Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyty hipoteczne wciąż są jednym z głównych produktów bankowych, które pomagają Polakom kupić wymarzoną nieruchomość. Choć rosnące stopy procentowe przekładają się na wzrost całkowitego kosztu kredytu, kredytobiorcy nadal decydują się na tego typu instrumenty, a niektórzy nawet - na jego wcześniejszą spłatę.

Wcześniejsza spłata kredytu otwiera przed nami naprawdę dużo możliwości - począwszy od kolejnych (racjonalnych zakupów), a skończywszy na bezcennym komforcie psychicznym. Ze względu na spore oszczędności, samodzielne planowanie takiego przedsięwzięcia ma ogromną przewagę nad pośrednikami kredytu hipotecznego i ich usługami.

O ile wcześniejsza spłata jest opcją wyjątkowo kuszącą, warto podejść do tego wyzwania z odpowiednim planem. Najlepszy kredyt to kredyt spłacony, więc przyjrzyjmy się szczegółom takiego przedsięwzięcia.

Czy Polacy mogą sobie pozwolić na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Kredyt hipoteczny to zazwyczaj zobowiązanie na długie lata, a spłata kredytu długoterminowego wymaga także długoterminowego planowania. Jak wynika z danych opublikowanych w 2022 roku przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK), Polacy statystycznie interesują się kredytem hipotecznym na 25 lat.

Tym samym już tak długi horyzont czasowy nie motywuje do wcześniejszej spłaty zobowiązania. Ponadto, rośnie liczba przypadków, gdy na umowie kredytowej znajdzie się wyłącznie jeden podpis kredytobiorcy.

Taka sytuacja jeszcze bardziej utrudnia wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Z danych BIK wynika, że na 4,2 mln kredytobiorców mieszkaniowych aż 841 tys. osób mierzy się z nim w pojedynkę. W skali wszystkich czynnych kredytów mieszkaniowych (w tym kredytów hipotecznych) jest to prawie 32 proc. przypadków. Co więcej - trend wydaje się rosnąć regularnie od 5 lat.

Jeszcze pod koniec grudnia 2017 roku zaciągnięty kredyt hipoteczny przez wyłącznie jedną osobę był przypadkiem rzędu 28,9 proc. w skali wszystkich zobowiązań tego typu w całym kraju. Biuro Informacji Kredytowej podaje, że kredyty singli w tej kategorii odpowiadają łącznej kwocie spłaty rzędu 164,35 mld zł, co przekłada się na średnią wartość kredytu do spłaty na poziomie 195,37 tys. zł.

3 najlepsze oferty kredytu na niespodziewane wydatki - 10 000zł

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a horyzont czasowy

Wizja wcześniejszej spłaty kredytu to dla każdego kredytobiorcy powiew ogromnej ulgi. Nie dość, że w takiej sytuacji bylibyśmy w pełni właścicielami nieruchomości, to również odchodziłoby ogromne zobowiązanie w skali miesięcznego budżetu domowego. Jednakże warto w pierwszej kolejności pomyśleć o naszych zdolnościach do wcześniejszej spłaty kredytu.

W przypadku przedterminowej spłaty kredytu ogromną rolę odgrywają nasze zdolności finansowe. Pamiętajmy, że w tak długim horyzoncie czasowym nasza sytuacja życiowa może ulec zmianie nawet kilkukrotnie. Mowa tu nie tylko o aspektach ekonomicznych, ale i prywatnych - pojawienie się dziecka, choroby lub nagłych wydatków, które nie mogłyby czekać.

Wszystkie te aspekty musimy wziąć pod uwagę, myśląc o wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Jeśli jednak nasze finanse pozwalają nam na przedterminową spłatę, warto wziąć pod uwagę właśnie taki scenariusz i starać się uregulować kredyt hipoteczny szybciej, aniżeli przewiduje to data umów zawartych z bankiem.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego a obecna sytuacja prawna

Zarówno wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, jak i nadpłata zobowiązania to kwestie, które urosły nawet do rangi mitów. Rozprawmy się więc z pewnymi stereotypami i przyjrzyjmy się faktycznym zapisom prawnym. Ze względu na pewne nieścisłości, wiele osób po prostu obawia się wcześniejszej spłaty zobowiązania.

