Spłacający walutowe kredyty hipoteczne borykają się nie tylko ze zmiennością stopy procentowej. Na koszt comiesięcznej raty znaczący wpływ mają także kurs waluty ustalany przez bank-kredytodawcę oraz spread – rozpiętość pomiędzy ceną kupna i sprzedaży waluty. Spready w wielu bankach znacząco wzrosły w ostatnich dwóch latach, co tylko częściowo można tłumaczyć okresem turbulencji na finansowych rynkach. Dla niektórych kredytodawców stały się one narzędziem kształtowania ostatecznej ceny kredytowego produktu – świadczyć o tym może spore zróżnicowanie wysokości spreadu wśród banków działających na rynku.
Kredytobiorcy do niedawna byli skazani na nabywanie waluty w banku, w którym posiadają kredyt. Rekomendacja S(II), obowiązująca od lipca 2009 r., pozwoliła klientom banków spłacać zobowiązania walutowe w walucie, w której kredyt został udzielony. Kredytobiorcy mogą zatem samodzielnie kupować euro czy szwajcarskiego franka tam, gdzie jest to najbardziej opłacalne.
Skorzystanie z przywileju spłaty w walucie obcej wymaga podpisania płatnego aneksu do umowy kredytowej. Nieliczni klienci, wyłącznie zaciągający kredyty w ostatnim czasie, mieli możliwość od razu zastrzec w umowie, że decydują się na samodzielny zakup waluty. Opłata za aneks umożliwiający zmianę sposobu spłaty nierzadko stanowi skuteczną zaporę – część banków uzależnia jej wysokość od kwoty pozostałego do spłaty zobowiązania. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów niektóre instytucje za „walutowy” aneks pobierają opłaty rażąco wyższe niż za inne zmiany w umowie, co można uznać za działanie nieuzasadnione i szkodzące konsumentom.
Ministerstwo gospodarki chce zmian w przeliczaniu kredytów walutowych
Resort gospodarki, powołując się na wynikającą z konstytucji zasadę ochrony konsumentów przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi, proponuje:
- umożliwienie kredytobiorcom spłaty kredytu walutowego w walucie, w której został on udzielony (lub do której jest indeksowany);
- użycie kursu średniego NBP do przeliczenia rat spłaty kredytu, jak również spłaty całkowitej lub częściowej zobowiązania. Obowiązywałby kurs z dnia poprzedzającego spłatę;
- użycie kursu średniego NBP (z dnia poprzedzającego transakcję) do przeliczenia na złote kwoty wypłacanego kredytu lub jego transzy.
Symulacja zmian rat kredytu walutowego. Kredytobiorca zapłaci mniej
Załóżmy, że spłacamy kredyt hipoteczny denominowany w euro, w którym rata wynosi 430 euro. Oto porównanie wysokości raty w złotych 10.12.2010:
| Tabela kursów | Kurs euro | Wysokość raty (430 euro) w złotych |
|---|---|---|
| Bank X (10.12.2010) | 4,1492 (sprzedaż) | 1784,16 zł |
| NBP (9.12.2010) | 4,0330 (kurs średni) | 1734,19 zł |
W powyższym przykładzie miesięczna rata obliczona według metody proponowanej przez ministerstwo gospodarki byłaby niższa o około 50 zł. Przyjmując, że podobnej wielkości oszczędności kredytobiorca uzyskałby dla wszystkich rat w spłacanym przez 30 lat kredycie, otrzymujemy niebagatelną kwotę 18 tys. zł.
Obniżenie wysokości raty to nie jedyny skutek proponowanej regulacji – zmianie uległby też przelicznik stosowany przy wypłacie kredytu. Podczas zaciągania kredytu denominowanego w euro w wysokości 350 tysięcy złotych nasze zadłużenie zostałoby przeliczone na europejską walutę w następujący sposób:
| Tabela kursów | Kurs euro | Wysokość zadłużenia (350.000 zł) w euro | Rata równa w euro (oprocentowanie 3,1%, 30 lat) | Rata równa po przeliczeniu na złote |
|---|---|---|---|---|
| Bank X (10.12.2010) | 3,75 (kupno), 4,1492 (sprzedaż) | 93.333,33 euro | 398,55 euro | 1653,66 zł |
| NBP (9.12.2010) | 4,0330 (kurs średni) | 86.784,03 euro | 370,58 euro | 1494,55 zł |
Oznacza to, że aby otrzymać kredyt o określonej wysokości w złotych, będziemy musieli pożyczyć mniej waluty obcej. Niższe zadłużenie znajdzie odzwierciedlenie w niższej wysokości rat kredytowych określanych w walucie.
