Wkład własny - co musisz wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny

Co to jest wkład własny?

Wkład własny to nasz udział w inwestycji, o której finansowanie zwracamy się do banku. Chociaż najczęściej wkład własny stosujemy w przypadku kupna mieszkania lub domu, może być również wymagany przy kredycie na samochód, zwłaszcza stosując przy tym raty balonowe. Co ważne minimalny wkład własny jest jednym z podstawowych czynników, od których bank uzależnia wypłatę środków.

Jeżeli nie będziemy dysponować odpowiednim wkładem własnym, nie otrzymamy pozytywnej decyzji kredytowej. Co, jednak gdy mamy odpowiednią zdolność kredytową, ale nie dysponujemy wkładem własnym?

Zdolność kredytowa to nie wszystko. Wkład własny wymogiem uniwersalnym

Wkład własny jest jednym z podstawowych warunków uzyskania kredytu hipotecznego, jednak nie wszyscy pamiętają o jego wadze. W natłoku formalności związanych z wnioskowaniem o finansowanie łatwo zapomnieć o pewnych wymogach formalnych, stawianych przez banki swoim potencjalnym klientom. Zdolność kredytowa, która zdaniem większości osób jest pewnego rodzaju drzwiami do uzyskania pieniędzy na wymarzone cztery kąty, to jednak nie wszystko.

Nawet jeśli nasza zdolność kredytowa będzie pozwalała na zaciągnięcie np. kredytu hipotecznego we wnioskowanym rozmiarze, bez wkładu własnego bank nie rozpatrzy naszego wniosku pozytywnie. Dlatego też, przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, w każdym przypadku trzeba odłożyć wymagane środki. Istnieje jednak kilka dodatkowych sposobów na spełnienie wymogów narzuconych przez instytucję, o czym nieco później.

Kto ustala wysokość wkładu własnego?

To właśnie posiadanie minimalnego wkładu własnego na określonym poziomie jest  podstawowym wymogiem stawianym przez instytucje bankowe. Zalecana wysokość wkładu własnego z kolei jest określana przez rekomendacje, wydawane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF).

Ile dokładnie wynosi minimalny wkład własny, określa tzw. Rekomendacja S, którą w 2022 roku znowelizowała Komisja Nadzoru Finansowego. Oczywiście jest to formalnie tylko wyznacznik dobrych praktyk bankowych, ale co do zasady instytucje stosują się do zaleceń KNF. Wkład własny do kredytu hipotecznego regularnie rośnie, a obecnie powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości.

Wkład własny i kredyt hipoteczny to dwa wzajemnie powiązane ze sobą obszary, które reguluje m.in. ustawa Prawo bankowe z 1997 roku. Niemniej jednak w niektórych przypadkach można również wykorzystać inne sposoby na zaspokojenie żądań banku.

Ile wynosi wkład własny na mieszkanie?

Ile więc wynosi minimalny wkład własny w przypadku konkretnych ofert? Wszystko to zależy od ceny za daną nieruchomość. Biorąc pod uwagę zestawienie średnich cen mieszkań w październiku 2022 roku, okazuje się, że minimalny wkład własny to często kapitał, o którego wygospodarowanie w przypadku statystycznej rodziny wcale nie będzie tak łatwo. Przyjrzyjmy się szczegółowym wyliczeniom redakcji Bankier SMART.

Czy minimalny wkład własny na poziomie 10% jest wciąż możliwy?

Chociaż rekomendacje KNF jasno określają minimalny wkład własny na poziomie 20% wartości, wciąż można w wielu instytucjach otrzymać kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 15% lub nawet 10%.

Obecnie jednak wiąże się to z wymogiem dodatkowego ubezpieczenia kredytu - zwanym ubezpieczeniem od niskiego wkładu własnego. Jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania?

