Mieszkania znów rekordowo drogie w ofertach. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Biorąc pod uwagę jedynie pierwsze cztery miesiące 2021 r. wyraźniej swoje oczekiwania podnieśli jednak deweloperzy. Wzrost średnich cen ofertowych nowych mieszkań w relacji do grudnia 2020 r. wyniósł w tym czasie od niespełna 4 proc. w Lublinie, przez 5 proc. w Krakowie po blisko 8 proc. w Katowicach. Jedynie nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w Poznaniu wyceniane są na podobnym poziomie (+0,2 proc.).

Kwietniowy wzrost średnich cen ofertowych sprawił, że w siedmiu z dziewięciu największych polskich miast odnotowano najwyższe średnie stawki w historii. Najbardziej widoczne zmiany zaszły w Warszawie, gdzie średnie oczekiwania deweloperów przekroczyły 11 000 zł/mkw. oraz w Poznaniu, gdzie średnia wycena nowego mieszkania przekroczyła 8000 zł/mkw.

Ze spadkiem względem marca mieliśmy do czynienia jedynie w drugim najdroższym polskim mieście – Gdańsku oraz Katowicach.

Wzrost średnich cen obserwowany w kwietniu 2021 r. nie był jednak niczym nadzwyczajnym w ostatnich latach. Zarówno czwarty miesiąc 2018, 2019 jak i 2020 r. przynosił wzrosty średnich stawek ofertowych na rynku pierwotnym. Te w poprzednich latach były nawet wyższe od tegorocznych.

Obniżki średnich stawek obserwowane od wiosny do jesieni 2020 r. sprawiły, że w relacji rocznej tylko w trzech miastach przekroczyły 10 proc. Stało się tak w Warszawie, Łodzi i Lublinie. Na drugim biegunie znalazł się Szczecin, Poznań i Wrocław, gdzie wzrost średniej stawki w ujęciu rocznym wahał się od 2 do 5 proc.

Najwięcej szans na znalezienie promocji mieli w kwietniu poszukujący na rynku pierwotnym małych kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Obniżka względem marca miała miejsce w Gdańsku, Katowicach, Krakowie oraz symbolicznie (-0,1 proc. m/m) w Łodzi.

W Warszawie, Poznaniu oraz we Wrocławiu średnia stawka notowana w kwietniu 2021 r. znalazła się na najwyższym poziomie w historii. W stolicy woj. wielkopolskiego po raz pierwszy przekroczyła 9000 zł/mkw.

Tradycyjnie w ostatnich miesiącach najmocniejsze i najbardziej powszechne wzrosty średnich stawek miały miejsce w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Ostatnie podwyżki w kilku miastach wojewódzkich przełożyły się również na dwucyfrowe wzrosty w skali roku. W Warszawie i Lublinie w relacji do kwietnia 2020 r. wycena tego typu metraży wzrosła w ciągu roku o ok. 15 proc.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Niemal nieprzerwanie od listopada 2020 r. rośnie średnia wycena mieszkań na rynku wtórnym, co sprawia, że w każdym kolejnym miesiącu średnie ceny ofertowe ustanawiają nowe rekordy.

W kwietniu podwyżki względem marca wahały się od 0,6 do 1,6 proc., czyli na podobnym poziomie jak w 2018 i 2019 r. Nieco inny na tym tle był ubiegłoroczny kwiecień, gdy początek pandemii koronawirusa przyniósł obniżki średnich stawek na rynku wtórnym.

W ciągu pierwszych czterech miesięcy 2021 r. średnie oczekiwania sprzedających używane mieszkania wzrosły od 2,5 proc. na najdroższych rynkach wtórnych – w Warszawie i Gdańsku po ok. 4,5 proc. w Szczecinie.

Inaczej niż na rynku pierwotnym, w przypadku mieszkań z drugiej ręki największe wzrosty średnich stawek, zarówno w relacji miesięcznej jak i rocznej odnotowano w przypadku kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. W Warszawie średnie oczekiwania sprzedających rosną nieprzerwanie od lipca 2020 r. W poprzednich miesiącach podwyżki nie przekraczały 1 proc. Zmianę przyniósł kwiecień (+1,8 proc. m/m).

Najstabilniej w relacji do kwietnia 2020 r. kształtowały się średnie ceny ofertowe dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane metraże, najmniejsze zmiany w ostatnich miesiącach zachodziły w Poznaniu. Wycena najmniejszych kawalerek w stolicy woj. wielkopolskiego wzrosła w ciągu roku o mniej niż 2 proc., duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. były wyceniane o 0,6 proc. wyżej niż w kwietniu 2020 r. Oczekiwania sprzedających lokale o powierzchni od 38 do 60 mkw. spadły w tym czasie z kolei o 1,2 proc.

Zgoła odmienna sytuacja panuje na warszawskim, gdańskim, wrocławskim, łódzkim oraz lubelskim rynku wtórnym. W kwietniu we wspomnianych miastach zanotowano rekordowe średnie stawki w przypadku wszystkich analizowanych metraży.

Ryzyko dalszych wzrostów cen mieszkań

W opinii części ekspertów rynku nieruchomości zaprezentowany w połowie maja Polski Ład może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, o czym pisaliśmy w artykule: „Polski Ład może podnieść ceny mieszkań i wprowadzić przestrzenny chaos”.

– Chętnych na zakup mieszkań nie brakuje już teraz, a deweloperzy z trudem nadążają z podażą. Już sama zapowiedź uruchomienia programu gwarantującego zakup mieszkania na kredyt bez wkładu własnego może zadziałać dopingująco na tych, którzy jeszcze się wahają ze względu na wysokie ceny mieszkań. W tej sytuacji istnieje ryzyko, że podrożeją one jeszcze bardziej – uważa Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.

Jak z kolei przewidują przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich, kierując wsparcie na oba rynki, rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym – czytamy w komunikacie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nastroje tonuje jednak dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

– Skuteczność wcześniejszych programów mieszkaniowych tego rządu i tych z roku 2007 i niezrealizowanego Programu Mieszkanie Plus budzi wątpliwości co do powodzenia tych najnowszych propozycji – mówi dr Jacek Furga. – Wpływ na wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie zależał od skali zainteresowania tym rozwiązaniem, a więc od skali wzrostu popytu na mieszkania.

Jak jednak dodaje, kupujący, jeśli skorzystają z rządowych gwarancji kredytowych i tak zapłacą więcej, ponieważ całą inwestycję, a nie jak dotychczas tylko 80 lub 90 proc., będą finansowali kredytem bankowym, który trzeba będzie spłacić wraz z odsetkami.