Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Hipoteka przymusowa jest w obrocie prawnym coraz częściej ustanawiana. By jednak do tego doszło, wierzyciel musi dysponować właściwym tytułem egzekucyjnym. Zasadne jest zweryfikowanie, w jaki sposób może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa, jakie są zasady jej wykreślenia, kiedy ulega przedawnieniu.

Obecnie hipoteka przymusowa jest ustalana na przynajmniej kilka sposobów. Znane są przypadki, gdzie to dłużnicy sami, np. na podstawie aktu notarialnego decydują się na jej ustanowienie. Hipoteka przymusowa występuje w kilku typach, np. jako hipoteka przymusowa zwykła, hipoteka przymusowa kaucyjna czy hipoteka przymusowa łączna.

Hipoteka przymusowa - czym jest? Jak wykreślić? Przedawnienie (fot. Krzysztof Serafin / FORUM)

Co to jest hipoteka przymusowa? Kiedy wygasa hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie danej wierzytelności, potwierdzonej poprzez wydanie tytułu wykonawczego. Element przymusowości polega na tym, że hipoteka przymusowa jest ustanawiana na danej nieruchomości bez konieczności uzyskania zgody jego właściciela czy nawet wtedy, gdy ten nie wyraża na to zgody. Do ustanowienia hipoteki przymusowej może dojść np. na skutek orzeczenia sądu, ugody sądowej, aktu notarialnego, postanowienia sądu czy prokuratora. Natomiast na pytanie – kiedy wygasa hipoteka przymusowa - odpowiedź jest prosta. Wtedy, gdy dojdzie do całkowitego spłacenia danej zaległości, więc wierzytelność przestanie być wymagalna, istnieć w ogóle. Kolejne problemy są wtedy, gdy co do zasady przestanie istnieć hipoteka przymusowa. Jak wykreślić ją? W tym celu konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej. Taki wniosek należy złożyć do sądu rejonowego, właściwego dla miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość obciążona dotychczas hipoteką przymusową. Do tego wniosku trzeba dołączyć dokument, potwierdzający brak wierzytelności, np. zaświadczenie o spłacie danego zadłużenia i dowód wniesienia stosownej opłaty sądowej.

W jakich postaciach może być ustanowiona hipoteka przymusowa? Na czym polega hipoteka przymusowa zwykła, hipoteka przymusowa łączna, hipoteka przymusowa kaucyjna, hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości?

Każdy z wymienionych rodzajów hipoteki przymusowej ma swoje typowe cechy. Tak, więc hipoteka przymusowa zwykła polega na tym, że jasno jest wskazana wierzytelność zabezpieczana na danej nieruchomości. Odmiennie funkcjonuje hipoteka przymusowa kaucyjna, gdyż jest ustanawiania przymusowo na danej nieruchomości, ale nie jest możliwe określenie wysokości wierzytelności zabezpieczonej. Hipoteka przymusowa łączna jest ustanawiana jednocześnie na dwóch albo więcej nieruchomościach dłużnika. Hipoteka przymusowa na udziale w nieruchomości jest ustanawia wtedy, gdy dany dłużnik nie jest właścicielem całej nieruchomości, na której będzie ustanowienie hipoteki, a ma jedynie w niej udział. Wówczas ustanowienie hipoteki przymusowej jest możliwe tylko na tym, czego właścicielem jest dłużnik, czyli na udziale.

Czym skutkuje ustanowienie hipoteki przymusowej? Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza, hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – co wtedy?

Ustanowienie hipoteki przymusowej na danej nieruchomości może mieć daleko idące skutki. Zwłaszcza, gdy strona chce dokonać sprzedaży danej nieruchomości, czy ma być prowadzona egzekucja komornicza. Co wtedy? Oczywiście sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest możliwa, jeśli nowy nabywca się na to zgodzi i tym samym zaakceptuje, że wchodzi w prawa dłużnika hipotecznego. Zatem, będzie odpowiadał przyszłościowo za spłacenie wierzycieli hipotecznych. W przypadku licytacji komorniczej nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową kluczowe jest to, że sprzedaż licytacyjna nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia ustanowionej na nieruchomości hipoteki przymusowej. Kupujący w licytacji nieruchomość musi brać pod uwagę, że będzie odpowiadał za spłatę wierzycieli hipotecznych.

