Już w lipcu mają pojawić się na rynku pierwsze kredyty z dopłatami do rat w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Do tej pory brakowało jednak istotnego szczegółu, który mógł przesądzić o zasięgu schematu dofinansowania. Nie wiadomo było, czy banki będą mogły szacować zdolność kredytową w oparciu o wysokość raty przed czy po dopłacie.
„Zarząd banku przystępującego do uczestnictwa w realizacji programu rządowego zakładającego dopłaty do oprocentowania kredytu, na podstawie dokonanej przez bank szczegółowej oceny ryzyka, powinien przyjąć podejście do oceny zdolności kredytowej uwzględniające specyfikę programu rządowego, w tym uwzględniania wysokości rat kapitałowo-odsetkowych płaconych przez kredytobiorcę (po uwzględnieniu oszacowanej przez bank kwoty dopłat wynikających z programu rządowego) oraz ustalania poziomu bufora stopy procentowej dla tych kredytów” – czytamy w najnowszej wersji „Rekomendacji S”.
Fragment ten rozstrzyga dylemat zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami m.in. ministra Budy patronującemu programowi „Pierwsze mieszkanie”. W praktyce rekomendacja otwiera pole do liberalnego podejścia w ocenie zdolności kredytowej. Pierwsza rata kredytu na 350 tys. zł na 25 lat spłacanego w ratach malejących wynosi ok. 3,7 tys. zł (przy oprocentowaniu 8,8 proc.). Jeśli jednak uwzględnimy dopłaty, będzie ona zbliżona do 2,1 tys. zł.
Przyjmując, że relacja raty do dochodu gospodarstwa domowego nie powinna przekraczać 40 proc., oznacza to istotny wzrost dostępnej kwoty kredytu. Jeśli szacować wydolność finansową kredytobiorców z uwzględnieniem dopłat, to przykładowy klient zarabiający 6 tys. zł mógłby liczyć na kredyt w wysokości ok. 400 tys. zł. Bez uwzględnienia dopłaty – poniżej 250 tys. zł.
Rekomendacja nie tylko o "Bezpiecznym kredycie 2 proc."
Zmiany przewidziane w nowelizacji dotyczą także bufora na wzrost stóp procentowych uwzględnianego w procesie wyznaczania zdolności kredytowej klienta. W przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem został on uzależniony od okresu obowiązywania stałej stopy. Przykładowo dla 5 lat wyniesie 2,5 pp., dla 7 lat - 2,25 pp., dla 10 lat - 1,875 pp.
"W przypadku kredytu zabezpieczonego hipotecznie udzielanego w ramach realizacji programu rządowego zakładającego dopłaty do oprocentowania kredytu, bank określa wysokość bufora stopy procentowej na poziomie przewyższającym wysokość tego bufora dla kredytu oprocentowanego okresowo stałą stopą procentową o długości tenoru stałej stopy równej okresowi, dla którego przewidziano w programie rządowym dopłaty do oprocentowania kredytu.” - wskazano w rekomendacji, pozostawiając wyznaczenie minimalnego poziomu (ale ponad 1,875 pp.) kredytodawcom biorącym udział w programie "Bezpieczny kredyt 2 proc."
W przypadku kredytów zabezpieczonych hipotecznie oprocentowanych zmienną stopą procentową rekomenduje się wyznaczanie bufora co najmniej raz w miesiącu. Wymóg zdefiniowano wzorem, w którym uwzględniona jest m.in. zmienność podstawowej stopy procentowej w okresie ostatnich 100 dni roboczych. Do tej pory ten element nie był brany pod uwagę, a bufor bazował bezpośrednio na aktualnym poziomie stóp.
Nowością wprowadzaną przez zalecenie nadzoru jest także szczegółowe informowanie klientów o konsekwencjach spadku wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Kredytobiorcy powinni otrzymywać także informację o najwyższym odnotowanym w zdefiniowanym okresie spadku cen.
Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że banki i oddziały instytucji kredytowych dostosują swoją działalność do zmian Rekomendacji S w terminie do 1 lipca 2024 r.