Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Kredyt hipoteczny - co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny - co to jest kredyt hipoteczny?
Spis treści

Kredyty hipoteczne to wyjątkowo popularne produkty, które umożliwiają sfinansowanie zakupu własnego mieszkania. Przed podjęciem decyzji warto dowiedzieć się, co to jest kredyt hipoteczny i na jakich zasadach jest udzielany.

Z perspektywy wielu konsumentów kredyt hipoteczny to jedno z największych zobowiązań finansowych, jakie podejmą w ciągu całego życia. Nic w tym dziwnego. Bardzo wysokie i wciąż rosnące ceny nieruchomości sprawiają, że zakup mieszkania lub domu wiąże się z koniecznością przeznaczenia na ten cel bardzo wysokich środków. W związku z tym w wielu przypadkach okazuje się, że zgromadzone środki są niewystarczające do sfinalizowania transakcji. Wówczas nieoceniony staje się kredyt hipoteczny. Ten w znacznym stopniu różni się od innych dostępnych na rynku rozwiązań. Oferuje wyjątkowo atrakcyjne warunki, bardzo długi okres spłaty i specjalne procedury. Kredyt mieszkaniowy pozwala na realizację czy to własnych celów mieszkaniowych, czy – w ostatnich czasach niezwykle popularnych – inwestycji w nieruchomości nie musi być trudna. Warto dowiedzieć się jednak, co to kredyt hipoteczny, na jakich zasadach się go udziela oraz jakie warunki musi spełnić z jednej strony kredytobiorca, a z drugiej instytucja udzielająca finansowania.

Kredyt hipoteczny - co to jest?

Jak pokazują raporty instytucji kredytowych i ekspertów, Polacy chętnie sięgają po kredyty i pożyczki. Większość konsumentów zdaje sobie również sprawę z tego, jak prezentuje się mechanizm pożyczania pieniędzy od banku: klient pożycza środki, które następnie musi zwrócić na określonej w umowie zasadzie, zazwyczaj robi to, regulując ustalone miesięczne raty. Całkowity koszt kredytu jest wyższy od pożyczonej sumy, a więc tego, jak prezentuje się kwota kredytu. Ma na to wpływ m.in. oprocentowanie i dodatkowe opłaty.

Schemat takiej prostej pożyczki wygląda podobnie w przypadku kredytu hipotecznego. W tym przypadku kredytobiorca również pozyskuje od banku środki i zobowiązuje się do ich spłaty na określonych zasadach. Znacząco różnią się jednak warunki spłaty kredytu, a przede wszystkim kwota kredytu: ta jest bowiem zdecydowanie wyższa niż w przypadku standardowych kredytów konsumenckich (zgodnie z ustawą z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim może wynieść maksymalnie 255 550 zł). W przypadku kredytu hipotecznego o limicie decyduje zasadniczo zdolność kredytowa klienta. Podstawowa różnica dotyczy także celu pozyskiwania środków: kredyt mieszkaniowy pozwala jedynie kupić nieruchomość lub ją wybudować. Sama nazwa kredytu hipotecznego bierze się natomiast od hipoteki, a więc zabezpieczenia, które pozwala znacznie zredukować ryzyko banku.

Kredyt hipoteczny: definicja

Kredyt hipoteczny jest regulowany przez Ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Znajdują się w nim rozbudowane informacje na temat zasad udzielania kredytów hipotecznych oraz obowiązków obu stron. Artykuł 3 definiuje również umowę o kredyt hipoteczny. Zgodnie z nią odnosi się ona do udzielenia lub przyrzeczenia udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania m.in.:

  • prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części,
  • nabycie udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

To z tego powodu kredyt hipoteczny bywa często określany jako kredyt na mieszkanie. W większości przypadków umożliwia zakup mieszkania lub domu. Sprawdza się jednak również w przypadku osób chcących sfinansować budowę domu czy zakupić działkę.

Warunki kredytu hipotecznego: jak się prezentują?

