Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Transza kredytu hipotecznego: na czym polega wypłata transz?

Transza kredytu hipotecznego: na czym polega wypłata transz?
Spis treści

Budowa domu to skomplikowany proces, który generuje oczywiście wysokie koszty. Wiele osób posiłkuje się w związku z tym kredytem. Ten prezentuje się natomiast nieco inaczej od standardowych kredytów hipotecznych.

Decyzja o budowie własnego domu musi być odpowiednio przemyślana. Dotyczy to przy tym nie tylko lokalizacji, projektu czy szczegółów technicznych, ale również doboru odpowiedniego modelu finansowania. Kredyty na budowę domu są dostępne w ofercie niemal każdego banku o uniwersalnym profilu. Należą także do gamy kredytów hipotecznych, w związku z czym kredytobiorcy będą mogli korzystać z podobnych warunków. Różni je od nich jednak wiele szczegółów, a przede wszystkim sposób, w jaki będą wypłacane środki. Kredyty tego typu oznaczają również wyższe wymagania oraz większe zaangażowanie klienta w trakcie całego procesu. Kluczowe znaczenie zyskują przy tym transze, które pozwalają na pokrycie kolejnych wydatków. Warto dowiedzieć się wobec tego, czym są transze kredytu, na jakiej podstawie są wypłacane oraz co będzie musiał zrobić kredytobiorca.

Czym są transze przy kredycie?

Transza, zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego to „partia towaru stanowiąca część większej całości” lub „część pożyczki państwowej lub kredytu bankowego puszczona w obieg”. W przypadku większości kredytów wypłacane są one w jednej transzy, a więc w całości. Dotyczy to zarówno kredytów hipotecznych, które mają sfinansować zakup istniejącej nieruchomości, jak i np. kredytów gotówkowych. Istnieje jednak kilka scenariuszy, w których bank zdecyduje się na podzielenie wypłaty kredytu na transze. Dotyczy to zwłaszcza:

  • Kredytu na budowę domu,
  • Kredytów inwestycyjnych, zakładających finansowanie poszczególnych etapów inwestycji,
  • Kredytu studenckiego, który zakłada cykliczne wypłacanie środków przez ustalony okres,
  • Kredytu na realizację różnych celów, np. kredytu w ramach którego kredytobiorca chce sfinansować zakup nieruchomości, a następnie podjęcie prac wykończeniowych.

To, jaki model wypłaty transz zostanie przyjęty, zależy przy tym od polityki konkretnego banku. Bez wątpienia najczęściej z podziałem na transze konsumenci spotykają się przy kredycie budowlanym.

Dlaczego kredyt wypłacany jest w transzach?

Wypłata standardowego kredytu hipotecznego jest dosyć prosta. Po sporządzeniu aktu notarialnego i podpisaniu umowy kredytowej środki wypłacane są na konto sprzedawcy – niezależnie do tego czy jest nią osoba prywatna czy np. deweloper. Pojedyncza transza trafia na jego rachunek, a do sądu wieczystoksięgowego kieruje się wniosek o ustanowienie wpisu w hipotece, stanowiącego najważniejsze zabezpieczenie banku. Instytucja od samego początku wie jednak, jaką realną wartość posiada nieruchomość, a więc również, ile wynosi to zabezpieczenie.

Kredyt na budowę domu również jest kredytem hipotecznym – a więc jego zabezpieczeniem będzie hipoteka nieruchomości – jednak od powyższego scenariusza różni go kilka szczegółów. Najważniejszy dotyczy tego, że nieruchomość ma dopiero powstać. Co za tym idzie, niemożliwe jest realne określenie jej wartości np. na podstawie wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego, a jedynie dokonanie szacunku bazującego na kosztorysie i innych dokumentach. Po drugie środki trafiają nie na konto sprzedawcy, a zazwyczaj na rachunek kredytobiorcy, który dysponuje nimi samodzielnie i zobowiązuje się do przeznaczania ich na pokrycie kolejnych etapów prac związanych z budową i wykończeniem domu. Podział kredytu na transze umożliwia więc ograniczenie ryzyka związanego np. z niewłaściwym korzystaniem z funduszy i z punktu widzenia banku jest pewnego rodzaju zabezpieczeniem jego interesów.

