Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Kredyt hipoteczny wiąże się ze sporymi kosztami. Te mogą dodatkowo potęgować ubezpieczenia. Warto dowiedzieć się, ile kosztują i czy muszą być obowiązkowe.

Splata kredytu hipotecznego to nie tylko regulowanie comiesięcznych rat. Dochodzi do tego sporo innych kosztów. Jednym z najbardziej obciążających nasz portfel są ubezpieczenia. Chociaż pojedyncza składka nie wiąże się z dużym wydatkiem, po pomnożeniu jej przez długie lata spłaty okaże się, że na cele ubezpieczeniowe przeznaczyliśmy prawdziwą fortunę. A często na jednym ubezpieczeniu się nie kończy: obok obowiązkowego ubezpieczenia mieszkania, banki zazwyczaj wymagają również ubezpieczenia na życie, czasami warunkują przyznanie kredytu od wykupienia dodatkowych ubezpieczeń od utraty pracy czy inwalidztwa. Opcji jest naprawdę wiele, części z nich można jednak uniknąć.

Ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym - czego będzie wymagał bank? (ingimage)

Jakich ubezpieczeń może wymagać bank?

Obowiązujące prawo nie zakłada konieczności wykupienia przez kredytobiorcę dodatkowych ubezpieczeń. W związku z tym nie musimy przystawać na propozycję banku. Sytuacja jest jednak zdecydowanie bardziej skomplikowana, ponieważ w wielu przypadkach już na etapie decyzji wstępnej instytucja warunkuje przyznanie finansowania we wnioskowanej wysokości od tego, czy klient wykupi wybrane polisy. Rezygnacja z tego wydatku może więc przede wszystkim wiązać się z uzyskaniem decyzji odmownej, choć w niektórych przypadkach możliwe jest negocjowanie wymogów. W praktyce kredyt bez ubezpieczeń nie istnieje. Warto jednak w odpowiedni sposób dobrać ich pakiet.

Chociaż koszt wybranych ubezpieczeń nie jest niski, należy spojrzeć na nie jako na produkt, który chroni również nasze interesy: jeżeli czeka nas długoletnia spłata wysokiego zobowiązania z tytułu kredytu hipotecznego, może wystąpić wiele sytuacji życiowych, które mogą skutecznie utrudnić regulowanie należności. W takim przypadku polisa ułatwi życie nie tylko nam, ale również naszej rodzinie.

Kiedy bank będzie wymagał ubezpieczeń?

Z punktu widzenia banku dodatkowe ubezpieczenia zwiększają szanse na spłatę zobowiązania i zabezpieczają jego interesy. To z kolei przekłada się na zdolność kredytową i umożliwia wnioskowanie o wyższe kwoty. Oczywiście nie musi być tak w każdym przypadku – o ile drobne kredyty konsumpcyjne nie wiążą się z większym ryzykiem, inaczej sytuacja będzie prezentować się przy kredycie hipotecznym. Banki proponują pełną gamę różnego typu ubezpieczeń, które mają zabezpieczyć spłatę w przypadku wystąpienia niespodziewanych okoliczności. To, co zaproponują, będzie zależne w głównej mierze od oceny klienta w trakcie weryfikacji zdolności kredytowej. Część z nich jest jednak praktycznie standardem, z którym musi liczyć się każdy kredytobiorca.

Ubezpieczenie mieszkania

Jednym z podstawowych ubezpieczeń, którego będzie wymagał bank przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, jest ubezpieczenie nieruchomości. Trudno dziwić się takiej sytuacji: praktycznie rzecz biorąc do momentu spłaty jest jej współwłaścicielem, a w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań to właśnie nieruchomość jest jego podstawowym zabezpieczeniem. Jeżeli doszłoby do jej trwałego zniszczenia, wiązałoby się to więc z olbrzymimi stratami. Ubezpieczenie domu lub mieszkania zazwyczaj wymagane jest w absolutnie podstawowej wersji, w formie ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych. Konieczne stanie się sporządzenie cesji praw z umowy ubezpieczenia, co oznacza, że w przypadku wystąpienia szkody środki trafią w pierwszej kolejności na konto banku. Dodatkowo warto wykupić oczywiście inny, zdecydowanie bardziej rozbudowany pakiet ubezpieczenia mieszkania, który zawierał będzie m.in. ubezpieczenie OC. W takim przypadku cesja umowy nie jest konieczna.

Ubezpieczenie na życie

Drugim ubezpieczeniem, które zwykle wymagane jest w procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny, jest ubezpieczenie na życie. W tym przypadku również sytuacja jest zrozumiała. W Polsce najczęściej wybiera się okres spłaty wynoszący 25–30 lat. Istnieje więc ryzyko, że nawet stosunkowo młode osoby mogą umrzeć przed uregulowaniem kredytu. Cesja polisy ubezpieczenia na życie pozwala spłacić pozostałą część pożyczki w przypadku śmierci kredytobiorcy. Wysokość wypłacanej sumy zależy od wybranej opcji: niektóre firmy ubezpieczeniowe będą obniżały składki w zależności od pozostałej do spłaty kwoty, w innych przypadkach wartość świadczenia będzie stała, a jeżeli przewyższy zobowiązanie wobec banku, ten odda resztę środków rodzinie. W każdym przypadku ubezpieczenie na życie jest jednak podstawowym instrumentem, który zabezpiecza przede wszystkim roszczenia banku i interesy bliskich kredytobiorcy, więc warto po nie sięgnąć.

