Mieszkanie od spółdzielni mieszkaniowej wciąż jest realną alternatywą wobec zakupu lokalu od dewelopera. Choć jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl skala nowych inwestycji spółdzielczych jest dziś wielokrotnie mniejsza niż w latach 80. i 90., w największych miastach nadal powstają budynki realizowane przez spółdzielnie. Warunki nabycia lokalu różnią się jednak od standardowej umowy deweloperskiej. Kluczowe znaczenie ma forma prawna mieszkania oraz zasady finansowania inwestycji.
Czym różni się mieszkanie spółdzielcze od deweloperskiego?
Podstawowa różnica dotyczy struktury własności. Kupując lokal od dewelopera, nabywca otrzymuje odrębną własność lokalu wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku. W przypadku spółdzielni możliwe są dwa warianty:
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – nabywca nie staje się właścicielem mieszkania, lecz uzyskuje prawo do jego użytkowania. Nie można takiego lokalu swobodnie sprzedać ani obciążyć hipoteką (chyba że wcześniej został przekształcony w odrębną własność). Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest też dziedziczne, ale bliskim lokatora przysługuje roszczenie o zawarcie umowy o ustanowienie tego prawa lub zwrot wkładu mieszkaniowego.
- Odrębna własność lokalu ustanawiana przez spółdzielnię – nabywca staje się właścicielem mieszkania wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które obowiązywało do 2007 roku, nie może być już ustanawiane w nowych inwestycjach (występuje jedynie w starszych zasobach na rynku wtórnym). W praktyce nowe inwestycje spółdzielcze najczęściej kończą się ustanowieniem odrębnej własności lokalu po zakończeniu budowy, co zbliża je do modelu deweloperskiego.
Jak wygląda zakup mieszkania od spółdzielni?
Proces zwykle rozpoczyna się od podpisania umowy o budowę lokalu. Nabywca wnosi wkład budowlany, który pokrywa koszty realizacji inwestycji. Wysokość wkładu zależy od kosztów budowy i ceny gruntu. Spółdzielnia nie działa w klasycznym modelu deweloperskim nastawionym na maksymalizację zysku, ale musi pokryć wszystkie koszty przedsięwzięcia.
W praktyce oznacza to, że:
- cena metra kwadratowego bywa konkurencyjna wobec oferty komercyjnej,
- harmonogram płatności może być powiązany z postępem budowy,
- zasady przydziału lokali określa statut spółdzielni.
Część spółdzielni wymaga członkostwa, choć w ostatnich latach przepisy zostały uproszczone i nie zawsze jest to warunek konieczny.
Wkład budowlany i mieszkaniowy – ile wynosi i jak się go płaci?
Kluczowym elementem finansowania mieszkania od spółdzielni jest wkład. Jego wysokość i charakter zależą od formy prawnej lokalu.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie pokrywa on całego kosztu budowy mieszkania. Zazwyczaj stanowi do 30 procent wartości inwestycji przypadającej na lokal, natomiast pozostała część finansowana jest ze środków własnych spółdzielni lub kredytem zaciągniętym przez spółdzielnię na realizację inwestycji. Taki kredyt spłacany jest następnie przez mieszkańca w czynszu – w formie rat doliczanych do miesięcznych opłat. Oznacza to niższy próg wejścia finansowego, ale rozłożenie realnych kosztów budowy na wiele lat.
Co bardzo ważne – lokator może w każdej chwili zdecydować się na wykup, a więc spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w pełną własność (to może się zmienić nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – odnośnie nowych inwestycji wykup nie będzie możliwy). Warunkiem wykupu jest spłata pozostałej części wkładu mieszkaniowego oraz uregulowania zadłużenia wobec spółdzielni. Spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności w ciągu 6 miesięcy od złożenia wniosku.
W wariancie ustanowienia odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię sytuacja wygląda inaczej. Nabywca wnosi wkład budowlany, który co do zasady odpowiada pełnemu kosztowi realizacji mieszkania – obejmuje udział w kosztach budowy, dokumentacji, infrastruktury, a niekiedy również gruntu. W praktyce jest to kwota zbliżona do ceny lokalu w inwestycji deweloperskiej. Po wniesieniu wkładu budowlanego nie występuje element spłaty inwestycji w czynszu – pozostają wyłącznie bieżące opłaty eksploatacyjne i fundusz remontowy.
