Kredyt hipoteczny dla singla to temat, którym zaczyna się interesować coraz więcej Polaków. Życie bez zobowiązań rodzinnych ma swoje plusy, jednocześnie jednak może utrudnić np. zaciągnięcie zobowiązania na mieszkanie.
Prowadzenie jednoosobowego gospodarstwa domowego nie jest już zjawiskiem marginalnym. Według danych Eurostatu już teraz w ten sposób można zdefiniować 25 proc. wszystkich gospodarstw domowych w Polsce, a według szacunków liczba ta w ciągu następnej dekady może wzrosnąć o niemal jedną czwartą.
Jaka jest jednak cena względnej niezależności? Okazuje się, że całkiem spora. Przede wszystkim wiąże się z niemal zupełnym pozbawieniem szans na uzyskanie pomocy ze strony państwa, które inwestuje głównie w rodziny mające dzieci. Ponadto zdolność kredytowa singla jest często przedmiotem kontrowersyjnych ocen ze strony banków.
Zdarza się, że jest ona zbyt niska, aby uzyskać jakikolwiek kredyt mieszkaniowy - w tym - kredyt hipoteczny. O ile o zakupie własnego mieszkania marzy większość Polaków, osoby bez drugiej połówki mogą mieć spore problemy. Formalnie nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby takie zobowiązania finansowe były również na wyciągnięcie ręki z perspektywy tej grupy kredytobiorców.
(thetaXstock)
Kredyt hipoteczny dla singla
Podczas ubiegania się o jakikolwiek kredyt mieszkaniowy podstawowym czynnikiem, branym pod uwagę przez analityków, jest zdolność kredytowa wnioskodawcy. Czym jest zdolność kredytowa? W dużym skrócie to suma środków, której terminowa spłata według banku będzie możliwa przez potencjalnego kredytobiorcę.
W przypadku kredytu hipotecznego dla wyłącznie jednej osoby pojawiają się jednak dodatkowe ryzyka, które wpływają na obniżenie scoringu. Zdolność kredytowa singla dyktowana jest m.in. przez:
-
Jeden dochód – jeżeli o kredyt hipoteczny wnioskuje większa liczba kredytobiorców (np. małżonkowie) wykazująca niezależne od siebie dochody, nawet w przypadku przejściowych problemów jednego kredytobiorcy, drugi będzie w stanie nadal uiszczać środki niezbędne do regulowania płatności, w tym raty kredytu hipotecznego. W przypadku singla kredyt hipoteczny obarczony jest dodatkowym ryzykiem. Co, jeśli jedyny kredytobiorca straci pracę lub zachoruje? Wówczas do spłaty kredytu nie będzie alternatywnych środków.
-
Jednego kredytobiorcę – wszyscy kredytobiorcy odpowiadają za zobowiązania solidarnie. Wspólny kredyt z partnerem lub partnerką obarczony jest więc mniejszym ryzykiem. Kredyt hipoteczny dla singla z kolei to już nieco inna historia. W sytuacji braku realizacji zobowiązań finansowych bank nie będzie mógł domagać się należności od drugiej strony, ponieważ umowę kredytową podpisała wyłącznie jedna osoba. W przypadku kredytu hipotecznego dla singla instytucje bankowe wymagają wykupienia dodatkowych ubezpieczeń, w tym obowiązkowego ubezpieczenia na życie, które będzie musiało pokryć całą pozostałą do spłaty kwotę, co również będzie większym obciążeniem.
Kredyt mieszkaniowy, a ocena zdolności kredytowej singla
Kredyt mieszkaniowy wymaga odpowiedniej zdolności kredytowej. Pozytywną decyzję kredytową uzyskają te osoby, dla których w oczach banku miesięczne zobowiązania nie będą stanowić problemu.
Tak jak wspominaliśmy, kredyt hipoteczny dla singla wiąże się z wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia, które są oczywiście dodatkowym kosztem. Jednakże zdolność kredytowa może nieco zmienić zasady gry i ograniczyć skalę cross-sellingu.
Choć, co do zasady, jednoosobowe gospodarstwa domowe są zasypywane ofertami banków na mniej korzystnych warunkach, nie oznacza to, że singiel jest skazany na wyższe wydatki. W tym celu warto posłużyć się radami na podwyższenie zdolności kredytowej. Zacznijmy jednak od czynników, które wpływają na jej ocenę przez banki.
Otrzymanie kredytu hipotecznego to długotrwały i często żmudny proces, więc skuteczne planowanie krok po kroku jest w tym kontekście wręcz bezcenne. Przyjrzyjmy się podstawom, w jaki sposób udzielany jest kredyt hipoteczny dla singla.
