Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Tendencje widoczne na rynku nieruchomości przekładają się na coraz większe zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości pod wynajem. Chociaż, jak pokazują badania, Polacy nadal chętniej decydują się na kupno własnych czterech kątów, wysokie ceny oraz konieczność wniesienia wkładu własnego sprawiają, że najem jest dla nich kuszącą alternatywą. Ustawodawca wprowadził kilka sposobów formalnego uregulowania tej relacji. Jedną z nich jest najem instytucjonalny, który chroni w znacznym stopniu obie strony umowy najmu. Warto dowiedzieć się, kto może ją zawrzeć, jakie warunki muszą być spełnione oraz z jakimi prawami i obowiązkami się wiąże.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu? (fot. Shutterstock.com / )

Najem instytucjonalny: kto może skorzystać?

Pojęcie najmu instytucjonalnego wprowadziła Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Już na samym wstępie widoczna jest więc podstawowa różnica pomiędzy najmem instytucjonalnym a okazjonalnym: ten pierwszy adresowany jest do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań, drugi natomiast do osób prywatnych, które chcą wynająć posiadany lokal i w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje interesy. Kolejną różnicą jest kwestia możliwości wynajęcia lokalu. Zapisy dotyczące najmu okazjonalnego wyraźnie wskazują, że może dokonać tego wyłącznie właściciel nieruchomości, w przypadku wynajmu instytucjonalnego nie istnieje takie ograniczenie, choć w znacznym stopniu wynika to z kwestii praktycznych.

Wyższa ochrona i większa elastyczność

Umowa najmu instytucjonalnego w znacznym stopniu chroni interesy zarówno wynajmującego, jak i lokatora. Z tego powodu jest także coraz chętniej wybierana. Do jej zalet należy:

  • Brak zdefiniowanego okresu najmu: w przypadku najmu okazjonalnego umowa nie może być zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, najem instytucjonalny umożliwia natomiast dowolne sformułowanie długości trwania umowy najmu (data musi być jednak oznaczona). Dzięki temu najemca ma większe poczucie bezpieczeństwa.
  • Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: pod tym względem najem instytucjonalny a okazjonalny są do siebie bardzo podobne. W obu przypadkach wymaga się, aby najemca złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu oraz wydaniu lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie. O ile w przypadku najmu okazjonalnego wiąże się to z obowiązkiem wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, najem instytucjonalny nie zakłada takiego wymogu. Formalności jest więc znacznie mniej, a samo zawarcie umowy najmu jest znacznie prostsze. Dzięki temu wynajmujący zyskuje dodatkowe zabezpieczenie, ułatwiające odzyskanie lokalu w przypadku ustania umowy lub niewywiązywania się przez najemcę z warunków ujętych w umowie najmu, a sam najemca nie musi mierzyć się z kłopotliwym obowiązkiem wskazywania alternatywnego adresu.
  • Jasno określone warunki: umowa najmu instytucjonalnego precyzyjnie reguluje również zasady rozliczania się obu stron. Kaucja nie może wynieść więcej niż 6-krotnoścć zdefiniowanego w umowie najmu miesięcznego czynszu. Wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależnie od właściciela (chyba że umowa stanowi inaczej), a czynsz może ulec podwyższeniu jedynie na określonych w dokumencie zasadach.

Chcesz czerpać pełnię radości z nowego mieszkania? Sprawdź ofertę najlepszych kredytów gotówkowych na 10 000 zł

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego

Podstawową zaletą najmu instytucjonalnego jest uproszczona procedura dochodzenia swoich praw przez wynajmującego. Jeżeli pomimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu najemca nie będzie chciał opuścić lokalu, właściciel powinien doręczyć mu sporządzone w pisemnej formie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem żądanie opróżnienia lokalu. To powinno zawierać:

  • Oznaczenie właściciela oraz najemcy,
  • Określenie umowy najmu instytucjonalnego i przyczyn ustania wynikających z niej praw,
  • Termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 14 dni.

W przypadku zlekceważenia tego pisma wynajmujący może zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu na takiej samej zasadzie, jak dzieje się to w najmie okazjonalnym. Trzeba dołączyć do niego dokumenty potwierdzające przysługujący właścicielowi tytuł prawny do nieruchomości oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia najemcy albo wysłania przesyłką poleconą.

Umowa najmu instytucjonalnego: wzór

Umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać:

  • Dane obu stron,
  • Oznaczenie przedmiotu umowy: dokładny opis lokalu, a także z jednej strony oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, z drugiej określenie, w jaki sposób najemca może korzystać z lokalu,
  • Informację na temat wydania przedmiotu umowy: powinna uwzględniać również konieczność dostarczenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, sporządzonego w formie aktu notarialnego,
  • Określenie czasu trwania umowy: ten musi być oznaczony, jednak nie istnieją ścisłe regulacje w tym zakresie,
  • Wskazanie opłat czynszowych, kaucji,
  • Określenie sposobu korzystania z lokalu,
  • Opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu,

Obowiązek podatkowy

Ze względu na to, że najem instytucjonalny adresowany jest jedynie do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, w przeciwieństwie do innych umów najmu nie ma obowiązku składania stosownej deklaracji w Urzędzie Skarbowym. Dochody z tego tytułu zostaną rozliczone jako dochody przedsiębiorstwa.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Ustawodawca przewidział również możliwość podpisania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Tego typu umowa najmu dotyczy lokalu, dla którego została założona księga wieczysta, powinno być przy tym dołączone do niej zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie określonej ceny za mieszkanie, ta jest natomiast regulowana w miesięcznych ratach zgodnie z postanowieniami umowy najmu. Roszczenie najemcy powinno również zostać zapisane w księdze wieczystej lokalu.


2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

2020-08-21

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.