sprawę szybko. Zwykle jednak tu mieliśmy trudniejsze zadanie. Przede wszystkim dlatego, że strach nie jest dobrym doradcą, a w tej grupie to on był motywatorem. Wielu z tych klientów o Hiszpanii wiedziało tylko tyle, że ma dobry klimat i… jest daleko od wschodniej granicy Polski. Trudno się nam pracowało po pierwsze ze świadomością, że popyt napędzany był wojną, a po drugie wiedząc, że wiele osób, które w tamtym momencie weszły na rynek jako potencjalni kupujący, absolutnie nie było do takiego kroku przygotowanych. Robiliśmy wszystko, co w naszej mocy, żeby dać im jak najwięcej informacji o rynku, procesie kupna, kosztach utrzymania nieruchomości, możliwościach wynajmu etc. Wszystko po to, by decyzję o kupnie nieruchomości podejmowali świadomie i nie żałowali tego ruchu.

Tutaj statystyki zamykania transakcji były niższe, bo wielu chętnych na kupno nieruchomości zderzało się z cenami hiszpańskich nieruchomości. Najtrudniejsze były sytuacje, kiedy ktoś bardzo chciał ulokować tutaj swoje oszczędności, a my nie byłyśmy w stanie znaleźć odpowiedniej dla niego nieruchomości ze względu na budżet, którym dysponował.

Z jakimi budżetami przychodzą do Ciebie rodacy?

Mogę tylko określić pewne, szerokie zresztą, ramy. Zdarzają nam się chętni do kupna mieszkania na wybrzeżu za 100 tys. euro – co już od dawna jest w zasadzie niewykonalne – oraz klienci z bardzo grubymi portfelami, którzy kupują domy po kilka milionów euro ze środków własnych.

Spróbujesz uśrednić profil takiego inwestora znad Wisły?

Kilka lat temu powiedziałabym Ci, że nasi klienci to para w wieku emerytalnym, dobrze sytuowana i szukająca nieruchomości wakacyjnej dla siebie, ewentualnie dzieci i wnuków.

Dzisiaj granica wieku przesunęła się mocno w dół. Naszymi klientami są często ludzie młodzi, z dziećmi lub bez, prowadzący swoje firmy lub pracujący dla dużych firm globalnych, szukający miejsca wakacyjnego lub do zamieszkania na stałe. Tacy klienci najczęściej dokładnie wiedzą, czego chcą (co nie znaczy, że to „coś” istnieje), ale są gotowi na kompromisy. Decydują się często na nieruchomości z rynku pierwotnego, bo idea poczekania kilkunastu miesięcy na wymarzony dom nie jest im straszna. W przypadku klientów starszych rynek pierwotny najczęściej przegrywa z wtórnym.

Na którym etapie najczęściej "wysypują się" inwestorzy z Polski, pewnie zaskoczeni, że nie wszystko przewidzieli?

Jeśli potencjalny klient poobserwuje rynek i zasięgnie informacji ze sprawdzonych źródeł zanim do Hiszpanii przyleci, nie powinien się „wysypać”. Sprawdzone źródła to tutaj słowo-klucz. Wiemy, że internet wszystko przyjmie, a w dobie AI każdą, nawet najbardziej absurdalną tezę można udowodnić, więc warto sprawdzić z kim się rozmawia i skąd nasz rozmówca bierze przekazywane nam informacje.

Dla niektórych osób zaskoczeniem jest fakt, że ceny w ofertach podawane są netto, więc bez kosztów transakcyjnych. Okazuje się czasem, że tych dodatkowych 10 lub 15 proc. jest barierą nie do pokonania.

Proces kupna nieruchomości nie jest skomplikowany, ale nie należy zabierać się do tego samodzielnie, nie znając ani rynku, ani języka hiszpańskiego. Trzeba mieć świadomość, że prawo polskie i hiszpańskie jednak nieco się różnią, a dokumenty będą podpisywane w języku hiszpańskim (paradoksalnie ta dość oczywista sprawa często zaskakuje potencjalnych klientów).

Myślę, że najtrudniejszą sprawą dla nas, Polaków, jest zaakceptować hiszpańskie mañana. To nie jest słowo, tylko sposób na życie, a dla nas, przyzwyczajonych do życia w pędzie i do tego, że wszystko musi być na wczoraj, na przykład fakt, że bank zamyka się o 14:30, jest sytuacją niezwykłą. Równie niezwykłe jest przyjście do notariusza na umówioną godzinę i… czekanie. Zwykle w tych mentalnych zderzeniach działamy jak bufor.

Prócz mañany na co jeszcze uczulasz swoich klientów?

Na początek może kilka ważnych różnic między polskim i hiszpańskim rynkiem nieruchomości, o niektórych zresztą już mówiłam:

1. Ceny w ofertach to ceny netto. Trzeba do nich doliczyć odpowiednie podatki. Generalnie zakłada się, że do ceny na rynku wtórnym należy doliczyć ok. 10 proc., a na rynku pierwotnym ok. 15 proc.
2. Nie można kupić nieruchomości w Hiszpanii za gotówkę. Przyjeżdżanie do notariatu z tzw. walizką należy włożyć między bajki.
3. Za nieruchomość kupioną na rynku wtórnym zwykle trzeba zapłacić czekiem bankierskim, a nie przelewem. Na rynku pierwotnym formę płatności określa deweloper, najczęściej jest to przelew.
4. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, trzeba przejść proces sprawdzenia pochodzenia środków. Hiszpania ma bardzo restrykcyjną umowę o zapobieganiu dopuszczaniu do obrotu tzw. brudnych pieniędzy, więc deweloper poprosi klientów o deklaracje podatkowe i referencje bankowe.
5. Stan deweloperski w Hiszpanii różni się od tego, który znamy z Polski. Hiszpański deweloper odda nieruchomość z wykończoną kuchnią, łazienkami, podłogami i wbudowanymi szafami. Jeśli zechcemy kupić nieruchomość z planu lub na wczesnym etapie budowy, większość deweloperów zaoferuje możliwość wyboru materiałów wykończeniowych z określonej gamy produktów.

