Nie jest tajemnicą, że kredyt towarzyszy większości Polaków. Według raportu Związku Banków Polskich z roku 2021 prym wiodą zobowiązania mieszkaniowe w łącznej sumie 500,6 mld zł, co stanowi 63 proc. wszystkich należności w skali kraju. Ponadto, same kredyty hipoteczne to 22 proc. z całego spektrum produktów bankowych, wybieranych przez Polaków.
Z drugiej zaś strony znaczącą część nieruchomości kupuje się za gotówkę. Jak podawał Narodowy Bank Polski, tylko w 1. kwartale 2021 roku padł absolutny rekord sprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego w siedmiu największych miastach w Polsce. Wówczas mówiło się aż o 70 proc. transakcjach finansowanych wyłącznie gotówkowo.
Nie dajmy się jednak zwieść statystyce - są to przede wszystkim transakcje o charakterze inwestycyjnym. Osoby, które po prostu marzą o czterech kątach na własne potrzeby mieszkaniowe, mają coraz bardziej pod górkę. Jeszcze przed 2006 rokiem polskie banki były gotowe wspierać kredytobiorców nawet kwotą 110 proc. wartości nieruchomości. Obecnie jednak jest to niemożliwe.
Jeśli jeszcze nie wiesz, czym jest wkład własny, przeczytaj nasz artykuł: Wkład własny - co trzeba wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny.
Uzyskanie kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym
Po kryzysie z 2009 roku, 4 lata później Komisja Nadzoru Finansowego wydała tzw. Rekomendację S. Dokument proponował m.in. określenie wysokości wkładu własnego na poziomie 20 proc. Czy była to wytyczna wiążąca? Niekoniecznie. Na rynku wciąż (choć coraz rzadziej) pojawiają się oferty kredytów hipotecznych z 10-proc. wkładem własnym, jednak tego typu warianty obarczone są wyższymi kosztami.
Dlaczego? Przede wszystkim wiążą się z wyższą marżą banku, a także pewnymi formami, które zagwarantują dodatkowe zabezpieczenie interesów banku. Chodzi głównie o ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (tzw. UNWW). Czy więc jest to możliwe, aby uzyskać kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym? Tak - jednak będzie to transakcja wyraźnie droższa od tej z rekomendowanymi 20 proc.
Podejścia banków względem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
Cała procedura uzyskania kredytu hipotecznego krok po kroku to jedna z pierwszych kwestii, które powinniśmy poznać od podszewki. Zakładając jednak, że już wiemy, na czym polegają meandry formalne do podpisania umowy kredytowej, skupmy się na samej kwestii niskiego wkładu własnego.
Oczywiście pomimo Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego ostatecznie minimalna stawka wkładu własnego zależy od indywidualnej polityki danego banku, a także wartości nieruchomości. W tym przypadku obserwujemy dwie praktyki instytucji bankowych - roboczo możemy je określić mianem podejścia konserwatywnego i liberalnego:
- podejście konserwatywne - reprezentowane przez banki, które wymagają dodatkowego zabezpieczenia, ale w postaci wyższego wkładu własnego, aniżeli 20-proc.; mowa przede wszystkim o stawkach 30-proc. względem wartości nieruchomości; te instytucje odrzucają opcję ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
- podejście liberalne - reprezentowane przez banki, które mimo niesprzyjających warunków makroekonomicznych, nadal dają możliwość potencjalnym kredytobiorcom zaciągnięcia kredytu hipotecznego nawet z 10- lub 15-proc. wkładem własnym, pod warunkiem ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Oczywiście przyjęcie danej strategii przez kredytodawcę zależy od kilku czynników, najczęstszym jednak jest zdolność kredytowa. Przeczytaj nasz artykuł Co to jest zdolność kredytowa? Jak sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?, aby dowiedzieć się więcej.
Pozyskiwanie kredytu hipotecznego. Ile potrzebujemy wkładu własnego?
Jeśli już wiemy, jak wyglądają interesy banku w kontekście kredytu hipotecznego z różnymi wariantami wkładu własnego, przyjrzyjmy się konkretnym przykładom. Poniższe przypadki będą bazować na bardzo podstawowych parametrach, które niekoniecznie muszą odpowiadać specyfice Twojej sytuacji.
