Większość moich klientów starających się o przyznanie kredytu hipotecznego posiada już co najmniej jeden kredyt gotówkowy, limit w koncie, kartę kredytową lub pożyczkę w parabanku. Nic w tym dziwnego – kredyty gotówkowe stały się łatwym i szybkim sposobem na realizację bieżących celów konsumpcyjnych. Korzystamy z nisko oprocentowanych kredytów lub tak zwanych rat zero nawet w sytuacji, kiedy posiadamy gotówkę niezbędną do sfinalizowania transakcji. Co więcej, od lat pokutuje twierdzenie, że przed zawnioskowaniem o kredyt hipoteczny, należy „zbudować historię kredytową” poprzez zaciągnięcie kredytu gotówkowego.
Powyższe czynniki sprawiają, że rokrocznie miliony Polaków składają swoje podpisy na umowach kredytów gotówkowych. Wśród nich na pewno znajdą się tacy, którzy jeszcze w trakcie spłacania rat kredytu gotówkowego chcieliby postarać się o hipoteczny. Ten wymaga nienagannej historii oraz sporej zdolności kredytowej. Czy więc możliwe jest zaciągnięcie zobowiązania hipotecznego, kiedy już posiada się jeden lub kilka kredytów gotówkowych albo zobowiązań innego typu? Hipotetycznie odpowiedź jest twierdząca, a jak to wygląda w praktyce?
Kredyt hipoteczny i kredyt gotówkowy – co powinieneś wiedzieć, zanim sięgniesz po te produkty?
Zanim zdecydujesz się na podpisanie jakiejkolwiek umowy kredytowej, dokładnie zapoznaj się ze specyfiką produktów, jakimi są kredyty hipoteczne oraz gotówkowe. W finansach niewiedza kosztuje najwięcej.
Kredyt gotówkowy
Kredyt gotówkowy to produkt, który można wziąć na dowolny cel. Nie jest zabezpieczony. Ustawowo (Ustawa z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie konsumenckim) można go zaciągnąć na maksymalną kwotę 255 550 złotych brutto, a jego spłatę rozłożyć na 120 rat. Warto podkreślić, że w praktyce większość instytucji oferuje kredyty w kwocie nie wyższej niż 200 tysięcy złotych.
Uzyskać kredyt gotówkowy jest stosunkowo łatwo. Z tym produktem będziesz miał do czynienia na przykład w sytuacji produktów dostępnych „na klik” w aplikacji bankowej, finansowania zakupów na portalach aukcyjnych, czy zakupu samochodu.
Kredyt hipoteczny
Kredyt hipoteczny jest natomiast zobowiązaniem celowym i zabezpieczonym. Oznacza to, że zaciągając go, musisz wyrazić zgodę, aby bank został wpisany w księdze wieczystej finansowanej nieruchomości.
Kredytem hipotecznym sfinansujesz: zakup mieszkania, domu, miejsc postojowych, garaży i komórek lokatorskich oraz budowę, remont, modernizację lub adaptację nieruchomości. To zobowiązanie brane na okres maksymalnie 35 lat (zazwyczaj 30 lub 25), które może opiewać na milionowe kwoty. Przy zaciągnięciu kredytu hipotecznego będziesz zobowiązany przedłożyć szereg dokumentów, a sam proces kredytowy będzie znacznie dłuższy niż w przypadku kredytu gotówkowego.
Posiadanie kredytu hipotecznego i gotówkowego jednocześnie – czy to w ogóle możliwe?
W praktyce posiadanie kredytu gotówkowego oraz hipotecznego jednocześnie jest jak najbardziej możliwe. Ba, można nawet w jednym czasie mieć kilka zobowiązań hipotecznych i gotówkowych. Warunkiem jest tutaj posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej.
Jeśli zatem masz już kredyt gotówkowy, ale jednocześnie możesz pochwalić się stabilnym zatrudnieniem, odpowiednio wysokimi zarobkami oraz nienaganną historią kredytową, a wybrana przez ciebie nieruchomość nie posiada wad prawnych i formalnych, to najprawdopodobniej dostaniesz kredyt hipoteczny. Zasada ta będzie niezmienną, niezależnie od tego, ile kredytów gotówkowych aktualnie spłacasz.
Pamiętaj jednak, że każda kolejna rata kredytu obniża dochód rozporządzalny twojego gospodarstwa domowego, a co za tym idzie – zdolność kredytową. Im więcej zobowiązań posiadasz, tym trudniej będzie ci zaciągać kolejne.
Ważną kwestią, o której często zapominają klienci, jest fakt, że w małżeństwach, gdzie nie ma rozdzielności finansowej, zdolność liczona jest zawsze wspólnie dla obydwojga małżonków. Oznacza to, że obniżają ją raty kredytów gotówkowych i innych zobowiązań finansowych zaciągniętych przez obydwojga współmałżonków. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku opóźnień w spłacie zobowiązań widocznych w BIK-u i innych konsumenckich bazach danych.
