Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Na drodze wielu osób ubiegających się o kredyt staje przede wszystkim konieczność zebrania wkładu własnego. W dobie rosnących cen nieruchomości to poważny wydatek, na który coraz trudniej znaleźć środki.

W natłoku formalności związanych z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny łatwo zapomnieć o pewnych wymogach formalnych, stawianych przez banki swoim potencjalnym klientom. Zdolność kredytowa, która zdaniem większości osób jest pewnego rodzaju drzwiami do uzyskania pieniędzy na wymarzone cztery kąty, to jednak nie wszystko. Podstawowym wymogiem stawianym przez instytucje jest posiadanie minimalnego wkładu własnego na określonym poziomie. Jego wysokość – zgodnie z rekomendacjami KNF – ciągle rośnie. Jest przy tym uzależniona w oczywisty sposób od cen nieruchomości, a te nie przestają bić historycznych rekordów. Wkład własny i kredyt hipoteczny to jednak dwa wzajemnie powiązane ze sobą zjawiska, dlatego trzeba w odpowiedni sposób przygotować się na jego uregulowanie. W niektórych przypadkach można również wykorzystać inne sposoby na zaspokojenie żądań banku.

Wkład własny - co trzeba wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny (fot. studioflara / Shutterstock)

Wkład własny: czym jest?

Najprościej rzecz ujmując, wkład własny to nasz udział w inwestycji, o której finansowanie zwracamy się do banku. Chociaż wkład własny na mieszkanie lub dom stosowany jest najczęściej, można się z nim spotkać również np. chcąc zaciągnąć kredyt na samochód, zwłaszcza stosując przy tym raty balonowe. Co ważne: minimalny wkład własny jest jednym z podstawowych czynników, od których bank uzależnia wypłatę środków. Jeżeli nie będziemy nimi dysponować, nie otrzymamy pozytywnej decyzji kredytowej, nawet jeżeli nasza zdolność będzie pozwalała na zaciągnięcie pożyczki we wnioskowanym rozmiarze. Dlatego, przygotowując się do wzięcia kredytu hipotecznego, trzeba odłożyć wymagane środki. Istnieje również kilka dodatkowych sposobów na spełnienie wymogów narzuconych przez instytucję.

Wkład własny na mieszkanie: ile wynosi?

Jeszcze jakiś czas temu możliwe było uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Od 2015 roku nie jest to jednak możliwe. Co więcej – wzrasta również minimalny wkład własny. Kiedyś wynosił on 10%, jednak zgodnie z najnowszymi rekomendacjami powinien osiągać poziom 20% ceny nieruchomości. Jeżeli przyjąć takie kryterium, środki, które będziemy musieli przygotować, będą całkiem spore. Biorąc pod uwagę zestawienie średnich cen mieszkań w styczniu 2020 roku, przygotowane przez Bankier.pl i serwis Otodom, okazuje się, że minimalny wkład własny to często kapitał, o którego wygospodarowanie w przypadku przeciętnej rodziny wcale nie będzie tak łatwo:

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Miejscowość

Cena za m2

Wysokość wkładu własnego (mieszkanie 50m2, wkład własny na poziomie 20%)

Warszawa

11 684

116 840

Kraków

10 097

100 970

Wrocław

8 230

82 300

Poznań

7580

75 800

Gdańsk

10 409

104 090

Katowice

6 014

60 140

Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl

Minimalny wkład własny: 10% wciąż możliwe

Chociaż rekomendacje KNF jasno określają minimalny wkład własny na poziomie 20% wartości, wciąż można w wielu instytucjach otrzymać kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 10%. W innych może się to wiązać z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu: tak zwanym ubezpieczeniem od niskiego wkładu własnego. Wówczas do momentu spłacenia kapitału wynoszącego 80% ceny transakcyjnej naliczana będzie specjalna opłata. Jednocześnie warto pamiętać, że na wkładzie własnym nie kończą się wszystkie koszty kredytu: zapłacić będzie trzeba m.in. za usługi notariusza, w tym podatek, oraz rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc przeanalizować swoje finanse i zastanowić się, czy jesteśmy w stanie pozwolić sobie w obecnej sytuacji na zakup mieszkania na kredyt.

