Czym są koszty okołokredytowe?
Planując zaciągnięcie kredytu, większość osób skupia się na wysokości oprocentowania, rat i odsetek. Jednak poza kosztami samego kredytu, istnieje szereg innych wydatków wpływających na całkowity koszt zobowiązania. Te dodatkowe opłaty, określane jako koszty okołokredytowe, dobrze jest zawczasu uwzględnić w swoim budżecie. Głównie dlatego, że mogą osiągać 5-cyfrowe wartości, a nie da się ich skredytować.
Co składa się na koszty okołokredytowe?
Koszty okołokredytowe to wszystkie opłaty i wydatki, które ponosisz w związku z uzyskaniem kredytu, a które nie są częścią spłacanego kapitału ani odsetek. Obejmują one zarówno opłaty na rzecz banku, jak i innych instytucji, takich jak urząd skarbowy, sąd, notariusz, agent nieruchomości czy ubezpieczyciel.
Kto płaci koszty okołokredytowe?
👉🏻 Koszty okołokredytowe w zdecydowanej większości leżą po stronie kredytobiorcy. Odczuwają je głównie osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny, ale nie tylko. Właściwie jedyną opłatą, którą na tym etapie można negocjować lub "przerzucić" na drugą stronę transakcji jest prowizja pośrednika nieruchomości. Bywa, że kupujący jest z niej zwolniony, a wynagrodzenie agenta leży w gestii sprzedającego.
Koszty okołokredytowe w przypadku kredytu hipotecznego
W przypadku kredytów hipotecznych koszty okołokredytowe są najwyższe, a więc najmocniej odczuwalne przez wnioskującego. Są one naliczane zarówno przez bank, jak i przez notariusza. Do tego trzeba jeszcze uwzględnić podatek PCC (w przypadku transakcji na rynku wtórnym).
🔎 Przeczytaj więcej o podatku: Podatek od wzbogacenia - ile wynosi? Kto i kiedy musi go zapłacić?
✔️ Prowizja dla agencji nieruchomości
Zakup mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości wiąże się ze wzrostem kosztów okołokredytowych. Wynika to z faktu, że taki doradca pobiera prowizję z tytułu pośrednictwa. Wysokość prowizji biura nieruchomości nie jest stała, ani nawet w żaden sposób regulowana czy narzucana przez prawo. Zazwyczaj waha się między 2 a 5% wartości umowy kupna sprzedaży. Jednak w zależności od ustaleń, może być ponoszona przez kupującego, sprzedającego albo dzielona między dwie strony transakcji.
✔️ Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego
Bank może pobierać prowizję za rozpatrzenie wniosku i udzielenie kredytu. Niekiedy jest to opłata sięgająca nawet 3%, choć obecnie coraz częściej można znaleźć oferty bez prowizji. To ważne, ponieważ prowizja jest pokrywana ze środków własnych kredytobiorcy. Brak tej opłaty odczuwalnie zmniejsza wysokość kosztów okołokredytowych.
✔️ Ubezpieczenie pomostowe
Na czas między podpisaniem umowy kredytu hipotecznego a wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej, bank chce zabezpieczyć swoje interesy. Ochroną - formą odszkodowania - jest dla niego właśnie ubezpieczenie pomostowe wynoszące około 0,07%-0,1% wartości udzielonego kredytu hipotecznego. Bank teoretycznie bierze ten koszt na siebie, ale w praktyce "odbija" to sobie w innych opłatach i tak generują się kolejne koszty okołokredytowe dla Ciebie. Są one jednak tylko czasowe, ponieważ ubezpieczenie pomostowe płacisz do chwili ustanowienia hipoteki.
🔎 Przeczytaj więcej o ubezpieczeniu pomostowym: Ubezpieczenie pomostowe: co to jest i jak wpływa na Twój kredyt hipoteczny?
✔️ Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Zebranie wkładu własnego w wysokości 20% często jest poza zasięgiem kredytobiorców. Mogą też oni spieszyć się z decyzją o kredycie hipotecznym, gdy znajdą atrakcyjną nieruchomość, a niekoniecznie mają np. 150 tysięcy złotych wolnych do wpłacenia na poczet wkładu własnego. Wtedy mogą zaproponować bankowi 10%, licząc się z koniecznością skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Ten koszt waha się zazwyczaj między 3,5% a 4,5% liczone od wartości brakującej kwoty i jest rozłożony w czasie, np. na 3 lata.
