Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!


Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, które wiąże się z licznymi dodatkowymi kosztami i koniecznością dopełnienia wielu formalności. Jedną z nich jest wycena nieruchomości.

Osoby decydujące się na finansowanie zakupu mieszkania przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego często są przerażone rozciągniętą w czasie procedurą, której towarzyszy wiele dodatkowych działań. Zasadniczo bank jest zainteresowany dwoma kwestiami: oceną samego kredytobiorcy oraz nieruchomości, w której pozyskaniu ma wziąć udział. W obu przypadkach, aby wydać decyzję, będzie potrzebował dodatkowych dokumentów. Jedną z kluczowych kwestii w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny będzie wycena nieruchomości. Operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, wbrew pozorom nie jest wyłącznie formalnością, którą należy odhaczyć. Przede wszystkim wiąże się z dodatkowymi kosztami. W niektórych przypadkach może zdecydować o tym, czy analitycy instytucji zgodzą się na przyznanie kredytu.

Wycena nieruchomości i operat szacunkowy (fot. Proxima Studio / Shutterstock)

Po co dokonuje się wyceny nieruchomości?

Zdaniem wielu klientów banków wycena nieruchomości i przygotowanie operatu szacunkowego to czynności, które nie mają większego znaczenia i zasadniczo są jedynie formalnościami, które generują dodatkowe, zbędne koszty. Sama deklarowana kwota zakupu nie zawsze jest jednak miarodajna. Bank zleca wycenę nieruchomości, aby uchronić się przed sytuacją, w której kwota kredytu będzie wyższa od realnej wartości nieruchomości. Trzeba uzmysłowić sobie, że to właśnie ona jest zabezpieczeniem spłaty zadłużenia, wobec czego pominięcie tego kroku i opieranie się wyłącznie na deklarowanych kosztach sprzedaży umożliwiałoby dokonywanie oszustw. W tym celu wycenę nieruchomości zleca się rzeczoznawcy majątkowemu, a podstawowym dokumentem staje się przygotowany przez niego operat szacunkowy.

Rzeczoznawca majątkowy

Kluczową rolę w procesie oceny wartości nieruchomości odgrywa rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującym prawem jest to osoba posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadane przez Ministra Infrastruktury. Kompetencje rzeczoznawcy majątkowego są niepodważalne – potwierdza je przede wszystkim zdanie egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną, konieczne jest również posiadanie wymaganego wykształcenia, w tym studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości lub spełniających wymogi programowe studiów wyższych.

Czy można wybrać rzeczoznawcę majątkowego?

Choć każdy rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest do wydawania operatu szacunkowego, banki często współpracują ze ściśle wybranymi osobami. Dzięki temu mają pewność, że wycena przeprowadzana jest zgodnie z uznaną przez nich metodologią oraz standardami. Nie każda instytucja działa jednak w taki sam sposób. W części z nich możliwe jest zlecenie wykonania operatu szacunkowego samodzielnie. W wielu przypadkach pozwoli to na skrócenie procesu decyzyjnego. Poza tym takie rozwiązanie szczególnie docenią osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny w kilku bankach: jeżeli stworzenie operatu szacunkowego zleci instytucja, będzie on należał do niej, a kredytobiorca może nawet nie mieć okazji na zapoznanie się z dokumentem. W przeciwnym wypadku możliwe stanie się dostarczenie operatu do kilku banków, co będzie nie tylko sporą oszczędnością czasu i formalności, ale również pieniędzy.

Pomocny w procesie doboru rzeczoznawcy majątkowego może okazać się doradca lub pośrednik kredytowy. Zazwyczaj firmy świadczące usługi tego typu współpracują z rzeczoznawcami i doskonale wiedzą, jak układają się relacje konkretnej osoby z danym bankiem i czego oczekiwać będzie instytucja.

Wycena nieruchomości: cennik

Niezależnie od wybranego (lub narzuconego) modelu – końcowe koszty i tak poniesie osoba ubiegająca się o kredyt. Jeżeli stworzenie operatu szacunkowego zleci bank, kredytobiorca zostanie nimi obciążony. W przeciwnym razie będzie musiał opłacić wycenę nieruchomości samodzielnie. Nie istnieje jednoznaczny cennik sporządzenia operatu szacunkowego, zwykle koszty związane z jego opracowaniem wahają się w przedziale 300-600 zł i są zależne m.in. od lokalizacji. Po otrzymaniu dokumentu, jeżeli zdecydowaliśmy się na tę formę współpracy z rzeczoznawcą, uzyskamy wiarygodne informacje na temat nieruchomości. Te są zabezpieczeniem nie tylko dla banku, ale również kredytobiorcy – mogą stać się np. dobrym argumentem w negocjacji ceny w przypadku znacznej różnicy.

