Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Zainteresowanie kredytami hipotecznymi utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie. Bez wątpienia wpływ mają na to przede wszystkim niskie stopy procentowe. Dzięki temu wiele osób, które nie dysponują środkami pozwalającymi na zakup wymarzonej nieruchomości, mogą sobie na to pozwolić. Zazwyczaj oznacza to związanie się z bankiem na długie lata. Jak pokazuje raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2019 roku, najpopularniejsza grupa kredytów to te z okresem kredytowania wynoszącym od 25 do 30 lat (stanowią 63,75% nowych zobowiązań). Każdy dodatkowy miesiąc spłaty nie tylko oddala nas od wyczekiwanego celu, jakim jest przejęcie pełnej kontroli nad mieszkaniem lub domem, ale wiąże się również z większymi kosztami. Poza tym w tak długim horyzoncie czasowym wiele może się wydarzyć – mowa tutaj nie tylko o sytuacji życiowej kredytobiorcy, ale również czynnikach ekonomicznych. Jeżeli dysponujemy wolnymi środkami, warto więc pomyśleć o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego lub nadpłacie kredytu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto? (fot. Andrey_Popov / Shutterstock)

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – obecna sytuacja

Zarówno wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, jak i nadpłata kredytu obrosły mitami, przez co wiele osób regulujących to zobowiązanie obawia się skorzystania z tych możliwości. W dużej mierze wiąże się to z sytuacją prawną obowiązującą przed nowelizacją ustawy o kredycie hipotecznym, która weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Wcześniej nie istniała regulacja możliwości nadpłaty kredytu lub jego wcześniejszej spłaty w całości. To banki dyktowały więc, na jakich warunkach mogą się odbyć oraz – przede wszystkim – jaką prowizją będą obarczone. Znajdujące się w umowie zapisy mogły sprawić, że był to zabieg nieopłacalny ze względu na konieczność pokrycia dodatkowych kosztów.

Obecnie sytuacja prezentuje się zupełnie inaczej. Zgodnie z postanowieniami ustawy o kredycie hipotecznym w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej bank może stosować prowizję z tego tytułu jedynie w okresie 36 miesięcy od daty zawarcia umowy. Inaczej sytuacja prezentuje się w przypadku stałego oprocentowania (choć póki co jest to niezwykle rzadko wybierany przez klientów produkt): wówczas bank może stosować prowizję przez cały okres obowiązywania stałej stopy.

Ile wynosi prowizja przy nadpłacie kredytu?

Ustawa o kredycie hipotecznym ściśle reguluje także kwestię wysokości prowizji. Nie może być wyższa od wartości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej całości lub części kredytu hipotecznego w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty oraz większa od 3% spłaconej kwoty kredytu hipotecznego. Tak duża zmiana w prawie spowodowała jednak, że zdecydowana większość banków w ogóle nie korzysta z prowizji za nadpłatę kredytu hipotecznego lub spłatę całości zobowiązania. Konkretne zapisy warto poznać przed zawarciem umowy nawet, jeśli nie przewidujemy takiego ruchu. Zawsze może okazać się, że dostaniemy duży zastrzyk gotówki lub nasza sytuacja finansowa ulegnie poprawie, a jak się wkrótce przekonamy, szybsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z dużymi oszczędnościami.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 10 000zł

Jak wygląda nadpłata kredytu?

Mechanizm działania nadpłaty kredytu hipotecznego jest bardzo prosty: dochodzi do niej, kiedy na rachunek obsługujący zobowiązanie trafia kwota wyższa od tej, która widnieje w zapisach umowy. Różnice można jednak zaobserwować w możliwościach, które daje taki ruch. Zasadniczo do dyspozycji klienta pozostają dwie opcje:

  • Skrócenie okresu spłaty przy zachowaniu takiej samej raty;
  • Obniżenie raty przy zachowaniu ustalonego okresu spłaty.

Nadpłacając kredyt obniżamy wartość kapitału, który musimy spłacić. W związku z tym nie tylko przybliżamy się do ostatecznego celu, jakim jest uregulowanie całego zobowiązania, ale również obniżamy koszty z nim związane, ponieważ bank będzie naliczał odsetki od pozostałej, obniżonej kwoty. Nadpłacając regularnie w końcu dojdziemy do poziomu, w którym… nie będzie czego spłacać i zobowiązanie zostanie wygaszone przed czasem. Zyskujemy więc podwójnie.

Gdzie dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego?

Każda instytucja ma własne regulacje w tym zakresie, jednak zdecydowana większość umożliwia nadpłatę kredytu zarówno w oddziałach banku, jak i za pośrednictwem serwisów internetowych. Zwykle można samodzielnie wybrać również, czy nadpłata odbędzie się z zachowaniem okresu kredytowania, co przełoży się na obniżenie rat, czy z jego skróceniem. Większość bankowych systemów umożliwia również sprawdzenie, czy nadpłata kredytu przełoży się na zmianę warunków, co może mieć miejsce w przypadku większych kwot. Nieco inne podejście instytucje prezentują przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego w całości – w takim przypadku konieczne okaże się udanie się do oddziału.

