Jak wynika z raportu AMRON-SARFiN na dzień 31 grudnia 2022 r., liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce wyniosła 2 366 262. Z danych za pierwszy kwartał 2023 wynika, że na koniec I kwartału br. było ich o ponad 38 tys. mniej.
W ostatnim kwartale 2021 roku jedynie 20% kredytów hipotecznych opierało się na stałej stopie procentowej, ale w końcówce 2022 roku ponad 50% klientów wybierało tę opcję. Jednakże w drugim kwartale 2022 roku hipoteki z ustaloną stopą procentową stanowiły prawie 65,6% wszystkich kredytów, co wskazuje na ich spadek popularności. Z raportu AMRON-SARFiN za czwarty kwartał 2022 wynika, że liczba udzielonych kredytów z okresowo stałą stopą procentową osiągnęła 19 765, co obejmuje zarówno nowe umowy, jak i te zaktualizowane aneksami.
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego - czym jest?
W przeciwieństwie do kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem, w którym o koszcie zobowiązania, oprócz marży, decyduje wartość WIBOR, kredyt ze stałą stopą oferuje równą ratę przez cały okres spłaty. Tym samym kredyt hipoteczny ze stałą stopą oprocentowania staje się znakomitym sposobem na minimalizację ryzyka w sytuacji rosnących stóp procentowych.
W chwili obecnej raczej możemy spodziewać się odwrotnego trendu, wobec tego warto rozważyć skupienie się znów na zmiennych stopach procentowych.
Teraz banki już oferują obie opcje, jak również możliwość przewalutowania. Te, które posiadają go w swojej ofercie, proponują swoim klientom stałe oprocentowanie jedynie na okres 5 lat, choć zdarzają się też 10-letnie oferty. Po nim mogą natomiast albo przejść na zmienne oprocentowanie, albo – w niektórych instytucjach – przedłużyć stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat, jednak bez gwarancji zachowania dotychczasowych warunków.
Kredyt hipoteczny – stałe oprocentowanie vs. oprocentowanie zmienne
Przez lata kredytobiorcy przyzwyczaili się już do tego, że wartość WIBOR utrzymuje się na podobnym, niskim poziomie, oscylującym na przestrzeni ostatnich kilku lat w przypadku WIBOR-u 3M w przedziale 1,71–1,73 proc. Jeszcze w czerwcu 2015 roku wskaźnik WIBOR 3M wynosił 5,13 proc., z kolei w czerwcu 2008 roku kredytobiorcy musieli zmierzyć się z wartością WIBOR 6,85 proc. W ostatnich dwóch latach sytuacja drastycznie się zmieniła. Rata kredytu, a przez to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania wzrosła drastycznie. To z kolei mocno spopularyzowało zainteresowanie stałym oprocentowaniem.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem w założeniu daje gwarancję stabilności niezależnie od rynkowej sytuacji i poziomu stóp procentowych. Dzięki temu planowanie domowego budżetu jest znacznie prostsze, nie bez znaczenia pozostaje także poczucie bezpieczeństwa, szczególnie ważne w przypadku długoterminowych zobowiązań, do jakich należą kredyty hipoteczne. Jednocześnie jednak stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych wiąże się z większym ryzykiem ze strony banków, co znajduje odzwierciedlenie w ich cenie.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem – obecna sytuacja na rynku
Jak już wspominaliśmy, obecnie na rynku nie występuje produkt, który można określić mianem kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem przez cały okres trwania umowy. Kilka banków proponuje swoim klientom stałe oprocentowanie kredytu na 5 lat, niektóre 10. Ich koszt zwykle jest wyższy od porównywalnych ofert ze zmiennym oprocentowaniem, co może się wiązać z kwestią marży banku.
W ostatnim czasie, z perspektywą obniżek stóp procentowych, oprocentowanie stałe wydaje się górować nad oprocentowaniem zmiennym w reklamowych ofertach.
W praktyce, aby takie rozwiązanie było opłacalne, musiałoby dojść do znacznego podniesienia stawki WIBOR, co w najbliższym czasie jest mało realne. O ile w przypadku pięcioletniego okresu w czasach dobrej koniunktury trudno o rewolucyjne zmiany, z pewnością będą miały miejsce podczas spłaty rozciągającej się na 25 czy 30 lat. Wówczas stałe oprocentowanie kredytu, choć droższe przy niższej stawce WIBOR (póki ten wskaźnik istnieje), mogłoby przynosić znaczne oszczędności, gdy stopy procentowe będą wyższe.
Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – rekomendacja KNF
W znowelizowanej kilka lat temu Rekomendacji S znalazł się zapis rekomendujący bankom wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych kredytów ze stałą stopą oprocentowania lub okresowo stałą stopą oprocentowania. Stąd też pojawiły się one masowo w ofertach, wpływając na całkowity koszt kredytu. Co ważne – z tej opcji będą mogli skorzystać nie tylko nowi kredytobiorcy, ale również te osoby, które zawarły umowy kredytowe wcześniej.
Popularność kredytów ze stałym oprocentowaniem w innych krajach
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem zdobyły popularność dopiero w ostatnich dwóch latach, za to rozwiązanie to dominuje w większości rozwiniętych gospodarek. W Holandii 74% kredytów posiada stałe oprocentowanie na okres powyżej 5 lat, w Niemczech jest to 80%, a w Belgii aż 88%. Z drugiej strony w części europejskich państw można zaobserwować trend podobny do polskiego. 96% kredytów udzielanych na Łotwie to kredyty ze zmiennym oprocentowaniem, podobnie jest na Litwie (97%), w Finlandii (95%) czy w Bułgarii (99%).