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Z perspektywy wielu kredytobiorców środki na wkład własny przerastają możliwości domowego budżetu. Banki wychodzą im jednak często naprzeciw, a jednym z najczęściej spotykanych produktów, pozwalających na uzyskanie kredytu jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Znacząco różni się jednak od innych ubezpieczeń standardowo występujących przy kredytach. Ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy czy od inwalidztwa wiąże się z koniecznością wykupienia przez kredytobiorcę oddzielnej polisy i jej samodzielne opłacanie (choć możliwe jest również np. pobieranie opłaty przez bank w przypadku korzystania z oferty współpracującej z nim instytucji).

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest jednak zawierane przez instytucję, która ubezpiecza się od ryzyka, klient natomiast musi w tym okresie regulować wyższą marżę, aż do momentu spłacenia brakującej kwoty. W ten sposób wymagany wkład własny może być jednak niższy, co pozwala wielu osobom na uzyskanie finansowania bez konieczności nadwyrężania zgromadzonych oszczędności.

Na czym polega ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, przy zaciąganiu kredytu hipotecznego? W dużym skrócie - do momentu spłacenia kapitału wynoszącego 80% ceny transakcyjnej naliczana będzie specjalna opłata. Jednocześnie warto pamiętać, że na wkładzie własnym nie kończą się wszystkie koszty kredytu. Zapłacić będzie trzeba m.in. za:

• usługi notariusza, 
• podatek od nabycia nieruchomości, 
• wycenę nieruchomości i usługi rzeczoznawcy majątkowego.

W celu otrzymania kredytu hipotecznego zawsze wykupienie dodatkowego ubezpieczenia będzie wiązać się ze specjalnymi kosztami. Często taka decyzja jest po prostu nieopłacalna i warto “dozbierać” środki, aby w późniejszym terminie udokumentować wkład własny na rekomendowanym poziomie. Wszystko to jednak zależy od indywidualnej sytuacji każdego kredytobiorcy.

Aby poznać szczegóły, przeczytaj: Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Co się dzieje z wkładem własnym podczas uzyskiwania kredytu hipotecznego?

Wiele osób kupujących mieszkanie zastanawia się, co właściwie dzieje się ze środkami przeznaczonymi na wkład własny w procesie uzyskiwania kredytu hipotecznego. Odpowiedź jest tymczasem bardzo prosta: przekazujemy je sprzedającemu i kwota ta jest po prostu „odliczana” od ceny transakcyjnej.

Zgodnie z Rekomendacją S Komisja Nadzoru Finansowego radzi, aby wkład własny został wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu. W praktyce dzieje się to jednak jeszcze przed wizytą u notariusza lub bezpośrednio po niej, a potwierdzenie przekazania wkładu własnego jest jednym z warunków uruchomienia kredytu.

Nieco inaczej sytuacja prezentuje się, jeśli kredyt wypłacany jest w transzach: wówczas możliwe jest wnoszenie wkładu własnego proporcjonalnie do kwoty poszczególnych transz.

Przeczytaj także: Kupno mieszkania. Jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Czy jest możliwe kupno mieszkania bez wkładu własnego?

Jeszcze jakiś czas temu możliwe było uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego, jednakże od 2015 roku banki nie finansują zakupu nieruchomości w 100%. Co więcej – wzrasta również minimalny wkład własny. Kiedyś wynosił on 10%, jednak zgodnie z najnowszymi rekomendacjami powinien osiągać poziom 20% ceny nieruchomości.

Jeżeli przyjąć takie kryterium, środki, które będziemy musieli przygotować, będą całkiem spore. Istnieją oczywiście pewne sposoby, aby ograniczyć stawkę wkładu własnego - np. w przypadku budowanej nieruchomości można zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej do własnych środków.

Swego czasu można było również wesprzeć zakup nieruchomości, przedstawiając akt własności innej nieruchomości, tym samym zastawiając je na poczet drugiego kredytu hipotecznego.

Przeczytaj także: Kredyt hipoteczny “bez” wkładu własnego – czy jest to możliwe?