Zacznijmy jednak od podstaw. Punktem wyjścia obecnej sytuacji prawnej w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu jest nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym z dnia 23 lipca 2017 roku. Wcześniej nie istniała regulacja możliwości nadpłaty kredytu, co wykluczało wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, która nie wiązałaby się z dodatkowymi opłatami.

Wcześniej więc to banki dyktowały, na jakich warunkach może się odbyć wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, a przede wszystkim - jaką prowizją byłaby obarczona taka decyzja. Często zapisy umowy kredytowej sprawiały, że był to zabieg nieopłacalny ze względu na konieczność pokrycia dodatkowych kosztów - a te nie należały do najniższych. Jeśli więc skrócono obowiązywanie umowy, wówczas faktycznie kredytobiorca był kilka kroków bliżej “uwolnienia się” od kredytu, ale jednocześnie odczuwał to jego portfel.

Jednakże zaciągając kredyt mieszkaniowy (w tym kredyt hipoteczny) po 21 lipcu 2017 roku, mieliśmy już możliwość skorzystania z nowych, bardziej przystępnych z perspektywy kredytobiorców zasad. Według przepisów wcześniej wspomnianej ustawy z 23 lipca 2017 roku, mając kredyt hipoteczny, możemy:

• dokonać wcześniejszej spłaty kredytu, spłaty zarówno częściowej, jak i w całości; 
• wnioskować o udzielenie informacji na temat opłat, z jakimi może się wiązać wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego (bank ma wówczas 7 dni roboczych na udzielenie oficjalnej odpowiedzi);
• odzyskać pieniądze z tytułu odsetek i innych kosztów przypadających za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy przez wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

To są jednak zasady ogólne w przypadku chęci wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Przyjrzyjmy się również szczegółowym warunkom w przypadku przedterminowej spłaty zobowiązania.

Typy kredytów hipotecznych a kwestia prowizji za wcześniejszą spłatę

Kwestia prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego zależy od typu zobowiązania, który zaciągnęliśmy. Zgodnie z postanowieniami ustawy o kredycie hipotecznym w przypadku kredytu o zmiennej stopie procentowej bank może stosować prowizję z tego tytułu jedynie w okresie 36 miesięcy od daty zawarcia umowy.

Inaczej sytuacja prezentuje się w przypadku kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem. Jak na razie jest to produkt relatywnie niszowy, a sam okres stałego oprocentowania w większości ofert nie sięga do 10 lat (najczęściej są to jednak warianty 4- i 5-letnie).

Wówczas bank może wymagać prowizji za wcześniejszą spłatę przez cały okres obowiązywania stałej stopy. Oznacza to, że jeśli mamy kredyt o stałym oprocentowaniu i decydujemy się na przedterminowe rozliczenie się z bankiem, z wcześniejszą spłatą kredytu hipotecznego wiąże się zapłata prowizji.

Zobacz również: Bezpieczny kredyt 2% i Program Mieszkanie bez wkładu własnego to nie wszystko! Sprawdź, jaką pomoc rządową możesz otrzymać przy zakupie jednej nieruchomości!

Ile zapłacimy prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu?

Ustawa o kredycie hipotecznym ściśle reguluje także kwestię wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Prawnie nie może być wyższa od wartości odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej całości lub części kredytu hipotecznego w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty oraz większa od 3 proc. spłaconej kwoty kredytu hipotecznego.

Prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu nie należy jednak mylić z prowizją od udzielenia kredytu - tę z kolei można często obniżyć.

Tak duża zmiana w prawie spowodowała jednak, że zdecydowana większość banków w ogóle nie korzysta z prowizji, która obowiązywałaby z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu lub po prostu kilkukrotnej nadpłaty kredytu hipotecznego.

Konkretne zapisy warto poznać przed zawarciem umowy kredytowej nawet jeśli nie przewidujemy takiego ruchu. Zawsze może okazać się, że dostaniemy duży zastrzyk gotówki lub nasza sytuacja finansowa ulegnie znacznej poprawie, a jak się wkrótce przekonamy, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z dużymi oszczędnościami.

Jak wygląda nadpłata kredytu?