Co zawiera operat szacunkowy?

Forma operatu szacunkowego została precyzyjnie określona obowiązującymi przepisami, wobec czego zawsze przybiera podobną postać. Oprócz części formalnych zapisów zawiera także wiele interesujących informacji na temat nieruchomości oraz jej otoczenia, sam w sobie może stać się więc interesującą lekturą, która może rozwiać ostatnie wątpliwości o sens występowania o kredyt hipoteczny. Do stałych punktów operatu szacunkowego należą m.in.:

  • Określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
  • Wskazanie celu sporządzania operatu szacunkowego,
  • Źródła danych, wybraną metodologię i podstawę formalną wyceny,
  • Informacje na temat nieruchomości oraz jej przeznaczenia,
  • Opis stanu nieruchomości,
  • Opis rynku nieruchomości dla wybranej lokalizacji,
  • Obliczenia wartości nieruchomości wraz z opisem.

Jak wycena nieruchomości wpływa na kredyt?

Jednym z kluczowych czynników, branych pod uwagę w procesie oceny ryzyka podczas decydowania o przyznaniu kredytu, jest wskaźnik LTV (Loan to Value), określający stosunek wysokości kredytu do wartości rynkowej nieruchomości. W dużym uproszczeniu – im niższe LTV, a więc im niższa wnioskowana kwota w stosunku do wyceny nieruchomości, tym korzystniejsza sytuacja dla banku, co znajduje bezpośrednie przełożenie na proponowane warunki, w tym marżę. Inną kwestią jest natomiast LTC (Loan to Cost), bazujące na stosunku wysokości kredytu do ceny transakcyjnej (uwzględniającej np. dodatkowe środki na remont). W tym przypadku również im niższy wskaźnik, tym lepsza pozycja klienta. W praktyce cena rynkowa wyższa od ceny transakcyjnej nie wiąże się z większymi problemami: bank, np. wyliczając minimalny wkład własny, oprze się na wskaźniku LTC. Problem pojawi się natomiast, jeżeli wartość nieruchomości będzie znacząco niższa od ceny transakcyjnej. W takim przypadku bank może znacząco obniżyć proponowane warunki lub odmówić udzielenia kredytu.


2020-02-13

Sprzedaż mieszkania z kredytem - to możliwe

Kredyt hipoteczny to bardzo poważne zobowiązanie. Czasami sytuacja zmusza nas jednak do sprzedaży nieruchomości przed jego spłatą. Wbrew pozorom nie jest to niemożliwe.

2020-02-12

Wykup mieszkania komunalnego: jak to zrobić?

Lokatorzy mieszkań komunalnych często mają możliwość atrakcyjnego pod względem cenowym wykupu nieruchomości. Może okazać się, że to znakomita forma łatwego nabycia sporego majątku.

2020-02-11

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - czym jest?

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, można natrafić na różnego typu oferty. Niektóre z nich oferują spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Warto wiedzieć, czym różni się od standardowego prawa własności.

Umowa deweloperska - wzór, jak powinna wyglądać?

Kupno mieszkania u dewelopera oznacza niekwestionowane korzyści. Podstawowym dokumentem jest wówczas umowa deweloperska. Warto wiedzieć, jak powinna wyglądać.

Zadatek a zaliczka. Jakie są różnice? Co jest zwracane?

Danie pieniędzy na „przód” to rozwiązanie w praktyce często spotykane. Mówimy, że dajemy zadatek lub zaliczkę.  Czy wiesz, co je różni? Jak przebiega ich zwrot? Przekonaj się już teraz.

Umowa przedwstępna: jak powinna wyglądać?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości wiąże się z wieloma formalnościami dla obu stron transakcji. Jedną z nich jest sporządzenie i podpisanie umowy przedwstępnej.

Rachunek powierniczy a kupno mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup nowego mieszkania to duże przedsięwzięcie. Aby zredukować ryzyko wystąpienia problemów, warto upewnić się, że deweloper korzysta z rachunku powierniczego.

Ikona informacji
poradniki