Kredyt na wykończenie domu lub mieszkania - czy się opłaca?

Kupno mieszkania lub domu to poważna inwestycja, której w większości przypadków towarzyszy również skomplikowany i wyczerpujący proces. Ceny na rynku nieruchomości nie przestają rosnąć i często przyprawiają o ból głowy. Często analizując oferty i trafiając na tę, która wydaje nam się najbardziej atrakcyjna, zapominamy jednak o kluczowych kwestiach. Jedną z nich są dodatkowe koszty, z którymi przyjdzie nam się później zmierzyć. 

W większości przypadków – o ile nie wybierzemy opcji pod klucz na rynku pierwotnym – już na samym starcie w wymarzone cztery kąty będziemy musieli zainwestować poważne środki. Te w najlepszym przypadku zamkną się w kwocie kilkunastu lub kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeżeli jednak zdecydowaliśmy się na standard deweloperski lub nieruchomość do remontu kapitalnego na rynku wtórnym, koszty dalszych działań mogą okazać się zdecydowanie wyższe.

Zakup to nie wszystko

Proces ubiegania się o kredyt hipoteczny jest długi i wyczerpujący pod niemal każdym względem: wymaga zebrania sporej dokumentacji, sam w sobie wiąże się również z dodatkowymi kosztami, o których nie wspomina się w ofertach marketingowych banków. Racjonalnym wyborom nie zawsze sprzyjają również emocje związane z poważną inwestycją, zwłaszcza, że rynkowe ceny siłą rzeczy w większości przypadków wymuszają spore oszczędności. 

Podejście, które można zamknąć w słowach „kupię i jakoś to będzie”, nie jest jednak najmądrzejsze. Koszty remontu mieszkania są naprawdę spore, zwłaszcza jeżeli do jego realizacji planujemy zatrudnić profesjonalną ekipę albo zakres prac jest bardzo duży. Będzie tak zwłaszcza, jeżeli zamiast opcji „pod klucz” zdecydujemy się na surowy stan deweloperski czy kupimy mieszkanie z drugiej ręki w nie najlepszej kondycji.

Kredyt na wykończenie mieszkania: skąd go wziąć?

To, że prace wykończeniowe pochłaniają olbrzymie środki, nie jest żadną tajemnicą. Ich właściwa ocena też nie należy do najłatwiejszych zadań: zwykle rozbieżność pomiędzy kalkulacjami a faktycznymi wydatkami wynosi od kilku do kilkunastu procent. Oczywiście koszt końcowy zależy od wielu czynników, w tym kosztów samej robocizny, wykorzystanych materiałów czy napotkanych problemów (zwłaszcza w mieszkaniach z rynku wtórnego), jednak bezpieczniej założyć pewną nadwyżkę niż później rozwiązywać problemy związane z problemami z płynnością finansową. 

Jeżeli nie dysponujemy większymi oszczędnościami, dobrym pomysłem okaże się kredyt na wykończenie mieszkania. Warto o nim pomyśleć jeszcze przed rozpoczęciem starań o kredyt hipoteczny – dzięki temu możemy uzyskać dodatkowe środki ze zdecydowanie niższym oprocentowaniem. Poza tym – nadzieje na to, że już po transakcji otrzymamy kredyt gotówkowy, mogą okazać się złudne.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Zasadniczym celem zainteresowania się kredytem hipotecznym jest zakup nieruchomości. Banki chętnie przyznają jednak większe środki, niejako wliczając do finansowania dodatkowy kredyt na wykończenie domu lub mieszkania. Oczywiście do tego typu inwestycji podchodzą jednak bardzo ostrożnie, dlatego będzie to wymagało od nas pewnego przygotowania. Zasadniczo mamy dwie możliwości:

• Niższy wkład własny – często konieczność uzbierania wkładu własnego, oczekiwanego na poziomie 20%, to podstawowy czynnik prowadzący do rezygnacji z marzeń o własnych czterech kątach. Zdarzają się jednak sytuacje, w których dysponujemy większym kapitałem. W pierwszym odruchu chcemy zadeklarować jak najwyższą sumę – oczywiście jest to sensowny krok: im mniejszy kapitał pożyczymy, tym mniej kredytu pozostanie do spłaty i lepsze warunki otrzymamy. Jednocześnie jednak często zapominamy o tym, że również po zakupie nieruchomości czekać nas będą wydatki. Jeżeli mamy więc spory zapas i taki ruch nie wpłynie np. na marżę banku, warto zamiast wnioskowania o kredyt na wykończenie mieszkania lub domu przeznaczyć uwolnione środki na remont.

• Kredyt na wykończenie mieszkania w ramach kredytu hipotecznego: możemy również do wnioskowanej kwoty przeznaczanej na zakup mieszkania doliczyć koszty, które będziemy musieli ponieść w związku z pracami wykończeniowymi. W tym przypadku kluczową rolę po raz kolejny odegra wkład własny: jego wysokość zależeć będzie bowiem od tego, jak dużo będziemy chcieli pożyczyć.

Kredyt hipoteczny na wykończenie domu - jak funkcjonuje?

Jest to kredyt celowy, co oznacza, że środki z niego można wykorzystać tylko na określone prace. Wymagane jest, aby nieruchomość była w stanie surowym zamkniętym, co obejmuje m.in. wstawienie okien i drzwi oraz pokrycie dachu. Procedura ubiegania się o niego  obejmuje złożenie szczegółowego wniosku wraz z kosztorysem planowanych prac wykończeniowych i harmonogramem ich przeprowadzenia​. 