Aby sprawdzić swój konkretny przypadek, skorzystaj z kalkulatora raty kredytu hipotecznego oraz rankingu kredy hipotecznego. Te narzędzia pozwolą Ci na weryfikację Twojego przypadku i porównanie możliwości finansowania, opierając się na najnowszych ofertach instytucji bankowych.
Wariant 1.: Standardowy przypadek 20-proc. wkładu własnego
Przyjmijmy, że znaleźliśmy nieruchomość, która nas interesuje, dopełniliśmy wszelkie formalności, aby starać się o kredyt hipoteczny, ale pozostaje kwestia oszacowania wkładu własnego. Na szczęście możemy sobie pozwolić na standardowe 20-proc. wkład własny. Jak taka sytuacja wyglądałaby w liczbach?
Powiedzmy, że interesuje nas kawalerka o wartości 300 000 zł w jednym z miast wojewódzkich. W takim scenariuszu, jeśli interesowałby nas wariant 20-proc. wkładu własnego, musielibyśmy dysponować 60 000 zł.
Dla porównania, jeśli decydowalibyśmy się jednak na nieco większe lokum w dogodniejszej lokalizacji o wartości 500 000 zł - wówczas musielibyśmy dysponować 100 000 zł wkładu własnego. Choć w tym przypadku najprawdopodobniej uniknęlibyśmy dodatkowej składki ubezpieczeniowej, uzbieranie takiej kwoty jest już wyzwaniem samym w sobie.
Wariant 2.: Przypadek 30-proc. wkładu własnego
Powiedzmy jednak, że możemy sobie pozwolić na zebranie dodatkowych funduszy, a co więcej - chcemy obniżyć koszty kredytowania. Wówczas nie powinniśmy się ograniczać do 20-proc. wkładu własnego, a bazować na stawce 30-proc. wartości nieruchomości.
W przypadku 30-proc. wkładu własnego naturalne jest, że zabezpieczenie spłaty kredytu jest w oczach banku nieco większe. Nie dość, że kwota umowy kredytu jest mniejsza, a więc mamy do czynienia z mniejszym zobowiązaniem, to pokazujemy instytucji, że jesteśmy w stanie zarządzać swoimi finansami skutecznie. Wówczas nie jest potrzebne ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ponieważ reprezentujemy stosunkowo wysoką zdolność.
Przyjrzyjmy się więc liczbom. Jeśli decydowalibyśmy się na zakup mieszkania o wartości 300 000 zł, przyjmując stawkę 30-proc. - musielibyśmy przedstawić 90 000 zł samego wkładu własnego. W wariancie nieruchomości za 500 000 zł musielibyśmy dysponować aż 150 000 zł.
Wariant 3.: Przypadek niskiego wkładu własnego
Wcześniejsze przypadki bazowały na założeniu, iż jesteśmy w stanie zagospodarować znaczne środki na poczet wkładu własnego. Co, jeśli mamy do czynienia ze zgoła odmienną sytuacją? Nieruchomości drożeją, sytuacja gospodarcza jest nieprzewidywalna, a siłę nabywczą naszych oszczędności osłabia inflacja.
W takim układzie przeanalizujmy niższe kwoty wkładu własnego. Nadal na rynku pojawiają się oferty, które dopuszczają kredyt hipoteczny z 15-, a nawet 10-proc. wkładem względem wartości nieruchomości. Opierając się na dwóch wcześniej omówionych przypadkach - decydując się na mieszkanie za 300 000 zł, 10 proc. wyniesie 30 000 zł. W wariancie nieruchomości za 500 000 zł - musielibyśmy przedstawić 50 000 zł.
Niewiele? Faktycznie takie sumy są w zasięgu ręki, jeśli skrupulatnie realizowalibyśmy sprawdzone sposoby na oszczędzanie pieniędzy. W takim kredycie hipotecznym jednak mielibyśmy do czynienia z kilkoma utrudnieniami. Po pierwsze marża kredytu najprawdopodobniej byłaby wyższa niż we wcześniej omówionych przypadkach. Ponadto, podwyższenie marży to nie jedyny problem - udzielenie kredytu wiązałoby się z obowiązkowymi kosztami ubezpieczenia. Dlaczego bankowi zależy na dodatkowej ochronie spłaty zobowiązania?
Dlaczego bank chce ubezpieczenia niskiego wkładu własnego?