Czy nadpłata kredytu się opłaca?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta: oczywiście, że tak. Pomijając kwestie psychologiczne, wynika to również z prostych kalkulacji. Najważniejszym czynnikiem jest determinacja (i oczywiście środki) pozwalające na spłatę kredytu hipotecznego przed terminem. W następnym kroku warto rozważyć jej szczegóły. Poza wyborem pomiędzy skróceniem okresu spłaty lub obniżeniem raty pozostaje jeszcze kwestia modelu, który przyjmiemy: swoich zwolenników ma zarówno regularne nadpłacanie mniejszych kwot, jak i odkładanie przez pewien czas po to, żeby przelać jednorazowo większą sumę. Niezależnie od przyjętej metody, warto zacząć nadpłatę kredytu jak najwcześniej: na początku płacimy najwięcej odsetek, wobec czego im skutecznej będziemy obniżać kapitał, tym mniej zapłacimy w ujęciu całego zobowiązania.

Nadpłata kredytu nie dla wszystkich

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego daje olbrzymie korzyści i może pomóc w zaoszczędzeniu bardzo dużych kwot. Nie zawsze jest jednak wskazana. Przede wszystkim warto zadbać o osobiste finanse i przeznaczać na ten cel tylko środki, które w przeciwnym wypadku trafiłyby na (w obecnych warunkach niskooprocentowaną) lokatę – paradoksalnie nadpłata kredytu okaże się lepszym „produktem oszczędnościowym”. Poduszka finansowa, która pozwoli na zabezpieczenie się przed kryzysowymi sytuacjami, jest niezbędnym elementem w życiu kredytobiorcy. Należy pamiętać, że nadpłata kredytu nie eliminuje obowiązku regulowania kolejnych rat, nie podlega także zwrotowi, w związku z czym należy dobrze przemyśleć ten krok.

Warto również dokonać dokładnych kalkulacji, jeśli rozpoczęliśmy spłatę zobowiązania wcześniej niż przed 36 miesiącami, a w umowie widnieje zapis dotyczący dodatkowej prowizji. W takim przypadku może okazać się, że nie będzie to najkorzystniejsze rozwiązanie i warto poczekać na upłynięcie wskazanego terminu.

Jakie korzyści daje wcześniejsza spłata kredytu?

W charakterze podsumowania warto uzmysłowić sobie, jak wiele korzyści daje nadpłata kredytu lub wcześniejsza spłata kredytu w całości:

1. Wcześniejsza spłata zobowiązania – im szybciej spłacimy kredyt hipoteczny, tym lepiej: przede wszystkim pozbędziemy się olbrzymiego obciążenia psychicznego, z jakim wiąże się konieczność regulowania co miesiąc niemałych rat.

2. Wymierne oszczędności – wcześniejsza spłata kredytu pozwala na uniknięcie dużej części kosztów kredytu. Warto zacząć nadpłacać kredyt jak najszybciej i robić to regularnie.

3. Szybsze zwolnienie hipoteki – w rzeczywistości dopiero po spłacie całości kredytu hipotecznego dojdzie do wykreślenia banku z hipoteki nieruchomości. Będzie to oznaczać, że właściwie wtedy staniemy się jej pełnoprawnym właścicielem. Warto zyskać wolność jak najszybciej, aby móc w pełni dysponować swoim majątkiem.

4. Większe możliwości finansowe – poza brakiem konieczności regulowania kolejnych rat po spłacie kredytu stajemy się znacznie wiarygodniejszym partnerem dla banków: automatycznie rośnie nasza zdolność kredytowa, możemy zaciągać nowe zobowiązania, a nieruchomość, którą właśnie spłaciliśmy – jeżeli zajdzie taka potrzeba – może znów stać się zabezpieczeniem kredytu.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2021-01-11

Formularz SD-Z2. Skuteczne zgłoszenie darowizny

Chociaż nie zawsze zdajemy sobie z tego sprawę, darowizny w rzeczywistości otrzymujemy dosyć często. Warto dowiedzieć się, kiedy należy je zgłosić, aby uniknąć podatku od spadków i darowizn.

2021-01-11

PIT 39: sprzedaż mieszkania a podatek

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie. Znalezienie kupca i zamknięcie transakcji to jednak nie wszystko. Trzeba jeszcze uregulować podatek od sprzedaży nieruchomości.

2021-01-11

Progi podatkowe: co trzeba wiedzieć. Ile wynosi drugi próg podatkowy?

Rozliczenie PIT to podstawowy obowiązek podatników. Kluczowe znaczenie będzie miało dla nich poznanie wysokości progów podatkowych – to od nich w dużej mierze zależeć będzie wysokość środków, które powinny znaleźć się na koncie fiskusa.

Wynajem mieszkania: podatek. Jak wypełnić PIT 28 krok po kroku

Wynajem mieszkania może być dobrym źródłem dochodów, a świetna koniunktura na rynku zachęca do nowych inwestycji. Z zysków trzeba jednak rozliczyć się z fiskusem.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.