Spłata kredytu hipotecznego to nie tylko regulowanie comiesięcznych rat - do tego dochodzą również produkty dodatkowe. Na całość wydatków wpływa kwestia, ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Właśnie tego typu zobowiązania są jednymi z najbardziej obciążających nasz portfel w skali miesiąca.
Choć pojedyncza składka nie wiąże się z dużym wydatkiem, po pomnożeniu jej przez długie lata spłaty okaże się, że na cele ubezpieczeniowe przeznaczyliśmy prawdziwą fortunę…, a często w grę nie wchodzi wyłącznie jednak składka ubezpieczeniowa.
Obok obowiązkowego ubezpieczenia mieszkania, banki przewidują także ubezpieczenie na życie, a czasami warunkują przyznanie kredytu hipotecznego od wykupienia dodatkowych ubezpieczeń od utraty pracy czy inwalidztwa. Aby zachować naszą płynność finansową i wynegocjować przystępne warunki umowy kredytowej, warto przyjrzeć się sposobom, jak uniknąć wyśrubowanych wymagań banków.
Jeśli jeszcze nie wiesz, jak podejść do starania się o kredyt hipoteczny, przeczytaj nasz artykuł: Kredyt hipoteczny krok po kroku.
Dlaczego bank wymaga podpisania umowy ubezpieczenia?
W pierwszej kolejności wyjaśnijmy kwestię potencjalnie obowiązkowego charakteru umowy ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. W rozumieniu Kodeksu Cywilnego polskie prawo nie zakłada konieczności wykupienia przez kredytobiorcę dodatkowych ubezpieczeń. Co to dla nas oznacza w praktyce?
W teorii nie musimy przystawać na propozycję banku, gdy ten sugeruje ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Sytuacja jest jednak zdecydowanie bardziej skomplikowana na polu praktycznym. W wielu przypadkach już na etapie decyzji wstępnej instytucja warunkuje przyznanie finansowania we wnioskowanej wysokości od tego, czy klient wykupi wybrane polisy.
Często odrzucenie umowy ubezpieczenia kredytu hipotecznego wiąże się z uzyskaniem decyzji odmownej w sprawie udzielenia kredytu. W niektórych przypadkach możliwe jest jednak negocjowanie wymogów. Co ważne w praktyce kredyt bez ubezpieczeń nie istnieje. Warto jednak w odpowiedni sposób dobrać ich pakiet.
Dlaczego ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest tak istotne?
Chociaż koszt wybranych ubezpieczeń nie jest niski, należy spojrzeć na nie jako na produkt, który chroni również nasze interesy. Oczywiście tego typu rozwiązanie jest podstawowym zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, ale nie tylko. Jeżeli czeka nas długoletnia spłata wysokiego zobowiązania, może wystąpić wiele sytuacji życiowych, które mogą skutecznie utrudnić regulowanie należności. W takim przypadku polisa ułatwi życie nie tylko nam, ale również naszej rodzinie.
Dla przykładu poważne zachorowanie kredytobiorcy lub przypadek, który uniemożliwia wykonywanie pracy, a tym samym przekłada się na niezdolność do regulowania kredytu hipotecznego. Wówczas, jeśli taka sytuacja jest jednym z przedmiotów indywidualnego ubezpieczenia, możemy liczyć na pewne wsparcie.
W tym wypadku (jeśli zakres ochrony ubezpieczeniowej uwzględnia podobne zdarzenia) ubezpieczyciel powinien uiścić na rzecz banku wymaganą kwotę. Wówczas - pomimo całkowitej niezdolności do spłaty - nie stracimy wymarzonego mieszkania.
Kiedy bank będzie wymagał ubezpieczeń?
Już wiemy, że z punktu widzenia banku dodatkowe ubezpieczenia zwiększają szanse na spłatę zobowiązania i zabezpieczają jego interesy. To z kolei przekłada się na zdolność kredytową i umożliwia wnioskowanie o wyższe kwoty. Oczywiście nie musi być tak w każdym przypadku – o ile drobne kredyty konsumpcyjne nie wiążą się z większym ryzykiem, inaczej sytuacja będzie prezentować się przy kredycie hipotecznym.
Banki proponują całą gamę różnego typu ubezpieczeń, które mają zabezpieczyć spłatę w przypadku wystąpienia niespodziewanych okoliczności. To, co zaproponują, będzie zależne w głównej mierze od oceny klienta w trakcie weryfikacji zdolności kredytowej.
Przykładowo ubezpieczenie kredytu hipotecznego będzie częściej dotyczyć singli, którzy starają się o finansowanie wymarzonego mieszkania lub osób, które mają zbyt niski wkład własny. Ponadto banki oferują ubezpieczenie także w przypadku, gdy potencjalny kredytobiorca w dniu planowanej spłaty zobowiązania będzie miał więcej niż 60 lat. Wiąże się to z pewną gwarancją spłaty zadłużenia, która leżałaby po stronie ubezpieczyciela w przypadku śmierci kredytobiorcy.
Jednakże zabezpieczenie finansowe wiąże się z większością kredytów mieszkaniowych - część z nich jest praktycznie standardem, z którym musi liczyć się każdy kredytobiorca.
Ubezpieczenie mieszkania przy kredycie hipotecznym
Jednym z podstawowych ubezpieczeń, którego będzie wymagał bank przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, jest ubezpieczenie nieruchomości. Trudno dziwić się takiej sytuacji. Praktycznie rzecz biorąc do momentu spłaty to instytucja jest jej współwłaścicielem, a w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań, to właśnie nieruchomość stanowi podstawowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Jeżeli doszłoby do jej trwałego zniszczenia, wiązałoby się to więc z olbrzymimi stratami.
Ubezpieczenie domu lub mieszkania zazwyczaj wymagane jest w absolutnie podstawowej wersji. Zazwyczaj mowa o przypadkach pożarów oraz innych zdarzeniach losowych (np. zalaniach). Tym samym konieczne stanie się sporządzenie cesji praw z umowy ubezpieczenia, co oznacza, że w sytuacji wystąpienia szkody, środki trafią w pierwszej kolejności na konto banku.
Dodatkowo warto wykupić oczywiście inny, zdecydowanie bardziej rozbudowany pakiet ubezpieczenia mieszkania, który zawierał będzie m.in. ubezpieczenie OC. W takim przypadku cesja umowy nie jest konieczna. Co ciekawe istnieje również ubezpieczenie ruchomości domowych - w takim scenariuszu odszkodowanie obejmie nie tylko samą nieruchomość, ale i znajdujące się w niej przedmioty, takie jak meble, sprzęt AGD, RTV i inne.
Ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym
Drugim ubezpieczeniem, którego banki wymagają najczęściej w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny, jest ubezpieczenie na życie. W tym przypadku również sytuacja jest całkowicie zrozumiała. Co do zasady w Polsce wybiera się okres spłaty wynoszący od 25 do 30 lat. Istnieje więc ryzyko, że nawet na stosunkowo młode osoby w trakcie okresu obowiązywania kredytowej, może trafić nieszczęście ciężkiej choroby, a nawet śmierci.
Życie jest nieprzewidywalne, dlatego też cesja polisy ubezpieczenia na życie pozwala spłacić pozostałą część pożyczki w przypadku śmierci kredytobiorcy. Wysokość wypłacanej sumy zależy od wybranej opcji: niektóre firmy ubezpieczeniowe będą obniżały składki w zależności od pozostałej do spłaty kwoty, w innych przypadkach wartość świadczenia będzie stała, a jeżeli przewyższy zobowiązanie wobec banku, ten odda resztę środków rodzinie.
W każdym przypadku ubezpieczenie na życie jest jednak podstawowym instrumentem, który zabezpiecza przede wszystkim roszczenia banku i interesy bliskich kredytobiorcy, więc warto zainteresować się właśnie tą kategorią produktów. Przed zawarciem umowy ubezpieczenia powinniśmy oczywiście dokładnie sprawdzić warunki polisy oraz jaki zakres ochrony obejmuje dana oferta.
Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj nasz artykuł: Ubezpieczenie na życie. Przed czym chroni polisa na życie?
Ubezpieczenie pomostowe przy kredycie hipotecznym
Wiemy już, jak istotne jest ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym, a także zabezpieczenie finansowe w postaci nieruchomości. Co jednak z pewnego rodzaju okresem przejściowym? Z perspektywy banku z największym ryzykiem wiąże się właśnie czas między nabyciem mieszkania a wprowadzeniem do księgi wieczystej nieruchomości wpisu hipoteki na jego korzyść.
Wówczas instytucja jest właściwie pozbawiona podstawowego zabezpieczenia, jakim jest obciążenie hipoteczne nieruchomości. W tym celu przejściowo stosuje się ubezpieczenie pomostowe, które naliczane jest niejako automatycznie poprzez podniesienie marży.
Ubezpieczenie pomostowe przestaje obowiązywać w momencie wniesienia stosownych wpisów do księgi wieczystej, o czym kredytobiorca powinien poinformować bank po ich otrzymaniu. W praktyce to, ile zapłacimy, zależeć będzie więc w znacznej mierze od sprawności prac sądu. Zazwyczaj cały proces może jednak zająć nawet kilka miesięcy. Dopiero po faktycznym uzyskaniu kredytu hipotecznego i kupnie nieruchomości będziemy “wolni” od tego typu zobowiązań.
Ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa przy kredycie hipotecznym
Podstawowymi produktami zabezpieczającymi interesy banku przy kredycie hipotecznym są:
- ubezpieczenie mieszkania,
- ubezpieczenie na życie,
- ubezpieczenie pomostowe.
W niektórych przypadkach jednak instytucja może wymagać wykupienia również dodatkowych polis. Jedną z nich jest ubezpieczenie na wypadek inwalidztwa. Dotyczy trwałego uszkodzenia ciała, co oznacza, że w przypadku np. całkowitej niezdolności do pracy, ubezpieczyciel pokrywa pozostałą do spłaty kwotę kredytu hipotecznego.
W tym celu konieczne będzie oczywiście stworzenie wyczerpującej dokumentacji medycznej. Co do zasady nie jest to jednak często wymagane ubezpieczenie. Tego typu produktem powinny zainteresować się przede wszystkim osoby, które wykonują zawody o podwyższonym ryzyku.
Mowa m.in. o służbach mundurowych, czy też specjalistach pracujących na wysokościach. Są to grupy zawodowe, które doskonale zdają sobie sprawę z ryzyka wiążącego się z wykonywaną profesją. Właśnie w przypadku niezdolności do tzw. samodzielnej egzystencji, zakup ubezpieczenia może się okazać najlepszą decyzją i ostatnią deską ratunku. Tak też w praktyce wygląda przystąpienie kredytobiorcy wykonującego zawód o podwyższonym ryzyku do kredytu hipotecznego - zawsze pierwsze skrzypce gra zabezpieczenie kredytu i własnej rodziny.
Ubezpieczenie od utraty pracy przy kredycie hipotecznym
W tym miejscu możemy jednak powiedzieć, że przecież nie wykonujemy zawodu o podwyższonym ryzyku - co wtedy? W takiej sytuacji zastanówmy się, jak wyglądałoby nasze życie przy kredycie hipotecznym, gdybyśmy stracili naszą na pozór stabilną i przewidywalną pracę.
Takie przypadki zdarzają się coraz częściej - wystarczy spojrzeć na ostatnie doświadczenia pandemii i dynamiczną falę zwolnień. Podpisanie umowy kredytu to przecież wyłącznie jedna strona medalu. Drugą zaś jest płynność finansowa, która jest pewną gwarancją spłaty zadłużenia.
Dlatego też zdecydowanie częściej spotykanym przy kredycie hipotecznym wymogiem jest ubezpieczenie od utraty pracy. Jest to ubezpieczenie grupowe, które ma na celu zabezpieczenie spłaty przez wskazany okres, wynoszący najczęściej od 6 do 12 miesięcy, w przypadku utraty przez kredytobiorcę źródła utrzymania.
Wypłata świadczenia będzie zależna od przedstawienia dokumentów potwierdzających utratę pracy, takich jak świadectwo pracy. Warto jednak mieć na uwadze, że ubezpieczyciel odmówi wypłaty, jeżeli do zwolnienia doszło z winy kredytobiorcy. Dlatego przed zawarciem umowy zapoznaj się z zapisami dotyczącymi wyłączenia odpowiedzialności. Właśnie na nie należy zwracać szczególną uwagę, decydując się na każde ubezpieczenie, ale w szczególności - ubezpieczenie od utraty pracy.
Banki mogą wymagać tego rodzaju zabezpieczenia w kilku sytuacjach, np. jeśli wnioskodawca zatrudniony jest na podstawie umowy na czas określony, nie posiada oszczędności lub innego majątku albo działa na niestabilnym rynku. Chociaż jest to dodatkowy koszt, warto o nim pomyśleć. Może zapewnić komfort w trudnej sytuacji życiowej i dać czas niezbędny na znalezienie innego źródła dochodów.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego przy kredycie hipotecznym
Do tej pory omówiliśmy formy ubezpieczenia kredytu hipotecznego, które odgrywają istotną rolę w trakcie starania się o finansowanie (ubezpieczenie pomostowe), ale również już podczas spłaty (ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym, ubezpieczenie nieruchomości, od utraty pracy oraz inwalidztwa). Czy istnieje jednak zabezpieczenie kredytu, które obejmuje czynniki związane z wkładem własnym?
Oczywiście, że tak! Mowa o tzw. ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. Wkład własny jest jednym z kluczowych czynników, które banki biorą pod uwagę podczas podejmowania decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Od jego wartości zależeć będzie również marża – im wyższy, tym lepsze warunki zaproponuje instytucja.
Komisja Nadzoru Finansowego od lat rekomenduje minimalny wkład własny na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości. Wiemy jednak, że uzbieranie takiej kwoty szczególnie przez osoby młode, bywa wyjątkowo kłopotliwe. Wówczas potencjalni kredytobiorcy decydują się właśnie na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.
Jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie przedłożyć 20-proc. wkładu własnego lub odpowiednich alternatyw (tak, możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego “bez” 20-proc. wkładu), bank może zaproponować wykorzystanie ubezpieczenia niskiego wkładu. Z czym się wiąże tego typu produkt? W przypadku niewywiązywania się ze zobowiązań, polisa pokryje różnice pomiędzy określoną kwotą a faktycznie wniesionym wkładem własnym.
Jest to coraz częściej wykorzystywane rozwiązanie właśnie przez młodych kredytobiorców. Pamiętajmy jednak, że dołączenie klauzuli o takim produkcie podczas podpisywania umowy kredytu w sposób trwały rzutuje na miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości.
Aby poznać szczegóły, przeczytaj nasz artykuł: Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?
Jaki mamy wpływ na ubezpieczenie kredytu hipotecznego?
Oferowanie dodatkowych ubezpieczeń w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny stało się niemal powszechną praktyką banków komercyjnych. Co do zasad więc kredytobiorca musi wliczyć w całkowite koszty przynajmniej ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie mieszkania.
Jak już wspominaliśmy, kredytobiorca nie ma również wpływu na zastosowanie ubezpieczenia pomostowego, które naliczane jest niejako automatycznie. Co więc my - jako klienci banku - możemy zrobić, aby zminimalizować koszty związane z tego typu produktami?
Oczywiście ubezpieczenie pomostowe jest wyjątkiem od tej reguły, ale ogólnie - mamy naprawdę spory wpływ m.in. na wybór oferty. Uczciwy bank może naprawdę pomóc wybrać odpowiednie ubezpieczenie, które nie wpłynie w dużym stopniu na wysokość naszego miesięcznego zobowiązania. Tym samym będziemy się cieszyć z jednej strony ochroną naszych interesów, a z drugiej - możliwie przystępną stawką w skali miesiąca.
Stałość umowy ubezpieczenia i jej konsekwencje
Jeśli wiemy już, jak istotny jest nasz wpływ na wybór konkretnej oferty, przyjrzyjmy się pewnej cesze tego typu zabezpieczeń, która powinna nas zmotywować do jeszcze bardziej skrupulatnej weryfikacji zapisów umowy. Chodzi o tzw. stałość, która wiąże się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia.
Co to oznacza w praktyce? W pierwszej kolejności musimy zdać sobie sprawę z faktu, że suma ubezpieczenia nie zmniejsza się wraz ze spłatą kredytu hipotecznego. Oznacza to, że stawka ubezpieczenia będzie przez 25 lub 30 lat (zależnie od długości kredytowania) stała.
Teraz z kolei posłużmy się konkretnym przykładem. Wyobraźmy sobie, że w przypływie emocji na samą myśl o zakupie wymarzonego mieszkania, decydujemy się na np. pierwsze lepsze ubezpieczenie na życie przy kredycie hipotecznym na trzy dekady.
