Działka jako wkład własny do kredytu hipotecznego

Wkład własny to kluczowy element w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny, który zazwyczaj wiąże się z koniecznością wniesienia określonej kwoty gotówki, stanowiącej procent wartości nieruchomości. Dla osób posiadających działkę budowlaną istnieje możliwość wykorzystania jej wartości jako wkładu własnego.

Zastosowanie działki jako wkładu własnego wiąże się z koniecznością spełnienia kilku warunków. Banki dokonują oceny wartości działki, jej przeznaczenia oraz lokalizacji. Ponadto banki wymagają, aby działka była wolna od obciążeń i długów, co oznacza, że nie powinna być obciążona hipoteką ani innymi zobowiązaniami finansowymi.

W niniejszym artykule szczegółowo omówimy, czym jest wkład własny, jakie są zasady wykorzystania działki jako wkładu własnego oraz jakie są wady i zalety tego rozwiązania.

Czym jest wkład własny przy kredycie hipotecznym i po co się go stosuje?

Kiedy myślisz o budowie swojego domu i szukasz sposobów na sfinansowanie tego przedsięwzięcia, musisz być świadomy, że instytucje bankowe wymagają od kredytobiorców wniesienia tzw. wkładu własnego. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, banki są w stanie pokryć maksymalnie 90% wartości nieruchomości. Oznacza to, że minimalny wkład własny, który będziesz musiał wnieść, wynosi 10% całkowitych kosztów inwestycji, co dotyczy zarówno zakupu działki, jak i budowy domu.

👉 Pewnym wyjątkiem od tej reguły jest niedawno wprowadzony program rządowy “Mieszkanie bez wkładu własnego”, o którym piszę TUTAJ.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na dużą kwotę, które zwykle zaciągane jest na długi okres – nawet do 35 lat. Z tego powodu banki muszą podejść z ostrożnością do oceny zdolności kredytowej swoich klientów. Ich głównym celem jest zapewnienie sobie, że kredytobiorca będzie w stanie terminowo spłacać zaciągnięte zobowiązania. Choć żaden bank nie jest w stanie zagwarantować, że spłata kredytu przebiegnie bezproblemowo, to jednak stosują różne metody, aby zminimalizować ryzyko związane z niewypłacalnością.

Jednym z kluczowych elementów, które pomagają w tym procesie, jest właśnie wkład własny. Wymagając, aby kredytobiorca zaangażował własne środki, banki zyskują dodatkową gwarancję, że klient ma odpowiednie umiejętności oszczędzania i planowania finansowego. Wyższy wkład własny może także wskazywać na to, że osoba ubiegająca się o kredyt jest bardziej odpowiedzialna w zarządzaniu swoimi finansami, co z kolei zwiększa jej wiarygodność w oczach banku.

Wkład własny pełni zatem niezwykle ważną rolę, nie tylko w kontekście uzyskiwania kredytu hipotecznego, ale również w budowaniu zaufania między kredytobiorcą a instytucją finansową. Umożliwia on również bankom lepsze zrozumienie sytuacji finansowej klienta oraz jego zdolności do realizacji długoterminowych celów, takich jak zakup własnej nieruchomości. Przy odpowiednim podejściu wkład własny może stanowić nie tylko barierę, ale również motywację do gromadzenia oszczędności, co jest kluczowe w kontekście stabilności finansowej na przyszłość.

Czy działka może zostać wkładem własnym?

W odpowiedzi na pytanie, czy działka może być traktowana jako wkład własny, warto odwołać się do znowelizowanej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. W dokumencie tym znajduje się zapis mówiący, że:

 „Bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania”.

 Oznacza to, że działka budowlana może zostać uwzględniona jako wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

📌 CZY DZIAŁKA ROLNA MOŻE ZOSTAĆ WKŁADEM WŁASNYM?

Działka rolna to grunt sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako użytek rolny. Z racji tego, że działki rolne są zazwyczaj tańsze od budowlanych, wiele osób rozważa możliwość budowy domu na takim terenie oraz zastanawia się, czy może ona odgrywać rolę wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

Pierwsza kwestia dotyczy możliwości budowy domu na działce rolnej. Aby to zrobić, konieczne jest odrolnienie gruntu, co wiąże się z wieloma formalnościami. Proces ten wymaga złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Taka procedura może być czasochłonna i wymaga spełnienia określonych warunków, dlatego warto dokładnie zapoznać się z wymaganiami lokalnych władz.

Co do drugiej kwestii – niestety, działka rolna nie może być uznawana za wkład własny w kontekście kredytu hipotecznego. Banki w większości przypadków odrzucają możliwość użycia działki rolnej jako zabezpieczenia kredytu. Istnieje jednak pewien wyjątek: jeśli działka posiada wydane warunki zabudowy, to wtedy może zostać zaakceptowana jako wkład własny. W takich sytuacjach banki uznają, że działka ma potencjał do zabudowy i tym samym staje się wartościowym zabezpieczeniem dla instytucji finansowej.

