Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Jak sfinansować zakup mieszkania bez zdolności kredytowej?

Jak sfinansować zakup mieszkania bez zdolności kredytowej?
Spis treści

Kupno własnego mieszkania wszystkim nieodzownie kojarzy się z procedurą uzyskania kredytu hipotecznego od jednego z kilkunastu działających na rynku banków. Czy jednak jest to jedyna alternatywa bez której nie nabędziemy własnego M? Równoległych sposobów może być co najmniej kilka.

 

Za gotówkę


Najwygodniejszą formą jest zakup za gotówkę. I może ta porada wydawać się banalna to wnioski mogą nie być tak oczywiste, jak się komuś wydaje. Taka forma nabycia nieruchomości ma swoje i plusy i minusy. 


Niezaprzeczalnym plusem jest, że w ten sposób najłatwiej jest znaleźć prawdziwe okazje na rynku. Trafiają się one najczęściej wtedy, gdy znajdziemy posiadacza nieruchomości w pilnej potrzebie zbycia swojego majątku. Najczęściej są to różnego rodzaju losowe zdarzenia, które powodują, że sprzedawca potrzebuje pieniędzy na już, bez czekania na koniec procedury przyznania kredytu. Może być to także konieczność wyjścia ze spirali zadłużenia, w którą wpadł właściciel nieruchomości. Ale zdarzają się też niespodziewane spadki do podziału między kilku spadkobierców. Wtedy najczęściej są oni bardziej skłonni do szybkiej monetyzacji nowo nabytego majątku. 


Co istotne po takim zakupie można starać się o pożyczkę hipoteczną. Czyli pod zastaw nowo zakupionej nieruchomości, a przez to znów mieć gotówkę na zakup kolejnego mieszkania. Tak samo można postąpić w przypadku posiadania pierwszej, zwykle odziedziczonej po kimś nieruchomości. 

Podnieś swoją zdolność kredytową


Drugim, tradycyjnym sposobem jest popracowanie nad swoją zdolnością kredytową. To, że w obecnej chwili nie posiadamy odpowiedniej wiarygodności w oczach instytucji bankowych, nie oznacza, że nie możemy jej wypracować w ciągu roku czy dwóch.


Banki są instytucjami kierującymi się pewnymi procedurami, które warto znać, zanim przystąpimy do planu wyboru dla siebie optymalnego planu dojścia do celu. Warto wobec tego wiedzieć jakimi regułami kierują się banki. 


  1. Po pierwsze najwyżej ceniona jest umowa o pracę. I to taka zawarta na czas nieokreślony. Trzeba zignorować fakt, że taki rodzaj umowy jest najwyżej opodatkowany, więc najmniej pieniędzy zostaje potencjalnemu kredytobiorcy w kieszeni. A dodatkowo większość umów bez terminu końcowego ma okres wypowiedzenia 1-3 miesięcy. Wobec tego są równie “pewne”, jak te z określonym terminem.  

     
    Najważniejsze, że banki właśnie taką formę pracy promują w rankingu kredytowym. Jeżeli więc planujesz wziąć kredyt hipoteczny, warto przynajmniej pół roku wcześniej postarać się o taki rodzaj umowy w zakładzie pracy. Jeśli to w jakimś stopniu od ciebie zależy.

    W razie samozatrudnienia, bank weźmie Cię pod uwagę najwcześniej po 12 miesiącach stałych wpływów. Okres dużo dłuższy, ale też kreatywność w tworzeniu przychodów jest większa.

  2. Po drugie trzeba zarabiać więcej. To oczywista oczywistość, że osoby o wyższych zarobkach prezentują wyższą zdolność kredytową. Wobec tego jest mając do dyspozycji kilka miesięcy, dobrze jest postarać się, by w tym czasie kwota umieszczona na umowie była wystarczająco wysoka.  

     

  3. Lepszą pozycję mają osoby z dobrą historią spłaty długów. Algorytmy bankowe promują tych, którzy dotychczas wzięli jakiekolwiek kredyty lub pożyczki, a następnie sumiennie je spłacili. Dlatego też naszą zdolność kredytową podniesie sytuacja, gdy zamiast płacić za toster, weźmiemy go na raty, a następnie w terminie spłacimy w całości.  

