Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Kredyty hipoteczne pozwalają na realizację marzeń o własnych czterech kątach. Według raportu AMRON-SARFiN obecnie czynnych jest 2,431 mln umów kredytów tego typu, a łączna kwota zadłużenia z tego tytułu wynosi 459,501 mld zł. Tylko w ciągu ostatniego roku podpisano natomiast 56 453 nowych umów kredytowych. Ich przeciętna wartość wynosi natomiast 293 833 zł. Oznacza to nie tylko stosunkowo wysokie zadłużenie, z jakim przez długie lata muszą radzić sobie nabywcy mieszkań i domów, ale również obowiązek samodzielnego wniesienia wkładu własnego. Jego wysokość tymczasem rośnie nie tylko ze względu na coraz wyższe ceny nieruchomości, ale również zmieniającą się politykę banków i wchodzące w życie rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. O ile jeszcze do niedawna całkiem realne było uzyskanie kredytu przy niskim, wynoszącym 10% wkładzie własnym, obecnie jest to praktycznie niemożliwe. Przepustką do uzyskania środków często staje się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Warto dowiedzieć się, czym jest i jak działa.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest? (fot. Serghei Starus / )

Czy niski wkład własny pozwoli na kredyt?

Choć same kredyty hipoteczne cieszą się coraz większym zainteresowaniem, a o ich uzyskanie, pomimo konieczności przejścia przez skomplikowane procedury, wcale nie jest tak trudno, kredytobiorcy wciąż spotykają się z wieloma wyzwaniami, którym muszą podołać nie tylko podczas długoletniej spłaty zobowiązania, ale również jeszcze przed wypłaceniem środków. Jednym z podstawowych z nich jest konieczność wniesienia wkładu własnego. Jego wysokość jest uzależniona od polityki konkretnego banku i rzecz jasna wartości wybranej nieruchomości. Obecnie rynkowym standardem – zgodnym z rekomendacją S KNF – jest wkład własny na poziomie 20%. Niektóre instytucje – w związku z nadciągającym kryzysem – zdecydowały się jednak na podniesienie go do poziomu 30%. Wciąż można znaleźć jednak nieco bardziej liberalne banki, które zgodzą się na udzielenie kredytu mieszkaniowego po wniesieniu 10 czy 15% wartości nieruchomości. Zwykle wiąże się to jednak z koniecznością zastosowania dodatkowych zabezpieczeń, takich jak ubezpieczenie wkładu własnego.

Ile pieniędzy potrzebuje kredytobiorca?

Spełnienie wymogu dotyczącego wkładu własnego może stać się naprawdę olbrzymim problemem. Warto przyjrzeć się temu na podstawie liczb:

  • Standardowy, 20% wkład własny w przypadku nieruchomości wartej 300 000 zł, wynosi 60 000 zł. Jeżeli kredytobiorca planuje zakup mieszkania lub domu wartego pół miliona, suma ta rośnie aż do 100 000 zł.
  • Zakup tych samych nieruchomości w przypadku konieczności sprostania coraz chętniej widzianemu poziomowi wynoszącemu 30% wkładu własnego będzie jeszcze większym problemem: dla mieszkania o wartości 300 000 zł będzie to suma 90 000 zł, natomiast w drugim wariancie suma, którą musi dysponować kredytobiorca, wyniesie 150 000 zł.
  • Jeżeli bank zgodzi się na próg 10% wkładu własnego, o uzyskanie świadczenia będzie zdecydowanie prościej. W pierwszym przypadku wymagana kwota wyniesie 30 000 zł, w drugim – 50 000 zł.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przepustką do kredytu

Z perspektywy banku zależność jest bardzo prosta: im wyższy wkład własny, tym mniejszy pożyczany kapitał oraz niższe ryzyko potencjalnej niewypłacalności klienta. Dlatego też normy są nieustannie podwyższane, o czym kredytobiorcy najdotkliwiej przekonują się w kryzysowych czasach. Jednocześnie jednak wciąż można spotkać się z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego: wówczas bank zgadza się na obniżenie wymaganego progu (np. do 10 lub 15%). Różnica pomiędzy jego wysokością a progiem wymaganym przez bank zostaje oczywiście doliczona do kapitału pozostałego do spłaty. Kredytobiorca zyskuje możliwość uzyskania kredytu (której w innym wariancie byłby pozbawiony), jednocześnie jednak musi pogodzić się ze zdecydowanie wyższymi kosztami.

Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu?

Większość osób mylnie sądzi, że ubezpieczenie niskiego wkładu własnego musi wykupić sam kredytobiorca albo że ma ono chronić jego interesy. W rzeczywistości jest inaczej. To bank ubezpiecza się przed ryzykiem niewywiązywania się klienta z obowiązków dłużnika do momentu spłacenia przez niego równowartości wskazanego wkładu własnego. Jeżeli np. 20% wkład własny miał wynieść 60 000 zł, ale kredytobiorca był w stanie wnieść jedynie połowę tej sumy, do momentu jej spłacenia bank będzie korzystał z dodatkowej formy ochrony w tej postaci. Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego będą natomiast w większości przypadków przerzucone na klienta. W praktyce oznacza to więc, że kredyt będzie po prostu droższy.

LtV a marża

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, choć samo w sobie wzbudza żywe zainteresowanie kredytobiorców, w rzeczywistości nie dotyczy ich bezpośrednio. Zazwyczaj wysokość wkładu własnego przekłada się natomiast na wysokość marży banku. Kluczowe znaczenie zyskuje wskaźnik LtV, przedstawiający stosunek wartości pożyczki do ceny nieruchomości. Im niższy, tym większa wiarygodność klienta i niższa marża, a więc również niższe comiesięczne raty. Wraz ze wzrostem LtV spada natomiast wiarygodność i pogorszeniu ulegają także proponowane przez bank warunki. W przypadku konieczności skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego w większości przypadków znajduje to bezpośrednie przełożenie na wysokość marży. W praktyce często przypomina to ubezpieczenie pomostowe, doliczane do raty aż do osiągnięcia wymaganego progu spłaty kapitału.

Niski wkład własny nie będzie korzystny

Niezależnie od tego, czy bank zdecyduje się na zastosowanie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego czy nie, zaciąganie kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym w większości przypadków będzie mniej opłacalne finansowo. Zaproponowane warunki mogą okazać się znacznie mniej korzystne od tych, które otrzymają klienci mogący samodzielnie wpłacić większe środki. W wielu przypadkach lepsze okaże się więc poczekanie i oszczędzanie w celu wygospodarowania większych funduszy. Bardzo często uzyskanie kredytu mieszkaniowego na dobrych warunkach jest możliwe dzięki wsparciu rodziny. Dużą popularnością cieszy się zwłaszcza darowizna na wkład własny, udzielana np. przez rodziców, dziadków czy najbliższych krewnych. Często uzbieranie dodatkowych środków nie będzie trudne, może jednak umożliwić uzyskanie zdecydowanie tańszego kredytu i brak konieczności nadpłacania z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.