Dla kupującego mieszkanie kluczową kwestią oprócz stanu technicznego jest stan prawny nieruchomości i brak ewentualnych wad w tym zakresie. Dlatego jedną z najważniejszych kwestii ze strony nabywcy powinno być bardzo dokładne sprawdzenie księgi wieczystej lokalu, gdzie znajdziemy wpisy dotyczące ewentualnych praw osób i podmiotów trzecich wobec nieruchomości.
Jak przypominają eksperci portalu GetHome.pl, chodzi tu m.in. o wpis hipoteki, służebność, umowę dożywocia i inne roszczenia, które z punktu widzenia kupującego są wadą prawną ciążącą na nieruchomości.
Zgodnie z art. 556 KC: „Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna może również polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne”.
W celu sprawdzenia stanu prawnego zapoznajemy się z księgą wieczystą, zwłaszcza z jej działami: I (dotyczącym oznaczenia nieruchomości, jej położenia, ale też własności i ograniczonych praw rzeczowych przysługujących każdemu z właścicieli), II (dotyczącym własności nieruchomości i udziałów), działem III (dotyczącym praw, roszczeń i ograniczeń) oraz działem IV (gdzie ujawniona będzie ewentualna hipoteka nałożona na nieruchomość).
Księga wieczysta bez wychodzenia z domu
Z księgą wieczystą nieruchomości możemy zapoznać się online za pomocą Internetowego Systemu Ksiąg Wieczystych, a więc nie potrzeba w tym celu udawać się do sądu. Księgę w formie elektronicznej sprawdzimy bezpłatnie. Oczywiście by to zrobić, powinniśmy posiadać jej numer, który z kolei powinien nam podać właściciel nieruchomości.
Księgę można też przejrzeć w tradycyjnej formie, a więc w sądzie. W tym celu należy złożyć wniosek i to też wiąże się z kosztami, jeśli chcemy uzyskać odpis z księgi - 30 zł zapłacimy za odpis zwykły, a 60 za zupełny.
Jeśli nie posiadamy numeru księgi wieczystej, możemy go ustalić, np. dysponując adresem nieruchomości. Taki wgląd oferują komercyjne serwisy wyszukiwania ksiąg. Są one zazwyczaj płatne.
Działy księgi wieczystej
Dział I księgi zawiera dokładny adres nieruchomości i szczegółowe dane na jej temat, takie jak: liczba pomieszczeń, powierzchnia, liczba kondygnacji. Istotne jest też, że w tym dziale ujawnione będą również prawa przysługujące właścicielowi w zakresie poruszania się i korzystania z części wspólnych: np. parking, plac zabaw i inne, czy też podział udziałów w części wspólnej budynku.
Dział II potwierdzi nam (lub zaprzeczy), że oferent jest właścicielem nieruchomości. Dowiemy się też, czy ma ona współwłaścicieli, co jest kluczowe dla sprzedaży (ich zgoda będzie konieczna, by zbyć cały obiekt). Tu też będzie podana wielkość udziałów przypadających na każdego ze współwłaścicieli.
Najważniejsze dla ustalenia obciążeń nieruchomości są natomiast działy III I IV.
Dział III ujawni nam, jakie ograniczone prawa rzeczowe są nałożone na nieruchomość (z wyjątkiem hipotek) - przede wszystkim, czy ciążą na niej służebności względem osób trzecich, co może skutecznie blokować zarządzanie nieruchomością w przyszłości, w tym jej sprzedaż. Chodzi o służebności gruntowe i osobiste, ale nie tylko. W dziale III znajdziemy np. informacje o tym, czy na nieruchomość nie są nałożone ograniczenia w rozporządzaniu nią wynikające z przepisów szczegółowych – np. egzekucji komorniczej.
W tej części księgi będzie też określone, kto ma prawo pierwokupu, informacje o toczących się postępowaniach oraz roszczenia dotyczące przeniesienia własności. Jeśli więc właściciel nieruchomości podpisał już z kimś umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania, adnotacja na ten temat powinna widnieć w księdze wieczystej, nawet jeśli umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego (wtedy będzie wymagane notarialne poświadczenie podpisów).
