Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

Segment kredytów hipotecznych rządzi się swoimi prawami: dotyczy zwykle wysokich kwot (dla większości klientów będzie to zapewne największe zobowiązanie, jakie przyjdzie im spłacić w życiu) oraz długich okresów spłaty, wynoszących najczęściej 30-35 lat. Oprócz tego kredyty są także bezpośrednio powiązane z nieruchomościami, na których ustanawiane jest zabezpieczenie hipoteczne. To właśnie ten czynnik pozwala instytucjom proponować bardzo korzystne warunki finansowe, ponieważ znacznie ogranicza ryzyko związane z powierzeniem konsumentowi środków. Z drugiej strony sama wartość nieruchomości będzie odgrywać w całym procesie dużą rolę. Z perspektywy klienta niezwykle ważny okaże się wskaźnik LtV, pokazujący stosunek samego kredytu do wartości nieruchomości.

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt? (fot. Wlada Karpowicz / Pexels)

LtV – co to jest?

Zwykle wybierając kredyt hipoteczny, skupiamy się na informacjach bezpośrednio odnoszących się do ponoszonych przez nas regularnie kosztów. Najważniejsze – nie bez przyczyny – okaże się wobec tego m.in. RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, odzwierciedlająca realne koszty ponoszone w skali roku. Zanim dojdzie do jego określenia, konieczne stanie się jednak skrupulatne zweryfikowanie zarówno sylwetki kredytobiorcy, jak i nieruchomości, którą zamierza kupić. Ta procedura będzie z jednej strony decydowała o tym, czy kredyt sam w sobie zostanie przyznany, z drugiej natomiast w znacznym stopniu wpłynie na zaproponowane przez bank warunki, w tym marżę.

Kluczowe znaczenie zyska w tym przypadku LtV (angl. Loan to Value, czyli dosłownie „pożyczka do wartości”). Pokazuje on, jak duży udział w wartości nieruchomości będą miały środki pochodzące z kredytu. Właśnie w tym celu bank wymaga przeprowadzenia wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zasadniczym celem tych działań jest zminimalizowanie ryzyka kredytowego, ponieważ w przypadku kredytu hipotecznego to właśnie nieruchomość będzie stanowiła zabezpieczenie zadłużenia. Im mniejszy udział środków własnych kredytobiorcy, tym większe ryzyko z perspektywy banku.

Wskaźnik LTV: jak liczyć?

Obliczenie LtV jest przy tym bardzo proste. Aby to zrobić, wystarczy znać wartość nieruchomości (tę zdefiniuje rzeczoznawca majątkowy) oraz wysokość kredytu, który będzie wykorzystywany w celu jej zakupu.

Wskaźnik LtV = (suma kredytu/wartość nieruchomości) x 100 proc.

Oczywiście łatwo zaobserwować, że zasadniczy wpływ na LtV będzie miała wysokość wkładu własnego, a więc funduszy, które kredytobiorca wniesie we własnym zakresie. W większości przypadków cena transakcyjna odpowiada bowiem rynkowej wartości mieszkania w chwili zakupu. W związku z tym klient posiada znaczny wpływ na to, jak będzie kształtował się wskaźnik LtV. Przykładowo:

Wartość nieruchomości wynosi 300 000 zł. Kredytobiorca wnosi wkład własny wynoszący 20% w wysokości 60 000 zł. Pozostałą część (240 000 zł) finansuje za pomocą kredytu hipotecznego. LtV wynosi 80%.

W przypadku tej samej nieruchomości kredytobiorca wnosi 10% wkładu własnego (30 000 zł), pozostałą część (270 000 zł) pokrywa kredyt hipoteczny. Jego LtV wynosi wobec tego 90%.

Jakiego wkładu własnego oczekują banki?

Z perspektywy instytucji zależność jest bardzo prosta: im mniejszy udział kredytu w stosunku do wartości nieruchomości, tym mniejsze ryzyko. Na cały problem należy przy tym spoglądać w dłuższym horyzoncie czasowym (w przypadku kredytów hipotecznych okres spłaty jest niejednokrotnie dłuższy od 30 lat). Wraz ze zmianą koniunktury gospodarczej czy tendencjami na rynku nieruchomości zmienić może się również wartość konkretnego domu lub mieszkania. W przypadku spadku jego wartości bank może z kolei utracić bardzo wartościowe zabezpieczenie. W związku z tym Rekomendacja S KNF obliguje banki do zwracania szczególnej uwagi na LtV i to nie tylko w momencie zawierania umowy, ale również w trakcie spłaty: monitorowanie sytuacji na rynku nieruchomości leży bowiem w ich interesie. Niskie LtV to jeden z podstawowych czynników ryzyka, a określenie akceptowalnego progu to wymóg nakładany przez KNF na instytucje finansowe.

LtV a wkład własny

Znajduje to również przełożenie na rekomendowaną wysokość wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją S ten powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach możliwe jest jednak zastąpienie części tych funduszy (do 10%) innymi zabezpieczeniami, w tym m.in. środkami zgromadzonymi na rachunkach IKE lub IKZE, ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego lub blokadami środków. Za wkład własny uznany może być również grunt, na którym planowana jest budowa nieruchomości. Warto mieć także świadomość, że część instytucji podnosi oczekiwany próg wkładu własnego jeszcze wyżej i określają maksymalne LtV na poziomie 70%.

LtV a koszty kredytu

Instytucje dążą do rekompensowania sobie zbędnego ryzyka kredytowego. Zbyt wysokie LtV może więc skutecznie stanąć na drodze do uzyskania finansowania. Nawet jeżeli nie przełoży się na decyzję odmowną, zapewne znajdzie odzwierciedlenie w zaproponowanych przez bank warunkach:

  • Dodatkowe ubezpieczenia: chętnie wykorzystywanym sposobem staje się ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. W takim przypadku kredytobiorca będzie musiał opłacać dodatkową składkę (często wliczaną w marżę) aż do momentu spłacenia brakującej sumy. Może więc się okazać, że kredyt będzie zdecydowanie droższy w pierwszym okresie spłaty.
  • Wyższa marża: wysokie LtV może przełożyć się również na mniej atrakcyjną ofertę. Wyższe ryzyko często znajduje odzwierciedlenie w marży, a ta jest istotnym składnikiem oprocentowania, wobec czego konieczne będzie jej regulowanie przez cały okres spłaty.
  • Blokada środków na rachunku/zastaw: innym sposobem na podwyższenie wkładu własnego jest „zamrożenie” środków np. poprzez blokadę funduszy na koncie, przeniesienie kwoty na poczet banku czy skorzystanie ze środków odkładanych na jesień życia. Wprawdzie te zostaną odblokowane po spłaceniu wskazanej kwoty, jednak przez pewien czas swobodne operowanie nimi nie będzie możliwe.

Jak widać, uzbieranie jak najwyższego wkładu własnego to bardzo dobry sposób na obniżenie całkowitych kosztów kredytu. Im niższe LtV, tym większa wiarygodność, w ślad za nią idą natomiast wymierne oszczędności.


2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

2020-08-21

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.