Całkowity koszt kredytu – wszystko, co powinieneś o nim wiedzieć!

Galopująca inflacja zafundowała kredytobiorcom moc wrażeń. Część odsetkowa raty ich kredytów poszybowała w górę z prędkością, jakiej nie powstydziliby się konstruktorzy najznakomitszych rakiet NASA. Wszystko to za sprawą wdrożonej polityki systematycznego podnoszenia stóp procentowych, w której Rada Polityki Pieniężnej dopatrywała się lekarstwa na zahamowanie drastycznego wzrostu cen. Kredytobiorcy mogli jedynie z przerażeniem przyglądać się, jak wraz z odsetkami wzrastał całkowity koszt kredytu ich zobowiązań.

No właśnie – czym właściwie jest całkowity koszt kredytu hipotecznego i gotówkowego? Od czego zależy jego wysokość? Jakie elementy wchodzą w jego skład? Dlaczego parametr ten jest zmiennym? Te i sporo innych kwestii poruszę w poniższym artykule. Zapraszam do lektury!

Czym jest całkowity koszt kredytu?

Parametr całkowitego kosztu kredytu został unormowany przez artykuł 5. Ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim (Dz.U.2022.246 t.j.).

Zgodnie z jego zapisami, mianem całkowitego kosztu kredytu określa się:

 „wszelkie koszty, które konsument jest zobowiązany ponieść w związku z umową o kredyt, w szczególności:

1. odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże, jeżeli są znane kredytodawcy

oraz

2. koszty usług dodatkowych, w szczególności ubezpieczeń, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do uzyskania kredytu lub do uzyskania go na oferowanych warunkach,

– z wyjątkiem kosztów opłat notarialnych ponoszonych przez konsumenta”.

Można zatem powiedzieć, że całkowity koszt kredytu wyraża opłatę, jaką ponosi klient w zamian za udzielenie mu kredytu.

Jakie elementy składają się na całkowity koszt kredytu?

Na całkowity koszt kredytu składają się elementy, które są bezpośrednio związane z terminową obsługą zobowiązania. Będą to zatem:

• odsetki – suma części odsetkowej spłaconych już oraz prognozowanych do spłaty rat; pamiętaj, że w przypadku wyboru kredytów z oprocentowaniem zmiennym, parametr ten może ulec zmianie;

• opłaty – dodatkowe koszty, które musisz ponieść, żeby kredyt został uruchomiony, na przykład opłata przygotowawcza;

• prowizje – prowizja za uruchomienie kredytu;

• podatki i marże;

• koszty usług dodatkowych – cena zakupu wszystkich wymaganych przez bank produktów dodatkowych, od których posiadania uzależniona jest wypłata kredytu; przykładowo koszt obowiązkowego ubezpieczenia kredytu zakupionego za pośrednictwem banku, koszt ubezpieczenia pomostowego, koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, etc.

Jakich opłat nie uwzględnia się w koszcie całkowitym?

W całkowitym koszcie kredytu nie będą uwzględnione opłaty, od których bank nie uzależnia uruchomienia kredytu. Nie pojawią się tam również koszty związane z nieterminową obsługą zobowiązania oraz chęcią zmiany jego parametrów, jak również koszty zmienne obsługi zobowiązań walutowych.

Nie znajdziesz tam zatem:

• kosztów wynikających ze zmiany kursu walut – w przypadku zobowiązań zaciągniętych w walucie obcej; będą one w sposób bezpośredni wpływać na ratę kredytu;

• kar za nieterminowe spłaty, a więc odsetek karnych za opóźnienia w spłacie (maksymalnie dwukrotność odsetek ustawowych) oraz opłat za wysłanie wiadomości sms, maili, listów ponaglających i przypominających o niespłaconej racie; podwyższają one zaległą ratę kredytu gotówkowego lub hipotecznego;

• kosztów prowadzenia rachunku bankowego i obsługi wydanej do niego karty – nie wszystkie kredyty otwierane są w rachunkach „technicznych”; obecnie odchodzi się od tej praktyki, na rzecz obsługi zobowiązań z poziomu konta ROR (podstawowego rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego);

