Jesienią zeszłego roku rozpoczął się nowy rozdział dla rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Pierwsze podwyżki stóp procentowych ograniczyły dostępność finansowania i pchnęły klientów zainteresowanych kredytem w stronę produktów opartych na okresowo stałym oprocentowaniu. Zdolność kredytowa zaczęła szybko się kurczyć, a ostateczny cios nadszedł z niespodziewanej strony. Zadał go nadzór, który zalecił bardziej konserwatywne podejście do oceny finansowej wydolności klientów.
Początek kwietnia 2022 r. można uznać za symboliczny koniec rozdziału pt. „hipoteka dla każdego (przyzwoicie zarabiającego)”. Dostęp do finansowania mieli od tego momentu wyłącznie klienci legitymujący się wysokimi dochodami. Nadal jednak zdolność kredytowa kurczyła się. Pomiędzy czerwcem a październikiem średnia kwota dostępna dla rodziny „2 plus 1” z dochodem 13 tys. zł miesięcznie spadła o ponad 25 tys. zł.
W międzyczasie pojawiły się pierwsze jaskółki zmian w podejściu banków. W sierpniu informowaliśmy, że największy kredytodawca na rynku zaczął akceptować świadczenie 500 plus w ocenie zdolności na potrzeby kredytu hipotecznego. Inne banki zgodnie deklarowały, że nie stosują podobnego chwytu w przypadku długoterminowych zobowiązań (z wyjątkiem Banku Pekao, który odmówił odpowiedzi). Na początku listopada pojawiły się jednak sygnały zmiany. Pakiet korekt w polityce kredytowania ogłosił jeden z liczących się na rynku graczy.
Zdolność w górę o kilkadziesiąt procent
Bank Millennium zdecydował się na kilka istotnych zmian w zasadach akceptacji dochodów wnioskujących o kredyt hipoteczny:
- Bank przyjmuje do obliczeń dochód ze świadczenia 500 plus. Wystarczające jest przedstawienie decyzji o przyznaniu środków lub wyciągu z rachunku bankowego z widocznymi wpłatami.
- Podniesiono akceptowany limit otrzymywanych na dzieci alimentów oraz rent.
- Zmieniono zasady uwzględniania w ocenie zdolności podwyżki wynagrodzenia.
- Podniesiono wysokość progu dochodu wnioskodawcy, do którego uwzględniana jest ulga prorodzinna na jedno dziecko i zniesiono maksymalny poziom dochodu, przy którym uwzględniano taką ulgę na dwoje i więcej dzieci.
Zgodnie z obliczeniami prezentowanymi przez bank maksymalna zdolność kredytowa klientów wzrośnie w niektórych scenariuszach o ponad 20 proc. Przykładowo, 3-osobowa rodzina uzyskująca dochód z umowy o pracę na czas nieokreślony (pow. 12 miesięcy) na poziomie 6 000 zł netto kupująca mieszkanie na rynku wtórnym w Warszawie, mogłaby otrzymać finansowanie o 20 proc. wyższe niż przed zmianami. Nadal jednak kwota przy 20-procentowej wpłacie i 25-letnim okresie kredytowania nie przekroczy 235 tys. zł.
Przy wyższych dochodach i większej liczbie dzieci procentowa zmiana maksymalnej dostępnej kwoty jest bardziej znacząca. Dla 4-osobowego gospodarstwa domowego dysponującego co miesiąc kwotą 8 tys. zł netto wzrośnie o 28 proc. Dla 5-osobowego z dochodem 10 tys. zł – o 32 proc.
Na większe zmiany przyjdzie poczekać
Przykład Banku Millennium pokazuje, że banki mają jeszcze pewne pole manewru w rozluźnianiu wymogów wobec mniej ryzykownych kredytobiorców. Niezależnie od dalszych losów buforów na wzrost stopy procentowej (o którego obniżenie apelują, przypomnijmy, zgodnie kredytodawcy i deweloperzy) trudno jednak spodziewać się w najbliższym czasie rewolucji w dostępności hipotek. Na to przyjdzie poczekać zapewne do zdecydowanego obniżenia stóp procentowych.
Korekty w procedurach stosowanych przez banki nie zmienią ograniczeń tkwiących w otoczeniu gospodarczym – kredyty pozostają poza zasięgiem „Kowalskiego”. Zmiany mogą jednak wpłynąć na położenie kredytobiorców, którzy mają zdolność, ale znaleźli się nieco poniżej zadowalającego ich progu kwotowego.