Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Choć rynek kredytów jest bardzo rozbudowany i zróżnicowany, niektóre pojęcia i mechanizmy są stałe. Przy tym na ostateczny koszt zobowiązania wpływ ma kilka różnych czynników. Część z nich jest stała i będzie prezentować się w dokładnie taki sam sposób w różnych instytucjach. Pozostałe będą natomiast zależeć zarówno od wybranej oferty, jak i indywidualnych czynników. Jednym z podstawowych elementów wpływających na wydatki związane z uzyskaniem dodatkowych środków jest marża kredytu. To właśnie ona pozwala instytucji zarabiać na użyczaniu kapitału swoim klientom. Jej obniżenie może być w związku z tym dobrym sposobem na oszczędności. Warto dowiedzieć się, co wpływa na jej wysokość i co poza nią przekłada się na koszty zobowiązania. Szczególne znaczenie, ze względu na wysokie kwoty i długi okres spłaty, będzie odgrywać marża kredytu hipotecznego.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku? (fot. echoevg / Shutterstock)

Czym jest marża banku?

Zwykle porównując oferty kredytów, zwracamy uwagę na oprocentowanie. Zresztą często to właśnie ono jest eksponowane w materiałach marketingowych rozpowszechnianych przez instytucje. Warto mieć jednak świadomość, że nie tylko oprocentowanie decyduje o tym, ile tak naprawdę przyjdzie nam zapłacić za pożyczoną gotówkę. Wpływ na ten czynnik mają:

  • Oprocentowanie
  • Marża banku
  • Prowizja
  • Inne opłaty (np. związane z rozpatrzeniem wniosku, podjęciem innych działań, ale również cross-sellingiem czy ubezpieczeniami).

Niektóre z nich, jak np. prowizję, ponosimy jednorazowo. Inne trzeba będzie regulować cyklicznie. W związku z tym, analizując oferty, warto wziąć pod uwagę ten czynnik. W niektórych przypadkach okaże się, że wysoka prowizja – choć na pierwszy rzut oka jest bardzo nieopłacalna – pozwoli na uzyskanie większych oszczędności od produktu, w którym prowizja będzie niższa, ale marża kredytu okaże się wyższa. Warto zaznajomić się przede wszystkim z RRSO, czyli rzeczywistą roczną stopą oprocentowania, która ujmuje wszystkie ponoszone koszty w skali roku.

Marża kredytu a oprocentowanie

Marża banku w wymierny sposób wpływa na wysokość oprocentowania. To natomiast składa się z jednej strony ze stopy referencyjnej, na którą bank nie ma jakiegokolwiek wpływu, ponieważ jej wysokość określa Rada Polityki Pieniężnej, z drugiej z marży kredytu, a więc stawki ustalanej przez instytucję i będącej jej zarobkiem. W praktyce więc, wybierając kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, miesięczne koszty mogą się zmienić w związku z decyzjami RPP. Jeżeli przyjęta stawka WIBOR ulegnie podwyższeniu, wzrośnie również wysokość raty, jeżeli natomiast obniży się, płatność będzie niższa. Pewnym sposobem na uniknięcie tych wahań jest wybór kredytu ze stałym oprocentowaniem. To jednak nie zawsze będzie opłacalne, poza tym nadal brakuje ofert umożliwiających „zamrożenie” oprocentowania na dłuższy okres.

Co wpływa na marżę kredytu hipotecznego?

Warto mieć świadomość, że sama marża banku wynika z kilku czynników. Na wiele z nich mamy realny wpływ, wobec czego do procedury udzielania kredytu należy się w odpowiedni sposób przygotować i zapoznać się z tym, jak wygląda krok po kroku. Niektóre z tych elementów to:

