Proponują dzierżawę ziemi pod farmę fotowoltaiczną? Uważaj na umowę

Na rynku przybywa ofert dzierżawy gruntów rolnych pod farmę fotowoltaiczną. Z taką inwestycją po stronie wydzierżawiającego mogą wiązać się pewne ryzyka prawne. Przed podpisaniem umowy warto zabezpieczyć swoje interesy.

Przypomnijmy, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy grunt do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Zabezpiecz płatności

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest zatem zapłata czynszu, którego wysokość i terminy powinny być jasno określone. Co więcej, umowa powinna też określać, która ze stron zobowiązana jest do ponoszenia kosztów:

• podatków,
• ubezpieczenia lub
• innych opłat związanych z utrzymaniem gruntu.

Wydzierżawiający powinien też pamiętać, by wprowadzić do umowy postanowienia skracające - np. do 14 dni - ustawowy trzymiesięczny termin na wypowiedzenie umowy w przypadku braku płatności za dzierżawę.

Z kolei zapłatę czynszu dzierżawnego można zabezpieczyć poprzez uzyskanie od dzierżawcy np. gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, weksla lub oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC (składanego u notariusza), która mogą zabezpieczyć szybszą płatność, ułatwiając dochodzenie zaległej zapłaty (z reguły w ten sposób zabezpiecza się kwoty odpowiadające kilkumiesięcznej płatności na rzecz wydzierżawiającego).

Umowa dzierżawy powinna też ściśle określać moment wydania nieruchomości dzierżawcy. Najlepiej, żeby miało to miejsce, kiedy dzierżawca posiadać będzie już wszystkie zgody i decyzje pozwalające na posadowienie instalacji fotowoltaicznej. Alternatywą jest podpisanie umowy przedwstępnej, gdzie strony zobowiązują się do podpisania umowy dzierżawy po spełnieniu się określonych warunków albo też uzależnienie wejście w życie umowy dzierżawy od spełnienia się określonego warunku (np. uzyskania przez potencjalnego dzierżawcę zgód na posadowienie instalacji).

Inne ważne zapisy umowy dzierżawy pod fotowoltaikę

Od momentu wydania nieruchomości dzierżawcy, najlepiej potwierdzonego protokołem przekazania, powinien być naliczany czynsz dzierżawny. Jasne określenie momentu przeniesienie posiadania gruntu na dzierżawcę jest istotne, gdyż to od tego momentu dochodzi do faktycznej zmiany sposobu korzystania z gruntu rolnego na cele nierolnicze. Od tego momentu powstaje m.in. obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości lub pojawiają się kwestie związane z rozliczeniem otrzymanych dotacjami do gruntów rolnych. W zakresie dotacji warto dowiedzieć się, jaka jest praktyka ich rozliczania przez biuro powiatowe Agencji Rozwoju i Modernizacji Rolnictwa. Tak długo, jak grunty są użytkowane na cele rolne, tak długo te dotacje przysługują, ale każda sprawa wymaga indywidualnego rozpatrzenia.

Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby zastrzec w umowie dzierżawy, że wydanie nieruchomości nie może się odbyć pomiędzy np. marcem a sierpniem albo że gdyby miało do tego dojść, to dzierżawca zobowiązany będzie do wypłaty na rzecz wydzierżawiającego odszkodowania odpowiadającego kosztom uprawy ziemi i braku zebrania płodów rolnych (jeżeli takie zostały poniesione).

Warto, żeby w umowie dzierżawy znalazły się też takie kwestie, jak:

1. Jasny opis i załącznik graficzny (a najlepiej wytyczenie w terenie) obszaru, który ma być przedmiotem dzierżawy i na którym ma zostać postawiona instalacja, jak również, którędy zostanie poprowadzona przyłączenie do urządzeń przesyłowych (może się okazać, że wymagane jest posadowienie słupów w innych częściach nieruchomości) oraz którędy będzie odbywać się dojazd do instalacji. Najlepiej, gdy przedmiotem dzierżawy jest konkretnie określona cała działka ewidencyjna.
2. Określenie warunków cesji praw z umowy przez dzierżawcę – jest to istotne m.in. w kontekście wypłacalności dzierżawcy. Tutaj mogę się znaleźć takie kwestie, jak zobowiązanie dzierżawcy do uzyskania zgody wydzierżawiającego na cesję lub poręczenia za nowego dzierżawcę.
3. Uregulowanie, co stanie się z instalacją w przypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy lub jej wygaśnięcia, w szczególności kto i w jakich terminach powinien ją usunąć oraz ponieść koszty związane z utylizacją.

Należy pamiętać, że umowa jest wynikiem negocjacji stron i nie ma nic złego w tym, że wydzierżawiający chce wprowadzić korzystne dla siebie postanowienia. Niezależnie, w każdym przypadku warto taką umowę skonsultować z profesjonalistą, a więc adwokatem lub radcą prawnym, który zaproponuje postanowienia umowy, w tym zabezpieczenia, dopasowane do indywidualnej sytuacji i relacji pomiędzy wydzierżawiającym i dzierżawcą.

adw. Michał Rutkowski – wspólnik Graś i Wspólnicy sp. k., adw. dr Joanna Barzykowska - wspólnik Graś i Wspólnicy sp. k.

Źródło: