Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Wkład własny - co trzeba wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny

Wkład własny - co trzeba wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny
Spis treści

Na drodze wielu osób ubiegających się o kredyt staje przede wszystkim konieczność zebrania wkładu własnego. W dobie rosnących cen nieruchomości to poważny wydatek, na który coraz trudniej znaleźć środki.

W natłoku formalności związanych z wnioskowaniem o kredyt hipoteczny łatwo zapomnieć o pewnych wymogach formalnych, stawianych przez banki swoim potencjalnym klientom. Zdolność kredytowa, która zdaniem większości osób jest pewnego rodzaju drzwiami do uzyskania pieniędzy na wymarzone cztery kąty, to jednak nie wszystko. Podstawowym wymogiem stawianym przez instytucje jest posiadanie minimalnego wkładu własnego na określonym poziomie. Jego wysokość – zgodnie z rekomendacjami KNF – ciągle rośnie. Jest przy tym uzależniona w oczywisty sposób od cen nieruchomości, a te nie przestają bić historycznych rekordów. Wkład własny i kredyt hipoteczny to jednak dwa wzajemnie powiązane ze sobą zjawiska, dlatego trzeba w odpowiedni sposób przygotować się na jego uregulowanie. W niektórych przypadkach można również wykorzystać inne sposoby na zaspokojenie żądań banku.

Wkład własny: czym jest?

Najprościej rzecz ujmując, wkład własny to nasz udział w inwestycji, o której finansowanie zwracamy się do banku. Chociaż wkład własny na mieszkanie lub dom stosowany jest najczęściej, można się z nim spotkać również np. chcąc zaciągnąć kredyt na samochód, zwłaszcza stosując przy tym raty balonowe. Co ważne: minimalny wkład własny jest jednym z podstawowych czynników, od których bank uzależnia wypłatę środków. Jeżeli nie będziemy nimi dysponować, nie otrzymamy pozytywnej decyzji kredytowej, nawet jeżeli nasza zdolność będzie pozwalała na zaciągnięcie pożyczki we wnioskowanym rozmiarze. Dlatego, przygotowując się do wzięcia kredytu hipotecznego, trzeba odłożyć wymagane środki. Istnieje również kilka dodatkowych sposobów na spełnienie wymogów narzuconych przez instytucję.

Wkład własny na mieszkanie: ile wynosi?

Jeszcze jakiś czas temu możliwe było uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Od 2015 roku nie jest to jednak możliwe. Co więcej – wzrasta również minimalny wkład własny. Kiedyś wynosił on 10%, jednak zgodnie z najnowszymi rekomendacjami powinien osiągać poziom 20% ceny nieruchomości. Jeżeli przyjąć takie kryterium, środki, które będziemy musieli przygotować, będą całkiem spore. Biorąc pod uwagę zestawienie średnich cen mieszkań w styczniu 2020 roku, przygotowane przez Bankier.pl i serwis Otodom, okazuje się, że minimalny wkład własny to często kapitał, o którego wygospodarowanie w przypadku przeciętnej rodziny wcale nie będzie tak łatwo:

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Miejscowość

Cena za m2

Wysokość wkładu własnego (mieszkanie 50m2, wkład własny na poziomie 20%)

Warszawa

11 684

116 840

Kraków

10 097

100 970

Wrocław

8 230

82 300

Poznań

7580

75 800

Gdańsk

10 409

104 090

Katowice

6 014

60 140

Źródło: Bankier.pl, Otodom.pl

Minimalny wkład własny: 10% wciąż możliwe

Chociaż rekomendacje KNF jasno określają minimalny wkład własny na poziomie 20% wartości, wciąż można w wielu instytucjach otrzymać kredyt hipoteczny z wkładem własnym na poziomie 10%. W innych może się to wiązać z dodatkowym ubezpieczeniem kredytu: tak zwanym ubezpieczeniem od niskiego wkładu własnego. Wówczas do momentu spłacenia kapitału wynoszącego 80% ceny transakcyjnej naliczana będzie specjalna opłata. Jednocześnie warto pamiętać, że na wkładzie własnym nie kończą się wszystkie koszty kredytu: zapłacić będzie trzeba m.in. za usługi notariusza, w tym podatek, oraz rzeczoznawcy majątkowego. Warto więc przeanalizować swoje finanse i zastanowić się, czy jesteśmy w stanie pozwolić sobie w obecnej sytuacji na zakup mieszkania na kredyt.

Wkład własny: co się z nim dzieje?

Wiele osób kupujących mieszkanie zastanawia się, co właściwie dzieje się ze środkami przeznaczonymi na wkład własny na kredyt hipoteczny. Odpowiedź jest tymczasem całkiem prosta: przekazujemy je sprzedającemu i kwota ta jest po prostu „odliczana” od ceny transakcyjnej. Zgodnie z rekomendacją S KNF wkład własny powinien zostać wniesiony najpóźniej w momencie uruchomienia kredytu, zwykle dzieje się to jednak jeszcze przed wizytą u notariusza lub bezpośrednio po niej, a potwierdzenie przekazania wkładu własnego jest jednym z warunków uruchomienia kredytu. Nieco inaczej sytuacja prezentuje się, jeśli kredyt wypłacany jest w transzach: wówczas możliwe jest wnoszenie wkładu własnego proporcjonalnie do kwoty poszczególnych transz.

Nie tylko gotówka

Co ważne: wkład własny nie zawsze musi być wniesiony w formie pieniężnej. Bank może potraktować w ten sposób również inne składniki majątku albo pomoc płynącą z różnego typu programów. Wkład własny przy kredycie hipotecznym mogą zastąpić m.in.:

  • Nieruchomość gruntowa zabudowana lub niezabudowana, na której znajdować ma się kredytowana nieruchomość.
  • Programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego prowadzone przez rząd i inne instytucje.
  • Koszty poniesione na roboty budowlane lub zakup materiałów.
  • Zabezpieczenie hipoteczne innej nieruchomości.
  • Oszczędności zebrane na IKE lub IKZE.
  • Dodatkowe ubezpieczenie.

Sposób na minimalny wkład własny

Istnieje więc kilka scenariuszy, w których nie musimy martwić się o obowiązek wniesienia minimalnego wkładu własnego. Stanie się tak przede wszystkim, jeśli już posiadamy działkę, na której chcemy zbudować dom: wówczas jej wartość może pozwolić na uzyskanie finansowania bez dodatkowych wydatków. Poza tym – jeżeli jesteśmy właścicielami mieszkania i chcemy uzyskać kredyt na nowe, zawsze możemy wykorzystać zabezpieczenie hipoteczne, co również zwolni nas z obowiązku wpłacania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym. Ciekawą możliwością jest natomiast zastosowanie środków zebranych na kontach emerytalnych IKE lub IKZE. Co ważne: nie musimy ich wypłacać. Bank jedynie „zamrozi je” do czasu spłaty całego zobowiązania. Jako wkład własny mogą również zostać potraktowane wydatki, które do tej pory ponieśliśmy w związku z zakupem nieruchomości. Można więc wliczyć wszystkie (co ważne: udokumentowane) koszty robót czy materiałów albo transze, które przelaliśmy na konto dewelopera.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Z perspektywy wielu kredytobiorców środki na wkład własny przerastają możliwości domowego budżetu. Banki wychodzą im jednak często na przeciw, a jednym z najczęściej spotykanych produktów, pozwalających na uzyskanie kredytu jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Znacząco różni się jednak od innych ubezpieczeń standardowo występujących przy kredytach. Ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie od utraty pracy czy od inwalidztwa wiąże się z koniecznością wykupienia przez kredytobiorcę oddzielnej polisy i jej samodzielne opłacanie (choć możliwe jest również np. pobieranie opłaty przez bank w przypadku korzystania z oferty współpracującej z nim instytucji). Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest jednak zawierane przez instytucję, która ubezpiecza się od ryzyka, klient natomiast musi w tym okresie regulować wyższą marżę, aż do momentu spłacenia brakującej kwoty. W ten sposób wymagany wkład własny może być jednak niższy, co pozwala wielu osobom na uzyskanie finansowania bez konieczności nadwyrężania zgromadzonych oszczędności.