Czy ministerstwo wygra z bankami?
Ministerstwo gospodarki w dokumencie przedstawiającym oczekiwane skutki proponowanych zmian zwraca uwagę na ich pozytywne strony – zmniejszenie kosztów ponoszonych przez kredytobiorców oraz zwiększenie „dostępnych środków u konsumentów”, co przełożyć się ma na zwiększenie konsumpcji lub inwestycji. Pieniądze, które pozostaną w portfelu kredytobiorców, to jednak z punktu widzenia banków utracone przychody. Można zatem spodziewać się zdecydowanej reakcji bankowego lobby. Jeśli proponowane rozwiązanie wejdzie w życie, banki będą miały niewiele możliwości zrekompensowania sobie straconych korzyści – sztywna konstrukcja zawartych wcześniej umów (a zwłaszcza niezmienny poziom marży odsetkowej) nie pozostawiają dużego pola manewru. Można jednak oczekiwać, że wyzwanie to pobudzi kreatywność bankowców. Możliwe konsekwencje zmian to zmniejszenie dostępności kredytów denominowanych, podwyższenie marż dla nowych umów, a także podwyższenie kosztów pozaodsetkowych kredytów (opłat i prowizji).
Pomysł ministerstwa gospodarki, mimo szlachetnych na pierwszy rzut oka intencji, może budzić także wątpliwości. Czy zmiana reguł spłaty zobowiązań zaciągniętych w przeszłości narusza zasadę, iż prawo nie działa wstecz? Ministerstwo powołuje się na fakt, iż podobny mechanizm zawarto już w innej ustawie i został on uznany za zgodny z prawem UE. Można spierać się, czy w grę wchodzi istotnie naruszenie praw konsumentów, czy też propozycja ma charakter populistycznej zagrywki. Jedno jest pewne: nawet gdyby proponowane rozwiązania ujrzały światło dzienne, to kredyty walutowe nie staną się mniej ryzykowne.
Komentuje Bogusław Półtorak, Główny Ekonomista Bankier.pl Pomysł resortu gospodarki jest – niestety – z góry skazany na niepowodzenie, podobnie jak wcześniej ustawa, która miała unieważniać umowy opcji walutowych dla firm. Nawet ustawodawca nie może narzucić stronom umowy określonych zachowań. Państwo w takiej sytuacji najprawdopodobniej musiałoby zapłacić bankom odszkodowania, gdyż nikt nie zmuszał klientów do zawierania umów o kredyty denominowane. Klienci zawierali umowy dobrowolnie, licząc na to, że ich kredyt będzie tańszy niż w przypadku bezpieczniejszych, ale droższych kredytów złotowych. Podpisując umowę, przyjęli świadomie sposób rozliczania z bankiem według kursów bankowych. Zmiana warunków w takiej sytuacji jest możliwa przez obopólne porozumienie, a w grę wchodzą jedynie przewalutowanie lub refinansowanie.
Dylematy kredytobiorców związane z wyborem waluty radykalnie rozwiąże dopiero wejście Polski do strefy euro. Kredytobiorcy mający tzw. kredyty denominowane mają jednak nie lada zgryz. W większości wypadków zaciągali oni kredyty w złotych, które były przeliczane – indeksowane do walut obcych. Gdy zniknie złoty, najpierw trzeba będzie przeliczyć ich zadłużenie według kursu bankowego sprzedaży waluty i dopiero ze złotych na euro i na przykład z powrotem na franki szwajcarskie. Tak przynajmniej wyglądałaby procedura zmiany waluty według dzisiejszego stanu prawnego i zawartych umów kredytowych. Szybkie wejście do strefy euro jest natomiast korzystniejsze dla kredytobiorców złotowych. Ich zadłużenie zostanie przeliczone od razu po kursie urzędowym, bez spreadu, a WIBOR zostanie zastąpiony przez EURIBOR. Oznacza to niemal dwukrotny spadek odsetek według dzisiejszych stawek. Czysty zysk.
Michał Kisiel
Analityk Bankier.pl
» Komputer zorganizuje świąteczne finanse [wideo]
» Porównaj kredyty mieszkaniowe
» Cyberwojna o Wikileaks – przestroga dla świata finansów
