Co to jest hipoteka?

Hipoteka – co to?

• Hipoteka, w skrócie, to klucz do finansowej stabilności w świecie nieruchomości. 

Jest to ograniczone prawo rzeczowe, które staje się zabezpieczeniem dla wierzyciela w przypadku niespłacenia zobowiązania przez dłużnika. To narzędzie, które daje pewność wierzycielowi i dłużnikowi, że ich interesy są należycie chronione.

[ $ ] Po co ustanawia się hipotekę?

Głównym celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności wynikające z oznaczonego stosunku prawnego. Dla przykładu: jeśli bank będzie wpisany, jako wierzyciel hipoteczny do księgi wieczystej nieruchomości, to ma on prawo dochodzić zaspokojenia z tego obiektu swoich wierzytelności. Co więcej, ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

[ $ ] Zabezpieczenie jednej lub wielu wierzytelności

Jedną z głównych funkcji hipoteki jest możliwość zabezpieczenia jednej lub wielu wierzytelności. Elastyczność tego rozwiązania sprawia, że hipotekę można ustanowić nie tylko na jednej konkretnej wierzytelności, lecz także na potrzeby przyszłych zobowiązań, które wynikają z różnych stosunków prawnych.

(pexels/hillaryfox)

Jest to szczególnie ważne w przypadku zmieniającej się sytuacji finansowej lub biznesowej, gdy jedna nieruchomość może być zabezpieczeniem dla wielu różnych wierzytelności. Takie adaptacyjne podejście sprawia, że hipoteka jest nie tylko skutecznym, ale także wszechstronnym narzędziem, które zabezpiecza interesy wierzyciela i dłużnika.

[ $ ] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Zasady dotyczące ustanawiania hipoteki znajdują się w Ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 65 w calu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, np. z umowy kredytowej, nieruchomość da się obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Przeczytaj także: Przeniesienie kredytu do innego banku: jak to zrobić i kiedy opłaca się refinansowanie kredytu hipotecznego?

Jak działa hipoteka?

W skrócie to kluczowy mechanizm, który jest zabezpieczeniem banku w przypadku niespłacenia kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę. Jak to wygląda w praktyce?

[Przykład]

Pani Katarzyna chce zaciągnąć kredyt hipoteczny, widzimy proces krok po kroku. 

1. Najpierw bank przeprowadza ocenę zdolności kredytowej i jeśli wszystko jest w porządku, udziela kredytu, ale pod warunkiem ustanowienia hipoteki na rzecz banku. To oznacza, że nieruchomość, którą chce zakupić Pani Kasia, będzie zabezpieczeniem dla banku w przypadku niespłacenia kredytu.

2. Następnie, z pomocą notariusza lub samodzielnie, Pani Kasia składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Bank może również zażądać dodatkowego zabezpieczenia w postaci ubezpieczenia pomostowego.

3. Kiedy wniosek zostanie rozpatrzony i hipoteka ustanowiona, bank udziela Pani Kasi promesy kredytowej, co pozwala jej podpisać umowę kupna-sprzedaży nieruchomości i wpłacić wkład własny. Hipoteka zostaje oficjalnie wpisana do księgi wieczystej, co daje bankowi pierwszeństwo w przypadku ewentualnej egzekucji zabezpieczenia.

4. W sytuacji, gdy Pani Katarzyna przestanie spłacać raty kredytu hipotecznego, bank ma prawo sprzedać nieruchomość, aby odzyskać swoje pieniądze. Czasem w tym procesie może pomóc komornik.

Tak w dużym skrócie sposób, w jaki hipoteka działa. Jest to mechanizm, który zapewnia bezpieczeństwo finansowe zarówno dla banku, jak i dla kredytobiorcy, chroniąc ich interesy na wypadek niespodziewanych zdarzeń.

Co się dzieje w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego?

Osoby, które systematycznie opóźniają się ze spłatą rat kredytu hipotecznego lub zwyczajnie nie spłacają go, to do procesu odzyskania środków, włączony zostaje komornik. Zajmuje on nieruchomość i wystawia na licytację. Pieniądze pozyskane w ten sposób przeznaczane są na spłatę zobowiązania kredytobiorcy. 

