Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Hipoteka przymusowa jest w obrocie prawnym coraz częściej ustanawiana. By jednak do tego doszło, wierzyciel musi dysponować właściwym tytułem egzekucyjnym. Zasadne jest zweryfikowanie, w jaki sposób może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa, jakie są zasady jej wykreślenia, kiedy ulega przedawnieniu.

Obecnie hipoteka przymusowa jest ustalana na przynajmniej kilka sposobów. Znane są przypadki, gdzie to dłużnicy sami, np. na podstawie aktu notarialnego decydują się na jej ustanowienie. Hipoteka przymusowa występuje w kilku typach, np. jako hipoteka przymusowa zwykła, hipoteka przymusowa kaucyjna czy hipoteka przymusowa łączna.

Hipoteka przymusowa - czym jest? Jak wykreślić? Przedawnienie (fot. Krzysztof Serafin / FORUM)

Co to jest hipoteka przymusowa? Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie danej wierzytelności, potwierdzonej poprzez wydanie tytułu wykonawczego. Element przymusowości polega na tym, że hipoteka przymusowa jest ustanawiana na danej nieruchomości bez konieczności uzyskania zgody jego właściciela czy nawet wtedy, gdy ten nie wyraża na to zgody. Do ustanowienia hipoteki przymusowej może dojść np. na skutek orzeczenia sądu, ugody sądowej, aktu notarialnego, postanowienia sądu czy prokuratora. Natomiast na pytanie – kiedy wygasa hipoteka przymusowa - odpowiedź jest prosta. Wtedy, gdy dojdzie do całkowitego spłacenia danej zaległości, więc wierzytelność przestanie być wymagalna, istnieć w ogóle. Kolejne problemy są wtedy, gdy co do zasady przestanie istnieć hipoteka przymusowa. Jak wykreślić ją? W tym celu konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej. Taki wniosek należy złożyć do sądu rejonowego, właściwego dla miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość obciążona dotychczas hipoteką przymusową. Do tego wniosku trzeba dołączyć dokument, potwierdzający brak wierzytelności, np. zaświadczenie o spłacie danego zadłużenia i dowód wniesienia stosownej opłaty sądowej.

W jakich postaciach może być ustanowiona hipoteka przymusowa? Na czym polega hipoteka przymusowa zwykła, hipoteka przymusowa łączna, hipoteka przymusowa kaucyjna, hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości?

Każdy z wymienionych rodzajów hipoteki przymusowej ma swoje typowe cechy. Tak, więc hipoteka przymusowa zwykła polega na tym, że jasno jest wskazana wierzytelność zabezpieczana na danej nieruchomości. Odmiennie funkcjonuje hipoteka przymusowa kaucyjna, gdyż jest ustanawiania przymusowo na danej nieruchomości, ale nie jest możliwe określenie wysokości wierzytelności zabezpieczonej. Hipoteka przymusowa łączna jest ustanawiana jednocześnie na dwóch albo więcej nieruchomościach dłużnika. Hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości jest ustanawia wtedy, gdy dany dłużnik nie jest właścicielem całej nieruchomości, na której będzie ustanowienie hipoteki, a ma jedynie w niej udział. Wówczas ustanowienie hipoteki przymusowej jest możliwe tylko na tym, czego właścicielem jest dłużnik, czyli na udziale.

Czym skutkuje ustanowienie hipoteki przymusowej? Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza, hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – co wtedy?

Ustanowienie hipoteki przymusowej na danej nieruchomości może mieć daleko idące skutki. Zwłaszcza, gdy strona chce dokonać sprzedaży danej nieruchomości, czy ma być prowadzona egzekucja komornicza. Co wtedy? Oczywiście sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest możliwa, jeśli nowy nabywca się na to zgodzi i tym samym zaakceptuje, że wchodzi w prawa dłużnika hipotecznego. Zatem, będzie odpowiadał przyszłościowo za spłacenie wierzycieli hipotecznych. W przypadku licytacji komorniczej nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową kluczowe jest to, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia ustanowionej na nieruchomości hipoteki przymusowej. Kupujący w licytacji nieruchomość musi brać pod uwagę, że będzie odpowiadał za spłatę wierzycieli hipotecznych.

Szczególny przypadek, gdy ustanawiana jest hipoteka przymusowa. ZUS – jako występujący o jej ustanowienie

Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki przymusowej nawet na wszystkich nieruchomościach danego podmiotu przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych (dalej: ZUS). W praktyce, kiedy  ZUS prowadzi czynności egzekucyjne z majątku np. przedsiębiorcy za długi spowodowane niepłaceniem składek społecznych, może ustanowić hipotekę na wszystkich jego nieruchomościach, nawet gdy wartość nieopłaconych składek jest kilkanaście razy mniejsza od wartości obciążanych nieruchomości. Określone skutki ma hipoteka przymusowa ZUSpierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności prawnie jest właśnie na rzecz ZUS ustanowione. Choć wielokrotnie jest to przedmiotem dyskusji w stosownych, sejmowych komisjach kodyfikacyjnych, nadal ta zasada pierwszeństwa ma zastosowanie.

Jak więc widać, hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na nieruchomości danego dłużnika mimo braku jego zgody. Jej ustanowienie nie blokuje jednak realizowania transakcji sprzedażowych na nieruchomości, o ile nowy nabywca zaakceptuje fakt tego ograniczonego prawa rzeczowego i przyjmie na siebie obowiązek zaspokojenia wierzycieli hipotecznych. Warto także dodać, jak długo istnieje hipoteka przymusowa. Przedawnienie jej nie jest możliwe, zatem istnieje do momentu spłaty długu, ustania zasadności zabezpieczenia spłaty danej wierzytelności.

Sprawdź: Kim jest dłużnik wekslowy?


2020-08-03

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

2020-08-03

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.

2020-07-28

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Jak obliczyć, sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa określa jeden z najważniejszych parametrów naszego finansowego życia. Choć na jej temat krąży wiele mitów, warto przekonać się, ile naprawdę wynosi. Będzie to możliwe dzięki kalkulatorowi zdolności kredytowej.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Ikona informacji
poradniki