​Jakie wydatki można sfinansować?

Pozwala on sfinansować większość prac wykończeniowych, takich jak:

• Wykończenie podłóg i schodów

• Tynki, okładziny, sufity podwieszane

• Wykończenie ścian wewnętrznych

• Malowanie

• Parapety wewnętrzne

• Instalacje (ogrzewanie centralne, wodno-kanalizacyjna, gazowa, elektryczna)

• Montaż i zakup armatury łazienkowej i kuchennej

Środki są przelewane bezpośrednio na konto kredytobiorcy i mogą być wypłacone jednorazowo lub w kilku transzach. Banki dokładnie kontrolują wydatkowanie środków, więc warto zachować wszystkie rachunki i faktury​.

Najważniejszy jest kosztorys

W przypadku kredytu hipotecznego na wykończenie mieszkania, kluczowym dokumentem jest kosztorys. Jest to szczegółowy plan finansowy, który określa przewidywane koszty inwestycji budowlanej lub remontowej oraz zawiera orientacyjny harmonogram prac.

Jak sporządzić kosztorys budowy domu do banku

1. Kosztorys inwestycyjny do kredytu hipotecznego jest dokumentem, który przedstawia szacunkowe koszty inwestycji oraz orientacyjny harmonogram prac. Jest wymagany przez banki przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na budowę domu, remont, lub wykończenie budynku bądź mieszkania.

2. Zazwyczaj kosztorys do kredytu hipotecznego może być sporządzony przez samodzielnie przez kredytobiorcę. Wiele banków udostępnia gotowe formularze, które ułatwiają to zadanie. W przypadku niektórych instytucji wymagane jest, aby kosztorys przygotował profesjonalny kosztorysant lub był zatwierdzony przez osobę z uprawnieniami budowlanymi.

3. Jest on niezbędny do określenia wysokości zobowiązania i wkładu własnego, jak również do ustalenia harmonogramu wypłaty transz kredytu. Banki kontrolują realizację inwestycji na podstawie kosztorysu, a kolejne transze środków są wypłacane po ukończeniu określonych etapów prac.

4. Banki akceptują głównie kosztorysy inwestorskie (przedwykonawcze), które są sporządzane przed rozpoczęciem prac i są najbardziej szczegółowe. Kosztorysy powykonawcze są akceptowane, gdy budowa domu jest już w toku.

5. Przygotowanie kosztorysu krok po kroku:

   • Wypisz wszystkie etapy budowy domu i potrzebne prace.

   • Wypisz materiały potrzebne do wykonania prac.

   • Oszacuj koszty materiałów i robocizny.

   • Określ terminy realizacji kolejnych etapów inwestycji.

6. Kosztorys powinien zawierać informacje na temat budowanego domu, standardu wykończenia, kosztów i planu wykonania prac. W przypadku remontu lub wykończenia mieszkania, należy uwzględnić listę planowanych prac oraz oszacowanie kosztów i terminów ich realizacji.

7. Kosztorys można zamówić wraz z projektem budowlanym (koszt od 300 do 500 zł) lub u profesjonalnego kosztorysanta (koszt od 1000 do 1500 zł).

Kredyt gotówkowy vs hipoteczny

Przy wyborze między kredytem gotówkowym a hipotecznym, istotne jest porównanie kosztów obu opcji. Kredyt hipoteczny ma zazwyczaj niższe oprocentowanie w porównaniu do kredytu gotówkowego. Jednakże, kredyt hipoteczny wymaga większej ilości formalności i może zająć nawet 2 miesiące na przetworzenie wniosku, podczas gdy kredyt gotówkowy jest szybszy w uzyskaniu i ma mniej formalności.

Kredyt hipoteczny na zakup i wykończenie mieszkania

Wzięcie kredytu hipotecznego na zakup i wykończenie mieszkania jednocześnie może być korzystniejsze finansowo, ponieważ łączy się wszystkie formalności w jedną transakcję, uzyskując przy tym całą potrzebną kwotę na inwestycję. Wymaga to jednak większej zdolności kredytowej i wyższego wkładu własnego. 

Wykończenie mieszkania "pod klucz" vs stan deweloperski

Może to być bardziej opłacalne dla osób, które nie mają czasu na samodzielne wykończenie nieruchomości. Jest to również korzystne dla inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Z drugiej strony, wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim daje większą swobodę w aranżacji i może generować oszczędności, ale wymaga więcej czasu i może wiązać się z ryzykiem przekroczenia budżetu.

Przykładowe koszty wykończenia na metr kwadratowy

W 2023 roku, ceny prac wykończeniowych wzrosły, a za metr kwadratowy wykończenia mieszkania można obecnie zapłacić minimum 1500 zł. Przykładowo, wykończenie mieszkania o powierzchni 50 m² może kosztować od 75 tys. zł wzwyż, w zależności od wybranych materiałów i skomplikowania prac.

Przykładowe koszty dla różnych metraży mieszkań

• Mieszkanie 70 m²: Wykończenie w niższym standardzie może kosztować około 105 tys. zł, a w wyższym standardzie około 150 tys. zł.

• Mieszkanie 50 m²: Szacowany koszt wykończenia wynosi około 75 tys. zł.

• Mieszkanie 40 m² (kawalerka): Koszt wykończenia może wynieść około 60 tys. zł.

• Mieszkanie 100 m²: Wykończenie może kosztować minimum 150 tys. zł, przy standardowej cenie 1500 zł za m².