(pexels/fotios)

Często zdarza się, że mieszkanie lub dom na licytacji komorniczej jest sprzedany za niższą cenę niż jego rzeczywista wartość. Niemniej taka sytuacja, która narusza prawa wierzyciela hipotecznego nie wiąże się z automatyczną i natychmiastową interwencją komornika.

Warto jednak wiedzieć, że bank może rozpocząć czynności zmierzające do windykacji zadłużenia najwcześniej po sześciu miesiącach od zaprzestania spłaty kredytu hipotecznego. Mimo presji czasu jest to okazja, aby dłużnik sprzedał nieruchomość na warunkach zbliżonych do rynkowych.

Sprawdź: Ranking kredytów hipotecznych.

Jakie są rodzaje hipoteki?

Warto wiedzieć, nie tylko co to jest hipoteka, ale także, jakie są jej rodzaje. Hipotekę ustanawia się na podstawie decyzji odpowiedniego organu podatkowego (ZUS, Urząd Skarbowy, KRUS), orzeczenia sądu lub w drodze czynności prawnej.

Rodzaje hipotek:

• hipoteka umowna;

• hipoteka przymusowa;

• hipoteka odwrócona;

• hipoteka kaucyjna;

• hipoteka łączna.

Poniżej przyjrzymy się im bardziej szczegółowo.

Hipoteka umowna

Hipoteka umowna to rodzaj hipoteki, która powstaje na podstawie porozumienia między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, na przykład bankiem udzielającym kredytu hipotecznego. W tym przypadku bank i kredytobiorca ustalają warunki ustanowienia hipoteki oraz procedury jej wykreślenia z księgi wieczystej danej nieruchomości.

W celu ustanowienia hipoteki umownej w księdze wieczystej właściciel nieruchomości, który jest obciążany hipoteką, musi złożyć oświadczenie o ustanowieniu takiej hipoteki. Z reguły bank udostępnia gotowy wzór takiego oświadczenia. Zgodnie z przepisami, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego. Jednakże w przypadku hipoteki umownej na rzecz banku, często wystarczy złożenie pisemnego oświadczenia.

Hipoteka umowna jest elastycznym rozwiązaniem, które umożliwia stronom na swobodne negocjowanie warunków i procedur związanych z ustanowieniem oraz wykreśleniem hipoteki. Jest to formowa umownego zabezpieczenia wierzytelności, która zapewnia swobodę i możliwość dostosowania do indywidualnych potrzeb i sytuacji obu stron.

(pexels/fotios)

Hipoteka przymusowa

Hipoteka przymusowa stanowi rodzaj zabezpieczenia. Wpisu do księgi wieczystej o ustanowieniu o jej ustanowieniu dokonuje się na podstawie decyzji sądu, tytułu wykonawczego lub postanowienia prokuratora. Jest to środek, który ma na celu egzekwowanie zaległych płatności lub zabezpieczenie roszczeń wierzyciela poprzez zajęcie nieruchomości dłużnika. Innymi słowy, hipoteka przymusowa powstaje bez woli właściciela nieruchomości, a np. na podstawie decyzji sądu.

W praktyce oznacza to, że jeśli dłużnik nie reguluje swoich zobowiązań finansowych, właściwe organy, takie jak sąd czy urząd administracji, mogą podjąć działania w kierunku zajęcia nieruchomości. Co istotne, właściciel nieruchomości nie ma na to wpływu, gdyż decyzję o ustanowieniu hipoteki przymusowej podejmuje organ uprawniony, działając zgodnie z prawem i w interesie wierzyciela.

Nazwa „hipoteka przymusowa” wywodzi się właśnie z tego faktu — że zabezpieczenie to może być nałożone na nieruchomość bez wyraźnej zgody jej właściciela, wobec czego działa ono w sposób przymusowy. Jest to środek ostateczny, stosowany w sytuacjach, gdy inne metody windykacyjne zawodzą, mając na celu zabezpieczenie interesów wierzyciela oraz egzekwowanie należności dłużnika.

Sprawdź: Ranking kredytów gotówkowych.

Hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona to innowacyjne rozwiązanie finansowe, które polega na dokonaniu transakcji pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową, zwykle bankiem. Jest to mechanizm umożliwiający uwolnienie zamrożonego kapitału związanego z nieruchomością, którą posiada osoba starsza.