Warunki, które musisz spełnić, aby móc starać się o kredyt hipoteczny
Udzielenie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością spełnienia szeregu wymagań. Te dotyczą zarówno kredytobiorcy, jak również nabywanej nieruchomości. Z uwagi na wysokość kwoty kredytu oraz długi okres kredytowania, będą one bardziej restrykcyjne, niż w przypadku kredytów gotówkowych.
Kredytobiorca hipoteczny musi być osobą pełnoletnią, a w dniu spłaty ostatniej prognozowanej raty zobowiązania jego wiek nie może przekraczać przyjętej przez konkretny podmiot finansowy granicy. Najczęściej jest to 70 lub 75 lat, ale zdarzają się również granice wieku ustalone na poziomie 68, a nawet 80 lat. Dodatkowo, z uwagi na fakt, że jest to zobowiązanie długoterminowe, możesz się spotkać z uwzględnieniem twoich prognozowanych zarobków po osiągnięciu wieku emerytalnego. Taka sytuacja może znacznie obniżyć zdolność kredytową.
Potencjalny kredytobiorca musi również posiadać odpowiednie (akceptowane przez bank) źródło dochodów i pracować u jednego pracodawcy lub prowadzić działalność gospodarczą przez określony okres. Najczęściej są to 3 miesiące dla umowy o pracę, 6 miesięcy dla umów cywilnoprawnych oraz 12 miesięcy dla działalności gospodarczych. Dodatkowo istnieje długa lista dochodów, których nie wlicza się do zdolności kredytowej. Przykładowo należą do nich wypłaty za zarząd, czy część świadczeń socjalnych.
Kredyt hipoteczny jest produktem zabezpieczonym na konkretnej działce gruntu (w przypadku budowy i zakupu domów) lub lokalu (w przypadku kredytowania mieszkań). Nieruchomości te powinny spełniać odpowiednie wymagania, co do na przykład: formy prawnej, struktury właścicielskiej, lokalizacji czy rodzaju.
Mam kredyt gotówkowy, a chcę hipoteczny – od czego będzie uzależniona decyzja banku?
Analitycy bankowi podejmując decyzję o przyznawaniu kredytów hipotecznych, biorą pod uwagę następujące kwestie:
-
wkład własny – w standardowych warunkach wysokość wkładu własnego powinna wynosić 20% wartości nabywanej nieruchomości; w szczególnych przypadkach wartość ta może zostać obniżona do 10% (wymagane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego), a nawet 0% (programy rządowe);
-
analizę zdolności kredytowej – to kluczowa wartość przy przyznawaniu jakichkolwiek kredytów i pożyczek; zdolność kredytowa to miernik pokazujący, czy klient posiada na tyle dobrą sytuację materialną (wysokość dochodów rozporządzalnych przypadających na członka rodziny oraz stabilność zatrudnienia), aby móc podołać spłacaniu comiesięcznych rat kredytów;
-
wiarygodność finansową – analityk sprawdzi w bazach dłużników, czy klient w przeszłości w terminie regulował własne zobowiązania;
-
analizę formalną – polega na ocenie dokumentacji dostarczonej przez klienta; dotyczy dokumentów: dochodowych, nieruchomościowych oraz tożsamości.
Spłacanie kilku kredytów w praktyce
Jak już wiesz, spłacając kredyt gotówkowy, możesz dodatkowo wybrać kredyt hipoteczny. Elementem kluczowym przy podejmowaniu decyzji kredytowej będzie tutaj wielkość domowego budżetu, ponieważ spłata kredytu hipotecznego będzie zabierać sporą jego część.
Z perspektywy eksperta kredytowego, mogę polecić, żebyś przed podjęciem decyzji o zaciąganiu kolejnych zobowiązań, sam dokładnie przeanalizował własną sytuację materialną i zawodową. Moje doświadczenie pokazuje, że klienci lubią wybierać maksymalne kwoty kredytów, na jakie pozwala im zdolność kredytowa. Nie myślą przy tym o przyszłości.
Tymczasem życie potrafi zaskakiwać: stopy procentowe się zmieniają, na świecie pojawiają się dzieci, a małżeństwa się rozpadają. Niejednokrotnie też tracimy pracę, chorujemy, czy mamy wypadki. Podczas zaciągania długoterminowych zobowiązań należy brać pod uwagę wszystkie możliwe scenariusze, zarówno te pozytywne, jak również negatywne.
Zatem, zanim podpiszesz kolejną już umowę kredytową, policz, czy będzie cię stać nie tylko na spłacanie rat, ale również na jednoczesne budowanie oszczędności, które w przyszłości będą spełniały funkcję pewnego rodzaju poduszki finansowej – zabezpieczenia na tak zwaną czarną godzinę.
Koniecznie przeczytaj jeszcze: Bezpieczny Kredyt 2% tylko dla związków małżeńskich – śmiała próba sabotowania działań rządu czy potwierdzony fakt? Na co jeszcze należy uważać?