Jakie warunki musi spełniać działka, aby mogła zostać wkładem własnym?

Aby działka mogła zostać uznana za wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, musi spełniać kilka kluczowych warunków. Oto najważniejsze z nich:

• Brak obciążenia hipoteką – działka nie może być zadłużona. Jeśli na gruncie istnieje już zaciągnięty kredyt, nie będzie on mógł być traktowany jako wkład własny. Żaden bank nie zgodzi się, aby dopisać się na druga pozycję w sekcji zabezpieczeń hipotecznych w księdze wieczystej działki.

• Pełna własność – działka powinna należeć w całości do osoby ubiegającej się o kredyt. Właściciel powinien być w posiadaniu dokumentu potwierdzającego fakt nabycia gruntu. W przypadku współwłasności, pozostali właściciele muszą wyrazić zgodę na obciążenie gruntu hipoteką.

• Przeznaczenie – dobrze, aby działka była budowlaną.  a nie rolna. Banki zwykle nie akceptują działek o innym przeznaczeniu.

• Odpowiednia powierzchnia – niektóre banki mogą mieć ograniczenia dotyczące maksymalnej powierzchni działki, która może być uznana za wkład własny. Dzieje się tak, ponieważ duże grunty są trudniejsze do ewentualnego zbycia przez bank, kiedy dłużnik przestanie spłacać zobowiązanie.

• Wycena przez rzeczoznawcę – wartość działki musi być potwierdzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Jeśli wycena nie pokryje wymaganego przez bank wkładu własnego, konieczne będzie dostarczenie brakującej kwoty w innej formie, najczęściej gotówki. Taka sytuacja zdarza się naprawdę bardzo rzadko.

Działka jako wkład własny – procedura bankowa

Wykorzystanie działki w charakterze wkładu własnego w procesie starania się o przyznanie kredytu hipotecznego to opcja, która może znacząco ułatwić uzyskanie finansowania budowy. W praktyce cały proces sprowadza się do tego, że posiadane przez Ciebie działka, na której planujesz postawić kredytowaną nieruchomość, staje się dla banku zabezpieczeniem gwarantującym spłatę kredytu.

Zastanawiasz się, w jaki sposób przebiega procedura kredytowa, kiedy działka ma stanowić wkład własny? Poniżej omawiam to krok po kroku!

👣 KROK 1.: Złożenie wniosku kredytowego – proces kredytowy rozpoczyna się od złożenia wniosku o kredyt w banku. To kluczowy moment, w którym informujesz instytucję o swojej chęci wykorzystania posiadanej działki jako wkładu własnego.

👣 KROK 2.: Ocena zdolności kredytowej – po złożeniu wniosku bank ocenia Twoją zdolność kredytową, analizując dochody, zobowiązania oraz historię kredytową. To pozwala mu oszacować ryzyko związane z udzieleniem kredytu.

👣 KROK 3.: Wycena działki – bank dokonuje wyceny działki, aby określić jej wartość rynkową. Ta wycena jest niezbędna do ustalenia, czy działka może zostać uznana za wystarczający wkład własny. Podstawą jest tutaj operat szacunkowy. To, kto go wykona, zależy od wewnętrznej procedury banku oraz Twojej decyzji.

👣 KROK 3.: Decyzja o przyznaniu kredytu – na podstawie ocenionej zdolności kredytowej, oceny planu budowy oraz wyceny działki bank podejmuje decyzję o przyznaniu kredytu i określa jego wysokość.

👣 KROK 4.: Podpisanie umowy kredytowej – jeśli kredyt zostanie zatwierdzony, podpisywana jest umowa kredytowa. Dokument ten szczegółowo określa wszystkie warunki pożyczki, w tym: kwotę kredytu, oprocentowanie oraz harmonogram spłat.

👣 KROK 4.: Zabezpieczenie kredytu – w momencie zawarcia umowy działka staje się zabezpieczeniem kredytu na rzecz banku, co dodatkowo chroni interesy instytucji finansowej.

Jakie dokumenty będą niezbędne, jeśli chcemy wykorzystać działkę jako wkład własny?

Wykorzystanie działki w charakterze wkładu własnego wymaga zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji. Wśród kluczowych dokumentów, o które poprosi Cię bank, znajdują się:

📍 Operat szacunkowy – to formalny dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który przedstawia szczegółową wycenę nieruchomości. Jego celem jest określenie wartości rynkowej danej działki w oparciu o różnorodne czynniki wpływające na jej wartość. Operat zawiera opis nieruchomości, jej lokalizację, charakterystykę oraz aktualny stan prawny. Rzeczoznawca dokładnie analizuje te aspekty, aby dokładnie oszacować wartość. Operat zawiera końcową wartość rynkową nieruchomości, która stanowi podstawę do podejmowania decyzji kredytowych.