✔️ Opłaty notarialne, opłaty sądowe
Wysokie koszty okołokredytowe przy kredycie hipotecznym generują usługi notariusza, związane m.in. z przeniesieniem prawa własności nieruchomości. Koszty notarialne są jednak trzymane w ryzach przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Określa ono, jaka jest maksymalna opłata notarialna za poszczególne czynności, co ma realny wpływ na wysokość kosztów okołokredytowych.
✔️ Taksa notarialna
Taksa to po prostu wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Wysokość tej opłaty zależy od wartości nieruchomości, ale w 2024 roku osiąga takie wartości maksymalne:
📍 do 3 000 zł – maksymalnie 100 zł + VAT,
📍 od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki powyżej 3 000 zł + VAT,
📍 od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł + VAT,
📍 od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł + VAT,
📍 powyżej 60 000 zł do 1 mln zł – 1 010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł + VAT,
📍 powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki powyżej 1 mln zł + VAT,
📍 powyżej 2 mln zł – maksymalnie 10 000 zł + VAT.
✔️ Opłaty sądowe
Notariusz składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej w Twoim imieniu. Na całkowity koszt tej dyspozycji składa się 200 zł z tytułu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej oraz 19 zł za zaświadczenie o takim wpisie.
✔️ Założenie księgi wieczystej
Jeśli jednak dana nieruchomość nie ma jeszcze KW (dotyczy głównie mieszkań i domów na rynku pierwotnym), wówczas pojawia się konieczność jej założenia. Za taką dyspozycję zapłacisz na rzecz Sądu 100 zł.
✔️ Koszt odpisów aktu notarialnego
Potrzebujesz przynajmniej jednego egzemplarza dla banku, a jego koszt będzie ostatecznie zależał od objętości dokumenty. Łatwo obliczysz go, mnożąc stawkę 6 zł + VAT x liczba stron.
✔️ Podatek PCC
Przy zakupie mieszkania czy domu na rynku wtórnym, będziesz musiał uiścić podatek PCC do urzędu skarbowego (zrobisz to u notariusza). Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany dla transakcji, które nie są objęte podatkiem VAT (zakup od dewelopera). Jaka jest jego wysokość? W tym przypadku jest to 2% od rynkowej wartości nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o zakup na rynku pierwotnym, podatek PCC nie występuje, ponieważ do kwoty wartości nieruchomości dolicza się podatek VAT - 23% lub obniżona stawka 8%.
✔️ Wycena nieruchomości
Koszty wyceny nieruchomości trzeba uwzględnić w przypadku kredytów hipotecznych np. na zakup domu czy mieszkania. Uprawniony do sporządzenia operatu szacunkowego specjalista dokonuje oględzin nieruchomości, aby rzetelnie określić jej wartość. Dla banku jest to informacja o tym, czy zabezpieczenie kredytu hipotecznego jest adekwatne do kwoty zadłużenia.
Jakie są koszty wyceny nieruchomości? Rozpiętość cenowa tutaj także jest spora, a zależy głównie do rodzaju nieruchomości i miejscowości. Może wynieść od 650 (małe mieszkania, działki) do nawet 2000 zł (duże rezydencje, działki z kilkoma zabudowaniami). Każda opłaca za wycenę nieruchomości realnie podnosi wysokość kosztów okołokredytowych.
✔️ Ubezpieczenie nieruchomości
Zawarcie umowy o kredyt hipoteczny zazwyczaj wiąże się z koniecznością ubezpieczenia nieruchomości. Możesz skorzystać z oferty przedstawionej przez bank albo znaleźć własną, która będzie spełniała bankowe wymagania (ubezpieczenie z cesją na bank).
Przy kredycie hipotecznym pojawia się m.in. ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od ognia i zdarzeń losowych, ubezpieczenie od utraty pracy. Czasem ubezpieczenie spłaty kredytu jest wymagane przez bank, innym razem, dobrowolne. Zawsze warto je rozważyć, bo stanowią zabezpieczenie na wypadek pogorszenia się Twojej sytuacji życiowej czy zawodowej.