• kosztu produktów cross selling-owych – chodzi tutaj o wszystkie produkty, które doradca sprzeda ci „przy okazji” kredytu, na przykład: konto oszczędnościowe, lokata, ubezpieczenie nieobowiązkowe, personalizowana karta do konta z twoim wizerunkiem, etc.;

• opłat za przedterminowe uregulowanie zobowiązań – nadpłata lub całkowita wcześniejsza spłata kredytu mogą być operacjami płatnymi;

• kosztów związanych z pozyskaniem dokumentacji kredytowej – przykładowo: wypisy, wyrysy, wyciągi i założenie księgi wieczystej.

Jakie elementy składają się na całkowity koszt kredytu hipotecznego?

Pojęcie kosztu całkowitego nierozerwalnie wiąże się z kredytem hipotecznym. Kredyt hipoteczny jest wieloletnim zobowiązaniem finansowym dedykowanym zakupowi, budowie, adaptacji lub remontowi konkretnej nieruchomości. Nieruchomość ta staje się zabezpieczeniem kredytu.

Kredyt hipoteczny cechuje się niższym oprocentowaniem niż ma to miejsce w przypadku kredytu gotówkowego, ale również szeregiem koniecznych do dostarczenia dokumentów i warunków do spełnienia. Z tego też względu ilość kosztów dodatkowych, jakie przyszły kredytobiorca będzie musiał ponieść i które nie zostaną zaliczone do kosztu całkowitego kredytu hipotecznego, jest spora.

Całkowity koszt kredytu hipotecznego będzie zbudowany nieco inaczej niż całkowity koszt kredytu gotówkowego. Standardowe koszty kredytu hipotecznego ujmowane w ramach całkowitej kwoty kredytu to:

• oprocentowanie kredytu – składa się ze stałej marży banku oraz zmiennej lub czasowo stałej stawki WIBOR;

• prowizja banku – opłata pobierana za udzielenie kredytu; nie wszystkie banki ją stosują; jej wysokość uzależniona jest od wartości kredytu;

• ewentualne obowiązkowe ubezpieczenie kredytu – na przykład: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, ubezpieczenie pomostowe, ubezpieczenie na życie jednego z kredytobiorców, ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na wypadek utraty pracy; często są one kredytowane i tym samym podnoszą całkowitą kwotę kredytu.

Do całkowitej kwoty kredytu nie są zaliczane następujące koszty kredytu hipotecznego:

• ubezpieczenie nieruchomości niekupowane za pośrednictwem banku;

• nieobowiązkowe ubezpieczenie na życie;

• nieobowiązkowe ubezpieczenie od utraty pracy;

• koszt, jaki generuje wycena nieruchomości;

• wysokość opłat notarialnych – ewentualna opłata za umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego; taksa notarialna za podpisanie aktu przeniesienia własności, ewentualne odpisy aktów notarialnych;

• wysokość opłat sądowych ponoszonych z tytułu założenia księgi wieczystej oraz za ustanowienie hipoteki;

• podatek od czynności cywilnoprawnych – w przypadku nieruchomości nabywanych z rynku wtórnego (2% od wartości nieruchomości);

• ewentualne wysokości dodatkowych opłat – za: wydanie wypisów i wyrysów, wyciągi bankowe, zaświadczenia bankowe, prowizja dla agenta nieruchomości, etc.

Nie wliczone są również standardowe koszty nieuwzględniane we wszystkich typach zobowiązań, o których była mowa powyżej.

Całkowity koszt kredytu konsumenckiego

Na potrzeby niniejszego artykułu kredyt konsumencki będziemy utożsamiać z pojęciem nieco węższym, jakim jest kredyt gotówkowy.

Przy tym kredycie mamy do czynienia ze znacznie prostszą konstrukcją niż ma to miejsce w przypadku umowy kredytowej kredytu hipotecznego. W tym przypadku klienci starają się o rozpatrzenie wniosku na niższą kwotę kredytu i krótszy okres kredytowania.