Aby zrozumieć, jak istotne z perspektywy banku jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, musimy niejako wejść w buty danej instytucji. Zależność jest bardzo prosta: im wyższy wkład własny, tym mniejszy pożyczany kapitał oraz niższe ryzyko potencjalnej niewypłacalności klienta.
Na tym też polega zabezpieczenie interesów banku. Co do zasady wymogi instytucji są podwyższane wraz z niekorzystnymi warunkami makroekonomicznymi (np. wysoką inflacją lub podwyższeniem stóp procentowych). Innymi słowy - bank tak ustala warunki umowy kredytowej, aby z jednej strony mieć gwarancję wypełnienia przez kredytobiorcę obowiązków wynikających z porozumienia, a z drugiej - chronić się przed widmem gorszej koniunktury na rynku.
Pamiętajmy, że decydując się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, bank doliczy różnicę między np. 10-proc. wkładem a standardowo wymaganym np. 20-proc. do kapitału pozostałego do spłaty. Tym samym kredytobiorca zyskuje możliwość uzyskania kredytu (której w innym wariancie byłby pozbawiony), jednocześnie jednak musi pogodzić się ze zdecydowanie wyższymi kosztami.
Aby dowiedzieć się więcej, w jakich jeszcze sytuacjach banki obciążają konsumentów kosztami ubezpieczenia, przeczytaj nasz artykuł: Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym - czego będzie wymagał bank?
Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu?
Mamy już jasność, z jaką obecnie mamy do czynienia sytuacją rynkową i co wiąże się z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, ale jak dokładnie działają tego typu produkty bankowe? Większość osób mylnie sądzi, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego musi wykupić sam kredytobiorca albo że ma ono chronić jego interesy. W rzeczywistości jest nieco inaczej.
Ustaliliśmy już, że to bank chce pewnej formy zabezpieczenia przed ryzykiem niewywiązywania się klienta z obowiązków dłużnika, ale co istotne - wyłącznie do momentu spłacenia przez niego równowartości wskazanego wkładu własnego. Tym samym to w praktyce bank jest największym beneficjentem ochrony ubezpieczeniowej.
Jeżeli np. 20-proc. wkład własny miał pierwotnie wynieść 60 000 zł, ale kredytobiorca był w stanie przedłożyć jedynie połowę tej sumy, do momentu jej spłaty bank będzie korzystał z dodatkowej formy ochrony w tej postaci. Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego będą natomiast w większości przypadków przerzucone na klienta. W praktyce oznacza to więc, że kredyt będzie po prostu droższy.
Jak ubezpieczenie niskiego wkładu wpływa na kredytobiorcę? LtV a marża kredytu hipotecznego
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, choć samo w sobie wzbudza żywe zainteresowanie kredytobiorców, w rzeczywistości nie wpływa na nich bezpośrednio, a wpływa na inne obszary umowy. Zazwyczaj wysokość wkładu własnego przekłada się natomiast na wysokość marży banku.
Kluczowe znaczenie zyskuje wskaźnik LtV (z ang. loan to value). Pamiętamy Rekomendację S, wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ten sam dokument określił LtV, jako “wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. Co oznacza to w praktyce?
Wskaźnik LtV określa dopuszczalny przez bank udział kredytu w wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Im niższy, tym większa wiarygodność klienta i niższa marża, a więc również niższe comiesięczne raty kredytu. Wraz ze wzrostem LtV spada natomiast wiarygodność i pogorszeniu ulegają także proponowane przez bank warunki.
Jeśli decydujemy się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w większości przypadków znajduje to bezpośrednie przełożenie na wysokość marży. W praktyce często przypomina to ubezpieczenie pomostowe, doliczane do raty aż do osiągnięcia wymaganego progu spłaty kapitału.
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wskaźniku LtV, przeczytaj nasz artykuł: LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?
Czy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to wyłącznie domena polskiego rynku?
Okazuje się, że praktyka starania się o kredyt z poziomu niskiego wkładu własnego nie jest wyłącznie domeną polskiego rynku. Właśnie na podstawie wskaźnika LtV możemy zaobserwować, czy takie zjawisko jest również powszechne m.in. we Francji, Niemczech czy Holandii. W 2021 roku zjawisko opisał na łamach Bankier.pl Andrzej Prajsnar.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego a LtV (RynekPierwotny.pl) Analizy z roku 2019 wskazują, że mieszkańcy Europy Zachodniej również borykają się ze znacznym zadłużeniem. Czy obecnie również mamy do czynienia z podobną sytuacją? Biorąc pod uwagę skutki pandemii, a także ogólny wzrost inflacji (szczególnie w Holandii), najpewniej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie przejdzie do historii, a będzie powszechną praktyką nawet we względnie bogatych krajach Starego Kontynentu.