Segment kredytów hipotecznych charakteryzuje się dosyć sporą elastycznością i możliwością dobrania warunków spłaty kredytu do indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, w tym jego zdolności kredytowej. Umiejętne ustalenie warunków może stać się najlepszym sposobem na zdecydowanie niższy całkowity koszt kredytu hipotecznego:

  • Okres kredytowania: w przypadku kredytów hipotecznych znacząco odbiega od warunków, które są dostępne np. przy większości kredytów konsumenckich. Długi okres kredytowania, wynoszący nawet do 30-35 lat to sposób na obniżenie raty kredytu. Sprawdzi się wobec tego przy niższej zdolności kredytowej. Warto mieć jednak świadomość, że będzie również oznaczał wyższy całkowity koszt zobowiązania, wobec czego jego skrócenie pozwoli na obniżenie ogólnych wydatków.
  • Rodzaj rat: do wyboru pozostają standardowe raty równe, w których kredytobiorca opłaca przez cały okres kredytowania taką samą wysokość raty, a także raty malejące. W tym drugim scenariuszu raty są wyższe w pierwszym okresie, a następnie ulegają obniżeniu. To sposób na niższy całkowity koszt. Będzie to jednak wymagało wyższej zdolności kredytowej ze względu na większe obciążenie budżetu w pierwszym okresie.
  • Oprocentowanie: najpopularniejsze oprocentowanie zmienne jest uzależnione od dwóch czynników - z jednej strony stałej i zdefiniowanej w umowie marży banku, z drugiej stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej (najczęściej stawki WIBOR-3M). W związku z tym im niższe stopy procentowe, tym niższe oprocentowanie, a więc również niższa rata. Do wyboru pozostaje również oprocentowanie stałe, w ramach którego stawka jest ustalana na wskazany okres i niezależna od stóp procentowych. Oprocentowanie stałe nie zawsze będzie w związku z tym opłacalne, wiąże się również z wyższą zdolnością kredytową klienta.

Jakie jest oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Jedną z największych zalet tego produktu jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jest ono zdecydowanie niższe niż w przypadku innych produktów kredytowych. Aby poznać aktualne oferty, warto zaznajomić się z rankingiem kredytów hipotecznych. Dzięki niemu możliwe będzie szybkie ustalenie, która propozycja jest najtańsza. Niskie oprocentowanie wynika przy tym przede wszystkim z zabezpieczenia, jakie ustanawia bank. Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane w celu zabezpieczenia roszczeń wierzyciela w przypadku niewywiązania się przez dłużnika z postanowień umowy kredytowej. Bank zyskuje więc pierwszeństwo do dochodzenia swoich roszczeń przed innymi wierzycielami. Przekłada się to na zdecydowanie niższe ryzyko kredytu hipotecznego niż w przypadku np. kredytów gotówkowych, które są udzielane na dowolny cel.

Oprocentowanie kredytu w większości przypadków składa się z marży banku oraz stopy referencyjnej. Warto mieć więc świadomość, że wybierając oprocentowanie zmienne, wysokość raty, a co za tym idzie wydatek, z jakim wiąże się kredyt hipoteczny, mogą ulec zmianie w związku ze zmianą stóp procentowych.

Jak działa kredyt hipoteczny?

Mechanizm działania kredytu hipotecznego jest przy tym nieco bardziej skomplikowany niż ten występujący przy np. kredytach konsumenckich na dowolną kwotę. Przekonaj się, jak uzyskać kredyt hipoteczny krok po kroku. Kredytobiorca musi liczyć się z dosyć długą procedurą (trwającą nawet do kilku miesięcy), w ramach której dokładnej analizie zostanie poddany zarówno klient (w tym przede wszystkim jego zdolność kredytowa), jak i nieruchomość. Kluczowe stanie się przy tym określenie jej realnej wartości, co będzie zadaniem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy. Następnie bank wyda wstępną decyzję, w ramach której może wskazać również warunki, które należy spełnić, aby ostatecznie uzyskać kredyt hipoteczny. Po podpisaniu aktu notarialnego (i spełnieniu dodatkowych warunków, jeżeli określiła je instytucja), można podpisać umowę kredytową i zlecić wypłatę kredytu. Następnie dojdzie natomiast do wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, co pozwoli bankowi na ochronę jego interesów.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny powinna przede wszystkim posiadać wymaganą zdolność kredytową. To suma, jaką bank zgodzi się pożyczyć kredytobiorcy na zasadach wskazywanych poprzez wniosek o kredyt. Na ten czynnik wpływ ma przy tym wiele różnorodnych aspektów:

  • Osiągane dochody,
  • Ponoszone wydatki, koszty utrzymania,
  • Sytuacja rodzinna,
  • Doświadczenie zawodowe, staż pracy,
  • Wykształcenie,
  • Charakter źródła posiadanych dochodów,
  • Inne posiadane zobowiązania finansowe,
  • Dotychczasowa historia kredytowa.