Otrzymanie kredytu hipotecznego - podstawy
Kredyt hipoteczny dla singla to proces oparty przede wszystkim na ocenie płynności finansowej wnioskodawcy, a także jego lub jej sytuacji życiowej. Tym samym jednym z najważniejszych czynników jest poziom osiąganych dochodów. Naturalne jest, że im więcej wnioskodawca zarabia, tym ma większe szanse, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Standardowo banki darzą największym zaufaniem te osoby, które są zatrudnione podstawie umowy o pracę (w idealnym scenariuszu - na czas nieokreślony).
Nie oznacza to jednak, że inne formy zatrudnienia lub współpracy wykluczają udzielenie zobowiązania. Choć na jednoosobowej działalności gospodarczej, a szczególnie w przypadku umowy zlecenia lub o dzieło otrzymać kredyt hipoteczny jest po prostu ciężej - nie jest to niemożliwe. W tych przypadkach czynnikiem decydującym jest m.in. długość i stabilność danej współpracy.
Uzyskanie kredytu hipotecznego przez jednoosobowe gospodarstwa domowe jest uzależnione także od stanu wcześniejszych i obecnych zobowiązań. Na zdolność kredytowa singla wpływają zapisy w bazach BIK (Biuro Informacji Kredytowej). Tam możemy znaleźć m.in. naszą historię kredytową z naciskiem na nieuregulowane spłaty długów.
Ponadto, kredyt hipoteczny dla singla będzie o wiele bardziej korzystny pod warunkiem uregulowania płatności za inne zobowiązania - w tym - pomniejsze produkty bankowe. Mowa tutaj o niepotrzebnych kartach kredytowych i debetach na koncie. Bank bierze pod uwagę aktualne zobowiązania wnioskodawcy, które z perspektywy instytucji są czynnikami postrzeganymi negatywnie.
Z drugiej zaś strony regularne uiszczanie wpłat w przeszłości pozytywnie wpływa na zdolność singla. Co więcej, wykazanie dodatkowego majątku (np. w formie innej nieruchomości) i oszczędnościami będzie kolejnym dobrym prognostykiem dla banku.
Dodatkowe zabezpieczenia przy kredycie dla singli
Kredyt hipoteczny dla singla różni się od wniosków składanych np. przez pary również ze względu na wymóg wykupienia dodatkowych produktów bankowych. Nawet w przypadku stosunkowo wysokich zarobków osoby starające się o zobowiązanie samodzielnie, biorą tylko na siebie obowiązek spłaty. Tym samym bank bierze na siebie większe ryzyko i często decyduje się zastosować dodatkowe środki.
Często oferty kredytów hipotecznych dla tej grupy wnioskodawców przewidują specjalne zobowiązania. Przede wszystkim będą to ubezpieczenia. Polisa ubezpieczenia na życie jest absolutnym standardem, który zabezpiecza instytucję w przypadku śmierci kredytobiorcy.
Wysokość dodatkowego ubezpieczenia będzie zależeć z kolei od kwoty kredytu. Innymi słowy - im większe singiel zaciąga zobowiązanie, tym bardziej bank będzie chciał się zabezpieczyć. Bank może rekompensować sobie również dodatkowe ryzyko i zabezpieczać się na wypadek sytuacji losowych, które mogą wydarzyć się w przyszłości.
W przypadku kredytu mieszkaniowego dla singli całkiem realne jest więc uzależnienie wypłaty środków od wykupienia polisy na wypadek utraty pracy, zdrowia lub trwałego inwalidztwa. Jeżeli dodać do tego jeszcze obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości oraz doliczane ubezpieczenie pomostowe okaże się, że sporą część zobowiązania stanowić będą same składki ubezpieczeniowe.
Czy tak trudno uzyskać pozytywną decyzję kredytową?
Rozprawiliśmy się już z pewnym mitem - singiel może wziąć kredyt hipoteczny pod warunkiem, że wykaże stabilne źródło dochodu oraz brak znacznych zobowiązań. Wiązać się to będzie jednak z dokupieniem dodatkowego ubezpieczenia - np. na wypadek utraty pracy, zdrowia, czy życia. Czy na tego typu wnioskodawców czekają jeszcze jakieś przeciwności?
Oczywiście wciąż w systemie pokutuje wyższość posiadania umowy o pracę nad rozwiązaniami kontraktu B2B. Osoby posiadające UoP wciąż mogą liczyć na bardziej przychylne patrzenie ze strony banków.
Podobnie jak w przypadku innych kredytobiorców także single będą musieli stanąć przed dylematem wyboru warunków kredytowania i spłaty. Jednymi z najważniejszych kwestii są: okres obowiązywania umowy, typ rat, a także poziom wkładu własnego.