Wkład własny nie musi być gotówką

Czy obecnie istnieją jednak pewne alternatywy? Oczywiście, że tak! Wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w formie pieniężnej. Bank może potraktować w ten sposób również inne składniki majątku albo pomoc płynącą z różnego typu programów. Wkład własny przy kredycie hipotecznym mogą zastąpić m.in.:

• Nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana, na której znajdować ma się kredytowana nieruchomość. 
• Programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego prowadzone przez rząd i inne instytucje. 
• Koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów. 
• Zabezpieczenie hipoteczne innej nieruchomości. 
• Oszczędności zebrane na IKE lub IKZE. 
• Dodatkowe ubezpieczenie.

Sposób na minimalny wkład własny

Istnieje więc kilka scenariuszy, w których nie musimy martwić się o obowiązek wniesienia minimalnego wkładu własnego. Stanie się tak przede wszystkim, jeśli już posiadamy działkę, na której chcemy zbudować dom: wówczas jej wartość może pozwolić na uzyskanie finansowania bez dodatkowych wydatków.

Poza tym – jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania i chcemy uzyskać kredyt na nowe, zawsze możemy wykorzystać zabezpieczenie hipoteczne, co również zwolni nas z obowiązku wpłacania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Ciekawą możliwością jest natomiast zastosowanie środków zebranych na kontach emerytalnych IKE lub IKZE.

Przeczytaj również: IKZE: na czym polega indywidualne konto zabezpieczenia emerytalnego? oraz IKE, IKZE: porównanie. Które konto wybrać?

Co ważne, nie musimy wypłacać takich środków na poczet wkładu własnego. Bank jedynie „zamrozi je” do czasu spłaty całego zobowiązania. Jako wkład własny mogą również zostać potraktowane wydatki, które do tej pory ponieśliśmy w związku z zakupem nieruchomości. Można więc wliczyć wszystkie (koniecznie udokumentowane) koszty robót czy materiałów albo transze, które przelaliśmy na konto dewelopera.

Przeczytaj także: Ile kosztuje remont mieszkania - ceny 2022

Środki na wkład własny przy kredycie na budowę nieruchomości

Wymagany wkład własny w przypadku standardowych kredytów hipotecznych jest stosunkowo prosty do określenia. W większości przypadków będą nim środki pieniężne, wynoszące określony procent wartości nieruchomości, a podstawą wyliczeń - nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Nieco inaczej jednak ta kwestia prezentuje się przy kredycie na budowę domu.

Wspominaliśmy, że wkład własny do kredytu hipotecznego może przybrać formę wydatków na poczet np. remontu mieszkania. W przypadku budowy domu również takie koszta można zakwalifikować, jako wkład własny, a także… o wiele więcej.

Środkami na wkład własny w przypadku budowy domu mogą być m.in.:

• wartość działki budowlanej, na której powstanie dom, 
• koszty związane z przygotowaniem projektu, 
• pieniądze wydane na zakup materiałów budowlanych, 
• stawki za przeprowadzenie prac.

Przeczytaj również: Koszt budowy domu - ile kosztuje wybudowanie domu?

Pamiętajmy, że również w takiej formie należy udokumentować wkład własny - zebrać wszystkie faktury, paragony i inne dowody na właściwe wydatkowanie środków.

Choć kredyt na budowę domu należy do gamy standardowych kredytów hipotecznych, jak widać, daje kredytobiorcy nieco większą swobodę przy ustalaniu wkładu własnego. Należy przy tym pamiętać, że wymagany wkład własny będzie zdecydowanie wyższy np. w przypadku kredytu na budowę domu i zakup działki budowlanej. Dlatego też kluczem do sukcesu są m.in. dedykowane narzędzia, dzięki którym znajdziesz najlepszy kredyt na budowę domu.

Przeczytaj również: Kredyt na działkę. Znajdź najlepszy kredyt na zakup działki

Kredyty hipoteczne w obliczu kryzysu. Co czeka kredytobiorców?

Sytuacja zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców jest bardzo dynamiczna. Ma to związek przede wszystkim z pandemią koronawirusa i powiązanym z nią kryzysem gospodarczym. W pierwszej fali pandemii część instytucji, w obawie o problemy ze spłatą zadłużeń, podnosiła wysokość wymaganego wkładu własnego, nawet powyżej wartości widniejących w Rekomendacji S.