Jak wypłacane są transze?

Z punktu widzenia kredytobiorcy kluczowe znaczenie zyskują widniejące w umowie zapisy. Te regulują sposób i warunki wypłaty transz. W większości przypadków jest to uzależnione od spełnienia określonych wymagań banku. Przede wszystkim dotyczy to ukończenia poszczególnych etapów prac budowlanych, które powinny być zgodne z przyjętym harmonogramem oraz przedstawionym przez klienta kosztorysem.

Bank ustala więc wysokość poszczególnych transz i – bazując na własnych wytycznych oraz kosztorysie – definiuje warunki, które należy spełnić, aby uzyskać środki. Zazwyczaj jest to związane z przechodzeniem do kolejnych etapów budowy (np. ukończenie prac murarskich, ukończenie konstrukcji dachu, montaż instalacji). Liczba transz zależy przy tym od polityki konkretnej instytucji oraz charakterystyki projektu. Aby zagwarantować płynne finansowanie, należy jednak sumiennie podchodzić zarówno do harmonogramu prac, jak i rozliczania poszczególnych działań.

Rozliczanie transz kredytu

W przypadku podziału kredytu na transze kredytobiorca jest zobowiązany do ich rozliczania po ukończeniu zdefiniowanych w załączniku do umowy etapów. Pierwsza transza jest przy tym najczęściej wypłacana po podpisaniu umowy kredytowej. Aby uzyskać następną, musi dojść do jej rozliczenia. W tym celu konieczne może stać się wykonanie operatu szacunkowego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który potwierdzi, czy prace zostały wykonane zgodnie z przedstawionym kosztorysem. Banki mogą bazować także na innych dokumentach, np. dzienniku budowy, fakturach dokumentujących poniesione koszty czy przesyłanych zdjęciach i innych materiałach. Po prawidłowym rozliczeniu transzy konieczne stanie się złożenie wniosku o uruchomienie kolejnej transzy kredytu. W obecnych czasach coraz częściej można zrobić to nie tylko w oddziale, ale również za pośrednictwem bankowości elektronicznej czy aplikacji mobilnej.

Karencja w spłacie kredytu

Budowa domu to długi proces. Sama wypłata środków oczywiście nie pozwala kredytobiorcy natychmiast przeprowadzić się do nowego domu. W związku z tym w pierwszym okresie banki stosują karencję spłaty kredytu. Ta wynosi zazwyczaj 24–36 miesięcy, w trakcie których powinno dojść do ukończenia prac budowlanych. W tym czasie kredytobiorca nie będzie musiał płacić pełnych rat kapitałowo-odsetkowych: konieczne będzie pokrycie jedynie części odsetkowej, co okaże się ulgą dla domowego budżetu. Oczywiście w przypadku wcześniejszego ukończenia prac klient może szybciej rozpocząć spłatę kredytu w pełnym wymiarze. Warto jednak trzymać się ustalonego w harmonogramie maksymalnego terminu. Wprawdzie większość banków umożliwia wydłużenie karencji, ale nierzadko konieczne staje się spełnienie restrykcyjnych warunków (w tym przejście powtórnej weryfikacji zdolności kredytowej) oraz sporządzenie kosztownego aneksu.

Sporządź dobry kosztorys prac

Kosztorys prac to jeden z najważniejszych dokumentów, który musi przygotować klient zainteresowany ofertą kredytu na budowę domu. Banki zazwyczaj posiadają przy tym własne kryteria, określające minimalną wartość budowy metra kwadratowego domu. Częstym problemem kredytobiorców jest jednak niedoszacowanie ujętych w kosztorysie wydatków. Warto mieć świadomość, że po podpisaniu umowy nie zawsze możliwe będzie uzyskanie transz wyższych od tych, które zostały zdefiniowane w harmonogramie. Może się to również wiązać z kolejnymi opłatami i wydłużaniem całego procesu. Lepiej założyć więc margines błędu i – w przypadku pozostania wolnej sumy w portfelu – np. nadpłacić kredyt, niż borykać się z problemami związanymi z brakiem finansowania niezbędnego do ukończenia kolejnych etapów budowy czy prac wykończeniowych.

Poradniki