Kredyt mieszkaniowy dla singla a okres obowiązywania umowy
Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, a zwłaszcza kredytu hipotecznego jest wyjątkowo istotną decyzją życiową, ponieważ to miesięczne zobowiązanie, które w przypadku singla będzie znacznie uszczuplało domowy budżet. Dlatego też jedną z potencjalnych barier jest poprawna estymacja proporcji kwoty kredytu do okresu kredytowania.
Zasada jest prosta - generalnie im okres obowiązywania umowy jest dłuższy, tym miesięczna rata jest nominalnie niższa. Dlatego też, aby dostać kredyt hipoteczny, który z perspektywy singla będzie korzystny, musimy odpowiednio oszacować kwotę w stosunku do wysokości domowego budżetu.
Aby znaleźć najlepszy kredyt mieszkaniowy, powinniśmy raczej skupić się na najpopularniejszych ofertach. W zasięgu ręki osób, które w pojedynkę starają się o kredyt, pozostają dosyć powszechne na polskim rynku opcje, a więc zobowiązania na 25 lub 30 lat. Nie oznacza to oczywiście, że również kredytu hipotecznego dla singla nie można regularnie nadpłacać i spłacić o wiele wcześniej.
Zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego a typ oprocentowania i raty
Jeśli już zdajemy sobie sprawę z długiego horyzontu czasowego, który wiąże się z kredytem hipotecznym, musimy także zdecydować się na poszczególne typy oprocentowania. W polskich realiach przeważającym (sięgającym nawet 90 proc. wszystkich zobowiązań mieszkaniowych) wariantem są raty o oprocentowaniu zmiennym.
W najprostszym ujęciu jest to typ charakteryzujący się pewną elastycznością względem WIBOR-u. Innymi słowy - zależnie od wysokości tego wskaźnika, nasza miesięczna rata może maleć lub wzrastać. Obecnie mamy do czynienia z podwyżką stóp procentowych, które bezpośrednio przekładają się na wysokość stawki WIBOR. W czasach nieco lepszych z perspektywy kredytobiorców - miesięczne zobowiązanie może również tanieć. Koniec końców - taka decyzja wiąże się ze znacznym ryzykiem.
Na Zachodzie szczególnie osoby młode, które starają się o udzielenie kredytu, stawiają raczej na oprocentowanie stałe. To z kolei gwarantuje nam regularność miesięcznej wysokości raty. Od 2019 roku taka opcja jest rekomendowana przez Komisję Nadzoru Finansowego. W praktyce jednak dostępność takich produktów na polskim rynku stała się domeną raczej specjalnych ofert banków i to nie na cały okres obowiązywania umowy, a wyłącznie część - najczęściej od 4 do 5 lat, chociaż pojawiają się już propozycje okresu 10-letniego.
Nieco inną historią jest wybór raty malejącej lub równej. W najprostszym ujęciu - decydując się na ratę malejącą, musimy mieć świadomość, że miesięczne zobowiązane tego typu będzie na początku okresu obowiązywania umowy wyższe, ale z czasem będziemy płacić coraz mniej - dochodząc aż do końca całej kwoty. Wprawdzie raty malejące będą zdecydowanie korzystniejsze w ujęciu całego kredytu, jednak aby uzyskać zgodę banku, trzeba spełnić wyśrubowane warunki, niedostępne w większości kredytów dla singli.
Rata równa z kolei jest co do zasady niższa na samym początku, w porównaniu z ratami malejącymi i charakteryzuje się stałością w skali całego okresu kredytowania. W obu przypadkach mamy do czynienia jednak nie tylko z samą kwotą, którą pożyczamy od banku, ale i odsetkami, a także innymi opłatami. O ile czasami bank nie pobiera prowizji, to w grę zawsze wchodzi (wyższa lub niższa) marża kredytu.
Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj: Rata równa czy malejąca - co się bardziej opłaca? oraz Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?
Wkład własny a kredyt hipoteczny dla singla
Przy kredycie hipotecznym równie istotna jest znajomość wagi wkładu własnego. Ten determinuje wysokość kapitału, która będzie przedmiotem umowy przy zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego. Tym samym zmienia się także całkowita kwota kredytu, choć w przypadku singli przedłożenie takich środków, które pozwoliłyby na realne obniżenie stawki, jest raczej problematyczne.
Minimalna wysokość wkładu własnego jest kwestią regulowaną przez politykę wewnętrzną danej instytucji. Co do zasady najbardziej powszechne wymaganie mówi o 20 proc. wartości danej nieruchomości, którą chcemy kupić. Oczywiście pozytywnie na decyzję banku wpłynie wyższy wkład własny, ale pamiętajmy, aby to była kwota osiągalna dla naszego budżetu.
