Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Na rynku pierwotnym można znaleźć wiele atrakcyjnych nieruchomości. Decydując się na ofertę dewelopera, trzeba jednak wiedzieć, na co zwracać uwagę, aby uniknąć dodatkowych kosztów.

Rynek nieruchomości w Polsce rozwija się w zawrotnym tempie. Rosnące ceny nieruchomości dotyczą zarówno aktualnych inwestycji, jak i lokali z drugiej ręki, w wielu przypadkach kupno nowego mieszkania będzie tańsze od ofert znajdujących się na rynki wtórnym. Poza tym nowe osiedla mają niezaprzeczalne zalety: wprowadzając się do położonego na nich mieszkania przede wszystkim zyskujemy komfort i świadomość, że jesteśmy jego pierwszymi właścicielami. Nieużywana nigdy wcześniej przestrzeń daje olbrzymie możliwości aranżacyjne, wobec czego możemy w pełni dostosować ją do indywidualnych oczekiwań. Bezpieczeństwo wynika również z faktu współpracy z deweloperem, który w większości przypadków jest gwarantem właściwego przeprowadzenia transakcji i realizacji inwestycji.

Mieszkanie od dewelopera: kupno mieszkania krok po kroku (SXC)

Kupno mieszkania krok po kroku

Kupno mieszkania to w większości przypadków długi (i oczywiście kosztowny) proces. Przystępując do niego trzeba liczyć się z tym, że pochłonie sporo czasu, środków i nerwów, przy okazji będzie wiązał się z koniecznością przebrnięcia przez biurokratyczne procedury. Jeżeli dodatkowo planujemy finansować zakup mieszkania od dewelopera za pomocą kredytu hipotecznego, warto dowiedzieć się, jak uzyskać go krok po kroku. Starania o uzyskanie środków to oddzielna kwestia, która coraz częściej łączy się z próbą uzyskania mieszkania od dewelopera. Wiedza na temat całej procedury pozwoli uniknąć niepotrzebnego stresu i przede wszystkim przygotować się na koszty kupna mieszkania, które są niemałe i systematycznie rosną.

Wybór odpowiedniej inwestycji

Starania powinniśmy oczywiście rozpocząć od poszukiwania konkretnego mieszkania od dewelopera. Inwestycje są znakomicie reklamowane, sporo informacji przekaże nam również Internet. Szukając idealnych czterech kątów, warto zwrócić uwagę na wiele czynników: przede wszystkim lokalizację, odległość od miejsca pracy, centrum miasta, szkół czy lokali usługowych oraz sposób, w jaki osiedle jest z nimi skomunikowane. Niestety bolączką wielu nowych inwestycji jest znaczne oddalenie od najpopularniejszych lokalizacji, a to – przynajmniej w pierwszym okresie – może utrudniać codzienne funkcjonowanie, jeśli nie posiadamy np. samochodu.

Oddzielną kwestią pozostanie oczywiście wybór mieszkania od dewelopera. Każdy z nas ma własne oczekiwania wobec wymarzonych czterech kątów. Nie warto iść w tej materii na kompromisy. Duża liczba inwestycji sprawia, że znalezienie idealnej nieruchomości nie powinno być trudne. Należy jednak myśleć perspektywicznie i zastanowić się, czy w dłuższym czasie nie będzie nam potrzebny dodatkowy metraż np. ze względu na pojawienie się dzieci.

Wstęp do spraw bankowych

Po znalezieniu idealnej oferty i poznaniu wstępnych kosztów kupna mieszkania pora na sprawdzenie, czy będziemy w stanie podołać finansowo całej inwestycji. Jeżeli potrzebny kapitał czeka spokojnie na koncie oczywiście należy pominąć ten krok. Znaczna część osób decydujących się na zakup mieszkania od dewelopera korzysta jednak z kredytu hipotecznego. Aby upewnić się, że mamy szansę na uzyskanie wnioskowanej kwoty, należy sprawdzić zdolność kredytową. Możemy w tym celu posłużyć się internetowymi kalkulatorami, zdecydowanie lepiej zrobić to jednak w oddziale banku czy korzystając z pomocy doradcy kredytowego lub finansowego. Jeżeli po wstępnej ocenie okaże się, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby dostać kredyt – można przejść dalej. Jeżeli natomiast zdolność kredytowa jest za niska, warto nad nią popracować. Być może wykorzystując kilka sprawdzonych sposobów, można ją w łatwy sposób zwiększyć.

Weryfikacja dewelopera

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania od dewelopera trzeba jeszcze poddać weryfikacji firmę, z którą zamierzamy połączyć naszą przyszłość. Wprawdzie obowiązujące prawo znacznie ogranicza możliwości dokonywania oszustw, jednak warto trzymać rękę na pulsie. Przede wszystkim należy sprawdzić samą inwestycję: czy wydano pozwolenia na budowę oraz czy deweloper posiada prawo własności gruntu. Poza tym należy zaznajomić się z historią poprzednich inwestycji. Bogate portfolio i dobre opinie osób, które kupno mieszkania od dewelopera mają już za sobą, to najlepsze świadectwo solidności. Nieocenionym źródłem informacji okaże się również prospekt informacyjny, który otrzymamy w biurze sprzedaży lub na stronie internetowej.

W przypadku wątpliwości mamy prawo do ujawnienia informacji np. na temat toczących się wobec dewelopera postępowań sądowych lub egzekucyjnych. W KRS znajdziemy również wpisy dotyczące m.in. likwidacji przedsiębiorstwa. Chociaż wiele z tych kroków wydaje się zbyteczne, w rzeczywistości lepiej chuchać na zimne. W końcu prawdopodobnie przekażemy tej firmie oszczędności całego życia.

