Prowadzenie działalności gospodarczej nie wyklucza możliwości ubiegania się o kredyt hipoteczny. Ba! Często nawet ułatwia starania o zdobycie finansowania na wymarzone cztery ściany, ponieważ nie występuje tutaj ograniczenie w postaci szklanego sufitu wynagrodzenia. Kiedy prowadzisz swoją firmę, to wysokość Twoich dochodów zależy tylko od Ciebie – posiadanej wiedzy i doświadczenia, poświęconego czasu oraz wytrwałości. Musisz jednak mieć świadomość, że dla banków Twoja działalność, szczególnie jeśli jest nieduża, będzie generowała wyższe ryzyko niż stabilne umowy o pracę w dużych korporacjach. Z tego względu instytucje będą wymagały odpowiednio długiego stażu funkcjonowania firmy, niezalegania ze składkami ubezpieczeniowymi i podatkowymi oraz regularnego generowania odpowiednio wysokich dochodów. Co powinieneś wiedzieć, zanim zawnioskujesz o kredyt hipoteczny? Serdecznie zapraszam do lektury!

Szukasz najlepszej oferty kredytu hipotecznego?
Sprawdź tutaj!

Czy wzięcie kredytu hipotecznego przy prowadzeniu działalności gospodarczej jest w ogóle możliwe?

Wydanie pozytywnej decyzji dla wniosku o kredyt hipoteczny banki uzależniają od posiadania odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej oraz pozytywnej historii kredytowej. Zależy im na tym, aby wnioskodawcy posiadali stabilne źródło dochodów, poważnie i z rozwagą pochodzili do posiadanych zobowiązań oraz znajdowali się w na tyle dobrej sytuacji finansowej, aby mieli szansę terminowo regulować raty nowego kredytu.

Banki uważają działalność gospodarczą za dość ryzykowną formę uzyskiwania przychodów, dlatego też dokładają wszelkich starań, aby przeanalizować jej stabilność i bezpieczeństwo. Sprawia to, że wnioskodawcy proszeni są o przedstawienie szeregu dokumentów dochodowych i formalnych, co nieco wydłuża proces kredytowy.

W najkorzystniejszym położeniu znajdują się wnioskodawcy hipoteczni, którzy są zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony, najlepiej w dużych i dobrze prosperujących przedsiębiorstwach. Banki jednak nie wykluczają osób zatrudnionych na podstawie innych form umów, czy osób prowadzących własną działalność gospodarczą. W tym ostatnim przypadku należy jednak liczyć się z tym, że konieczne będzie przedstawienie szeregu dokumentów potwierdzających stabilność i wysokość osiąganego dochodu, co może sprawić, że proces analizowania wniosku kredytowego nieco się wydłuży.

Działalność gospodarcza a kredyt hipoteczny – podstawowe warunki

Jak już wcześniej wspomniałam, uzyskanie kredytu hipotecznego przy osiąganiu dochodu z tylko jednego źródła, jakim jest działalność gospodarcza, oczywiście jest możliwe. Przyznanie pozytywnej decyzji kredytowej będzie jednak uzależnione przede wszystkim od:

  • Branży, w jakiej działa firma – w trakcie trwania pandemii Covid-19 wiele branż uznanych zostało za wykluczone, a działanie w nich zupełnie uniemożliwiało przyjęcie dochodu do liczenia zdolności. Teraz ograniczenia te zostały zniesione, ale cały czas są branże cechujące się wyraźną sezonowością, co znacznie utrudnia uzyskanie finansowania.

  • Stażu funkcjonowania przedsiębiorstwa – minimalny akceptowany przez banki okres funkcjonowania działalności gospodarczej wynosi obecnie 12 miesięcy. Czasami jednak konieczne jest przedstawienie dokumentów zamykających poprzedni okres rozliczeniowy, co zazwyczaj oznacza wydłużenie stażu rynkowego. Zdarzają się również sytuacje, kiedy banki akceptują krótszy okres funkcjonowania działalności. Dzieje się tak na przykład, kiedy osoba zatrudniona dotychczas w danej firmie na podstawie umowy o pracę, przechodzi na B2B.

