Księgi wieczyste. Jak sprawdzić je przed zakupem?

Spis treści

Zakup nieruchomości to poważne zobowiązanie, często na długie lata. Po znalezieniu wymarzonego mieszkania lub domu warto zweryfikować zawartość ksiąg wieczystych.

Osoby przymierzające się do zakupu własnego mieszkania muszą podjąć wiele trudnych decyzji. W wielu przypadkach jest to jedyna tego typu transakcja w życiu, a suma wielokrotnie przewyższa możliwości domowego budżetu. W związku z tym bez wątpienia wybór powinien być odpowiednio przemyślany i nie należy podejmować go pochopnie. Weryfikacja powinna przy tym objąć szeroki zakres czynników, nie tylko te, które wydają się kluczowe z punktu widzenia komfortu korzystania z nieruchomości, a więc np. lokalizację czy standard wykończenia. W przypadku zakupów na rynku pierwotnym bardzo ważny okaże się również stan prawny. Wielu informacji dostarczą księgi wieczyste. Zapoznanie się z nimi nie powinno stanowić większego problemu nawet w sytuacji, w której kupujący nie zna numeru ksiąg wieczystych. Warto dowiedzieć się, jak to zrobić.

Księga wieczysta: czym jest?

Zgodnie z przepisami księgi wieczyste stanowią rejestr publiczny informujący o stanie prawnym nieruchomości. Reguluje je ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Jej artykuł pierwszy precyzuje cel zakładania ksiąg wieczystych: „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Z punktu widzenia potencjalnych kupujących bardzo ważny zapis widnieje natomiast w artykule drugim: „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”. Oznacza to, że każda osoba może zdobyć informacje na temat nieruchomości. Ich zakres jest przy tym dosyć szeroki, wobec czego weryfikacja zawartości ksiąg wieczystych jest cenna zwłaszcza z punktu widzenia potencjalnych nabywców nieruchomości.

Co można ustalić dzięki księdze wieczystej?

Stosunkowo prosta czynność, jaką jest zapoznanie się z zawartością ksiąg wieczystych, może pomóc w uniknięciu wielu kłopotów wynikających z istnienia stanu prawnego innego niż ten, który oficjalnie deklaruje sprzedający.

Dzięki księdze wieczystej można ustalić m.in.:

  • Właściciela nieruchomości,
  • Prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości,
  • Charakterystykę nieruchomości, w tym jej powierzchnię,
  • Ograniczenia praw, roszczenia wobec nieruchomości,
  • Obciążenie hipoteki.

W przeciwnym wypadku łatwo można więc paść ofiarą oszustwa. Może się również zdarzyć, że sprzedający zatai niektóre fakty, które mogłyby wpłynąć na wartość nieruchomości, lub po prostu nie jest ich świadom, co oczywiście nie zwalnia kupującego z potencjalnej odpowiedzialności i zwykle wiąże się z jego perspektywy z poważnymi problemami.

Budowa ksiąg wieczystych

Informacje widniejące w księdze wieczystej są w określony sposób uporządkowane. Księgi składają się z działów skupionych poszczególnych aspektach prawnego statusu nieruchomości:

  • Dział I skupia się na informacjach o nieruchomości, w Dziale I-O znajdują się informacje m.in. o jej położeniu, powierzchni, w Dziale I-Sp opisane są prawa przysługujące właścicielowi nieruchomości,
  • Dział II poświęcony jest właścicielom i użytkownikom nieruchomości.
  • Dział III przedstawia prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Jego weryfikacja jest wobec tego bardzo ważna, ponieważ może dostarczyć informacje na temat ograniczenia praw dotyczących rozporządzania nieruchomością.
  • Dział IV przewidziano dla informacji o hipotekach. Szybko można więc dowiedzieć się, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką albo poznać jej kwotę.

Numer księgi wieczystej: jak go uzyskać?