Dział IV księgi wieczystej powie nam natomiast, czy na nieruchomość nałożona została hipoteka. Wpis o jej wysokości, dacie nałożenia i czasie trwania znajdziemy właśnie tu. Oczywiście nie trzeba tłumaczyć, jak wielkie znaczenie ma ta informacja. Hipoteka na nieruchomości (bez wiedzy nabywcy) jest wadą prawną. Ogranicza możliwość rozporządzania swoją własnością, ponieważ pomimo kupna hipoteka nadal ciąży na nieruchomości, a to oznacza, że jeśli dług byłego właściciela nie zostanie spłacony, jego egzekucja może się odbyć z tej nieruchomości.
Czytaj wzmianki
Istotne dla efektywnego zapoznania się z księgą wieczystą nieruchomości jest nie tylko skupienie się na wpisach już dokonanych, ale także na wzmiankach, a więc informacjach, że mimo iż nowego wpisu w księdze jeszcze nie ma, to podjęto działania (np. złożony został wniosek) o dokonanie odpowiedniego wpisu (np. hipoteki, przeniesienia własności itp.). To z kolei oznacza, że najprawdopodobniej wkrótce, kiedy wpis, który zapowiada wzmianka, zostanie dokonany, stan prawny nieruchomości zmieni się. Miejsce występowania wzmianki w księdze może wskazywać na charakter danej zmiany. Jeśli będzie to np. zmiana właściciela, wzmianka będzie występować najprawdopodobniej w dziale II księgi.
Oczywiście jeśli natkniemy się na wzmiankę, podważa to wiarygodność księgi i żeby nie kupić „kota w worku”, należy bezwzględnie ustalić, czego wzmianka dotyczy. W takiej też sytuacji notariusz najczęściej odmówi sporządzenia aktu notarialnego bez ustalenia jej treści.
Co bardzo istotne – oprócz samej wzmianki znajdziemy w księdze dokładne dane o dacie, godzinie, a nawet sekundzie jej złożenia. Od tego zależy kolejność rozpatrywania spraw przez sąd. Jest to bardzo ważna kwestia, bowiem może uchronić nas przed oszustwem (jeśli np. zbywca nieruchomości sprzedał ją podwójnie).
Wzmianki mogą nie tylko dotyczyć wniosków o wpis, czy wykreślenie wpisu z księgi, ale także mogą być to wzmianki o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz mające charakter ostrzeżenia, dotyczącego niezgodności stanu prawnego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
Rękojmia od wad prawnych
Jeśli kupimy nieruchomość z wadami prawnymi, pierwszym warunkiem, by skorzystać z rękojmi, jest nasza niewiedza o ich występowaniu. Jeśli w momencie kupna znamy stan faktyczny i prawny danej nieruchomości, rękojmia nie ma zastosowania. Kwestię tę reguluje Kodeks cywilny. Czas trwania rękojmi wynosi 5 lat od momentu wydania nieruchomości kupującemu.
Co jednak ważne, 5-letni okres nie musi być obowiązujący, jeśli nabywca nieruchomości wykryje wadę później, natomiast będzie w stanie udowodnić, że zbywca miał świadomość jej istnienia w momencie sprzedaży i zataił ją przed kupującym.
Zgodnie z przepisami dot. rękojmi nabywca może domagać się:
- usunięcia lub naprawienia wady na koszt sprzedawcy;
- obniżenia ceny nieruchomości w wysokości odpowiedniej dla wpływu wady na zmniejszenie wartości mieszkania (np. konieczność sprzedaży po cenie niższej niż rynkowa);
- a także odstąpienia od umowy i zwrócenia wpłaconych środków, co jest równoznaczne też z opuszczeniem lokalu przez nabywcę.
Trzeci wariant, jako najbardziej radykalny, stosuje się tylko wtedy, gdy nie da się wdrożyć wariantów pozostałych.
Marcin Moneta