W umowie kredytowej kredytu gotówkowego całkowity koszt kredytu zależy najczęściej wyłącznie od: odsetek oraz ewentualnej prowizji i kosztu zakupu produktów dodatkowych.

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu?

Jak obliczyć całkowity koszt kredytu hipotecznego lub gotówkowego w praktyce? Nie jest to łatwe zadanie, szczególnie jeśli chciałbyś uzyskać bardzo dokładne wyniki. Niemniej jest ono zdecydowanie prostsze przy kredycie konsumenckim niż hipotecznym.

Aby obliczyć całkowity koszt kredytu, będziesz musiał wykazać się doskonałą znajomością zasad i terminologii obowiązujących w bankowości.

Nie istnieje jeden, uniwersalny wzór na wyliczenie wartości całkowitego kosztu kredytu hipotecznego czy gotówkowego. Zależy on bowiem od wielu czynników, z których najistotniejsze zmienne to:

• wysokość zaciągniętego kredytu;

• długość okresu kredytowania;

• rodzaj oprocentowania (stałe, zmienne);

• rodzaj rat (równe, malejące).

W tym wypadku warto skorzystać z pomocy doświadczonych ekspertów kredytowych (osób współpracujących z pośrednikami kredytu hipotecznego i gotówkowego) i doradców bankowych. Przybliżony całkowity koszt kredytu pomogą ci również obliczyć dostępne w sieci porównywarki kredytowe. W tym przypadku z powodzeniem możesz wykorzystać kalkulator kredytowy dostępny na naszym portalu.

Wysokość całkowitego kosztu kredytu – uniwersalne zasady

Wiesz już, jak obliczyć koszt kredytu. Warto, żebyś poznał też kilka uniwersalnych zasad, co do kształtowania się kosztu całkowitego kredytu.

1. Im dłuższy okres spłaty kredytu, tym całkowity koszt kredytu wyższy.

2. Wartość całkowitego kosztu kredytu zależy od marży. Im wyższe oprocentowanie nominalne kredytu, tym wyższy całkowity jego koszt.

3. Całkowity koszt kredytu zależy od wielkości pożyczonego kapitału (kwoty kredytu). Im wyższa wysokość całkowitej kwoty kredytu, tym wyższy koszt.

4. Całkowity koszt kredytu będzie niższy, jeśli wybierzesz raty malejące, niż będzie to miało miejsce przy identycznych parametrach kredytu spłacanego w ratach równych.

5. Zazwyczaj kredyt hipoteczny zaciągnięty na tę samą kwotę co kredyt gotówkowy, będzie charakteryzował się niższym całkowitym kosztem. Dzieje się tak, ponieważ oprocentowanie kredytu hipotecznego najczęściej jest niższe niż gotówkowego.

6. Ubezpieczenie kredytu nie zawsze wpływa na wysokość całkowitego kosztu kredytu hipotecznego.

7. Obliczenie całkowitego kosztu kredytu nie jest prostym zadaniem.

8. W przypadku kredytu hipotecznego obliczenie kosztu całkowitego jest znacznie trudniejsze niż przy kredycie gotówkowym.

9. Jeśli wybierzesz oprocentowanie zmienne, to całkowity koszt kredytu będzie się zmieniał wraz ze zmianami stopy bazowej (na ten moment jest nią WIBOR 3M lub 6M).

Czy całkowity koszt to to samo, co oprocentowanie kredytu?

Suma całkowitego kosztu kredytu wyrażona w postaci RRSO w zdecydowanej wielkości przypadków nie będzie tożsama z oprocentowaniem. Taka sytuacja zupełnie nie będzie możliwa w kredycie hipotecznym. Jeśli natomiast chodzi o kredyt konsumencki, to wystąpi ona, kiedy kredytobiorca nie musiałby ponosić żadnych innych kosztów związanych z kredytowaniem, poza odsetkami.