Wkład własny: co się z nim dzieje?

Wiele osób kupujących mieszkanie zastanawia się, co właściwie dzieje się ze środkami przeznaczonymi na wkład własny na kredyt hipoteczny. Odpowiedź jest tymczasem całkiem prosta: przekazujemy je sprzedającemu i kwota ta jest po prostu „odliczana” od ceny transakcyjnej. Zgodnie z rekomendacją S KNF wkład własny powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu, zwykle dzieje się to jednak jeszcze przed wizytą u notariusza lub bezpośrednio po niej, a potwierdzenie przekazania wkładu własnego jest jednym z warunków uruchomienia kredytu. Nieco inaczej sytuacja prezentuje się, jeśli kredyt wypłacany jest w transzach: wówczas możliwe jest wnoszenie wkładu własnego proporcjonalnie do kwoty poszczególnych transz.

Nie tylko gotówka

Co ważne: wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w formie pieniężnej. Bank może potraktować w ten sposób również inne składniki majątku albo pomoc płynącą z różnego typu programów. Wkład własny przy kredycie hipotecznym mogą zastąpić m.in.:

  • Nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana, na której znajdować ma się kredytowana nieruchomość.
  • Programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego prowadzone przez rząd i inne instytucje.
  • Koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów.
  • Zabezpieczenie hipoteczne innej nieruchomości.
  • Oszczędności zebrane na IKE lub IKZE.
  • Dodatkowe ubezpieczenie.

Sposób na minimalny wkład własny

Istnieje więc kilka scenariuszy, w których nie musimy martwić się o obowiązek wniesienia minimalnego wkładu własnego. Stanie się tak przede wszystkim, jeśli już posiadamy działkę, na której chcemy zbudować dom: wówczas jej wartość może pozwolić na uzyskanie finansowania bez dodatkowych wydatków. Poza tym – jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania i chcemy uzyskać kredyt na nowe, zawsze możemy wykorzystać zabezpieczenie hipoteczne, co również zwolni nas z obowiązku wpłacania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Ciekawą możliwością jest natomiast zastosowanie środków zebranych na kontach emerytalnych IKE lub IKZE. Co ważne: nie musimy ich wypłacać. Bank jedynie „zamrozi je” do czasu spłaty całego zobowiązania. Jako wkład własny mogą również zostać potraktowane wydatki, które do tej pory ponieśliśmy w związku z zakupem nieruchomości. Można więc wliczyć wszystkie (co ważne: udokumentowane) koszty robót czy materiałów albo transze, które przelaliśmy na konto dewelopera.

Liczy się rozwaga

Chociaż wielu kredytobiorców narzeka na wysokie koszty związane z koniecznością wniesienia wkładu własnego, kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, wobec czego warto pomyśleć o plusach tego rozwiązania. Przede wszystkim, wnosząc wkład własny redukujemy wysokość pożyczonego kapitału. Poza tym im wyższy, tym mniej będziemy płacić: wynika to zarówno z obniżonych odsetek od pozostałej do spłaty sumy, jak i niższej marży: współczynnik LtV (loan to value, czyli kredyt do wartości) często decyduje o tym, jakie warunki zaproponuje nam bank. Im więcej wyłożymy z własnej kieszeni, tym bardziej wiarygodnym klientem jesteśmy. Sama konieczność uzbierania wkładu własnego również jest pewnego rodzaju ekonomicznym testem: jeżeli potrafimy oszczędzać, znacznie zwiększa to szansę na to, że podołamy spłacie zadłużenia. Odpowiedzialny kredytobiorca powinien pamiętać przy tym, że to nie jedyny koszty kredytu. Należy więc dobrze ocenić swoją sytuację materialną przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.


2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.