Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Choć rynek kredytów jest bardzo rozbudowany i zróżnicowany, niektóre pojęcia i mechanizmy są stałe. Przy tym na ostateczny koszt zobowiązania wpływ ma kilka różnych czynników. Część z nich jest stała i będzie prezentować się w dokładnie taki sam sposób w różnych instytucjach. Pozostałe będą natomiast zależeć zarówno od wybranej oferty, jak i indywidualnych czynników. Jednym z podstawowych elementów wpływających na wydatki związane z uzyskaniem dodatkowych środków jest marża kredytu. To właśnie ona pozwala instytucji zarabiać na użyczaniu kapitału swoim klientom. Jej obniżenie może być w związku z tym dobrym sposobem na oszczędności. Warto dowiedzieć się, co wpływa na jej wysokość i co poza nią przekłada się na koszty zobowiązania. Szczególne znaczenie, ze względu na wysokie kwoty i długi okres spłaty, będzie odgrywać marża kredytu hipotecznego.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku? (fot. echoevg / Shutterstock)

Czym jest marża banku?

Zwykle porównując oferty kredytów, zwracamy uwagę na oprocentowanie. Zresztą często to właśnie ono jest eksponowane w materiałach marketingowych rozpowszechnianych przez instytucje. Warto mieć jednak świadomość, że nie tylko oprocentowanie decyduje o tym, ile tak naprawdę przyjdzie nam zapłacić za pożyczoną gotówkę. Wpływ na ten czynnik mają:

  • Oprocentowanie
  • Marża banku
  • Prowizja
  • Inne opłaty (np. związane z rozpatrzeniem wniosku, podjęciem innych działań, ale również cross-sellingiem czy ubezpieczeniami).

Niektóre z nich, jak np. prowizję, ponosimy jednorazowo. Inne trzeba będzie regulować cyklicznie. W związku z tym, analizując oferty, warto wziąć pod uwagę ten czynnik. W niektórych przypadkach okaże się, że wysoka prowizja – choć na pierwszy rzut oka jest bardzo nieopłacalna – pozwoli na uzyskanie większych oszczędności od produktu, w którym prowizja będzie niższa, ale marża kredytu okaże się wyższa. Warto zaznajomić się przede wszystkim z RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopą oprocentowania, która ujmuje wszystkie ponoszone koszty w skali roku.

Marża kredytu a oprocentowanie

Marża banku w wymierny sposób wpływa na wysokość oprocentowania. To natomiast składa się z jednej strony ze stopy referencyjnej, na którą bank nie ma jakiegokolwiek wpływu, ponieważ jej wysokość określa Rada Polityki Pieniężnej, z drugiej z marży kredytu, a więc stawki ustalanej przez instytucję i będącej jej zarobkiem. W praktyce więc, wybierając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, miesięczne koszty mogą się zmienić w związku z decyzjami RPP. Jeżeli przyjęta stawka WIBOR ulegnie podwyższeniu, wzrośnie również wysokość raty, jeżeli natomiast obniży się, płatność będzie niższa. Pewnym sposobem na uniknięcie tych wahań jest wybór kredytu ze stałym oprocentowaniem. To jednak nie zawsze będzie opłacalne, poza tym nadal brakuje ofert umożliwiających „zamrożenie” oprocentowania na dłuższy okres.

Co wpływa na marżę kredytu hipotecznego?

Warto mieć świadomość, że sama marża banku wynika z kilku czynników. Na wiele z nich mamy realny wpływ, wobec czego do procedury udzielania kredytu należy się w odpowiedni sposób przygotować i zapoznać się z tym, jak wygląda krok po kroku. Niektóre z tych elementów to:

  • Cel kredytu: podstawową zaletą kredytu hipotecznego jest jego celowość, a więc zakup konkretnej nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie. W związku z tym marże banku dla kredytów hipotecznych są najniższe w całej ofercie. Większa marża występuje w przypadku innych zobowiązań, w tym pożyczek hipotecznych.
  • Zdolność kredytowa: uzyskany przez klienta scoring to nie tylko przepustka do uzyskania finansowania, ale również ważna informacja dla banku. Im wyższa zdolność kredytowa, tym mniejsze ryzyko, że nastąpią problemu w regulowaniu płatności. Przekłada się to również na niższą marżę banku.
  • Wysokość kredytu.
  • Wskaźnik LTV (Loan to Value): liczy się przy tym nie tylko wnioskowana suma, ale również stosunek uzyskiwanych w ten sposób środków do właściwej wartości nieruchomości. Im wyższy, tym większe ryzyko, a więc również wyższa marża. Zwiększenie wkładu własnego może być więc dobrym sposobem na zredukowanie marży kredytu hipotecznego.
  • Relacje z danym bankiem: niektóre instytucje proponują obniżoną marżę banku dla dotychczasowych klientów lub osób, które decydują się na skorzystanie z rozszerzonej oferty.
  • Wykupienie innych usług: w wielu przypadkach marża kredytu hipotecznego może ulec obniżeniu poprzez skorzystanie z cross-sellingu, a więc wykupienia innych produktów.
  • Wysokość prowizji: istnieje również zależność pomiędzy wysokością marży banku, a stawką jednorazowej prowizji. Często można spotkać się z ofertami bez prowizji lub z niską prowizją – wówczas znajduje to odzwierciedlenie w marży kredytu. Z drugiej strony wyższa prowizja może pomóc obniżyć wysokość raty, co w dłuższej perspektywie jest zdecydowanie korzystniejsze.
  • Koniunktura: banki w różny sposób kształtują swoje oferty. Wiele zależy od ogólnej sytuacji i koniunktury na rynku. Niskie stopy procentowe pozwalają na podniesienie marży kredytu hipotecznego bez znacznego obciążania konsumenta, takie działanie może być również uwarunkowane innymi czynnikami. Może to oczywiście skutkować podniesieniem rat w przyszłości w związku ze zmianą stawki WIBOR. Sama oferta okazuje się natomiast zdecydowanie mniej korzystna od tej, którą proponowano klientom w innym okresie.

Negocjacja marży kredytu hipotecznego

Nie jesteśmy także pozbawieni możliwości negocjacji marży kredytu. Aby zrobić to skutecznie, warto jednak mieć w ręku solidne argumenty. Często uzyskanie niższej marży kredytu hipotecznego będzie możliwe pod warunkiem wykupienia dodatkowych usług, czyli skorzystania z tzw. cross-sellingu. W zamian za otwarcie konta osobistego lub rozpoczęcie korzystania z karty kredytowej można uzyskać wymierne oszczędności w ramach każdej raty. Często jest to więc opłacalne nawet w przypadkach, w których za usługi tego typu trzeba płacić. Obniżenie marży banku jest możliwe również dzięki ustaleniu wyższej prowizji. Warto mieć jednak świadomość, że może być to mniej opłacalne zwłaszcza w przypadku osób, które będą zainteresowane wcześniejszą spłatą kredytu, ponieważ część kosztów, które poniosłyby w późniejszym okresie, przypadnie na sam początek spłaty. Poza tym punktem wyjścia do rozmów może być również dobra kondycja finansowa kredytobiorcy albo lepsza oferta innych instytucji.

Kredyt refinansowy: kolejny sposób na niższą marże banku

Wymierne oszczędności na marży kredytu hipotecznego można również uzyskać w późniejszym okresie. Jednym ze sprawdzonych sposobów jest refinansowanie kredytu. Częstą motywacją do zainteresowania się tym produktem jest zmiana rynkowej oferty. Jeżeli w okresie, w którym podpisywaliśmy umowę, banki proponowały swoim klientom zdecydowanie gorsze warunki, a po czasie uległo to zmianie, warto o tym pomyśleć. Przed podjęciem decyzji należy jednak dokonać szczegółowych kalkulacji, uwzględniających również dodatkowe koszty, które trzeba będzie ponieść. Ponadto należy również pamiętać o tym, że jest to zupełnie nowe zobowiązanie, wobec czego konieczne stanie się ponowne zbadanie zdolności i historii kredytowej.


2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.