Konieczne było więc wniesienie ok. 30% wartości nieruchomości. Obecnie tendencja prezentuje się jednak zupełnie inaczej, a instytucjom zależy na pozyskiwaniu nowych klientów i stymulowaniu rynku. Zmianie ulegają również procedury obliczania zdolności kredytowej: pierwotnie bardziej restrykcyjne, teraz są często liberalizowane, dzięki czemu kredyt mieszkaniowy będzie zdecydowanie łatwiej dostępny.

Mieszkania bez wkładu własnego - od kiedy i dla kogo?

Kryzys mieszkaniowy oraz trudności z zebraniem środków na wkład własny stały się również przedmiotem rozwiązań władz. Projekt gwarantowanego kredytu mieszkaniowego (nazywany potocznie “Mieszkanie bez wkładu własnego”) to pomysł rządu na wsparcie młodych kredytobiorców, których nie stać na pokrycie wkładu własnego. Jednocześnie pomysłodawcy zastrzegają, że nie jest to program dla gospodarstw domowych o niskich zarobkach. Wciąż beneficjenci projektu muszą wykazać odpowiednią zdolność kredytową.

Uzyskanie kredyt hipotecznego przy wykorzystaniu programu jest możliwe dla osób, które:

• nie posiadają innej nieruchomości (wyjątkiem są rodziny z dwójką lub więcej dzieci - wówczas mowa o tzw. spłacie rodzinnej), 
• są singlami, 
• są osobami wychowującymi co najmniej jedno wspólne dziecko, 
• są małżeństwem, 
• współtworzą rodzinę wielodzietną.

Jak wygląda wkład własny do kredytu gwarantowanego? Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu hipotecznego zaciąganego na zakup mieszkania. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt (wartości nieruchomości). Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej. Gwarantowanych kredytów mieszkaniowych będą udzielać banki, które zawrą w tym zakresie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK). Przepisy regulujące zasady udzielanego w jego ramach Gwarantowanego Kredytu Mieszkaniowego weszły w życie 26 maja 2022 roku.

Aby dowiedzieć się więcej, czym jest gwarantowany kredyt hipoteczny, śledź dedykowaną sekcję informacyjną serwisu Bankier.pl.

Liczy się rozwaga, czyli nasze rady, jak podejść do wkładu własnego

Chociaż wielu kredytobiorców narzeka na wysokie koszty związane z koniecznością wniesienia wkładu własnego, kredyt hipoteczny to realnie ułatwia zakup własnego M. Stąd też ogromna popularność tego produktu oraz niezastąpiona rola m.in. rankingów kredytów hipotecznych, które skutecznie wspierają potencjalnych kredytobiorców w ich wyborach.

Niemniej jednak banki wymagają wkładu własnego, a ten jest w stanie nie tylko przeważyć o pozytywnej decyzji kredytowej, ale również zredukować wysokość pożyczonego kapitału.

Im wyższy wkład własny, tym mniej będziemy płacić. Dlaczego? Wynika to zarówno z obniżonych odsetek od pozostałej do spłaty sumy, jak i niższej marży: współczynnik LtV (loan to value, czyli kredyt do wartości) często decyduje o tym, jakie warunki zaproponuje nam bank.

Przeczytaj także: LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

Ponadto, im więcej wyłożymy z własnej kieszeni wkładu własnego, tym bardziej wiarygodnym klientem jesteśmy. Sama konieczność uzbierania wkładu własnego również jest pewnego rodzaju ekonomicznym testem: jeżeli potrafimy oszczędzać, znacznie zwiększa to szansę na to, że podołamy spłacie zadłużenia.

Odpowiedzialny kredytobiorca powinien pamiętać przy tym, że to nie jedyny koszty kredytu. Należy więc dobrze ocenić swoją sytuację materialną przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Tylko wtedy uzyskanie kredytu hipotecznego nie będzie przykrym obowiązkiem, a realnym krokiem w przyszłość swoją i swoich bliskich.

Zobacz także: Czy warto brać kredyt hipoteczny w 2023 roku?