(RynekPierwotny.pl) Wady niskiego wkładu własnego
Niezależnie od tego, czy bank zdecyduje się na zastosowanie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, czy nie, zaciąganie kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym w większości przypadków będzie mniej opłacalne.
Zaproponowane warunki mogą okazać się znacznie mniej korzystne od tych, które otrzymają klienci mogący samodzielnie wpłacić większe środki. W wielu przypadkach lepsze okaże się więc poczekanie i oszczędzanie w celu wygospodarowania większych funduszy.
Bardzo często uzyskanie kredytu mieszkaniowego na dobrych warunkach jest możliwe dzięki wsparciu rodziny. Dużą popularnością cieszy się zwłaszcza darowizna na wkład własny, udzielana np. przez rodziców, dziadków czy najbliższych krewnych.
Często uzbieranie dodatkowych środków nie będzie trudne, może jednak umożliwić uzyskanie zdecydowanie tańszego kredytu i brak konieczności nadpłacania z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Ponadto, również z perspektywy prawnej ubezpieczenie niskiego wkładu własnego niesie ze sobą kilka rodzajów ryzyka.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego w polskim prawodawstwie
Ryzyko prawne ubezpieczenia niskiego wkładu własnego było swego czasu przedmiotem analizy Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Choć jest to zjawisko marginalne, nieuczciwe instytucje bankowe sporządzają nieprecyzyjne umowy, które tworzą tzw. pozory ochrony ubezpieczeniowej. To z kolei sprawia, że koszty ubezpieczenia przenoszone są na kredytobiorców w sposób nietransparentny.
Banki, które tworzą pozory ochrony ubezpieczeniowej, najczęściej operują obecnością tzw. klauzul abuzywnych w umowie kredytowej. To zapisy, które z prawnego punktu widzenia w sposób rażący naruszają interesy jednej ze stron - w tym wypadku kredytobiorcy.
Najczęściej z takimi nieprzyjemnościami mierzyli się kredytobiorcy zobowiązań we frankach szwajcarskich. Wówczas banki za pośrednictwem towarzystwa ubezpieczeniowego w sposób niejasny manipulowały regułami umowy. Ponadto, nawet dzisiaj występuje tzw. ryzyko regresu za wypłacone ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
W momencie, gdy przestaniemy spłacać raty kredytu, a więc i składki ubezpieczenia (czyli nie wywiązujemy się z warunków umowy), bank może wystąpić do towarzystwa ubezpieczeniowego z wnioskiem o wypłatę odszkodowania z polisy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Kwota odszkodowania zazwyczaj odpowiada różnicy pomiędzy wpłaconym przez nas wkładem własnym a kwotą wynikającą z wymaganych np. 20 proc.. Po wypłaceniu pieniędzy bankowi, przedstawiciel towarzystwa ubezpieczeniowego występuje do kredytobiorcy o zwrot kwoty ubezpieczenia.
Wówczas mamy do czynienia z sytuacją, gdy kredytobiorca po opłaceniu części składki ubezpieczeniowej, zostaje dodatkowo zobowiązany do uiszczenia całości kwoty ubezpieczenia. Jak odzyskać utracone w ten sposób pieniądze? Jedynym sposobem jest Jedynym sposobem, aby odzyskać utracone w ten sposób środki, jest przeprowadzenie postępowania mediacyjnego lub złożenie reklamacji za pośrednictwem:
- Sądu powszechnego,
- Rzecznika Finansowego,
- Arbitra Bankowego.
Niemniej jednak są to przypadki ekstremalne. Czy warto starać się o kredyt hipoteczny z niskim wkładem własnym? To już zależy od indywidualnej sytuacji każdego kredytobiorcy. Co do zasady jednak, warto wstrzymać się z pochopnymi decyzjami, poczekać i z czasem operować nieco większym kapitałem, który skutecznie obniży koszty kredytowania.