  • Wyników finansowych firmy – niedopuszczalnym jest generowanie strat, maksymalne obniżanie dochodów poprzez zaliczanie wielu wydatków w koszty, czy też posiadanie zaległości w ZUS-ie, czy US-ie. Pamiętaj również, że banki do analizy przyjmują wyniki z roku bieżącego oraz poprzedniego – nie wystarczy, że “wyprostujesz” sobie sytuację jedynie w ostatnich 12 miesiącach.

  • Pozytywnej historii kredytowej – mowa tutaj o zobowiązaniach, które spłacasz obecnie lub spłacałeś w przeszłości. Bank sprawdza Twoją historię w bazach danych o kredytobiorcach, żeby dowiedzieć się, jak duże jest prawdopodobieństwo tego, że nie będziesz spłacał rat kredytu hipotecznego w terminie. Niedopuszczalne są duże opóźnienia w spłacie.

💡 Banki zdecydowanie przychylniej spoglądają na osoby prowadzące działalność gospodarczą, która służy im do pracy w systemie B2B z wyłącznie jednym podmiotem. To forma uzyskiwania dochodów zbliżona do umowy o pracę, a więc uznawana za zdecydowanie mniej ryzykowną niż tradycyjny sposób prowadzenia działalności jednoosobowej. 💡

👉 Chciałbyś się dowiedzieć, które opóźnienia w spłacie rat kredytów mogą utrudnić Ci zaciąganie kolejnych zobowiązań? Zapraszam do lektury tego tekstu: Opóźnienie w spłacie kredytu. Co się stanie, kiedy nie zapłacisz raty w terminie?

Ile czasu trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby wziąć kredyt hipoteczny?

Minimalny staż prowadzenia działalności to bardzo istotna kwestia. Każdy z banków ustala własną politykę kredytową, której jednym z podstawowych elementów jest określenie możliwych do zaakceptowania przy określaniu zdolności kredytowej źródeł uzyskiwania przychodów.

👉 Sprawdź, czym jest zdolność kredytowa: Zdolność kredytowa – wszystko, co powinieneś o niej wiedzieć, zanim postarasz się o kredyt

W większości banków minimalny okres działania firmy ustala się na 12 miesięcy. Czasem jednak następuje jego wydłużenie do 24 miesięcy lub skrócenie do 6 miesięcy. Jak to wygląda w praktyce?

📌 ALIOR BANK – 3 lub 12 miesięcy

Dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 12 miesięcy. Wyjątkiem jest sytuacja przejścia z umowy o pracę na czas nieokreślony/określony na działalność gospodarczą, gdzie rodzaj świadczonych usług lub pracodawca/kontrahent nie uległ zmianie (zmianą nie jest rozszerzenie współpracy o innych kontrahentów przy tym samym rodzaju świadczonych usług) oraz umowa/umowy obowiązywały przez minimum 6 miesięcy. W tym przypadku wymagany okres prowadzenia działalności to 3 miesiące.

📌 BNP PARIBAS – 3, 12, min. 18 lub 24 miesiące

W standardowej sytuacji dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 24 miesięcy. W ramach decyzji niestandardowych wydawanych przez decydentów z Obszaru Ryzyka okres ten może zostać skrócony do 18 miesięcy.

Jeśli dochód z działalności gospodarczej nie jest jedynym dochodem przyjmowanym do obliczania zdolności kredytowej oraz dochód z innych źródeł jest nie mniejszy niż dochód z działalności gospodarczej, to wymagany okres stażu działalności zostaje skrócony do 12 miesięcy.

3 miesiące prowadzenia działalności wystarczą w przypadku samozatrudnienia i współpracy na tej zasadzie z dotychczasowym pracodawcą (lub innym pracodawcą z tej samej branży) lub w przypadku profesji z listy Profesjonalistów pod warunkiem posiadania minimum 12-miesięcznego doświadczenia w danej profesji.

📌 BOŚ BANK – 12 miesięcy

Dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 12 miesięcy. 

📌 CITI HANDLOWY – 12 lub 24 miesiące

Bank zupełnie nie akceptuje dochodów z działalności rozliczanej ryczałtem oraz kartą podatkową. Do obliczeń zostaną zatem przyjęte wyłącznie dochody rozliczone na podstawie księgi przychodów i rozchodów lub pełnej księgowości.

Dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 24 miesięcy. Okres ten ulega skróceniu do 12 miesięcy w przypadku wykonywania wolnych zawodów.

