Około 12 milionów Polaków mieszka w blokach z czasów Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej. Tzw. wielka płyta stanowi potężny odsetek nieruchomości na rynku wtórnym. Choć wobec mieszkań w blokach ciągle formułuje się wiele zarzutów (co do przestarzałej technologii, złego rozplanowania i niskiej estetyki), to jednak ciągle cieszą się one dużym wzięciem u kupujących. Ceny? Bloki wycenia się niżej niż nowe budownictwo, ale wcale nie musi być to regułą.
Na początek kilka zdań o historii. Choć wielką płytę uważa się niemal za znak rozpoznawczy bloku komunistycznego i pozostałość minionej epoki w naszej części Europy, źródeł tego typu budownictwa należy szukać na Zachodzie. W latach 30. ubiegłego wieku we Francji postawiono pierwszy blok mieszkalny. Pomysł pochodzi od urbanisty, architekta i wizjonera Le Corbusiera, który szukał możliwości realizacji taniego i szybkiego budownictwa – stawianego z prefabrykatów.
Bloki na Zachodzie nie zyskały wielkiej popularności. Za to zachwycił się nimi komunistyczny Wschód. Blokowiska były rzeczywiście tanie i szybkie w budowie. W Polsce pierwsze bloki powstały w latach 60. XX wieku. Władze PRL chciały budować szybko i tanio i tak istotnie się działo, jednak kosztem jakości. Zrezygnowano ze wszelkich ekstrawagancji i udogodnień.
Mordęga
czy wygoda?
Bloki dość powszechnie uważa się za mieszkania pełne wad. Oprócz fatalnej wentylacji (zjawisko tzw. cofki), braku termoizolacji, we znaki daje się też m.in. zła akustyka, która sprawia, że dobrze słychać życie sąsiadów. Powszechnie narzeka się na zsypy śmietnikowe, które są źródłem brzydkiego zapachu, szczurów i karaluchów, razi niska estetyka klatek schodowych (w czteropiętrowych budynkach dodatkowo brakuje wind) i wreszcie nie ułatwiają życia niepraktyczne i nieustawne mieszkania.
A jednak mimo wielu wad blokowiska mają też bardzo istotne zalety – także w konfrontacji z nowoczesnym budownictwem deweloperskim. Co prawda nie dysponują ani zbyt estetycznymi klatkami schodowymi, ani parkingami podziemnymi z windą, za to standardem epoki PRL było budowanie piwnic, przynależnych do każdego mieszkania, których nie trzeba było dodatkowo kupować (i płacić kolejnych kilkudziesięciu tysięcy złotych).
Piwnica “należała się” każdemu lokatorowi, właścicielowi mieszkania, bądź właścicielowi spółdzielczego prawa do mieszkania. Co prawda piwnice w blokach nie są tak nowoczesne, jak obecne komórki lokatorskie (zazwyczaj nie mają własnego oświetlenia, drzwi antywłamaniowych itp., są podatne na wilgoć i szczury), za to ich liczba odpowiada liczbie mieszkań w budynku i są z reguły znacznie większe niż komórki lokatorskie. Co więcej – bloki z PRL dysponują też dodatkowymi częściami wspólnymi, takimi jak wózkownia, rowerownia czy suszarnia.
Na tym nie koniec zalet. Wielkie blokowiska z czasów PRL, zajmują potężne obszary naszych miast. Często żyje na nich po kilkadziesiąt tysięcy ludzi. Dziś duże przestrzenie między blokami kontrastują, na korzyść blokowisk, z często spotykaną ciasnotą nowego budownictwa. Urbaniści PRL dbali o to, by blokowiska były obszarami miast z pełną infrastrukturą. Nie brakuje więc w ich otoczeniu parków, skwerów, placów zabaw. Dodatkowo w ramach takich inwestycji standardowo budowano w okolicy szkoły, przedszkola, przychodnie, lokalny super-sam. Tego wszystkiego czasem brakuje na nowych osiedlach.
Jeśli dodać do tego fakt, że spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty z bloków sukcesywnie się modernizują – co zwiększa estetykę zarówno elewacji, jak i klatek schodowych oraz funkcjonalność (m.in. zamykane parkingi, monitoring osiedlowy), to oferta wcale nie wypada znacznie gorzej niż w nowym budownictwie.
Ile za bloki?
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, mieszkania w blokach często wyceniane są niżej niż nieruchomości powstałe po 2000 roku, a więc w nowoczesnej technologii. Można ostrożnie zakładać różnicę cenową na 1 mkw. wynoszącą 10 – 15 procent. Jednak wcale nie musi być to regułą. Bloki dysponują bowiem często jeszcze jedną, niezwykle istotną zaletą – mianowicie dobrą lokalizacją.
Przy stale rozrastających się miastach, duża część nowych osiedli wyrasta na obrzeżach, gdzie jest możliwość zabudowy i są względnie tanie grunty. To z kolei przekłada się na braki infrastruktury komunikacyjnej – odpowiedniej liczby dróg dojazdowych, połączeń tramwajowych i autobusowych. Z kolei osiedla z wielkiej płyty, powstałe kilkadziesiąt lat temu zazwyczaj są w te elementy wyposażone, a ich lokalizacja jest znacznie bliżej centrum. Zresztą wiele blokowisk w Polsce Ludowej powstawało na obszarach dziś już do centrum miast zaliczanych. Lokalizacja ostatecznie ma dominujące znaczenie, zwłaszcza dla klienta inwestycyjnego, nastawionego na zyski z najmu. Finalnie więc mieszkanie w bloku – za to blisko centrum - będzie znacznie wyżej wyceniane niż nieruchomość w nowym budownictwie, ale w oddalonej lokalizacji.
Co dalej z blokami?
Kilkanaście lat temu niektórzy eksperci przewidywali, że blokowiska będą powoli pustoszały. Pojawiały się też głosy, że ich stan techniczny może uniemożliwiać dalsze użytkowanie. Dziś widać, że takie przewidywania się nie sprawdziły. Osiedla mieszkaniowe z wielkiej płyty nadal są miejsce do życia dla milionów Polaków. Mieszkania tego typu są w obrocie i ciągle cieszą się popularnością. Stare bloki są remontowane. Zmienia się elewacja, robi się ocieplenie, dostawia balkony, remontuje klatki schodowe, wymienia windy i domofony itp. Estetyka blokowisk z czasów Polski Ludowej znacznie się poprawia. Pojawiają się rozwiązania zaczerpnięte z nowego budownictwa – choćby monitoring czy szlabany wjazdowe na parkingi. Wszystko to zwiększa atrakcyjność wielkiej płyty i nic nie wskazuje na to, że mimo upływu lat miałaby ona stracić na popularności.
Marcin Moneta