Przepustką do uzyskania informacji o nieruchomości jest poznanie numeru księgi wieczystej. Warto poprosić o niego sprzedającego: również w jego interesie leży udostępnienie kupującemu jak najbardziej wyczerpujących informacji na temat nieruchomości i jej stanu prawnego, a także rozwianie wszystkich pojawiających się wątpliwości. Jeżeli tego nie zrobi albo kupujący nie chce pytać o to wprost, nadal możliwe będzie stosunkowo proste ustalenie numeru księgi wieczystej. W tym celu wystarczy znać adres nieruchomości oraz skorzystać z jednej z dwóch dróg:

  • Droga urzędowa: aby uzyskać dostęp do ksiąg wieczystych, można zwrócić się do stosownego sądu rejonowego lub starostwa powiatowego. W takim przypadku należy złożyć wniosek o udostępnienie numeru księgi wieczystej, jednak konieczne stanie się także wskazanie interesu prawnego wobec nieruchomości, a samo zainteresowanie kupnem nie zawsze będzie w ten sposób odczytanie. Po uzyskaniu numeru księgi wieczystej można natomiast skorzystać z internetowej bazy prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
  • Księgi wieczyste online: możliwe jest również skorzystanie z internetowych wyszukiwarek ksiąg wieczystych, które pozwolą na łatwe uzyskanie dostępu do wybranego dokumentu na podstawie adresu.

Księgi wieczyste a kredyt hipoteczny

Księgi wieczyste pełnią również ważną funkcję w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. To z ich pomocą bank ustala m.in. czy nieruchomość nie jest zadłużona, w tym czy nie ustanowiono na niej innej hipoteki. Oprócz tego analitycy upewniają się również, czy informacje widniejące w księgach wieczystych potwierdzają dane ujęte we wniosku, dotyczące także m.in. powierzchni, lokalizacji czy rozkładu pomieszczeń, co może mieć istotny wpływ na wartość nieruchomości. W związku z tym zakup nieruchomości bez księgi wieczystej jest często niemożliwy i bank może odmówić sfinansowania takiej inwestycji. Dostęp do dokumentów będzie potrzebny nie tylko na etapie weryfikacji wniosku, ale również później, kiedy dojdzie do podpisania umowy kredytowej i wypłacenia kredytu.

Zakup nieruchomości z hipoteką

Oczywiście znajdujące się w dziale IV księgi wieczystej informacje o hipotece wcale nie muszą źle świadczyć o sprzedającym i nieruchomości oraz nie przekreślają szansy na uzyskanie kredytu. Ważne jedynie, aby wszystkie strony były świadome takiego stanu rzeczy. Kupno i sprzedaż mieszkania z kredytem są jak najbardziej możliwe. Sprzedawca musi jednak przedstawić zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia, a następnie promesę banku o wykreśleniu hipoteki, następnie – w przypadku korzystania przez kupującego z kredytu hipotecznego – zabezpieczenie hipoteczne będzie ustanowione na rzecz nowego banku.

Ustanowienie hipoteki

Jak sama nazwa wskazuje: podstawowym zabezpieczeniem przy kredycie hipotecznym staje się hipoteka finansowanej w ten sposób nieruchomości. Co za tym idzie: bank udzielający finansowania będzie oczekiwał ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na jego rzecz w księdze wieczystej. To kolejne zobowiązanie kredytobiorcy, które musi zostać zrealizowane po sporządzeniu aktu notarialnego, choć można powierzyć je również notariuszowi. Co ważne: do momentu znalezienia się w niej odpowiedniego wpisu instytucja obejmie kredyt tzw. ubezpieczeniem pomostowym, którego zadaniem będzie rekompensata ponoszonego w związku z tym ryzyka. Cały proces może trwać nawet kilka miesięcy, zależy przy tym przede wszystkim od efektywności konkretnego sądu. Po spłaceniu kredytu w interesie byłego już kredytobiorcy leży natomiast wykreślenie z działu IV księgi wieczystej zapisu dotyczącego hipoteki na rzecz banku.

Poradniki