Co jednak jeśli wkład własny singla nie obejmuje 20 proc. wartości przyszłego mieszkania? Co prawda są banki, które pozwalają na zaciągnięcie zobowiązania już od 10-proc. stawki, jednak wówczas wkład własny będzie się wiązał z dodatkowym zabezpieczeniem. Do niskiego wkładu własnego należy doliczyć specjalne ubezpieczenie, które dodatkowo podwyższa całościowy koszt kredytu.
Aby poznać szczegóły, przeczytaj: Wkład własny - co trzeba wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny
Rozwiązanie? Współkredytobiorca
Co jeśli jednak w oczach banku wszelkie starania singla są niewystarczające, aby dostać kredyt hipoteczny? Na to również jest rozwiązanie! Wystarczy znaleźć tzw. współkredytobiorcę. Pozwoli to znacząco podnieść zdolność kredytową singla, a bank będzie rozpatrywał wniosek identycznie, jak w przypadku np. osób pozostających w niesformalizowanym związku partnerskim.
Należy przy tym pamiętać, że obowiązujące prawo w żaden sposób nie reguluje tego, kto może zostać współkredytobiorcą. Może być to więc członek rodziny (w przypadku rodziców należy jeszcze zorientować się, czy nie przekraczają wskazanej przez bank maksymalnej granicy wieku), jak i przyjaciel lub partner.
Taka osoba musi jednak zdawać sobie sprawę, że to poważne zobowiązanie finansowe i w przypadku problemów ze spłatą kredytu hipotecznego przez singla będzie musiała sama regulować płatności. Poza tym – w zależności od polityki konkretnego banku – o kredyt może wnioskować większa liczba osób, wobec czego właśnie w ten sposób można znacząco podnieść zdolność do zaciągnięcia zobowiązania.
„Bezpieczny Kredyt 2 proc.”
Ostatnim pomysłem rządu na wysokie stopy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest specjalny program skierowany do osób, które nie posiadają własnej nieruchomości.
Maksymalna kwota kredytu, którą można otrzymać, to 500 tys. zł dla singla i 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodziców z dzieckiem. Kredyt można przeznaczyć na zakup mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, bez ograniczeń dotyczących ceny za 1 m2. Do tytułowych 2 proc. trzeba będzie doliczyć także oprocentowanie banku.
Program ten znacząco obniża oprocentowanie kredytu, jednak nie rozwiązuje problemu zdolności kredytowej koniecznej do zabezpieczenia hipotecznego. Wciąż wobec tego musimy się liczyć z kwestią posiadania comiesięcznych zarobków oraz odpowiedniego wkładu własnego. Kolejnym bardzo istotnym ograniczeniem jest brak posiadania obecnie lub w przeszłości nieruchomości lub nawet spółdzielczego prawa do mieszkania lub domu. Chyba, że:
-
zostało odziedziczone i kredytobiorca nie mieszka pod danym adresem
-
dotyczyło najwyżej ½ udziału w lokalu.
Co więcej osoby biorące kredyt oraz te wchodzące w skład jego gospodarstwa domowego nie mogą być uczestnikami żadnej innej umowy kredytowej związanej z nabyciem własności mieszkania lub domu jednorodzinnego lub prawa spółdzielczego dotyczącego takiego lokalu lub domu.
Szacuje się, że z tego rodzaju kredytu skorzysta 30-50 tys. osób rocznie.
Kto będzie “idealnym” współkredytobiorcą?
Idealnym współkredytobiorcą zarówno z perspektywy banku, jak i samego zainteresowanego będzie osoba z nieposzlakowaną historią kredytową, a także odpowiednią zdolnością. Jest to na tyle istotne, ponieważ analitycy skrupulatnie przyjrzą się wcześniejszej i obecnej sytuacji finansowej współkredytobiorcy.
Aby móc liczyć na otrzymanie kredytu na mieszkanie dla singla we wnioskowanej wysokości, powinna być więc to osoba, która wykazuje się stabilnymi i wysokimi dochodami, a do tej pory sumiennie spłacała wszystkie zobowiązania. Warto również nadmienić, że współkredytobiorca nie musi być wcale współwłaścicielem nieruchomości.
Jeżeli bank daje taką możliwość, współkredytobiorcę można również formalnie zwolnić z obowiązku regulowania rat. Nadal ponosi jednak ryzyko związane z niewywiązywaniem się z obowiązków przez swojego partnera. A wybierając ostateczną ofertę warto zwrócić uwagę na ranking kredytów hipotecznych znajdujący się na stronie bankiera.