📌 ING BANK ŚLĄSKI – 24 miesiące

Minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej to 24 miesiące. Od tej zasady nie ma żadnych wyjątków.

📌 MBANK – 12 miesięcy

Minimalny okres to co najmniej jeden pełny rok kalendarzowy rozliczony z Urzędem Skarbowym, liczony od 1 stycznia do 31 grudnia.

📌 MILLENNIUM – 12 miesięcy

Minimalny okres prowadzenia działalności wynosi 12 miesięcy.

📌 PEKAO SA – 12 miesięcy

Wymagany minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej (bez jej zawieszenia) wynosi 12 miesięcy.

📌 PKO BP – 12 lub 24  miesiące

Dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 24 miesięcy. Okres ten ulega skróceniu do 12 miesięcy w przypadku wykonywania wolnych zawodów.

📌 SANTANDER BANK POLSKA – 12 lub 24  miesiące

Dochody z prowadzenia działalności muszą być uzyskiwane od co najmniej 12 miesięcy przy kredycie do 300 tysięcy złotych lub od 24 miesięcy przy kredycie powyżej 300 tysięcy złotych.

Sprawdź swoją zdolność kredytową!
Przejdź do kalkulatora!

W jaki sposób wyliczany jest dochód z ryczałtu?

Opodatkowanie działalności gospodarczej w formie ryczałtu jest bardzo popularne. Przedsiębiorcy doceniają go za prostotę obliczeń i brak konieczności wypełniania wielu dokumentów rozliczeniowych. Wybierają go szczególnie osoby niegenerujące sporych kosztów działalności. Okazuje się jednak, że banki nie podchodzą przychylnie do ryczałtowców.

💡 Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz wziąć kredyt hipoteczny, to wybór opodatkowania w formie ryczałtu jest najgorszą z możliwych opcji. Dzieje się tak, ponieważ banki nie przyjmują do wyliczania zdolności kredytowej pełnych dochodów osiąganych przez ryczałtowców. 💡

Chciałbyś dowiedzieć się, w jaki sposób konkretne banki wyliczają przyjmowane do zdolności kredytowej dochody ryczałtowców?

📌 ALIOR BANK

Przychód zawsze powinien zostać wyliczony przez doradcę bankowego. Bank nie upublicznia informacji o algorytmach stosowanych przy obliczeniach. Z doświadczenia mogę jednak powiedzieć, że Bank przyjmuje średnio 80% zadeklarowanych przychodów, co sprawia, że Alior Bank jest instytucją najbardziej przyjazną ryczałtowcom, oczywiście w kontekście badania zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego.

❗ Alior Bank jest instytucją najbardziej przyjazną ryczałtowcom, oczywiście w kontekście badania zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego.

📌 BNP PARIBAS

BNP Paribas również nie podaje oficjalnie informacji o tym, jak oblicza dochód ryczałtowców przyjęty do analizy zdolnościowej. Doświadczenie pokazuje jednak, że jest to zaledwie około 35% przychodu.

📌 BOŚ BANK

Przyjmowane jest 50% osiąganych przychodów, a otrzymywany wynik korygowany jest przy pomocy współczynnika korygującego. Jego wysokość nie jest oficjalnie podawana.

📌 MBANK

Miesięczny dochód netto wyliczany jest poprzez pomnożenie kwoty zapłaconego ryczałtu w ujęciu rocznym przez współczynnik równy 5 i podzieleniu wyniku przez 12 miesięcy.

📌 MILLENNIUM

Standardowy współczynnik wyliczania dochodu wynosi 25% przychodu. Przedstawiciele niektórych branż są jednak na uprzywilejowanej pozycji i mogą liczyć na zastosowanie dwukrotnie wyższego współczynnika. Mowa tutaj o na przykład: lekarzach, pielęgniarkach, informatykach, prawnikach, księgowych, architektach, czy tłumaczach.

📌 PEKAO S.A.

Dochód wyliczany jest na wewnętrznym kalkulatorze, ale w praktyce jest to mniej więcej 80% przychodu pomniejszonego o składki na ubezpieczenie społeczne i podatek.

W jaki sposób liczona jest zdolność kredytowa przy działalności gospodarczej?