System płatności
Wkład – zarówno budowlany, jak i mieszkaniowy – rzadko jest płacony jednorazowo. Najczęściej spółdzielnie stosują harmonogram transz powiązanych z postępem budowy. Pierwsza wpłata następuje przy podpisaniu umowy, kolejne w miarę realizacji inwestycji. Szczegółowe zasady określa umowa o budowę lokalu oraz regulamin spółdzielni.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, wkład nie jest elementem czynszu. To odrębne świadczenie związane z finansowaniem inwestycji. Czynsz naliczany jest dopiero po oddaniu budynku do użytkowania i obejmuje koszty eksploatacyjne.
Finansowanie kredytem
Możliwość sfinansowania wkładu kredytem zależy od rodzaju prawa do lokalu. Przy własności banki co do zasady udzielają kredytów hipotecznych, ponieważ możliwe jest ustanowienie zabezpieczenia. Procedura jest zbliżona do finansowania mieszkania od dewelopera.
W przypadku lokatorskiego prawa do lokalu finansowanie bywa trudniejsze, ponieważ nabywca nie uzyskuje prawa własności. Nie można więc sfinansować kredytem hipotecznym wkładu mieszkaniowego, by uzyskać prawo lokatorskie. Nie ma możliwości wpisu hipoteki na takie mieszkanie. Bank może natomiast sfinansować wykup mieszkania lokatorskiego, a więc przekształcenie go w pełną własność. Wówczas w księdze wieczystej nieruchomości pojawia się hipoteka na rzecz banku jako zabezpieczenie.
Ceny – czy mieszkanie od spółdzielni jest tańsze?
To zależy od miasta i konkretnej inwestycji. Spółdzielnie często budują na gruntach, które posiadają od lat, co obniża koszt całego przedsięwzięcia. W efekcie cena metra kwadratowego może być niższa niż w sąsiednich projektach deweloperskich.
Różnice nie są jednak spektakularne. W dużych miastach ceny nowych mieszkań spółdzielczych zbliżają się do średnich stawek rynkowych. Jeśli w danej lokalizacji mieszkania deweloperskie kosztują 14–16 tys. zł za mkw., oferta spółdzielni może być niższa o kilkanaście procent.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, warto też pamiętać, że ostateczny koszt zakupu obejmuje nie tylko cenę metrażu, lecz także opłaty notarialne, ewentualne miejsce postojowe czy koszty wykończenia.
Najwięcej aktywnych inwestycji spółdzielczych realizowanych jest w dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Gdańsku. Często są to projekty uzupełniające istniejące osiedla – tzw. zabudowa plombowa lub nowe etapy wcześniej rozpoczętych inwestycji.
Charakterystyczne cechy nowych budynków spółdzielczych:
- umiarkowana skala – kilka klatek, kilkadziesiąt mieszkań,
- standard porównywalny z rynkiem deweloperskim,
- funkcjonalne układy mieszkań,
- mniejsza intensywność zabudowy niż w projektach komercyjnych.
Spółdzielnie rzadziej realizują inwestycje o podwyższonym standardzie czy charakterze premium. Ich oferta kierowana jest głównie do osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby, a nie inwestycyjnie.
Opłaty i koszty utrzymania
Jednym z argumentów przemawiających za mieszkaniem spółdzielczym są potencjalnie niższe koszty eksploatacyjne. Spółdzielnie zarządzają budynkiem bez pośrednictwa zewnętrznego operatora, co może ograniczać koszty administracyjne.
Z drugiej strony wysokość czynszu zależy od wielu czynników: kosztów utrzymania części wspólnych, funduszu remontowego, cen mediów. W starszych zasobach czynsz bywa wyższy z powodu konieczności finansowania remontów. Dużo też zależy po prostu od gospodarności spółdzielni, ale przyjmuje się, że opłaty są generalnie nieco niższe niż we wspólnotach mieszkaniowych.
Podsumowanie
Zdaniem ekspertów portalu GetHome.pl, rynek mieszkań spółdzielczych nie jest już tak rozbudowany jak kilkadziesiąt lat temu, ale nadal stanowi istotny element polskiego rynku mieszkaniowego. Zakup lokalu od spółdzielni wymaga dokładnej analizy formy prawnej i warunków umowy, jednak w wielu przypadkach może oznaczać korzystną cenę i stabilne zarządzanie nieruchomością. To propozycja dla osób, które stawiają na funkcjonalność i długoterminowe użytkowanie mieszkania, a nie wyłącznie na aspekt inwestycyjny.
Marcin Moneta