Środki na wkład własny przy kredycie na budowę domu

Wymagany wkład własny w przypadku standardowych kredytów hipotecznych jest dosyć łatwy do określenia, a w większości przypadków będą nim środki pieniężne, wynoszące określony proc wartości nieruchomości. Nieco inaczej ta kwestia prezentuje się natomiast przy kredycie na budowę domu. Na poczet wkładu własnego mogą zostać zakwalifikowane wydatki poniesione przez kredytobiorcę wcześniej. Jako środki na wkład własny może zostać zakwalifikowana więc wartość działki budowlanej, na której powstanie dom. Poza tym pod uwagę zostaną wzięte koszty związane m.in. z przygotowaniem projektu, zakupem materiałów budowlanych czy przeprowadzeniem prac. Oczywiście należy je jednak w odpowiedni sposób udokumentować. Choć kredyt na budowę domu należy do gamy standardowych kredytów hipotecznych, jak widać daje kredytobiorcy nieco większą swobodę przy ustalaniu wkładu własnego. Należy przy tym pamiętać, że wymagany wkład własny będzie zdecydowanie wyższy np. w przypadku kredytu na budowę domu i zakup działki budowlanej.

Sprawdź: Kredyt na działkę. Znajdź najlepszy kredyt na zakup działki

Liczy się rozwaga

Chociaż wielu kredytobiorców narzeka na wysokie koszty związane z koniecznością wniesienia wkładu własnego, kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, wobec czego warto pomyśleć o plusach tego rozwiązania. Przede wszystkim, wnosząc wkład własny redukujemy wysokość pożyczonego kapitału. Poza tym im wyższy, tym mniej będziemy płacić: wynika to zarówno z obniżonych odsetek od pozostałej do spłaty sumy, jak i niższej marży: współczynnik LtV (loan to value, czyli kredyt do wartości) często decyduje o tym, jakie warunki zaproponuje nam bank. Im więcej wyłożymy z własnej kieszeni, tym bardziej wiarygodnym klientem jesteśmy. Sama konieczność uzbierania wkładu własnego również jest pewnego rodzaju ekonomicznym testem: jeżeli potrafimy oszczędzać, znacznie zwiększa to szansę na to, że podołamy spłacie zadłużenia. Odpowiedzialny kredytobiorca powinien pamiętać przy tym, że to nie jedyny koszty kredytu. Należy więc dobrze ocenić swoją sytuację materialną przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny.

Kredyty hipoteczne w obliczu kryzysu

Sytuacja zarówno kredytodawców, jak i kredytobiorców jest bardzo dynamiczna. Ma to związek przede wszystkim z pandemią koronawirusa i powiązanym z nią kryzysem gospodarczym. W pierwszej fali pandemii część instytucji, w obawie o problemy ze spłatą zadłużeń, podnosiła wysokość wymaganego wkładu nawet powyżej wartości widniejących w Rekomendacji S. Konieczne było więc wniesienie ok. 30 proc wartości nieruchomości. Obecnie tendencja prezentuje się jednak zupełnie inaczej, a instytucjom zależy na pozyskiwaniu nowych klientów i stymulowaniu rynku. Niektóre banki wymagają obecnie jedynie 10 proc wartości nieruchomości, bez konieczności wnoszenia dodatkowych zabezpieczeń. Zmianie ulegają również procedury obliczania zdolności kredytowej: pierwotnie bardziej restrykcyjne, teraz są często liberalizowane, dzięki czemu kredyt mieszkaniowy będzie zdecydowanie łatwiej dostępny.

Poradniki