Każdy wnioskodawca hipoteczny musi wykazać się zdolnością kredytową na odpowiednim poziomie oraz dobrą historią kredytową, żeby bank zdecydował się udzielić mu finansowania. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, to musisz się przygotować na to, że bank będzie chciał dokładnie przeanalizować kondycję finansową Twoją i Twojej firmy. Mowa przecież o dużych pieniądzach, które bank ma nadzieję odzyskać wraz z odsetkami.

💡 Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i planujesz wziąć kredyt hipoteczny, to przy wyborze nieruchomości nie polegaj wyłącznie na obliczeniach kalkulatorów znajdujących się w Internecie. Nie są one w stanie dokonać precyzyjnych wyliczeń, dlatego koniecznie poproś doradcę bankowego lub niezależnego eksperta finansowego o wyliczenie Twojej zdolności kredytowej!💡

Jakie elementy będą dla banku szczególnie istotne?

  • Stabilność dochodu – banki doskonale zdają sobie sprawę, że wielu przedsiębiorców nie uzyskuje każdego miesiąca dochodów w równej wysokości. Nie zapatrują się jednak pozytywnie na sytuacje, kiedy wysokość osiąganych przychodów jest bardzo zmienna. Mowa tutaj o miesiącach, kiedy przedsiębiorca generuje dochody w granicach kilkudziesięciu tysięcy złotych, a zaraz po nich następują okresy strat. Ważne jest też, aby suma dochodów za poszczególne lata brane do analizy była w porównywalnej wysokości. Jeśli różnice będą duże, to bank może przyjąć do obliczeń niższą z kwot.

  • Sposób opodatkowania działalności – banki zdecydowanie gorzej obliczają zdolność kredytową w przypadku ryczałtu niż ma to miejsce przy innych formach opodatkowania.

  • Rozliczenia z ZUS i US – jednymi z dokumentów wymaganych przez banki są zaświadczenia z urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych o niezaleganiu z płatnościami składek ubezpieczeniowych i podatków. Jeśli będziesz zalegał nawet kilka złotych, to możesz uzyskać decyzję negatywną.

  • Staż rynkowy – banki wymagają, aby firma funkcjonowała na rynku od określonego czasu. Najczęściej jest to 12 miesięcy. Więcej o tym zagadnieniu pisałam we wcześniejszej części tekstu.

Jak podwyższyć swoją zdolność kredytową przy prowadzeniu działalności gospodarczej?

Prowadząc działalność gospodarczą z pewnością dążysz do tego, aby wygenerować jak najwyższe dochody, a więc zapłacić możliwie najniższy podatek i składki ubezpieczeniowe. W tym celu pewnie wiele wydatków zaliczasz do kosztów prowadzenia działalności. Wielu przedsiębiorców decyduje się też na wybór lub zmianę formy opodatkowania na ryczałt. Taka praktyka sprawdza się w codziennym życiu, ale niestety może przeszkodzić w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i w przyszłości planujesz kupić lub wybudować nieruchomość na kredyt, to musisz się do tego dobrze przygotować. Nie zawsze bowiem uzyskanie kredytu będzie możliwe od razu. Wielu przedsiębiorców potrzebuje całego roku, aby zbudować odpowiednio wysoką zdolność kredytową.

W jaki sposób można całkowicie legalnie poprawić swoją zdolność kredytową, będąc przedsiębiorcą?

📌 Postaraj się zwiększyć przychody! Możesz poszukać nowych partnerów biznesowych, postarać się zdobyć nowych klientów poprzez poszerzenie własnych zasięgów, rozbudować ofertę, zainwestować w reklamę, czy po prostu więcej czasu poświęcić na pracę.

📌 Zmniejsz koszty! Postaraj się maksymalnie ograniczyć generowane koszty. Pozwoli Ci to zwiększyć dochody. Jak to zrobić? Przeanalizuj dotychczasowe wydatki i zrezygnuj z tych, które nie były konieczne lub nie wiązały się z powiększaniem zysków.

📌 Cierpliwie czekaj! Pewnych rzeczy nie da się “przeskoczyć”. Mowa tutaj głównie o niewystarczająco długim okresie prowadzenia działalności lub “słabych” latach. W pierwszym przypadku oczywistym jest, że będziesz musiał poczekać, bo nie ma innego wyjścia. W tym czasie możesz pracować nad systematycznym zwiększaniem generowanych przychodów. Jeśli natomiast zdarzyło Ci się mieć naprawdę słabe miesiące, to warto odczekać kolejnych kilka, aby bank nie zobaczył ich w dokumentach finansowych. Bo przecież nie ma się czym chwalić.

