Nazwa planowanego programu preferencyjnych kredytów hipotecznych sugeruje, że skorzystają z niego osoby kupujące pierwszą nieruchomość. W projekcie ustawy są jednak przewidziane wyjątki od tej zasady. Odpowiadamy na pytania czytelników.
Napływające do redakcji pytania o „Kredyt na start” potwierdzają, że podstawowe zasady programu bywają trudne do zinterpretowania. Niewątpliwie jednym z kontrowersyjnych elementów jest kwestia posiadanych wcześniej nieruchomości.
Potencjalni kredytobiorcy bywają w skomplikowanym położeniu i nie są pewni, czy w ogóle mogliby wnioskować o „Kredyt na start”. Spójrzmy na parę przykładów, podkreślając jednak, że nasz komentarz opiera się na obecnym kształcie projektu ustawy, a nie obowiązującego prawa.
„Kredyt na start” a darowizna przed ślubem
Małżonka posiadała dom, który zbyła na zasadzie darowizny przed ślubem. Po ślubie zakupiono wspólnie mieszkanie. Mamy 3 dzieci. Zakupiliśmy też działkę pod budowę domu jednorodzinnego. Czy przysługuje nam "mieszkaniowy upgrade"?
Na ten przypadek spójrzmy najpierw od strony obecnej sytuacji czytelników. Po pierwsze, działka budowlana nie jest nieruchomością mieszkalną i jej posiadanie nie blokuje dostępu do preferencyjnego finansowania. Po drugie, w skład gospodarstwa domowego czytelników wchodzi trójka dzieci. To oznacza, że możliwe będzie staranie się o „Kredyt na start”, nawet jeśli wnioskodawca posiada obecnie prawo do nieruchomości (z zastrzeżeniem późniejszych 24 miesięcy na zbycie pod rygorem wygaśnięcia prawa do dopłat).
Przeszkodą w tej sytuacji może być następujący fragment projektu ustawy: „Kredyt mieszkaniowy może zostać udzielony, jeżeli: 1) w dniu jego udzielenia: a) kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. Istotna jest w tym wypadku kwestia sposobu nabycia prawa do nieruchomości i tego, jak została ona zbyta. Jeśli:
- Nieruchomość została nabyta przez małżonkę w drodze
dziedziczenia lub darowizny, a następnie:
- zbyta przed ukończeniem przez małżonkę 18 lat lub
- zbyta w drodze darowizny na rzecz osoby nie wchodzącej w skład jej gospodarstwa domowego
warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości byłby spełniony. Jeśli posiadany wcześniej dom był np. kupiony za gotówkę lub z użyciem kredytu hipotecznego, to małżonka nie spełnia wstępnego wymogu programu.
Przeczytaj także
„Kredyt na start” i pozbycie się obecnych nieruchomości
Posiadamy z mężem 2 mieszkania. Oba nabyte w oparciu o kredyty hipoteczne. Jedno spłacone. Na drugim ciąży niewielka kwota do spłaty. Czy oddając w darowiźnie rodzicom jedno z mieszkań (to spłacone) jest szansa na kredyt (budowa domu)? 3 dzieci, dochody mieszczę się w widełkach.
Wspomniany wyżej „kruczek” przewidziany przez projekt budzi nieporozumienia. Możliwość zbycia nieruchomości w drodze darowizny, aby spełnić wymagania programu jest zarezerwowana tylko dla dwóch sytuacji:
- gdy nabyliśmy nieruchomość poprzez dziedziczenie,
- gdy nabyliśmy nieruchomość w drodze darowizny (zostaliśmy „obdarowani”).
Logika, która kryje się za tak skonstruowanymi warunkami jest następująca – potencjalny kredytobiorca „biernie” nabył wcześniej nieruchomość (został spadkobiercą lub obdarowanym), nie kupił jej, nie wszedł w jej posiadanie poprzez osobiste starania. Zdaniem projektodawców nie powinien zostać zatem wykluczony z grona beneficjentów „Kredytu na start”.
Czytelniczka znajduje się w innej sytuacji – posiadane nieruchomości zostały kupione (nabyte „aktywnie”). Zbycie ich (lub jednej z nich) w drodze darowizny nie sprawi, że spełnione zostaną wymagania wstępne.
„Kredyt na start” i kredyt we frankach
Mam wspólnie z żoną mieszkanie zakupione przed ślubem (po 50% własności) na kredyt CHF. Mając trzecie dziecko w drodze, planujemy kupić dom w pierwszym kwartale nowego roku. Czy mógłbym:
1. Zrobić darowiznę mieszkania 100% na rodziców i czy wtedy nawet przy dwójce dzieci łapalibyśmy się na kredyt? a) i czy wtedy musielibyśmy spłacić kapitał we CHF i czy na zgodę banku może mieć wpływ złożona w sądzie sprawa przeciwko bankowi (czekamy na pierwszą rozprawę)?
2. Bez darowizny rodzicom, ale mając trzecie dziecko mógłbym wziąć kredyt, ale czy wtedy muszę sprzedać mieszkanie w ciągu 2 lat i co jeśli mam na nim rozpoczętą sprawę frankową? Co jeśli nie uda mi się przez opóźnienia w sądzie uzyskać ostatecznego wyroku i nie zdążę sprzedać mieszkania w 2 lata? Czy są jakieś kary lub możliwość wydłużenia tego terminu na sprzedaż?
Z przyczyn omówionych powyżej darowizna mieszkania nie sprawi, że (przy dwójce dzieci) możliwe będzie zaciągnięcie „Kredytu na start”. Drugi scenariusz, gdy gospodarstwo domowe wychowuje już trójkę dzieci, mieści się już w warunkach brzegowych projektu.
Sprawdź, czy będziesz mógł wnioskować o kredyt
Kredyt na start
Planujesz zakup swojego pierwszego mieszkania?
Rząd pracuje nad nowym programem dopłat do kredytów hipotecznych "Kredyt na start". Eksperci Bankier.pl przeanalizowali projekt ustawy i opracowali krótki e-book, który pozwoli Wam sprawdzić, czy będziecie mogli skorzystać z dofinansowania. Zaznaczamy, że bazujemy na projekcie ustawy, której ostateczny kształt będzie znany dopiero po jej wejściu w życie.
Pobierz e-book zostawiając zgody, albo zapłać 20 zł
Masz pytanie? Napisz na sklep@bankier.pl
Dodatkową komplikacją jest w przedstawionym przez czytelnika przypadku zaciągnięty wcześniej kredyt oparty na frankach szwajcarskich. Spór prowadzony w sądzie zapewne nie zostanie sfinalizowany w ciągu 2 najbliższych lat, a to z kolei zdaniem czytelnika (słusznie) stanowić będzie blokadę w sprzedaży mieszkania. Kupujący nie zdecyduje się na nabycie nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz banku, a wykreślenie hipoteki z kolei możliwe jest dopiero po uregulowaniu długu wobec kredytodawcy.
Czy możliwe jest przedłużenie 24-miesięcznego okresu na sprzedaż poprzedniej nieruchomości? W projekcie ustawy nie przewidziano takiej możliwości. Nie przewidziano także żadnej kary za nie dokonanie sprzedaży w ciągu 24 miesięcy. Jedyną konsekwencją jest ograniczenie liczby rat objętych dopłatami do 24.