Szczególny przypadek, gdy ustanawiana jest hipoteka przymusowa. ZUS – jako występujący o jej ustanowienie

Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki przymusowej nawet na wszystkich nieruchomościach danego podmiotu przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych (dalej: ZUS). W praktyce, kiedy  ZUS prowadzi czynności egzekucyjne z majątku np. przedsiębiorcy za długi spowodowane niepłaceniem składek społecznych, może ustanowić hipotekę na wszystkich jego nieruchomościach, nawet gdy wartość nieopłaconych składek jest kilkanaście razy mniejsza od wartości obciążanych nieruchomości. Określone skutki ma hipoteka przymusowa ZUSpierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności prawnie jest właśnie na rzecz ZUS ustanowione. Choć wielokrotnie jest to przedmiotem dyskusji w stosownych, sejmowych komisjach kodyfikacyjnych, nadal ta zasada pierwszeństwa ma zastosowanie.

Jak więc widać, hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona na nieruchomości danego dłużnika mimo braku jego zgody. Jej ustanowienie nie blokuje jednak realizowania transakcji sprzedażowych na nieruchomości, o ile nowy nabywca zaakceptuje fakt tego ograniczonego prawa rzeczowego i przyjmie na siebie obowiązek zaspokojenia wierzycieli hipotecznych. Warto także dodać, jak długo istnieje hipoteka przymusowa. Przedawnienie jej nie jest możliwe, zatem istnieje do momentu spłaty długu, ustania zasadności zabezpieczenia spłaty danej wierzytelności.

Sprawdź: Kim jest dłużnik wekslowy?

Skorzystaj z pomocy eksperta

2019-09-05

Dofinansowanie na ocieplenie domu, nowy piec

Jakość powietrza w naszym kraju pozostawia wiele do życzenia. Zwłaszcza zimą odnotowuje się wyjątkowo wysoki poziom smogu, który działa szkodliwie na nasze zdrowie. Sytuacja jest szczególnie zła na terenach wiejskich i w małych miejscowościach, w których wciąż mnóstwo osób ogrzewa swoje domy węglem

2019-09-04

Kredyt hipoteczny 200 tys. na 20 lat - warunki, zarobki, rata

Kredyt hipoteczny jest bardzo poważnym zobowiązaniem finansowym zwłaszcza, że zwykle opiewa na dość wysokie kwoty. Nie można się zatem dziwić temu, że większość osób poświęca naprawdę dużo czasu na to, aby znaleźć ofertę spełniającą ich potrzeby

2019-06-24

Czy nadal jest sens brać coś na raty, żeby budować historię kredytową?

Od wielu lat panuje przeświadczenie o tym, że osoba, która ma czystą kartę w historii kredytowej, nie ma szans na otrzymanie większego kredytu. Zapytałam banki, jak oceniają swoich klientów i czy ci bez rat na mały sprzęt RTV/AGD nadal nie mają co liczyć na większy kredyt.  

Kiedy warto wziąć kredyt gotówkowy na mieszkanie?

Kredyt hipoteczny to forma finansowania, która przychodzi klientowi pierwsza do głowy. Ale co z kredytem gotówkowym? Czy warto rozważyć tę opcję?

Utrata pracy i kredyt – poradnik dla kredytobiorcy

Jakie mamy opcje, gdy szef wręcza zwolnienie, a nad głową wciąż wisi kredyt? Dowiedz się, jak poradzić sobie w takiej sytuacji.

Kredyty mieszkaniowe dla osób zarabiających na kontrakcie

Jak w praktyce wygląda kwestia zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, gdy pracujemy na kontrakcie za granicą? 

Kredyt na budowę domu a kredyt hipoteczny - poznaj podstawowe różnice

Dla wielu osób budowa własnego domu to spełnienie marzeń. Nie można się temu dziwić, gdyż każdy chciałby mieć swoje własne cztery kąty, które prezentują się dokładnie tak jak chcemy.

Ikona informacji
poradniki