📌 Popraw historię kredytową! To nie zawsze jest łatwe zadanie. Jeśli jednak negatywne wpisy wynikają wyłącznie z kilkunasto- lub kilkudziesięciodniowych opóźnień  w spłacie, to istnieje duża szansa, że po spłacie opóźnionych zobowiązań, będzie można całkowicie “wymazać” te wpisy z BIK-u. Jeśli sprawa jest znacznie poważniejsza, bo dotyczy na przykład zajęć komorniczych, to będzie trzeba odczekać nawet 5 lat.

📌 Podwyższ swój wkład własny! Chociaż obecnie możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, to nie wszyscy mogą z niego skorzystać. Jeśli i Ty nie masz takiego szczęścia, to zastanów się, czy nie lepiej byłoby poczekać i uzbierać nieco wyższy wkład własny. W ten sposób będziesz miał szansę kupić lepszą nieruchomość, a czasami nawet skorzystać z korzystniejszych ofert kredytowych.

👉 Dowiedz się więcej o kredycie bez wkładu własnego: Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – najważniejsze informacje

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – niezbędne dokumenty

Każdy wnioskodawca hipoteczny będzie musiał przedstawić w banku identyczny katalog dokumentów dotyczących przedmiotu zabezpieczenia, przedmiotu kredytowania i potwierdzających jego sytuację prawną. Odmienne jednak będą dokumenty dotyczące źródła uzyskiwania dochodów.

Wśród dokumentów dochodowych wymaganych przez banki w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, mogą znaleźć się:

  • Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z podatkami za ostatnie 3/6 miesięcy

  • Zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami ZUS za ostatnie 3 miesiące

Dla rozliczeń w formie pełnej księgowości:

  • PIT-36/36L wraz z załącznikiem B

  • Rachunek Zysków i Strat za rozliczone miesiące roku bieżącego i rok poprzedni

  • Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych za rozliczone miesiące roku bieżącego i rok poprzedni

Dla rozliczeń w formie książki przychodów i rozchodów:

  • PIT-36/36L wraz z załącznikiem

  • Księga Przychodów i Rozchodów za rozliczone miesiące roku bieżącego i rok poprzedni

  • Ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych za rozliczone miesiące roku bieżącego i rok poprzedni

Dla rozliczeń w formie podatku zryczałtowanego od przychodów ewidencjonowanych:

  • PIT-28

  • Ewidencja przychodów za zakończone miesiące roku bieżącego

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – najważniejsze informacje

  1. Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, to nie stanowi to przeciwwskazania dla otrzymania kredytu hipotecznego.

  2. Przy jednoosobowej działalności gospodarczej wymagany staż prowadzenia firmy wynosi zazwyczaj 12 miesięcy. Niektóre banki wymagają jednak okresu funkcjonowania działalności o długości 24 miesięcy.

  3. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej podstawowym warunkiem, aby uzyskać kredyt hipoteczny, jest odpowiednio wysoka zdolność kredytowa.

  4. Do obliczenia zdolności kredytowej przedsiębiorcy konieczne jest przedstawienie znacznie większej ilości dokumentów niż ma to miejsce w przypadku innych form uzyskiwania dochodów.

  5. W najgorszej sytuacji w kontekście obliczania zdolności kredytowej są właściciele jednoosobowej działalności gospodarczej rozliczanej na podstawie ryczałtu.

*Podawane w artykule informacje są aktualne na dzień jego pisania, a więc 14 marca 2024 roku.

**Odradzam podpisywanie umów rezerwacyjnych/przedwstępnych/deweloperskich ze sprzedającymi nieruchomości przed dokładnym wyliczeniem posiadanej zdolności kredytowej u doradcy bankowego lub niezależnego eksperta finansowego. Pozwoli to uniknąć ewentualnej utraty zaliczki/zadatku w razie przeszacowania własnych możliwości finansowych.

Porozmawiaj z naszym ekspertem od kredytów hipotecznych!
Zostaw swoje dane. Oddzwonimy!