     

  4. Po czwarte, dla banków liczą się osoby, które dłużnik ma utrzymaniu. Wobec tego, jeśli zarabiasz przyzwoite pieniądze, a twoja partnerka lub partner niekoniecznie pracuje zawodowo, może nie należy się spieszyć ze ślubem tak bardzo. Ale jeśli współtowarzysz życia zarabia jakiekolwiek pieniądze, najczęściej opłaca się wziąć kredyt wspólnie.  

     

  5. Zmniejsz zadłużenie i liczbę produktów bankowych. I są t dwie różne rzeczy. Banki na różne sposoby ograniczają liczbę potencjalnych klientów. Jedne patrzą na to, ile pieniędzy już dotychczas przyszły klient pożyczył i wciąż oddaje. Inne na to ile wziął kredytów. A jeszcze inne, ile produktów finansowych używa. I każda karta kredytowa, każdy kredyt odnawialny, czy czajnik na raty, jest jednym z nich. Jeśli liczba ta przekroczy ustaloną wysokość (np. 8), limit zostanie wyczerpany i nie dostaniemy kredytu bez względu na to ile zarabiamy. Warto wobec tego zwrócić uwagę, czy potrzebujemy czterech różnych kart kredytowych.  

     

  6. Nie rozpędzaj się z pytaniami o kredyt. Banki standardowo wysyłają pytanie do Biura Informacji Kredytowej, by dowiedzieć się, jaki jest nasz obecny scoring. Bazuje on m in. na naszych przeszłych zobowiązaniach i terminowości ich spłacania. Jednak mają także wgląd w to, ile razy ostatnio pytano o naszą sytuację. Zbyt wielka ich liczba, może prowadzić do czasowego obniżenia zdolności kredytowej w oczach niektórych banków. Przyjętą “bezpieczną” liczbą są trzy próby w miesiącu. 



Najem długoterminowy z możliwością wykupu

Jest to bardzo rzadko występująca możliwość na polskim rynku. Podobnie, jak leasing nieruchomości. Niemniej obie formy się zdarzają. I dodatkowo nic nie stoi na przeszkodzie, by proponować je potencjalnym sprzedawcom. 


Pierwszy model bazuje na wstępnej wpłacie na rzecz sprzedawcy pewnego rodzaju “wkładu własnego”. Następnie wynajmie nieruchomości przez określony, dłuższy okres czasu, by na końcu całej operacji mieć prawo pierwokupu. Czyli wpłacie brakującej sumy zgodnie z wstępnie zawartymi warunkami umowy.

Leasing jest pewną odmianą powyższej formy. Podobnie, jak w przypadku leasingu  samochodów, choć w tym przypadku trwa zwykle co najmniej kilkanaście lat. I płacimy większe raty, niż w przypadku normalnego najmu, by na koniec mieć możliwość odkupienia nieruchomości na własność. Mieszkanie przez cały czas trwania umowy pozostaje własnością pierwotnego właściciela. Co sprawia, że jeśli ten ogłosi bankructwo do momentu wykupu domu, prawdopodobnie przedmiot umowy ulegnie przepadkowi na rzecz wierzycieli. 


Obie formy mają jednak tę niezaprzeczalną zaletę, że dają nam czas na zbudowanie zdolności kredytowej lub zarobienie odpowiedniej ilości gotówki. Należy pamiętać, że możemy zarabiać wystarczająco dużo, by było nas stać na kredyt, ale mimo tego go nie otrzymamy. Rekomendacje KNF nakazują np. by kredytobiorca zarabiał w takiej walucie, w jakiej ma otrzymać pieniądze od banku. 

Zakup na raty u sprzedającego

Inną potencjalną mutacją umowy kupna jest zakup na raty od sprzedającej nieruchomość strony. Zalety mogą być obustronne. Kupujący może w ten sposób nabyć nieruchomość bez wymaganej przez banki zdolności kredytowej. A sprzedający będzie uzyskiwać odpowiednio wyższe przychody względem tych, które by miał możliwość zarobić przy samym wynajmie nieruchomości. Wysokość i częstotliwość rat można ustalić na praktycznie dowolnym poziomie dostosowanym do warunków finansowych nabywcy i woli sprzedawcy. 