Całkowity koszt kredytu a RRSO

RRSO, czyli Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania to parametr utworzony z myślą o ułatwieniu klientom banków porównywania ofert kredytów i pożyczek. To pewnego rodzaju pochodna dla całkowitego kosztu zobowiązania. Pozwala ona sprawdzić, ile kosztuje kredyt hipoteczny lub gotówkowy.

RRSO wyraża w sposób procentowy całkowity koszt kredytu w stosunku rocznym. Oznacza to, że określa, jaki procent pożyczonej kwoty stanowią całkowite roczne koszty obsługi zobowiązania.

Jeśli porównujesz całkowity koszt kredytu oraz RRSO, wybieraj oferty o tym samym okresie, schemacie rat oraz rodzaju oprocentowania:

• przy dokonywaniu porównań nie mieszaj produktów z ratami stałymi z tymi o ratach zmiennych;

• nie utożsamiaj oprocentowania stałego ze zmiennym;

• wybieraj jednakowy okres kredytowania.

Jedynie zastosowanie się do powyższych zasad, będzie w stanie dać miarodajne wyniki.

Musisz też wiedzieć, że chociaż parametr ten został stworzony w dobrej wierze, to, jak to zazwyczaj w finansach bywa, nie pozostaje bez wad. Banki w ofertach podają wysokość wskaźnika na pierwszy rok kredytowania. Tymczasem w przypadku zobowiązań długoterminowych niektóre z opłat ponoszone są jedynie w pierwszym okresie (jednorazowo, przez pierwszy rod, trzy, pięć lat), co zawyża wartość wskaźnika. W takich wypadkach analiza opłacalności powinna przyjąć nieco szerszy wymiar niż jedynie porównanie RRSO.

Całkowity koszt kredytu a całkowita kwota kredytu i całkowita kwota do zapłaty

Całkowita kwota do zapłaty jest parametrem szerszym od całkowitego kosztu. Zawiera w sobie sumę kosztu całkowitego oraz kwoty udzielonego kredytu. To ostateczna kwota, jaką kredytobiorca wpłaci do banku. Całkowita kwota kredytu to wyłącznie suma środków, jaką bank oddaje do dyspozycji swojemu klientowi.

Dlaczego warto zwracać uwagę na całkowity koszt kredytu?

Bankowe oferty konstruowane są w różny sposób. Zazwyczaj pracuje nad nimi rzesza marketingowców i analityków, którzy dążą do tego, aby produkt był „chodliwy”, a jednocześnie opłacalny ze strony banku. Tworzą więc oferty przyciągające uwagę niskim oprocentowaniem, za którym ukrytych jest szereg opłat dodatkowych rozpisanych drobnym druczkiem na dole reklamy.

Aby wyjść naprzeciw prawom konsumenckim i etyce bankowania, ustawodawca stworzył obowiązek podawania w ofertach wskaźnika RRSO (ustawa o kredycie konsumenckim). Jego nienaturalnie wysoki poziom przy jednocześnie występującym niskim oprocentowaniu powinien zwrócić uwagę klienta. Najprawdopodobniej będzie to oznaczać, że w umowie pojawią się liczne opłaty dodatkowe.

Czy warto porównywać oferty pod kątem kosztu całkowitego?

Parametry całkowitego kosztu kredytu oraz RRSO zostały stworzone w celu umożliwienia szybkiego i wygodnego porównania ofert kredytowych. W doskonały sposób obrazują one, że wysokość raty to nie jedyny czynnik, na jaki powinieneś zwrócić uwagę przy wyborze konkretnej instytucji finansowej, która w przyszłości pomoże ci sfinansować twoje cele.

Pamiętaj, że „tani kredyt” z nazwy nie zawsze będzie opłacalny w praktyce. Niejednokrotnie się zdarza, że wyższe opłaty początkowe są rekompensowane przez niższe raty.

Podsumowując, całkowity koszt kredytu jest wskaźnikiem, który powstał z myślą o ułatwieniu porównywania poszczególnych ofert kredytowych. Daje on możliwość uzyskania kredytu na jak najlepszych warunkach cenowych. Parametrem, który bazuje na koszcie całkowitym, jest RRSO.