Ubezpieczenie pomostowe

W trakcie zawierania umowy kredytu hipotecznego i kupna nieruchomości z perspektywy banku z dużym ryzykiem wiąże się przede wszystkim moment pomiędzy nabyciem mieszkania lub domu a wprowadzeniem do księgi wieczystej wpisu hipoteki na jego korzyść. Wówczas jest właściwie pozbawiony podstawowego zabezpieczenia, jakim jest obciążenie hipoteczne nieruchomości. W tym celu przejściowo stosuje się ubezpieczenie pomostowe, które naliczane jest niejako automatycznie poprzez podniesienie marży. Ubezpieczenie pomostowe przestaje obowiązywać w momencie wniesienia stosownych wpisów do księgi wieczystej, o czym kredytobiorca powinien poinformować bank po ich otrzymaniu. W praktyce to, ile zapłacimy, zależeć będzie więc w znacznej mierze od sprawności prac sądu. Zazwyczaj cały proces może jednak zająć nawet kilka miesięcy.

Ubezpieczenie na wypadek trwałego inwalidztwa

Zasadniczo ubezpieczenie mieszkania, ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie pomostowe są trzema podstawowymi produktami zabezpieczającymi interesy banku. W niektórych przypadkach instytucja może wymagać jednak wykupienia dodatkowych polis. Jedną z nich jest ubezpieczenie na wypadek inwalidztwa. W przypadku trwałego uszkodzenia ciała kredytobiorcy ubezpieczyciel pokrywa pozostałą do spłaty kwotę. W tym celu konieczne będzie oczywiście stworzenie wyczerpującej dokumentacji medycznej. Co do zasady nie jest to jednak często wymagane ubezpieczenie.

Ubezpieczenie od utraty pracy

Zdecydowanie częściej spotykanym przy kredycie hipotecznym wymogiem jest ubezpieczenie od utraty pracy. Jest to ubezpieczenie grupowe, które ma na celu zabezpieczenie spłaty przez wskazany okres, wynoszący najczęściej od 6 do 12 miesięcy, w przypadku utraty przez kredytobiorcę źródła utrzymania. Wypłata świadczenia będzie zależna od przedstawienia dokumentów potwierdzających utratę pracy, takich jak świadectwo pracy. Warto jednak mieć na uwadze, że ubezpieczyciel odmówi wypłaty, jeżeli do zwolnienia doszło z winy kredytobiorcy. Banki mogą wymagać tego rodzaju zabezpieczenia w kilku sytuacjach, np. jeśli wnioskodawca zatrudniony jest na podstawie umowy na czas określony, nie posiada oszczędności lub innego majątku albo działa na niestabilnym rynku. Chociaż jest to dodatkowy koszt, warto o nim pomyśleć: może zapewnić komfort w trudnej życiowej sytuacji i dać czas niezbędny na znalezienie innego źródła dochodów.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Wkład własny jest jednym z kluczowych czynników, które banki biorą pod uwagę podczas podejmowania decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. Od jego wartości zależeć będzie również marża – im wyższy, tym lepsze warunki zaproponuje instytucja. Zgodnie z zaleceniami powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości. Jeżeli kredytobiorca nie jest w stanie go opłacić, bank może zaproponować wykorzystanie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które w przypadku niewywiązywania się ze zobowiązań pokryje różnice pomiędzy określoną kwotą a faktycznie wniesionym wkładem własnym.

Ubezpieczenie kredytu w banku czy poza nim?

Oferowanie dodatkowych ubezpieczeń w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny stało się niemal powszechną praktyką banków. Kredytobiorca musi więc wliczyć w całkowite koszty najczęściej przynajmniej ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie mieszkania, nie ma również wpływu na zastosowanie ubezpieczenia pomostowego, które naliczane jest niejako automatycznie. Poza tym wyjątkiem ma jednak duży wpływ na to, z jakiej oferty skorzysta, a więc również jakie realne koszty będzie ponosił i jakie dodatkowe korzyści uzyska.

Wiele ofert i zyski

Większość banków współpracuje z konkretnymi ubezpieczycielami i zaoferuje swoim klientom własne warianty ubezpieczeń na życie, ubezpieczeń mieszkania i innych opisanych zabezpieczeń. Może być to korzystne z wielu powodów: często propozycje te są tańsze od tych dostępnych na rynku. Warto pamiętać przy tym, że zwykle są idealnie dopasowane do wymaganych warunków, wobec czego nie oferują zbyt wiele poza samym pokryciem kosztów: np. ubezpieczenie na życie raczej nie będzie wiązało się z możliwością mnożenia kapitału, a ubezpieczenie mieszkania nie uchroni nas przed odpowiedzialnością cywilną. To rozwiązanie znacznie ułatwia jednak regulowanie zobowiązań i rozliczanie się z bankiem. Jeżeli wybierzemy ofertę innego ubezpieczyciela, konieczne stanie się doręczanie instytucji potwierdzeń opłacenia kolejnych składek, jeżeli bank będzie je ściągał samodzielnie z rachunku, ten krok nie będzie konieczny.

Cross-selling, a więc równoległa sprzedaż innych produktów, może obniżyć marżę kredytu hipotecznego. Warto dokonać skrupulatnych kalkulacji: jeżeli okażę się, że znaleźliśmy na rynku lepszą opcję, konkurencyjną nie tylko pod względem cenowym, ale również poziomu ochrony, możemy z niej skorzystać. Warto również negocjować z pracownikami banku konieczność zawarcia mniej popularnych umów ubezpieczeniowych. Może okazać się, że rezygnacja nie będzie wiązała się ze znacznym obniżeniem zdolności kredytowej, a pozbycie się części kosztów przełoży się na końcową wartość kredytu.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.