Odwrócona hipoteka


Ten model nabycia/sprzedaży mieszkania polega na przeniesieniu własności nieruchomości na nowego właściciela w zamian za dożywotnią możliwość zamieszkiwania w danym lokalu i zapewnienie opieki stronie przekazującej prawo własności. W tego typu umowach, trzeba być szczególnie starannym, jeśli chodzi o zapisy dotyczące warunków ewentualnej opieki oraz naliczanych kosztów utrzymania domu. Dlatego nie należy w tym przypadku oszczędzać na kosztach prawnika, by nie doprowadzić do opisywanych nierzadko wyłudzeń nieruchomości przez opiekujące się osobami starszymi osoby.


Zamiana mieszkania


Jest to opcja dla osób posiadających już przynajmniej jedną nieruchomość. Jednak z jakiegoś powodu niepasującą do obecnych potrzeb. Najczęściej przyczyna tkwi w metrażu danego lokalu. Albo jest on zbyt mały dla powiększającej się rodziny. Lub zbyt duży dla rodziców wyprowadzających się dzieci. 


Jeśli obie te strony odnajdą się w tym samym mieście, mogą wymienić się swoimi lokalami, dopłacając uzgodnioną kwotę. Co może być o tyle istotne, że podatek od czynności cywilnoprawnych, należny w przypadku zamiany mieszkań, naliczany jest od różnicy wartości zamienianych mieszkań, jest więc niższy od standardowego, liczonego od ceny kupowanej nieruchomości. A ten może być jeszcze niższy, jeśli udowodnimy, że standard mieszkania jest niższy, niż zakładana średnia rynkowa. 

Dopłaty z budżetu państwa


Ostatnią rzeczą, o której warto wspomnieć to różnego rodzaju dopłaty z budżetu państwa dla osób mających problemy ze spłatą kredytów. O ile większości z nich nie można zaplanować, bowiem są jak pojawiające się niespodziewane prezenty w przypadku, gdy odpowiednio duża liczba kredytobiorców ma podobne problemy. Tak było z pomocą dla frankowiczów, czy wakacjami kredytowymi, gdy dłużnikom i wierzycielom zmieniono arbitralnie wcześniej podpisane umowy. 


Istnieje jednak także coś takiego, co nazywa się Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Teoria brzmi, że jeżeli posiadacz kredytu mieszkaniowego znajdzie się w trudnej sytuacji to może dostać dodatkową, bardzo korzystną pożyczkę.


Przez 3 lata możemy otrzymywać do dwóch tysięcy złotych miesięcznie. Następnie mamy dwa lata przerwy, a potem zaczynamy comiesięczną spłatę długu w wysokości ¼ tego co pierwotnie dostawaliśmy. Czyli samo spłacanie trwa cztery razy dłużej, niemniej korzyść, szczególnie przy obecnej inflacji jest oczywista. Jakby tego było mało, jeśli będziemy sumiennie oddawać pieniądze, to ostatnie 44 raty zostaną umorzone.


Trzeba tylko spełnić jeden z poniższych warunków:


  • rata kredytu zaczyna przekraczać połowę dochodu gospodarstwa, 
  • jeden z kredytobiorców straci pracę. Nie stanie się to jednak z jego winy. 
  • dochód po odprowadzeniu raty nie przekracza 1402 zł w przypadku singli lub 1056 zł na osobę w gospodarstwach wieloosobowych. 

I co istotne, kredytobiorcy nie mogą mieć więcej, niż jednego mieszkania na własność. Reguły są jednak na tyle przejrzyste, że w pewnych okolicznościach, można zaplanować ich  wystąpienie. 


Jak widać możliwości jest więcej dla osób, które w danej chwili nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej. Najważniejsze to się nie spieszyć i rozsądnie wszystko zaplanować, bowiem nieruchomość do zamieszkania, jak by nie była, jest zwykle jedną z najpoważniejszych inwestycji z jakimi będziemy mieli do czynienia w ciągu swojego życia. 





Poradniki