Wybór standardu

Istotnym aspektem zakupu mieszkania od dewelopera jest wybór stanu, do którego zostanie doprowadzony lokal. Zdecydowana większość kupujących decyduje się na stan deweloperski, który wiąże się jednak z koniecznością samodzielnego zadbania o wykonanie wszelkich prac wykończeniowych. Wielu deweloperów proponuje swoim klientom wykończenie pod klucz: w takim przypadku w praktyce po odebraniu kluczy można przeprowadzać się do wymarzonych czterech kątów. Wiąże się to wprawdzie z dodatkowymi kosztami, jednak tych nie pozwoli uniknąć również standard deweloperski. Warto rozważyć, która opcja będzie bardziej opłacalna z finansowego i organizacyjnego punktu widzenia.

Umowa deweloperska

Po sprawdzeniu zarówno swojej zdolności kredytowej, jak i wiarygodności dewelopera pora na podpisanie umowy deweloperskiej, a więc umowy przedwstępnej określającej szczegółowo warunki sprzedaży lokalu. Jej elementem będzie również prospekt informacyjny. Umowa deweloperska jest podpisywania w formie aktu notarialnego i powinna zawierać szczegółowe dane dotyczące:

  • Samej nieruchomości, w tym jej lokalizacji,
  • Ceny nieruchomości,
  • Wysokości i terminu wpłaty zadatku,
  • Wysokości i terminów wpłaty kolejnych transz,
  • Numeru rachunku powierniczego, na który trzeba będzie dokonywać wpłat,
  • Terminie oddania inwestycji do użytku,
  • Konsekwencjach przesunięcia daty oddania inwestycji,
  • Sposobach dochodzenia roszczeń.

Warto przy tym pamiętać, że zadatek w przeciwieństwie do zaliczki ulega przepadkowi, jeśli z transakcji wycofa się kupujący, natomiast jeżeli zrobi to sprzedający, będzie musiał zwrócić jego podwójną wartość. Wszelkie płatności powinny mieć miejsce wyłącznie na specjalnie stworzony w tym celu rachunek powierniczy. Zasadniczo inwestycję można finansować na dwa sposoby: w przypadku wyboru rachunku powierniczego otwartego kolejne transze będą przelewane po zakończeniu poszczególnych etapów prac, w przypadku zamkniętego natomiast środki będą przelane jednorazowo już po przeniesieniu prawa własności stosownym aktem notarialnym. Ta druga opcja oznacza pełne bezpieczeństwo kupującego, jednak warto pamiętać, że nawet w pierwszym przypadku obowiązujące gwarancje w dostatecznym stopniu zabezpieczają jego interes np. w sytuacji, w której deweloper zbankrutuje lub nagle wycofa się z transakcji.

Odbiór mieszkania

Po podpisaniu umowy deweloperskiej oraz kredytowej pozostaje oczekiwanie. Dzięki obowiązującemu prawu to nie musi wiązać się wcale z nerwami. Kolejnym ważnym etapem będzie odbiór mieszkania po ukończeniu inwestycji. Emocje towarzyszące odebraniu kluczy często przeszkadzają w obiektywnej ocenie. Z tego powodu warto udać się na odbiór mieszkania z osobą, która posiada fachową wiedzę. Wszelkie niedociągnięcia i wątpliwości powinny zostać wyjaśnione przed podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku uzasadnionych roszczeń, deweloper będzie zobowiązany do dokonania poprawek. Ze względu na to, że prawo w żaden sposób nie określa ram ani stanu deweloperskiego, ani wykończenia pod klucz, wiążący okaże się tekst podpisanej umowy: trzeba więc zwrócić uwagę na to, czy mieszkanie jest wykończone zgodnie z jej zapisami.

Koszty kupna mieszkania

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się z olbrzymimi kosztami. Te jednak nie ograniczają się wyłącznie do ceny transakcyjne. Chcąc stworzyć pełny kosztorys, należy doliczyć również dodatkowe opłaty, np. z tytułu uruchomienia kredytu. Istotne będą również koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera. Kupujący wspólnie ze sprzedającym będą zobowiązani do opłacenia taksy notarialnej, a więc opłaty za czynności notarialne, uzależnionej od wartości przedmiotu umowy. Prawo reguluje jej maksymalną wysokość: w przypadku mieszkań o wartości nieprzekraczającej 1 000 000 mln zł będzie to 1010 zł + 0, 4% od nadwyżki od kwoty wyższej od 60 000 zł. Bardzo często deweloperzy współpracują jednak z notariuszami oferującymi stawki zdecydowanie niższe od maksymalnych. Oddzielne opłaty zostaną również pobrane z tytułu np. wniesienia wpisów do Ksiąg Wieczystych. Co ważne – zgodnie z tekstem ustawy – wszystkie koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera są dzielone po połowie, więc będzie to spora oszczędność.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupno nieruchomości to poważne zobowiązanie i spore wyzwanie. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania, zwłaszcza jeżeli pochodzi z rynku wtórnego.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Wykończenie pod klucz: kupno mieszkania pod klucz

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, zwykle mamy do wyboru kilka opcji wykończenia. Jedną z nich jest mieszkanie pod klucz, dzięki czemu otrzymamy lokal, do którego od razu będziemy mogli się wprowadzić.

Ikona informacji
poradniki