Zdolność kredytowa zależy przy tym także od sposobu jej obliczania przez wybraną instytucję. Przed złożeniem wniosku warto zorientować się, czy posiadasz zdolność kredytową wystarczającą do uzyskania finansowania. Można zrobić to np. przy pomocy internetowego kalkulatora zdolności kredytowej.

Wkład własny przy kredycie hipotecznym

Proces udzielania kredytu hipotecznego jest wymagający nie tylko pod względem formalnym, ale również finansowym. Kredytobiorca powinien samodzielnie wpłacić wkład własny. Jego minimalna wysokość zależy przy tym od polityki konkretnego banku. Zazwyczaj instytucje oczekują wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. Jednocześnie niektóre banki zadowolą się również niższą sumą, wynoszącą 10% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe stanie się również zastosowanie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Przełoży się ono na podwyższenie marży do czasu spłacenia przez kredytobiorcę brakującej kwoty.

Wkład własny nieco inaczej prezentuje się w przypadku kredytu na budowę domu. Wówczas można do niego zaliczyć m.in. koszt działki budowlanej, na której powstanie nieruchomość, a także inne wydatki poniesione przez kredytobiorcę w tym celu (np. koszty projektu czy zakupionych samodzielnie materiałów budowlanych).

Kredyt hipoteczny na budowę domu: czym się wyróżnia?

Kredyt na mieszkanie czy już istniejący dom - niezależnie od tego, czy pochodzą z rynku pierwotnego czy wtórnego działa na dosyć jasnych zasadach, a zasadnicze obowiązki kredytobiorcy ograniczają się do dostarczenia niezbędnych dokumentów oraz wpłaty wkładu własnego. Nieco inaczej prezentuje się kredyt hipoteczny na budowę domu, który jeszcze nie powstał. Klient banku będzie musiał zadbać również o powstanie kosztorysu, uwzględniającego plan postępu robót budowlanych. Kredyt hipoteczny na budowę będzie wypłacany w transzach: bank pozwoli na uwalnianie kolejnych kwot dopiero po ukończeniu wskazanych prac. Może się to wiązać również z obowiązkiem bieżącego informowania instytucji o inwestycji.

Warunki finansowe będą przy tym takie same, jak w przypadku każdego innego kredytu hipotecznego. Jako wkład własny może być przy tym zakwalifikowana również wartość działki budowlanej, co jest sporym udogodnieniem dla wielu kredytobiorców.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym

Wart mieć świadomość, że koszty kredytu hipotecznego bardzo często nie ograniczają się wyłącznie do regulowanej co miesiąc raty. Istotną rolę odgrywają również różnego typu ubezpieczenia, który mogą mieć zróżnicowany charakter. Niektóre z nich będą przy tym wymogiem banku, bez którego uzyskanie wsparcia nie będzie możliwe. Do najważniejszych należy:

  • Ubezpieczenie na życie: spłata kredytu hipotecznego rozciąga się zwykle na bardzo długi okres, a śmierć kredytobiorcy mogłaby uniemożliwić spłatę zobowiązania. Bank może wobec tego oczekiwać wykupienia polisy na życie,
  • Ubezpieczenie nieruchomości: nieruchomość stanowi najważniejsze zabezpieczenie dla banku, wobec czego również ona musi być objęta ochroną ubezpieczeniową,
  • Ubezpieczenie od utraty pracy, ubezpieczenie od inwalidztwa: osoby posiadające niższą zdolność kredytową lub pracujące w niektórych branżach niekiedy będą musiały wykupić dodatkowe ubezpieczenia kredytu, aby liczyć na jego uzyskanie,
  • Ubezpieczenie pomostowe - bank korzysta z niego do momentu, w którym nie dojdzie do potwierdzenia dokonania wpisu w księdze wieczystej nieruchomości, który chroni jego interesy,
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego może zostać zastosowane, jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie wpłacić określonego wkładu własnego.

Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy?

Z perspektywy wielu osób chcących kupić mieszkanie lub dom, finansując to kredytem hipotecznym, podstawowym problemem jest wysoki wkład własny, jaki trzeba opłacić samodzielnie. Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego nie jest jednak możliwy, ponieważ to jeden z istotnych czynników, pozwalających bankowi na obniżenie ryzyka. Wkład własny wpływa również na wskaźnik LtV, określający relację wysokości pożyczki do wartości nieruchomości. Im niższe LtV, tym korzystniejsze warunki kredytu może uzyskać kredytobiorca. Aby uzyskać kredyt hipoteczny, należy więc dysponować przynajmniej minimalnym wkładem własnym lub skorzystać z dodatkowych opcji w tym zakresie, proponowanych przez bank.

Poradniki