  • Cel kredytu: podstawową zaletą kredytu hipotecznego jest jego celowość, a więc zakup konkretnej nieruchomości, która stanowi jego zabezpieczenie. W związku z tym marże banku dla kredytów hipotecznych są najniższe w całej ofercie. Większa marża występuje w przypadku innych zobowiązań, w tym pożyczek hipotecznych.
  • Zdolność kredytowa: uzyskany przez klienta scoring to nie tylko przepustka do uzyskania finansowania, ale również ważna informacja dla banku. Im wyższa zdolność kredytowa, tym mniejsze ryzyko, że nastąpią problemu w regulowaniu płatności. Przekłada się to również na niższą marżę banku.
  • Wysokość kredytu.
  • Wskaźnik LTV (Loan to Value): liczy się przy tym nie tylko wnioskowana suma, ale również stosunek uzyskiwanych w ten sposób środków do właściwej wartości nieruchomości. Im wyższy, tym większe ryzyko, a więc również wyższa marża. Zwiększenie wkładu własnego może być więc dobrym sposobem na zredukowanie marży kredytu hipotecznego.
  • Relacje z danym bankiem: niektóre instytucje proponują obniżoną marżę banku dla dotychczasowych klientów lub osób, które decydują się na skorzystanie z rozszerzonej oferty.
  • Wykupienie innych usług: w wielu przypadkach marża kredytu hipotecznego może ulec obniżeniu poprzez skorzystanie z cross-sellingu, a więc wykupienia innych produktów.
  • Wysokość prowizji: istnieje również zależność pomiędzy wysokością marży banku, a stawką jednorazowej prowizji. Często można spotkać się z ofertami bez prowizji lub z niską prowizją – wówczas znajduje to odzwierciedlenie w marży kredytu. Z drugiej strony wyższa prowizja może pomóc obniżyć wysokość raty, co w dłuższej perspektywie jest zdecydowanie korzystniejsze.
  • Koniunktura: banki w różny sposób kształtują swoje oferty. Wiele zależy od ogólnej sytuacji i koniunktury na rynku. Niskie stopy procentowe pozwalają na podniesienie marży kredytu hipotecznego bez znacznego obciążania konsumenta, takie działanie może być również uwarunkowane innymi czynnikami. Może to oczywiście skutkować podniesieniem rat w przyszłości w związku ze zmianą stawki WIBOR. Sama oferta okazuje się natomiast zdecydowanie mniej korzystna od tej, którą proponowano klientom w innym okresie.

Negocjacja marży kredytu hipotecznego

Nie jesteśmy także pozbawieni możliwości negocjacji marży kredytu. Aby zrobić to skutecznie, warto jednak mieć w ręku solidne argumenty. Często uzyskanie niższej marży kredytu hipotecznego będzie możliwe pod warunkiem wykupienia dodatkowych usług, czyli skorzystania z tzw. cross-sellingu. W zamian za otwarcie konta osobistego lub rozpoczęcie korzystania z karty kredytowej można uzyskać wymierne oszczędności w ramach każdej raty. Często jest to więc opłacalne nawet w przypadkach, w których za usługi tego typu trzeba płacić. Obniżenie marży banku jest możliwe również dzięki ustaleniu wyższej prowizji. Warto mieć jednak świadomość, że może być to mniej opłacalne zwłaszcza w przypadku osób, które będą zainteresowane wcześniejszą spłatą kredytu, ponieważ część kosztów, które poniosłyby w późniejszym okresie, przypadnie na sam początek spłaty. Poza tym punktem wyjścia do rozmów może być również dobra kondycja finansowa kredytobiorcy albo lepsza oferta innych instytucji.

Kredyt refinansowy: kolejny sposób na niższą marże banku

Wymierne oszczędności na marży kredytu hipotecznego można również uzyskać w późniejszym okresie. Jednym ze sprawdzonych sposobów jest refinansowanie kredytu. Częstą motywacją do zainteresowania się tym produktem jest zmiana rynkowej oferty. Jeżeli w okresie, w którym podpisywaliśmy umowę, banki proponowały swoim klientom zdecydowanie gorsze warunki, a po czasie uległo to zmianie, warto o tym pomyśleć. Przed podjęciem decyzji należy jednak dokonać szczegółowych kalkulacji, uwzględniających również dodatkowe koszty, które trzeba będzie ponieść. Ponadto należy również pamiętać o tym, że jest to zupełnie nowe zobowiązanie, wobec czego konieczne stanie się ponowne zbadanie zdolności i historii kredytowej.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2021-01-11

Formularz SD-Z2. Skuteczne zgłoszenie darowizny

Chociaż nie zawsze zdajemy sobie z tego sprawę, darowizny w rzeczywistości otrzymujemy dosyć często. Warto dowiedzieć się, kiedy należy je zgłosić, aby uniknąć podatku od spadków i darowizn.

2021-01-11

PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

2021-01-11

Progi podatkowe: co trzeba wiedzieć. Ile wynosi drugi próg podatkowy?

Rozliczenie PIT to podstawowy obowiązek podatników. Kluczowe znaczenie będzie miało dla nich poznanie wysokości progów podatkowych – to od nich w dużej mierze zależeć będzie wysokość środków, które powinny znaleźć się na koncie fiskusa.

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Wynajem mieszkania: podatek. Jak wypełnić PIT 28 krok po kroku

Wynajem mieszkania może być dobrym źródłem dochodów, a świetna koniunktura na rynku zachęca do nowych inwestycji. Z zysków trzeba jednak rozliczyć się z fiskusem.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.