Ponadto kupując nieruchomość na Costa del Sol lub innym popularnym hiszpańskim wybrzeżu, warto pamiętać, że inwestuje tu cały świat, a to oznacza, że sprawy zwykle dzieją się szybko. Zdarzało nam się, że klient wybrał do obejrzenia dziesięć nieruchomości i umówił się z nami, że przyleci za dwa tygodnie. Organizując wizyty w nieruchomościach, przed przylotem klienta zawsze upewniamy się, czy dana nieruchomość nadal jest dostępna. Bywało tak, że z dziesięciu ofert została połowa, bo reszta w ciągu tych dwóch tygodni została sprzedana.

Kolejna ważna rzecz: przed ostatecznym wyborem biura, z którym będziemy chcieli współpracować, sprawdźmy jego doświadczenie i wiarygodność. Szukajmy pośredników i biur obrotu nieruchomościami, które są na rynku Costa del Sol od lat, unikajmy „nowalijek”. Pojawiło się ich w ostatnim roku mnóstwo i niestety zwykle brakuje tym ludziom podstawowej wiedzy na temat lokalnego rynku.

I jeszcze o finansach: zróbmy rachunek (sumienia) i określmy, jakim budżetem dysponujemy oraz czy jesteśmy w stanie przeprowadzić transakcję ze środków własnych. Jeśli nie, warto zastanowić się nad finansowaniem i sprawdzić zdolność kredytową w hiszpańskim banku, zanim podpiszemy umowę rezerwacyjną i wpłacimy zaliczkę.

Inwestowania w Hiszpanii nie trzeba się bać. Natomiast należy mieć oczy otwarte i nie robić rzeczy, których nie zrobilibyśmy w Polsce.

Złota reguła, która obowiązuje wszędzie, nie tylko na rynku hiszpańskich nieruchomości, mówi, że jeśli coś jest zbyt piękne, żeby było prawdziwe, to w 99 przypadkach na 100 tak właśnie jest.

Jaką zdolność kredytową trzeba by mieć, żeby w hiszpańskim banku dostać kredyt na zakup tamtejszej nieruchomości?

Trzeba zdawać sobie sprawę, że na potrzeby przyznawania kredytów banki rozróżniają nierezydentów, czyli osoby, które mają źródło dochodu poza granicami Hiszpanii oraz rezydentów, których główne źródło dochodu jest w Hiszpanii.

Zwykle banki proponują swoim zagranicznym klientom finansowanie do 60 proc. ceny lub wyceny nieruchomości, przy czym biorą pod uwagę wartość niższą. W praktyce wygląda to tak: bank otrzymuje od klienta informację, jaką nieruchomość i za jaką cenę ten zamierza kupić. Zwykle na tym etapie klient podpisał już dokument rezerwacji, a często również umowę prywatną i wpłacił 10-proc. zadatek. Bank prosi o kopię tej umowy oraz wyciąg z księgi wieczystej nieruchomości. Potem umawia rzeczoznawcę z firmy współpracującej z bankiem. Rzeczoznawca wycenia nieruchomość i przedstawia wycenę bankowi. Klient również otrzymuje kopię tego dokumentu. Opłata za wycenę jest po stronie klienta, to koszt między 300 a 700 euro, w zależności od wielkości nieruchomości.

Poza 40-proc. wkładem własnym należy mieć środki na opłatę kosztów transakcji, których bank nie finansuje. Te koszty okołotransakcyjne stanowią między 10 a 15 proc. wartości transakcji.

Za co trzeba dopłacić do ceny nieruchomości w Hiszpanii?

Dodatkowe koszty to:

• w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego podatek od przeniesienia własności (ITP), w Andaluzji jest to 7 proc. od wartości transakcji,
• w przypadku kupna na rynku pierwotnym 10 proc. VAT i 1,2 proc. podatku AJD (odpowiednik polskiego PCC),
• opłaty notarialne i za wpis do rejestru oraz honorarium prawnika 1 proc. + 21 proc. VAT.

Polacy mają Otodom, Amerykanie Zillow, a Hiszpanie? Jak szukać nieruchomości w Hiszpanii, poza oczywistą opcją kontaktu z biurem tam na miejscu?

Jest kilka tego typu portali z wyszukiwarkami, ale niechętnie polecam tę formę rozglądania się po rynku. Zwykle jest tak, że katalogi nieruchomości na portalach nie są aktualizowane tak często jak powinny. Na dodatek ogłoszenia w nich są z reguły bezpłatne dla właścicieli nieruchomości, więc po sprzedaży domu czy mieszkania jej były właściciel po prostu zapomina o sprawie i o usunięciu ogłoszenia również. W efekcie z dziesięciu ofert znalezionych na portalu aktualne są jedna lub dwie. To frustrujące. Lepiej skontaktować się z wybranym biurem z siedzibą w miejscu, które nas interesuje. To zdecydowanie skuteczniejsza metoda, a przy okazji dowiemy się dużo o zwyczajach, lokalizacji etc.

Jest taka lokalizacja w Hiszpanii, jeszcze nie ukochana przez kupujących spoza kraju, a Ty czujesz, że jeszcze będzie miała swoje pięć minut?

Na naszym wybrzeżu są to moim zdaniem Casares i Manilva. Przyszłość pokaże, czy mam rację.

Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl

Źródło: