Zgodnie z założeniami "Mieszkanie Plus" ma oferować tanie nieruchomości do wynajęcia dla osób o dochodach niepozwalających na kredyt hipoteczny. Do tego program ma być neutralny dla budżetu państwa. By to osiągnąć, konieczne są jednak pewne ustępstwa.
10 sierpnia prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o Krajowym Zasobie Nieruchomości, inaugurując tym samym program "Mieszkanie Plus". Nie obeszło się jednak bez kontrowersji, bowiem lokatorzy nowo budowanych mieszkań mają być pozbawieni ochrony lokatorskiej. Krótko mówiąc, mogą być eksmitowani bez prawa do mieszkania socjalnego w przypadku zalegania z czynszem przez trzy miesiące. Podpisując umowę najmu muszą wskazać lokal zastępczy, ale praktycznie wskazuje się, że może być to otwarcie drogi do eksmisji na bruk. Choć zapis ten może budzić opór, to jest on konieczny dla zapewnienia podstawowych warunków programu, czyli taniości dla lokatora i neutralności dla budżetu.
Państwo uruchamiając program wynajmu tanich mieszkań, może korzystać z dwóch źródeł kapitału. Może pokryć koszty budowy z kieszeni podatnika lub szukać inwestora prywatnego. Jeżeli zdecyduje się na ten drugi sposób, musi się liczyć z tym, że kapitał nie będzie darmowy. Inwestor będzie chciał na tym zarobić, w przeciwnym razie nie będzie zainteresowany udostępnieniem własnych pieniędzy.
Ów zarobek prywatny inwestor znów może uzyskiwać na dwa sposoby. Po pierwsze będzie otrzymywał udział w zyskach przedsięwzięcia, wówczas będzie wspólnikiem, czyli współwłaścicielem biznesu. W drugim przypadku co miesiąc będzie liczył na uzgodnioną z góry kwotę, która będzie obejmowała zwrot części udzielonego kapitału i odsetki - wówczas będzie wierzycielem przedsięwzięcia.
Konieczna jest kasa
W obu przypadkach, aby prywatny inwestor był zainteresowany udostępnieniem swojego kapitału, musi mieć pewność, że przedsięwzięcie będzie generowało odpowiednie przepływy pieniężne. Krótko mówiąc, że będzie na siebie zarabiać. Nie jest to warunek wygórowany. Zakładając, że grunty, na których powstaną bloki, będą przekazane za bezcen, a sama budowa będzie utrzymana w standardzie pozwalającym na maksymalne obniżenie kosztów, zakładane czynsze na poziomie 10-20 zł za metr pozwolą bez problemu na pokrycie kosztów kapitału koniecznego do budowy. Jest jednak jeden warunek. Przepływy pieniężne muszą być pewne, czyli czynsz może być niski, ale tylko wtedy, kiedy będzie uzyskiwany co miesiąc.
W przypadku zasad ochrony lokatorów, które obserwujemy obecnie, rodzina z dziećmi właściwie może nie płacić czynszu i nie ma możliwości jej wyeksmitowania, chyba że istnieje możliwość przeniesienia jej do lokalu komunalnego. To oznacza, że inwestor nie ma pewności, czy inwestycja rzeczywiście będzie co miesiąc generować odpowiednie przepływy pieniężne, które pozwolą na zaspokojenie jego roszczeń. Jeżeli jej nie ma, oznacza to, że inwestycja staje się bardziej ryzykowna. W tym wypadku będzie on żądał wyższych odsetek za udzielenie przez siebie kapitału, jeżeli jest wierzycielem albo będzie niezainteresowany wejściem do spółki, gdyby miał być współwłaścicielem. Wyższe koszty kapitału obiją się na kosztach całego przedsięwzięcia, a jeżeli ma ono być neutralne dla budżetu, to musi je pokryć lokator, co wiąże się z wyższym czynszem.
Pewnym rozwiązaniem wydaje się zapewnienie lokatorom potencjalnie niepłacącym czynszu mieszkań komunalnych lub socjalnych. To jednak wymagałoby uruchomienia równolegle z "Mieszkanie Plus" programu budowy mieszkań zastępczych. Jego koszt nie mógłby być pokryty przez inwestora prywatnego, bo z definicji nie generowałby zysku. Konieczne byłoby więc pokrycie jego kosztów przez podatnika, co oznaczałoby rezygnację z zasady neutralności dla budżetu.
Taki układ oznacza, że z trójkąta taniości programu dla lokatora, neutralności dla budżetu i rozbudowanej ochrony lokatora uniemożliwiającej eksmisję na bruk możliwe jest uzyskanie tylko dwóch warunków jednocześnie. Ustawodawca zdecydował się na rezygnację z ostatniego. Czas pokaże, czy dokonał słusznego wyboru.
Robert Szklarz