📍 Akt notarialny – to formalny dokument sporządzany przez notariusza, który ma na celu potwierdzenie i utrwalenie określonych czynności prawnych, w tym prawa własności do nieruchomości, takiej jak działka. Akt notarialny jednoznacznie potwierdza, że dana osoba jest właścicielem działki.

📍 Wypis z księgi wieczystej – to oficjalny dokument, który zawiera szczegółowe informacje dotyczące statusu prawnego nieruchomości. Jest on sporządzany na podstawie wpisów w księgach wieczystych, które prowadzą sądy wieczystoksięgowe. Wypis zawiera dane identyfikacyjne nieruchomości (lokalizacja, numer działki, rodzaj gruntu, a także informacje o powierzchni), aktualny stan prawny nieruchomości (informacje o osobach fizycznych lub prawnych, które są właścicielami nieruchomości oraz  informacje o ewentualnych obciążeniach, takich jak hipoteki, służebności czy inne ograniczenia, które mogą wpływać na prawo własności) i dane dotyczące przeznaczenia nieruchomości.

📍 Dokumenty dotyczące zagospodarowania – jeżeli działka jest przeznaczona pod zabudowę, konieczne będą także dokumenty związane z planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy. Te dokumenty potwierdzają, że działka spełnia wymagania banku i jest odpowiednia do realizacji zamierzonych inwestycji.

📍 Potwierdzenie uregulowania obciążeń – jeśli działka jest obciążona hipoteką z wcześniejszego kredytu, konieczne będzie jej uregulowanie przed wykorzystaniem gruntu jako wkładu własnego. Banki nie akceptują działek, które mają istniejące obciążenia hipoteczne.

W jaki sposób bank wyceni wartość działki wykorzystywanej w charakterze wkładu własnego?

Kiedy składasz wniosek o kredyt hipoteczny, często zostaniesz poproszony o wstępne oszacowanie wartości działki oraz jej udziału w całkowitych kosztach inwestycji. Wartość, którą podasz, będzie jednak zweryfikowana przez bank przy pomocy uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca przeprowadza szczegółową wycenę, której wyniki zdecydują, czy działka może być uznana jako wkład własny w procesie ubiegania się o kredyt na budowę domu.

Wycena jest realizowana poprzez sporządzenie operatu szacunkowego, który powstaje po dokonaniu przez rzeczoznawcę wizji lokalnej oraz analizie ustaleń planistycznych dotyczących gruntu. W dokumencie tym zawarte są nie tylko szczegółowe informacje na temat wartości nieruchomości, ale również wnioski i spostrzeżenia, które mogą być kluczowe dla banku w kontekście oceny wartości działki jako zabezpieczenia kredytu oraz związanych z tym ryzyk.

Operat szacunkowy jest niezbędny do dokładnego określenia wartości nieruchomości, co z kolei wpływa na ustalenie maksymalnej kwoty kredytu, o którą możesz się ubiegać. Dzięki temu procesowi bank ma pewność, że przyznawany kredyt jest odpowiednio zabezpieczony, co jest istotne zarówno dla kredytobiorcy, jak i samej instytucji finansowej.

Działka jako wkład własny – praktyka

Jeśli kredytobiorcy posiadają działkę, na której zamierzają się budować, to ta działka zawsze będzie traktowana jako część wkładu własnego, niezależnie od tego, czy mają dodatkową gotówkę, którą chcieliby na ten wkład przeznaczyć. Działka, na której planowana jest budowa, staje się integralnym elementem finansowania, co zwiększa szanse kredytobiorców na uzyskanie kredytu. Banki, traktując działkę jako wkład własny, mogą oferować korzystniejsze warunki kredytowe, takie jak niższe oprocentowanie czy lepsze warunki spłaty. Jeżeli kredytobiorcy dysponują dodatkowymi środkami, mogą one stanowić uzupełnienie wkładu własnego.

Warto jednak pamiętać, że działka, na której powstaje kredytowana nieruchomość, zawsze będzie obciążona hipoteką. Gdy na działce powstaje nowy dom, bank zabezpiecza swoje interesy, nakładając hipotekę na tę nieruchomość. Dzieje się tak, ponieważ budowany dom jest nierozerwalnie związany z gruntem, na którym powstaje.

Kredytobiorcy powinni być świadomi ryzyka związanego z tym obciążeniem. W przypadku problemów ze spłatą kredytu bank ma prawo do wszczęcia postępowania windykacyjnego, co może prowadzić do utraty działki. Dlatego niezwykle istotne jest, aby dokładnie rozważyć wszystkie aspekty związane z wykorzystaniem działki jako wkładu własnego oraz skonsultować się z doradcą finansowym w celu zrozumienia wszystkich konsekwencji takiej decyzji.