Główną cechą hipoteki odwróconej jest odwrócenie tradycyjnego modelu spłaty kredytu hipotecznego. Zamiast regularnych rat, to instytucja finansowa wypłaca środki właścicielowi nieruchomości, często w formie comiesięcznych rent lub jednorazowej sumy. W zamian za to bank uzyskuje prawo do przyszłego odkupu nieruchomości po śmierci właściciela lub w przypadku przeprowadzki do innej lokalizacji.

Hipoteka odwrócona jest szczególnie ceniona przez osoby starsze, które potrzebują dodatkowego źródła przychodów, gdyż ich emerytura może okazać się niewystarczająca. Dzięki temu rozwiązaniu mogą cieszyć się większą finansową niezależnością, wykorzystując wartość swojej nieruchomości jako formę wsparcia finansowego na późniejsze lata życia.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka kaucyjna to rodzaj hipoteki, który służy do zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości. Obejmuje ona zarówno istniejące wierzytelności, jak i te, które mogą pojawić się w przyszłości. Istotą hipoteki kaucyjnej jest określenie maksymalnej kwoty, do której wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Choć obecnie już nie można ustanawiać nowych hipotek kaucyjnych – zgodnie z przepisami wprowadzonymi w 2011 roku, stare hipoteki kaucyjne, ustanowione przed tą datą, nadal obowiązują do momentu ich wykreślenia. To oznacza, że nadal istniejące hipoteki kaucyjne są ważne i skutecznie chronią interesy wierzycieli, którzy mogą domagać się zaspokojenia z nieruchomości, jeśli dłużnik nie ureguluje swoich zobowiązań.

(pexels/pixabay)

Hipoteka łączna

Hipoteka łączna to rodzaj zabezpieczenia, który obejmuje kilka nieruchomości. W przypadku hipoteki łącznej wierzyciel ma możliwość wyboru spośród wszystkich obciążonych nieruchomości, której z nich będzie używał do spłaty kredytu hipotecznego w przypadku niewypłacalności dłużnika.

Jeśli ktoś zaciągnął kredyt zabezpieczony kilkoma nieruchomościami, bank będzie mógł zdecydować, z którego mieszkania spłacić zaległe zobowiązania w przypadku niewypłacalności dłużnika.

Natomiast hipoteka łączna przymusowa to szczególny rodzaj hipoteki, który może być ustanowiony wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi. Oznacza to, że każdy z właścicieli nieruchomości odpowiada za całość długu, co umożliwia wierzycielowi korzystanie z hipoteki łącznej przymusowej w przypadku niewypłacalności któregokolwiek z dłużników.

Co oznacza wpis do księgi wieczystej?

Wpis w księdze wieczystej dotyczący hipoteki to kluczowy dokument dla wszystkich zaangażowanych w transakcje nieruchomościami. Jest to dział IV, nazywany „Hipoteka”, gdzie znajdują się informacje na temat wszelkich ustanowionych zabezpieczeń hipotecznych na danej nieruchomości.

(pexels/fotoaibe)

Hipoteka, będąc ograniczonym prawem rzeczowym, ma swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej, co oznacza, że jej wpis daje wierzycielowi pewność, że w razie niewypłacalności dłużnika będzie mógł dochodzić swoich roszczeń poprzez zaspokojenie ich ze sprzedaży lub zastawienia nieruchomości.

Wpis w księdze wieczystej zawiera szereg istotnych informacji: 

• Po pierwsze, wskazuje, kto jest wierzycielem hipotecznym, czyli instytucją finansową udzielającą kredytu. 

• Po drugie, określa kwotę, na jaką została ustanowiona hipoteka, oraz walutę, w której zobowiązanie jest wyrażone. 

• Po trzecie, podaje termin spłaty długu, co jest istotne zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika.

Warto zaznaczyć, że wpis hipoteki do księgi wieczystej może być dokonany na podstawie różnych dokumentów, takich jak umowa kredytowa, orzeczenie sądu, czy decyzja organu administracyjnego. Proces ten zazwyczaj zajmuje pewien czas, aż do momentu otrzymania wpisu, banki często nakładają wyższe opłaty na klientów w formie tzw. ubezpieczenia pomostowego, które ma zrekompensować ryzyko związane z brakiem wpisu.