Mechanizm działania nadpłaty kredytu hipotecznego jest bardzo prosty: dochodzi do niej, kiedy na rachunek obsługujący zobowiązanie trafia kwota wyższa od tej, która widnieje w zapisach umowy kredytowej. Różnice można jednak zaobserwować w możliwościach, które daje taki ruch. Zasadniczo do dyspozycji klienta pozostają dwie opcje:

• skrócenie okresu spłaty przy zachowaniu takiej samej raty;
• obniżenie raty przy zachowaniu ustalonego okresu spłaty.

Nadpłacając kredyt, obniżamy wartość kapitału, który musimy spłacić. W związku z tym nie tylko przybliżamy się do ostatecznego celu, jakim jest uregulowanie całego zobowiązania, ale również obniżamy koszty z nim związane, ponieważ bank będzie naliczał odsetki od pozostałej, obniżonej kwoty. Nadpłacając regularnie, w końcu dojdziemy do poziomu, w którym… nie będzie czego spłacać i zobowiązanie zostanie wygaszone przed czasem! Zyskujemy więc podwójnie.

Gdzie dokonać nadpłaty kredytu hipotecznego?

Każda instytucja ma własne regulacje w tym zakresie, jednak zdecydowana większość umożliwia nadpłatę kredytu zarówno w oddziałach banku, jak i za pośrednictwem serwisów internetowych. Zwykle można samodzielnie wybrać, czy nadpłata odbędzie się z zachowaniem okresu kredytowania, co przełoży się na obniżenie rat lub z jego skróceniem.

Większość internetowych systemów bankowych umożliwia również sprawdzenie, czy nadpłata przełoży się na realną zmianę warunków, co może mieć miejsce w przypadku większych kwot. Nieco inne podejście instytucje prezentują przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego w całości – w takim przypadku konieczne okaże się udanie się do oddziału.

Procedura przedterminowej spłaty kredytu

Niestety po stronie kredytobiorcy leży odpowiedzialność prawidłowego dopełnienia formalności. Zaciągnięcie zobowiązania to jedna historia, ale spłata całości lub nawet jego części również jest pewną ścieżką formalną. Aby pozbyć się kredytu hipotecznego przed terminem, należy:

1. Zwrócić się do banku z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach przedterminowej spłaty całości lub części kredytu hipotecznego. Tak jak wspominaliśmy, bank powinien odpowiedzieć na piśmie w ciągu 7 dni roboczych, precyzując wysokość potencjalnej prowizji za wcześniejszą spłatę. Ponadto, instytucja musi nas poinformować o ile będą zmniejszone odsetki za okres skrócenia umowy.
2. Sprawdzić umowę kredytową pod kątem terminów potencjalnej nadpłaty. Mogą przypadać w konkretnym dniu miesiąca lub do określonej daty.
3. Zgłosić gotowość do wcześniejszej spłaty zobowiązania. Ta procedura również wiąże się z wystosowaniem wniosku, ale można ją sfinalizować drogą elektroniczną. Co istotne nadpłacając kredyt, musimy poinformować bank, co zrobić z kredytem w dalszej perspektywie - skrócić okres kredytowania czy zmniejszyć ratę. W przypadku częściowej nadpłaty i chęci skrócenia okresu kredytowania lub zmiany wysokości rat musimy zawrzeć aneks do głównej umowy.
4. Złożyć dyspozycję przelewu na rachunek kredytowy tytułem całkowitej albo częściowej spłaty.
5. W sytuacji całkowitej spłaty złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia o całkowitej spłacie i zgody na wykreślenie hipoteki.

Czy nadpłacanie kredytu się opłaca?

Odpowiedź na to pytanie jest prosta: oczywiście, że tak. Zaczynając od prostych kalkulacji, poprzez status prawny nieruchomości, a na aspektach psychologicznych skończywszy - wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego lub prosta nadpłata to naprawdę dobre rozwiązanie. Oto kilka z najważniejszych powodów, dlaczego warto zdecydować się na wcześniejszą spłatę:

• Obniżenie kosztów - w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego oczywistością jest wymierna oszczędność na odsetkach. Ponadto w momencie zakończenia umowy kredytowej możemy też zrezygnować z dodatkowych produktów bankowych, takich jak karta czy określone konto, które były częścią umowy kredytowej i całego procesu spłaty kredytu. Pamiętajmy, że takie zobowiązania również kosztują.
• Poprawa budżetu domowego - po wcześniejszej spłacie kredytu odchodzą nam regularne zobowiązania miesięczne, co prowadzi do bezsprzeczecznej poprawy płynności finansowej. Nie musimy już regulować rat, a na naszym koncie zostaje kilkaset lub nawet kilka tysięcy złotych więcej. Co możemy zrobić z tym kapitałem? To już zależy od naszych potrzeb. Te środki jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycje, lokować na kontach oszczędnościowych lub po prostu przeznaczyć na racjonalną konsumpcję - np. jadąc na wymarzone wakacje lub przeznaczając na remont.
• Poprawa zdolności kredytowej i większe możliwości finansowe - wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to punkt wyjścia do starania się o kolejne (racjonalne) zobowiązania. Te z kolei będą co do zasady korzystniejsze - ze względu na pozytywną historię kredytową warunki następnych produktów bankowych będą jeszcze lepsze, ponieważ taki czynnik przekłada się na naszą zdolność kredytową. W połączeniu z polepszeniem się indywidualnej sytuacji finansowej możemy uzyskać nową umowę kredytową opiewającą m.in. na niższe oprocentowanie.
• Szybsze zwolnienie hipoteki i mieszkanie „na swoim” - w rzeczywistości dopiero po spłacie całości kredytu hipotecznego dojdzie do wykreślenia z księgi wieczystej zobowiązania hipotecznego. Wówczas bank nie ma jakichkolwiek praw do naszej nieruchomości. Oznacza to, że właściwie wtedy staniemy się jej pełnoprawnym właścicielem. Warto zyskać wolność jak najszybciej, aby móc w pełni dysponować swoim majątkiem. Ponadto, w razie potrzeby taka nieruchomość może nam posłużyć jako zabezpieczenie np. kolejnego kredytu hipotecznego. Mieszkanie bez obciążenia hipotecznego łatwiej również sprzedać, chociaż i z obciążoną hipoteką jest to jak najbardziej możliwe.
• Komfort psychiczny - wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to również o wiele większy komfort psychiczny. Nie musimy się już martwić wieloletnim zobowiązaniem, a to z kolei w niespodziewanej sytuacji życiowej jest prawdziwą kulą u nogi. Bez wysokiego obciążenia łatwiej również planować wydatki oraz podejmować się kolejnych wyzwań życiowych - np. powiększenia rodziny.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego tylko z odpowiednim planem

W przypadku wcześniejszej spłaty kredytu najważniejszym czynnikiem jest determinacja (i oczywiście środki) pozwalające na przedterminową regulację zobowiązania.

Poza wyborem pomiędzy skróceniem okresu spłaty lub obniżeniem raty pozostaje kwestia modelu, który przyjmiemy: swoich zwolenników ma zarówno regularne nadpłacanie mniejszych kwot, jak i odkładanie przez pewien czas po to, aby przelać jednorazowo większą sumę.

Niezależnie od przyjętej metody, warto zacząć nadpłatę kredytu jak najwcześniej - na początku płacimy najwięcej odsetek, wobec czego im skutecznej będziemy obniżać kapitał, tym mniej zapłacimy w ujęciu całego zobowiązania.

Nadpłata nie jest opcją dla każdego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego daje olbrzymie korzyści i może pomóc w zaoszczędzeniu bardzo dużych kwot. Nie zawsze jest jednak wskazana. Przede wszystkim warto zadbać o osobiste finanse i przeznaczać na ten cel tylko środki, które w przeciwnym wypadku trafiłyby na (w obecnych warunkach niskooprocentowaną) lokatę - paradoksalnie nadpłata kredytu okaże się lepszym „produktem oszczędnościowym”.

Poduszka finansowa, która pozwoli na zabezpieczenie się przed kryzysowymi sytuacjami, jest niezbędnym elementem w życiu kredytobiorcy. Należy pamiętać, że nadpłata kredytu nie eliminuje obowiązku regulowania kolejnych rat, nie podlega także zwrotowi, w związku z czym należy dobrze przemyśleć ten krok.

Warto również dokonać dokładnych kalkulacji, jeśli rozpoczęliśmy spłatę zobowiązania wcześniej niż przed 36. miesiącem, a w umowie widnieje zapis dotyczący dodatkowej prowizji. W takim przypadku może okazać się, że nie będzie to najkorzystniejsze rozwiązanie i warto poczekać na upłynięcie wskazanego terminu.