Właściciele nieruchomości w Dubaju obudzili się z rękami w nocniku - liczą ogromne straty, podczas gdy wojna na Bliskim Wschodzie pogrążą tamtejszy rynek mieszkaniowy. Prognozowany spadek wartości mieszkań i domów zaliczył spadek średnio o 20 proc., a liczba transakcji zapikowała o ponad 50 proc. Mówi się wprost: o krachu w raju.
Dane płynące ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich są bezlitosne: indeks DFM Real Estate (śledzący deweloperów notowanych na giełdzie w Dubaju) zanurkował o 30 proc., co pokazuje całkowitą utratę zaufania inwestorów. Właściciele, którzy chcieli wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż, mówią wprost: "moment nie mógł być gorszy. Nikt teraz nie kupuje i nie będzie kupował, dopóki ta wojna się nie skończy, co może trwać latami" (jak widać, nie wierzą w słowa Donalda Trumpa już od dwóch tygodni zapowiadającego szybkie rozwiązanie konfliktu).
Rosnąca podaż i słabnący popyt, czyli pesymistycznie jeszcze bez wojny
Dla wielu inwestorów, którzy wierzyli w nieustające wzrosty cen w Emiratach, obecna sytuacja to bolesna lekcja geopolityki. Dubaj, budujący swoją potęgę na stabilności i luksusie, w obliczu realnego zagrożenia militarnego traci swój największy atut. Co więcej, z danych wynika, że obecnie buduje się blisko 385 tysięcy lokali, z czego około 80% ma zostać oddanych do użytku w latach 2026–2028.
Citi Research, cytowany przez "Financial Express" wskazuje, że ryzyko spadków może być znaczne w warunkach osłabionego popytu. „W naszym scenariuszu pesymistycznym, zakładającym brak opóźnień w budowie oraz spadek populacji w 2026 roku, po którym nastąpi powolne odbicie, ceny nieruchomości w Dubaju mogą spadać średnio o 7% rocznie w latach 2026–28, co przełoży się na łącznie ok. 20-procentowy spadek do 2028 roku w stosunku do cen bazowych z 2025 roku” – podano w raporcie i to bez pocisków nad głowami.
Koniec bezpiecznej przystani
Przez lata Dubaj przyciągał mieszkańców i kapitał z całego świata jednym prostym hasłem: stabilność. Konflikt USA–Iran postawił pod znakiem zapytania tę obietnicę w stopniu, w jakim nie udało się to żadnemu wcześniejszemu wydarzeniu. Zaktualizowany model popytu Citi już odzwierciedla te szkody. Instytucja zakłada obecnie zaledwie 1-procentowy wzrost populacji Dubaju w 2026 roku (dla porównania: w ostatnich latach miasto rosło w tempie ok. 4 proc. rocznie). Przewidywane umiarkowane odbicie do poziomu 2,0–2,5 proc. w latach 2027–2031 wciąż pozostaje znacznie poniżej trajektorii, która napędzała dotychczasowy boom na runku nieruchomości. W związku z tym zarówno inwestorzy międzynarodowi, jak i osoby planujące przeprowadzkę do Dubaju, ponownie analizują swoje pozycje.
Przeczytaj także
Pomijając (na razie) skrajne prognozy, nawet centralny scenariusz Citi Research stanowi istotną zmianę wobec tego, do czego przyzwyczaił się rynek. Prognozy mówią o skumulowanym spadku populacji o ok. 7 proc. do końca 2028 roku. Dla rynku, który był jednym z najsilniejszych na świecie w ostatnich latach, jest to znaczący zwrot kierunku.
Scenariusz pesymistyczny: 20-procentowy krach
Analiza scenariuszowa Citi obnaża skalę niepewności w Dubaju. Nawet optymistyczny wariant nie napawa entuzjazmem.
- Scenariusz pesymistyczny (Bear Case): Brak opóźnień w budowie i spadek populacji w 2026 r. prowadzą do średniego spadku cen o 7 proc. rocznie, co daje łącznie 20 proc. spadku do 2028 roku.
- Scenariusz optymistyczny (Bull Case): 50 proc. planowanej podaży ulega opóźnieniu, a wzrost populacji wraca do historycznych poziomów. Wtedy ceny pozostają na niezmienionym poziomie (stagnacja) przez najbliższe trzy lata.
Odległość między krachem a stagnacją zależy niemal wyłącznie od tego, jak głęboki i trwały okaże się wpływ konfliktu USA–Iran na bazę popytową Dubaju.
Pociski w luksus i Matrix na Instagramie. Czy to koniec Dubaju, jaki znaliśmy?
W marcu 2026 roku obraz Dubaju – globalnego symbolu luksusu, bezpieczeństwa i beztroskiego życia – rozpada się na kawałki pod wpływem irańskich rakiet i dronów. Miasto, które zbudowało swoją potęgę na rolkach i filmikach w portalach społecznościowych, mierzy się dziś z egzystencjalnym pytaniem: czy mekka influencerów właśnie przestała istnieć?
Zagraniczni nabywcy: najsilniejszy, ale i najsłabszy punkt
Citi Research zauważa, że to właśnie segment nabywców międzynarodowych jest najbardziej narażony na erozję reputacji Dubaju jako bezpiecznego miejsca. Jeśli konflikt będzie się przedłużał, a wizerunek politycznej neutralności miasta ucierpi, międzynarodowy kapitał jako pierwszy skieruje się gdzie indziej. Odpływ tego popytu nie tylko uderzy w wolumen transakcji, ale zresetuje oczekiwania cenowe na całym rynku, zwłaszcza w segmencie luksusowym.
Rynek nieruchomości w Dubaju wchodzi w okres definiowany przez dwie ścierające się siły: falę nowej podaży, która i tak wystawiłaby rynek na próbę, oraz wstrząs geopolityczny, który nadszedł w momencie, gdy popyt potrzebował stabilizacji. Citi Research nie wieszczy całkowitego upadku, ale nie przewiduje też kontynuacji boomu. Kolejne dwa lata rozstrzygną się nie na placach budowy, ale w odpowiedzi na pytanie: czy Dubaj zdoła zachować swoją reputację bezpiecznego miejsca do życia i inwestowania?
opr. red