Jak widzisz, koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego są dość wysokie. Ma to znaczenie, gdy chcesz oszacować realny i najbardziej przybliżony koszt związany z uzyskaniem finansowania oraz nabyciem mieszkania czy domu.
Czy można obniżyć koszty okołokredytowe?
Całkowity koszt kredytu hipotecznego, gdy jeszcze dodamy do niego koszty okołokredytowe takie jak ubezpieczenie spłaty kredyty czy wpis do księgi wieczystej nieruchomości, są dość wysokie. Wiedza o tym, pozwala nie tylko zabezpieczyć w budżecie środki na okołokredytowe koszty przy kredycie hipotecznym, ale też obniżenie ich. W jaki sposób?
➡️ Cross-selling, czyli dobranie do kredytu hipotecznego dodatkowych produktów bankowych - rachunku osobistego, karty kredytowej czy ubezpieczenia nieruchomości itp. może skutkować obniżeniem marży.
➡️ Skorzystanie z promocji - banki co jakiś czas wprowadzają promocje, które mogą obejmować zwolnienie z niektórych opłat, takich jak prowizja za udzielenie kredytu. Śledzenie aktualnych ofert i promocji na rynku może znacząco zmniejszyć koszty okołokredytowe.
➡️ Wysoki wkład własny - im większy wkład własny, tym mniejsze ryzyko dla banku. To z kolei może skutkować lepszymi warunkami kredytu, np. niższą marżą, a także niższymi kosztami ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które przy małym wkładzie bywa obligatoryjne.
➡️ Samodzielne szukanie mieszkania czy domu bez pomocy agencji nieruchomości - korzystanie z usług agencji nieruchomości wiąże się z prowizją, która często wynosi kilka procent wartości nieruchomości. Szukając nieruchomości samodzielnie, można zaoszczędzić na tej opłacie.
➡️ Porównanie i wybór dobrej oferty ubezpieczenia nieruchomości (lub innego wymaganego przez bank) - ubezpieczenie nieruchomości, a czasem także ubezpieczenie na życie, są wymagane przez bank przy kredycie hipotecznym. Porównanie ofert różnych ubezpieczycieli pozwala znaleźć najkorzystniejsze warunki. Nie zawsze warto korzystać z ubezpieczenia oferowanego przez bank, jeśli jest droższe od oferty na rynku.
➡️ Negocjacje kosztów notarialnych - choć stawki maksymalne za usługi notarialne są określone w przepisach, wielu notariuszy jest skłonnych do obniżenia opłat na drodze negocjacji.
Czy mogą pojawić się koszty okołokredytowe podczas spłacania kredytu hipotecznego?
Choć koszty okołokredytowe kredytu hipotecznego analizujemy zazwyczaj w kontekście zaciągania zobowiązania finansowego, to w praktyce mogą one też wystąpić później. Pamiętaj, że pożyczka, zwłaszcza kredyt hipoteczny jest brana na wiele lat. W tym czasie mogą pojawić się np. odsetki karne za nieterminową spłatę kredytu hipotecznego, zmiany harmonogramów spłat w związku ze zmianą oprocentowania, aneksy do umowy przy rozwodzie albo zgonie kredytobiorcy czy prowizje za wcześniejszą spłatę/nadpłatę zadłużenia. To sprawia, że koszty okołokredytowe przy kredycie realnie wpływają na finalną wysokość zadłużenia i jej obsługi.
❗ Zakup nieruchomości - zarówno na kredyt hipoteczny, jak i za gotówkę - oznacza konieczność ponoszenia dodatkowych kosztów okołokredytowych. Są to koszty sądowe, koszty ubezpieczenia, za sporządzenie operatu szacunkowego, opłaty z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych czy notarialne - niektóre regulowane w urzędzie skarbowym, inne w banku, a jeszcze inne w sądzie i u notariusza. Reasumując koszty początkowe, które poniesiesz zanim otrzymasz pełne prawo własności nieruchomości mogą wynieść nawet 10 000 - 30 000 tysięcy złotych.
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
Komentarze