Wówczas sama suma ubezpieczenia może konkurować z wysokością m.in. prowizji banku. W takiej sytuacji zakup ubezpieczenia był pierwszym krokiem do finansowych kłopotów w perspektywie kolejnych kilkunastu, czy nawet kilkudziesięciu lat. Istnieje jednak pewne rozwiązanie, aby wykupienie ubezpieczenia nie wiązało się z dużymi kosztami.
Sposoby na obniżenie składki ubezpieczeniowej
Jak sprawić, aby suma ubezpieczenia nie obciążała nas w większym stopniu, aniżeli jest to niezbędne? Przede wszystkim zwróćmy uwagę na możliwości ofertowe naszego banku oraz podmiotów zewnętrznych. Zgadza się - nie musimy ograniczać naszych wyborów wyłącznie do proponowanego przez dany bank ubezpieczenia.
Praktycznie na wszystkich klientów banku, który realnie dba o jakość swoich usług, czeka przynajmniej kilka wariantów ubezpieczeń. Większość banków bowiem współpracuje z konkretnymi ubezpieczycielami i oferuje własne opcje ubezpieczeń na życie, ubezpieczeń mieszkania i innych opisanych zabezpieczeń.
Może być to korzystne z wielu powodów. Główny - często propozycje banku we współpracy z ubezpieczycielem są tańsze od tych dostępnych na rynku zewnętrznym. Warto pamiętać jednak, że przy ogólnych warunkach ubezpieczenia oferowanego przez banki, nie będziemy mieli zbyt wielu benefitów, wychodzących poza ramy naszej konkretnej sytuacji kredytowej.
Plusy i minusy ubezpieczenia kredytu hipotecznego w ramach oferty bankowej
Co oznaczają w praktyce sztywne ramy ofert, proponowanych przez bank udzielający kredytu? W dużym uproszczeniu instytucje nie oferują zbyt wiele poza samym pokryciem kosztów: np. ubezpieczenie na życie raczej nie będzie wiązało się z możliwością mnożenia kapitału, a ubezpieczenie mieszkania nie uchroni nas przed odpowiedzialnością cywilną.
Jakie są więc plusy? To rozwiązanie znacznie ułatwia regulowanie zobowiązań i rozliczanie się z bankiem. Jeżeli wybierzemy ofertę innego ubezpieczyciela, konieczne stanie się doręczanie instytucji potwierdzeń opłacenia kolejnych składek. Jeżeli jednak bank będzie je ściągał samodzielnie z rachunku, ten krok nie będzie konieczny.
Cross-selling przy kredycie hipotecznym
Czy np. ubezpieczenie nieruchomości lub ogółem wszelkie formy zabezpieczenia interesów obu stron przy kredycie hipotecznym to jedyny typ produktów, którymi powinniśmy się zainteresować? Niekoniecznie. Spójrzmy szerzej na ofertę banku, dzięki której możemy obniżyć m.in. marżę kredytu. Mowa o tzw. cross-sellingu.
Cross-selling, a więc równoległa sprzedaż innych produktów, może obniżyć marżę kredytu hipotecznego. Warto więc dokonać skrupulatnych kalkulacji. Jeżeli okaże się, że znaleźliśmy na rynku lepszą opcję, konkurencyjną nie tylko pod względem cenowym, ale również poziomu ochrony, nie wahajmy się z niej skorzystać.
Z drugiej zaś strony warto również negocjować z pracownikami banku konieczność zawarcia mniej popularnych umów ubezpieczeniowych. Może okazać się, że rezygnacja nie będzie wiązała się ze znacznym obniżeniem zdolności kredytowej, a pozbycie się części kosztów przełoży się na końcową wartość kredytu.
W niektórych sytuacjach jednak nie tylko wykupienie ubezpieczenia wpływa na obniżenie marży. W kampaniach cross-sellingowych chodzi również o sprzedaż innych produktów - np. kont osobistych. Zdarza się, że decyzja o założenia nowego konta bankowego z niskim progiem utrzymania, wymiernie obniży koszta miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.
Aby dowiedzieć się więcej o planowaniu całego procesu, przeczytaj nasz artykuł: Kupno mieszkania. Jak kupić mieszkanie krok po kroku?