[ Wpis hipoteki w księdze wieczystej ] jest istotnym krokiem zarówno dla wierzyciela hipotecznego, który uzyskuje pewność zabezpieczenia swoich roszczeń, jak i dla dłużnika, który staje się formalnie obciążony hipoteką na swojej nieruchomości.

Sprzedaż i kupno nieruchomości obciążonej hipoteką

• Sprzedaż i zakup nieruchomości obciążonych hipoteką są powszechne. 

Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego hipoteka stanowi solidne zabezpieczenie, umożliwiające odzyskanie środków w przypadku niewypłacalności dłużnika. Osoba kupująca nieruchomość z hipoteką powinna jednak być świadoma istnienia tego zabezpieczenia i zawsze sprawdzać księgę wieczystą pod kątem wszelkich obciążeń przed podpisaniem aktu notarialnego.

Czy można sprzedać mieszkanie lub dom z hipoteką?

• Tak, możliwa jest sprzedaż mieszkania lub domu z hipoteką. 

Hipoteka jest powiązana z konkretną nieruchomością, a nie z jej właścicielem. Dlatego, jeśli rozważasz zakup nieruchomości z obciążeniem hipoteki, pamiętaj, że jako nowy właściciel będziesz zobowiązany do spłaty tej hipoteki. 

Kluczowym dokumentem w takiej transakcji jest zaświadczenie lub dokument, który umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po jej spłacie. Warto zwrócić uwagę na ten aspekt, aby zapewnić sobie bezpieczny zakup nieruchomości.

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania z kredytem.

Czy można kupić mieszkanie lub dom z hipoteką?

• Tak, możliwe jest kupowanie mieszkań lub domów z hipoteką. 

W takiej sytuacji kupujący musi być jednak świadomy istnienia tego obciążenia na nieruchomości. Proces transakcji zazwyczaj przebiega w taki sposób, że przy zakupie mieszkania lub domu z hipoteką, kupujący przejmuje spłatę kredytu sprzedającego. Wtedy bank kredytujący zobowiązuje się do zwolnienia hipoteki.

Istnieje także możliwość zakupu nieruchomości z hipoteką poprzez zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego, jednak w takim przypadku jeden bank musi zostać wykreślony z księgi wieczystej nieruchomości, aby drugi mógł zostać do niej wpisany.

(pexels/cottonbro)

Jakie informacje powinny znaleźć się we wniosku o hipotekę?

Wniosek o hipotekę powinien zawierać następujące informacje:

1. Oznaczenie sądu i wydziału, do którego składany jest wniosek – czyli Sąd Rejonowy i Wydział Ksiąg Wieczystych.

2. Numer księgi wieczystej, której dotyczy wniosek.

3. Treść żądania, obejmująca:

   • Sprostowanie oznaczenia nieruchomości lub ujawnienie budynku lub urządzenia.

   • Odłączenie lub wyodrębnienie części nieruchomości oraz przyłączenie tej części do innej istniejącej księgi wieczystej.

   • Wpis właściciela, użytkownika wieczystego, uprawnionego.

   • Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki.

4. Dane wnioskodawcy/uczestnika postępowania, obejmujące:

   • Numer PESEL, numer REGON, numer KRS (jeśli dotyczy).

   • Nazwę lub firmę, nazwisko, imię, imię ojca, imię matki.

   • Miejsce zamieszkania lub siedzibę.

   • Adres do doręczeń.

5. Wykaz dokumentów dołączonych do wniosku, takich jak:

   • KW-WU wnioskodawca/uczestnik postępowania.

   • KW-PP pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy.

   • KW-ZAD Żądanie wpisu w księdze wieczystej.

Wniosek musi być również podpisany przez wnioskodawcę, pełnomocnika lub przedstawiciela ustawowego.

Kiedy powstaje i wygasa hipoteka?

Hipoteka powstaje w momencie dokonania wpisu do odpowiedniej księgi wieczystej dotyczącej konkretnej nieruchomości. Jest to moment formalnego ustanowienia zabezpieczenia na rzecz wierzyciela hipotecznego.

Natomiast hipoteka wygasa w chwili spłacenia całego kredytu hipotecznego przez dłużnika. Oznacza to, że po uregulowaniu wszystkich zobowiązań związanych z kredytem, hipoteka przestaje obowiązywać i zostaje wykreślona z księgi wieczystej.