Czy zaciągnięcie kolejnego zobowiązania finansowego w tym samym banku to dobry pomysł?
Wiele osób zastanawia się, czy wybór jednego banku, który będzie obsługiwał zarówno kredyt hipoteczny, jak również kredyt gotówkowy to dobry pomysł. Klienci posiadają swoje ulubione banki, z którymi są związani od lat i chcieliby pozostać w stosunku do nich lojalni. Na pewno jest to wygodne rozwiązanie, które pozwala na łatwe kontrolowanie budżetu domowego. Niejednokrotnie też po prostu przywiązaliśmy się do tego, że pani Krysia z oddziału naprzeciwko naszego domu jest w stanie rozwiązać wszystkie nasze problemy. Niestety praktyka pokazuje, że nie zawsze wygoda idzie w parze z ekonomią.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego zawsze powinno być poprzedzone porównaniem dostępnych na rynku ofert. Każdy z banków posiada kilka wariantów, na jakich może zawrzeć umowę hipoteczną. Niejednokrotnie się zdarza, że banki chcąc przyciągnąć do siebie nowych klientów, proponują im preferencyjne warunki kredytowe – działa to na zasadzie podobnej do zmieniania operatora telefonii komórkowej.
Pamiętaj również, że przy kredycie hipotecznym można podejmować próby negocjowania parametrów umowy z bankiem. Jednak negocjować możesz jedynie wówczas, kiedy posiadasz silne argumenty, a więc gdy wiesz, że inna instytucja proponuje ci lepsze parametry produktu.
Praktyka pokazuje, że rzadko banki oferujące najbardziej opłacalne kredyty gotówkowe proponują jednocześnie kredyty hipoteczne na dobrych warunkach. Jeśli jedna instytucja byłaby najlepsza we wszystkim, to inne nie miałyby prawa bytu. Z tego względu warto skorzystać z dostępnych na rynku darmowych porównywarek internetowych lub wybrać się na bezpłatne spotkanie z ekspertem kredytowym. W ten sposób szybko wygenerujesz i porównasz spersonalizowane pod swoje potrzeby oferty większości istniejących na rynku instytucji finansowych.
Czy można zamienić kredyt gotówkowy na hipoteczny?
A czy wiedziałeś, że możliwa jest zamiana kredytu gotówkowego na hipoteczny? Nie jest tajemnicą, że kredyt gotówkowy to zdecydowanie łatwiej dostępny produkt od kredytu hipotecznego, ale to właśnie hipoteka zazwyczaj cechuje się korzystniejszymi dla klienta parametrami.
Zdarzają się sytuacje, że klienci nie mogąc z jakichś powodów w danej chwili wziąć kredytu hipotecznego, decydują się na sfinansowanie zakupu lub remontu nieruchomości środkami pochodzącymi z kredytu gotówkowego. Co prawda to rozwiązanie dostępne jest dla nielicznych, ponieważ na kredyty gotówkowe w tak wysokich kwotach stać jedynie zamożnych, ale możliwe do zrealizowania. Co zatem zrobić, aby takie zobowiązanie przekształcić w kredyt hipoteczny?
Konsolidacyjny kredyt hipoteczny
Pierwszą opcja polega na zmianie kredytu gotówkowego na kredyt hipoteczny konsolidacyjny. Kredyt konsolidacyjny będzie zupełnie nowym produktem. W tym wypadku masz możliwość na jednym wniosku wnioskować zarówno o kredyt na zakup, budowę, remont lub wykończenie nieruchomości, jak również o powiększenie zobowiązania o kwotę kapitału pozostałego do spłaty w posiadanym kredycie gotówkowym.
Zmiana warunków kredytowania jako sposób na uporanie się z niewygodnym kredytem gotówkowym
Niektóre z instytucji dopuszczają rozwiązanie, jakim jest zmiana kredytu gotówkowego na hipoteczny. Jak to wygląda w praktyce? Trzeba za dodatkową opłatą złożyć wniosek o zmianę warunków kredytowania. W efekcie tego ruchu zwiększa się ilość rat, a co za tym idzie – obniża ich wysokość.
Niekiedy udaje się też podjąć z bankiem skuteczne negocjacje obniżające oprocentowanie zobowiązania. Jeśli tego nie zrobisz, to całkowity koszt kredytu ulegnie podwyższeniu.
Podsumowując, jeśli posiadasz już kredyt gotówkowy, a chcesz dodatkowo dostać kredyt hipoteczny, musisz dysponować odpowiednio wysoką zdolnością kredytową. Co więcej, umowy kredytowe będzie można połączyć w jeden kredyt hipoteczny konsolidacyjny, co pozwoli odciążyć domowy budżet.
Zobacz również: Nie taka inflacja straszna, jak ją malują… Złoty czas dla kredytobiorców, czyli jak zarobić na inflacji
