Wycena mieszkań znów drgnęła w górę. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

Ceny ofertowe mieszkań – rynek pierwotny

Po obserwowanych w październiku i w szczególności w listopadzie obniżkach, ostatni miesiąc 2022 r. przyniósł wzrosty średnich cen ofertowych nowych mieszkań. To sytuacja podobna do notowanej w grudniu na rynku najmu, o czym pisaliśmy w artykule „Rynek najmu zwrócił się ku wzrostom”.

Jeśli mówiliśmy o dalszym ciągu obniżek, to w przypadku kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Trzeci miesiąc z rzędu średnie oczekiwania deweloperów spadały w Poznaniu (-1,6 proc. m/m). Obniżkę względem listopada zanotowano także we Wrocławiu i Lublinie. W obu przypadkach była ona jednak nieznaczna i wyniosła -0,2 proc. m/m.

W ośmiu spośród dziewięciu analizowanych miast średnia cena ofertowa przekraczała w grudniu 2022 r. 11 tys. zł/mkw. Wyjątkiem była Łódź, gdzie kawalerki wyceniano średnio na 9598 zł/mkw., dodatkowo o 0,4 proc. niżej niż w grudniu 2021 r. Spadek w skali roku – o niespełna 1 proc. – miał miejsce także w Krakowie.

Choć w pozostałych z analizowanych miast w przypadku kawalerek i we wszystkich branych pod uwagę miastach w przypadku większych mieszkań, średnie oczekiwania deweloperów wzrosły w ujęciu rocznym, to po raz pierwszy od dawna dominowały „podwyżki” jednocyfrowe.

Również w przypadku większych metraży najstabilniejszym rynkiem w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy był Kraków. Lokale o powierzchni od 38 do 60 mkw. były wyceniane bowiem o 2,6 proc. wyżej niż rok wcześniej, z kolei za mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. oczekiwano średnio o 4,6 proc. więcej niż w grudniu 2021 r.

Ceny ofertowe mieszkań – rynek wtórny

Tendencja ta jeszcze wyraźniej była widoczna w przypadku mieszkań z drugiej ręki. O więcej niż 10 proc. wzrosła jedynie średnia cena ofertowa kawalerek we Wrocławiu (+12,5 proc. r/r) oraz lokali o powierzchni od 60 do 90 mkw. oferowanych w Łodzi (+13,9 proc. r/r).

Znacznie mniej okazałe niż przed kilkoma miesiącami wzrosty w relacji rocznej to jednak marne pocieszenie dla szukających własnego „M” na rynku wtórnym. A to z powodu wyhamowania tempa podwyżek na cenowych szczytach. Do maja 2022 r. trwał bowiem cenowy rajd, zakończony dopiero korektą, która napłynęła w czerwcu.

Z tymi, liczonymi w ujęciu miesięcznym, mieliśmy do czynienia także w grudniu, podobnie zresztą jak w listopadzie. Choć w większości przypadków nie przekraczały one 1 proc. m/m., to mieszkania, które pozostają w ofercie z każdym miesiącem są wyceniane wyżej. Wpływ na to ma jednak również wyprzedawanie a tym samym usuwanie ogłoszeń dotyczących mieszkań tańszych.

Przed rokiem pisaliśmy jednak o tym, że średnie ceny ofertowe, zwłaszcza na rynku wtórnym, rosły w ujęciu rocznym szybciej od inflacji. Teraz jest jednak odwrotnie. W grudniu 2022 r. indeks cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI) wzrósł bowiem o 16,6 proc. względem grudnia 2021 r.

Jeśli w ostatnim miesiącu 2022 r. mówiliśmy o obniżkach średnich cen ofertowych, to miały one miejsce w przypadku dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw., a więc takich, na których zakup trzeba by przeznaczyć łącznie najwięcej.

W ujęciu rocznym obniżka, choć symboliczna, miała miejsce jedynie w Katowicach. Lokale, które znalazły się w ofercie w grudniu 2022 r. były wyceniane o 2 zł/mkw. niżej od tych lokali, które oferowano w grudniu 2021 r. Dla porównania, w Krakowie za mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. oczekiwano w grudniu 2022 r. średnio 12 371 zł/mkw. – o 9,4 proc., a nominalnie o 1068 zł/mkw. więcej niż za lokale, które oferowano rok wcześniej.