Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!

Kredyt hipoteczny otrzymać może tylko osoba, która posiada odpowiednią zdolność kredytową. Każdy z banków w inny sposób wylicza maksymalną kwotę kredytu, ale podstawowe zasady oceny finansowej wydolności są podobne niezależnie od kredytodawcy.

Warunkiem otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie zdolności kredytowej – taka reguła obowiązuje banki i wynika wprost z przepisów prawa. Sposób oceny tej zdolności zależny jest jednak od procedur przyjętych w danej instytucji. To dlatego u jednego kredytodawcy możemy dostać kredyt hipoteczny, a inny może nam go odmówić.

Zdolność kredytowa kredyt hipoteczny – jaka musi być zdolność? Zdolność kredytowa kredyt hipoteczny – jaka musi być zdolność? (YAY Foto)

Bank wyliczając zdolność kredytową, ustala czy nasze dochody po odjęciu wszystkich zobowiązań i kosztów utrzymania będą wystarczające do spłaty rat. Stosuje przy tym dość ostrożne założenia.

Dochody a zdolność kredytowa w kredycie hipotecznym

Dochody uwzględniane w zdolności kredytowej muszą być stabilne – to jedna z podstawowych zasad. Dlatego banki sprawdzają, od jak dawna mamy umowę o pracę, czy umowy o dzieło są zawierane od dłuższego czasu z tym samym partnerem oraz jaki staż ma nasza działalność gospodarcza. Wiele banków nie uwzględnia w wyliczeniach zdolności kredytowej dochodów, które nie spełniają pewnych brzegowych warunków – np. umów czasowych zawartych w ciągu kilku ostatnich miesięcy.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą legitymować się dłuższym stażem działania. Bank będzie oceniał wyłącznie dochody, które mają potwierdzenie w dokumentach (np. zeznaniach podatkowych). Jeśli wykazujemy stratę, bank zazwyczaj odrzuci wniosek.

Wydatki a zdolność hipoteczna

Następnym krokiem, po ustaleniu wysokości dochodów, jakie mamy do dyspozycji, jest określenie comiesięcznych obciążeń klienta. Bank odejmuje od nich m.in.:

  • raty spłacanych kredytów,
  • inne regularne obciążenia (np. alimenty),
  • koszty utrzymania gospodarstwa domowego.

Suma pozostająca po odjęciu od dochodów regularnych wydatków powinna być większa niż rata kredytu hipotecznego powiększona o „bufor bezpieczeństwa” określany przez bank. Banki znacząco różnią się w podejściu do tego etapu badania zdolności kredytowej. Część samodzielnie ustala np. minimalne dopuszczalne koszty utrzymania dla danego typu klienta i miejscowości.

Starając się o kredytu, możemy do pewnego stopnia wpływać na zdolność kredytową. Najprostszym sposobem jest pozbycie się innych zobowiązań – np. kredytów gotówkowych. Warto pamiętać, że karta kredytowa czy limit kredytowy w rachunku jest traktowany przez bank jako potencjalne zobowiązanie – obniża zdolność w kredycie hipotecznym. Możemy zrezygnować z niewykorzystywanych produktów i poprawić swoją kondycję.

Co to jest DTI?

Jednym ze sposobów przybliżonej oceny naszej zdolności kredytowej może być policzenie wskaźnika DTI, czyli stosunku raty kredytowej do miesięcznych dochodów. W pierwszym kroku powinniśmy przygotować wstępną symulację raty dla kwoty kredytu hipotecznego, o którą będziemy się starać.

Załóżmy, że interesuje nas kredyt na 250 tys. zł, a oprocentowanie będzie wynosić 3,7 proc. (WIBOR 3M 1,7 proc. + marża 2 pp.). Rata równa dla 30-letniego kredytu, jak podpowiada kalkulator kredytu hipotecznego, wynosi wówczas 1150 zł. Jeśli nasze dochody to 3000 zł miesięcznie, wskaźnik DTI wyniesie 1150/3000 = 38,3 proc. Jeśli DTI przekracza 40 proc., to możemy oczekiwać kłopotów w staraniach o kredyt hipoteczny. Im niższa relacja rata/dochód, tym lepiej będziemy oceniani przez bank.

Zobacz też: Pożyczki pod zastaw nieruchomości

Jak dostać kredyt hipoteczny bez zdolności kredytowej?

Część klientów starających się o kredyt hipoteczny spodziewa się, że bank będzie zwracał uwagę przede wszystkim na wartość zabezpieczenia hipotecznego (czyli nieruchomości). Nawet jeśli zaproponujemy bankowi dodatkowe zabezpieczenia, np. drugie mieszkanie, to nie poprawi to naszej zdolności kredytowej.

Bank oczekuje, że będziemy posiadać dochody, które będą źródłem spłaty zobowiązania. Kredytu hipotecznego nie otrzymamy, jeśli nie spełnimy tego wymogu i nie będziemy mogli wylegitymować się odpowiednią zdolnością kredytową. Dlatego nie można dostać takiego kredytu bez zdolności kredytowej.

Zobacz też: Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Skorzystaj z pomocy eksperta

2019-06-24

Czy nadal jest sens brać coś na raty, żeby budować historię kredytową?

Od wielu lat panuje przeświadczenie o tym, że osoba, która ma czystą kartę w historii kredytowej, nie ma szans na otrzymanie większego kredytu. Zapytałam banki, jak oceniają swoich klientów i czy ci bez rat na mały sprzęt RTV/AGD nadal nie mają co liczyć na większy kredyt.  

2019-05-30

Pożyczka na wkład własny do kredytu hipotecznego

Jednym z warunków otrzymania kredytu hipotecznego jest posiadanie odpowiedniego wkładu własnego. Czy i jak można otrzymać pożyczkę na wkład własny?

2019-05-30

Na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt hipoteczny?

Zanim zaczniemy przeglądać propozycje banków, warto dowiedzieć się na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę. 

Kredyt hipoteczny i rozdzielność majątkowa - praktyczny poradnik

Czy podpisanie intercyzy i zachowanie rozdzielności majątkowej może mieć wpływ na przyznanie kredytu hipotecznego?

Pożyczka na wkład własny - jak ją otrzymać?

Aby zaciągnąć kredyt hipoteczny, konieczne jest posiadanie wkładu własnego. Ci, którzy nie zgromadzili odpowiedniej kwoty, mogą spróbować wspomóc się pożyczką.

Utrata pracy i kredyt – poradnik dla kredytobiorcy

Jakie mamy opcje, gdy szef wręcza zwolnienie, a nad głową wciąż wisi kredyt? Dowiedz się, jak poradzić sobie w takiej sytuacji.

Co to jest hipoteka i w jaki sposób działa?

Każda osoba rozważająca możliwość zakupu własnego mieszkania, zastanawia się nad zaciągnięciem kredytu w banku. W wielu przypadkach, jest to tak naprawdę jedyny sposób na to, aby pozyskać odpowiednio duże środki finansowe na taką inwestycję. Interesując się tematem kredytów na zakup nieruchomości, chyba każdy potencjalny klient banku zetknął się również z pojęciem hipoteki. Czym zatem dokładnie jest hipoteka i w jaki sposób ona działa? Oto garść najistotniejszych informacji na ten temat.

Ikona informacji
poradniki