Większość osób, która inwestuje w nieruchomości pod wynajem decyduje się zwykle na zakup atrakcyjnie zlokalizowanego lokalu mieszkalnego. Rentowność najmu brutto dla mieszkań położonych w największych polskich miastach waha się obecnie w granicach 3-5 proc. i stanowi interesującą alternatywę dla lokowania środków na lokacie bankowej.
Zdecydowanie mniej częstym zjawiskiem jest zakup pod wynajem domu jednorodzinnego. Wynajęcie nieruchomości tego typu jest z pewnością znacznie bardziej problematyczne, ze względu na potencjalnie mniejsze grono zainteresowanych, co wynika m.in. z wyższych stawek za wynajem.
Średnie ceny wynajmu domów w Warszawie oscylują na przeciętnym poziomie 4-6 tys. zł brutto. Należy jednak zwrócić uwagę na to, że koszt wynajmu największych domów, które zostały wybudowane w wysokim standardzie i położone są w najbardziej popularnych dzielnicach miasta (Mokotów, Wilanów) potrafi wynieść nawet ponad 8 tys. zł brutto. Dla porównania za wynajem większego 80 metrowego mieszkania 4-pokojowego, położonego w Warszawie trzeba zapłacić średnio ok. 3-4 tys. zł brutto. Zdarza się jednak, iż właściciele domów znajdują klientów wśród firm, które gotowe są dodatkowo znacznie częściej podpisywać umowy najmu na dłuższy okres czasu.
Szansa na wynajem domu firmie znacznie wzrasta w momencie gdy nieruchomość położona jest w pobliżu głównych arterii drogowych i cechuje się dobrą dostępnością dla klientów. Nie bez znaczenia jest również liczba miejsc parkingowych w otoczeniu nieruchomości. Oprócz przedsiębiorstw, na wynajem domu jednorodzinnego decydują się również większe grupy studentów, których intencją jest z reguły atrakcyjny podział kosztów pomiędzy większą grupę współlokatorów.
W zależności od układu funkcjonalnego czasami zdarza się, iż właściciel posiada możliwość odpowiedniego zagospodarowania części wspólnych budynku, tak aby osobno oferować wynajem poszczególnych pokoi. Dzięki temu, zwiększa się prawdopodobieństwo na znalezienie najemcy w znacznie krótszym czasie. Znacznie łatwiej jest znaleźć bowiem chętnych na wynajem pojedynczych pomieszczeń, niż całej nieruchomości. Wynajmując dom należy zwrócić uwagę na specyfikę tego typu nieruchomości. Dom wymaga zdecydowanie większych nakładów na konserwację i utrzymywanie właściwego stanu technicznego. Długotrwały wynajem nieruchomości i ciągła eksploatacja obiektu przez większą grupę osób może spowodować konieczność dokonywania okresowej konserwacji oraz napraw znacznie częściej, niż w przypadku zwykłego użytkowania budynku przez właściciela.
Kupując dom pod wynajem należy porównać oferty z rynku pierwotnego i wtórnego. W przypadku wybierania nieruchomości spośród ogłoszeń z rynku wtórnego znacznie łatwiej znaleźć ciekawą ofertę w interesującej nas lokalizacji ze względu na większą podaż. W przypadku zdecydowania się na zakup mieszkania z rynku wtórnego trzeba liczyć się jednak z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów w związku z ewentualnym remontem. Z kolei nowo budowane obiekty oferują często wyższy standard oraz lepszą możliwość zagospodarowania przestrzeni ze względu na nowoczesny układ funkcjonalny.
W przypadku wynajmu domu firmie istotna jest także odpowiednia infrastruktura teletechniczna, która w przypadku starszych budynków czasami nie występuje. Jaka jest jednak szacunkowa rentowność najmu domu, w porównaniu z lokalem mieszkalnym? Przykładowo, wynajmując dom o powierzchni 200 m2 położony w warszawskiej dzielnicy Ursynów (cechującej się dużą podażą podobnych obiektów) właściciel może otrzymać z tego tytułu średnio 5100-5300 zł miesięcznie. Należy założyć, że do kosztów wynajmującego należy podatek dochodowy (np. ryczałt 8,5 proc.), ubezpieczenie, podatek oraz okresowe naprawy, a nieruchomość będzie wynajmowana średnio przez okres 10,5 miesiąca w ciągu roku (uwzględniając brak 100% ciągłości najmu).
Przy założeniu, że koszt zakupu podobnej nieruchomości na rynku wtórnym wyniesie ok. 1,2 mln zł. można określić rentowność najmu na poziomie 3,5-4 proc. Tym samym można zauważyć, że skala opłacalności jest niewiele niższa lub wręcz porównywalna do wartości odnotowanych w przypadku mieszkań zlokalizowanych na tym obszarze (Warszawa dz. Ursynów). Należy jednak pamiętać, że ze względu na potencjalnie niższy poziom popytu i mniejszą ciągłość najmu, kupno domu pod wynajem obciążone jest zdecydowanie większym ryzykiem.
Filip Jurczak, TargiMieszkaniowe.net
