Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Tendencje widoczne na rynku nieruchomości przekładają się na coraz większe zainteresowanie inwestycjami w nieruchomości pod wynajem. Chociaż, jak pokazują badania, Polacy nadal chętniej decydują się na kupno własnych czterech kątów, wysokie ceny oraz konieczność wniesienia wkładu własnego sprawiają, że najem jest dla nich kuszącą alternatywą. Ustawodawca wprowadził kilka sposobów formalnego uregulowania tej relacji. Jedną z nich jest najem instytucjonalny, który chroni w znacznym stopniu obie strony umowy najmu. Warto dowiedzieć się, kto może ją zawrzeć, jakie warunki muszą być spełnione oraz z jakimi prawami i obowiązkami się wiąże.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu? (fot. Shutterstock.com / )

Najem instytucjonalny: kto może skorzystać?

Pojęcie najmu instytucjonalnego wprowadziła Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Zgodnie z jej postanowieniami umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Już na samym wstępie widoczna jest więc podstawowa różnica pomiędzy najmem instytucjonalnym a okazjonalnym: ten pierwszy adresowany jest do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem mieszkań, drugi natomiast do osób prywatnych, które chcą wynająć posiadany lokal i w odpowiedni sposób zabezpieczyć swoje interesy. Kolejną różnicą jest kwestia możliwości wynajęcia lokalu. Zapisy dotyczące najmu okazjonalnego wyraźnie wskazują, że może dokonać tego wyłącznie właściciel nieruchomości, w przypadku wynajmu instytucjonalnego nie istnieje takie ograniczenie, choć w znacznym stopniu wynika to z kwestii praktycznych.

Wyższa ochrona i większa elastyczność

Umowa najmu instytucjonalnego w znacznym stopniu chroni interesy zarówno wynajmującego, jak i lokatora. Z tego powodu jest także coraz chętniej wybierana. Do jej zalet należy:

  • Brak zdefiniowanego okresu najmu: w przypadku najmu okazjonalnego umowa nie może być zawarta na czas dłuższy niż 10 lat, najem instytucjonalny umożliwia natomiast dowolne sformułowanie długości trwania umowy najmu (data musi być jednak oznaczona). Dzięki temu najemca ma większe poczucie bezpieczeństwa.
  • Oświadczenie o poddaniu się egzekucji: pod tym względem najem instytucjonalny a okazjonalny są do siebie bardzo podobne. W obu przypadkach wymaga się, aby najemca złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i opróżnieniu oraz wydaniu lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie. O ile w przypadku najmu okazjonalnego wiąże się to z obowiązkiem wskazania innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać, najem instytucjonalny nie zakłada takiego wymogu. Formalności jest więc znacznie mniej, a samo zawarcie umowy najmu jest znacznie prostsze. Dzięki temu wynajmujący zyskuje dodatkowe zabezpieczenie, ułatwiające odzyskanie lokalu w przypadku ustania umowy lub niewywiązywania się przez najemcę z warunków ujętych w umowie najmu, a sam najemca nie musi mierzyć się z kłopotliwym obowiązkiem wskazywania alternatywnego adresu.
  • Jasno określone warunki: umowa najmu instytucjonalnego precyzyjnie reguluje również zasady rozliczania się obu stron. Kaucja nie może wynieść więcej niż 6-krotnoścć zdefiniowanego w umowie najmu miesięcznego czynszu. Wynajmujący oprócz czynszu może pobierać jedynie opłaty niezależnie od właściciela (chyba że umowa stanowi inaczej), a czynsz może ulec podwyższeniu jedynie na określonych w dokumencie zasadach.

Chcesz czerpać pełnię radości z nowego mieszkania? Sprawdź ofertę najlepszych kredytów gotówkowych na 10 000 zł

Wygaśnięcie lub rozwiązanie umowy najmu instytucjonalnego

Podstawową zaletą najmu instytucjonalnego jest uproszczona procedura dochodzenia swoich praw przez wynajmującego. Jeżeli pomimo wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu najemca nie będzie chciał opuścić lokalu, właściciel powinien doręczyć mu sporządzone w pisemnej formie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem żądanie opróżnienia lokalu. To powinno zawierać:

  • Oznaczenie właściciela oraz najemcy,
  • Określenie umowy najmu instytucjonalnego i przyczyn ustania wynikających z niej praw,
  • Termin opróżnienia lokalu, nie krótszy niż 14 dni.

W przypadku zlekceważenia tego pisma wynajmujący może zwrócić się do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu na takiej samej zasadzie, jak dzieje się to w najmie okazjonalnym. Trzeba dołączyć do niego dokumenty potwierdzające przysługujący właścicielowi tytuł prawny do nieruchomości oraz żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia najemcy albo wysłania przesyłką poleconą.

Umowa najmu instytucjonalnego: wzór

Umowa najmu instytucjonalnego powinna zawierać:

  • Dane obu stron,
  • Oznaczenie przedmiotu umowy: dokładny opis lokalu, a także z jednej strony oświadczenie wynajmującego o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, z drugiej określenie, w jaki sposób najemca może korzystać z lokalu,
  • Informację na temat wydania przedmiotu umowy: powinna uwzględniać również konieczność dostarczenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, sporządzonego w formie aktu notarialnego,
  • Określenie czasu trwania umowy: ten musi być oznaczony, jednak nie istnieją ścisłe regulacje w tym zakresie,
  • Wskazanie opłat czynszowych, kaucji,
  • Określenie sposobu korzystania z lokalu,
  • Opis trybu egzekucji opuszczenia lokalu,

Obowiązek podatkowy

Ze względu na to, że najem instytucjonalny adresowany jest jedynie do przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, w przeciwieństwie do innych umów najmu nie ma obowiązku składania stosownej deklaracji w Urzędzie Skarbowym. Dochody z tego tytułu zostaną rozliczone jako dochody przedsiębiorstwa.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności

Ustawodawca przewidział również możliwość podpisania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Tego typu umowa najmu dotyczy lokalu, dla którego została założona księga wieczysta, powinno być przy tym dołączone do niej zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie określonej ceny za mieszkanie, ta jest natomiast regulowana w miesięcznych ratach zgodnie z postanowieniami umowy najmu. Roszczenie najemcy powinno również zostać zapisane w księdze wieczystej lokalu.


2020-05-11

Doradca kredytowy i pośrednik kredytowy. Czym się różnią?

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a sam rynek produktów tego typu jest bardzo zróżnicowany i skomplikowany. Z pomocą może przyjść doradca kredytowy lub pośrednik kredytowy. Choć często mylimy ich ze sobą, w rzeczywistości to dwa oddzielne zawody.

2020-05-07

Flip nieruchomości. Na czym polega flip mieszkania?

Inwestycje w nieruchomości mogą okazać się nie tylko dobrym sposobem na długofalowe zabezpieczenie kapitału, ale również dochodowym przedsięwzięciem w krótszej perspektywie. Zwykle mówimy wówczas o flipie nieruchomości.

2020-04-08

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu?

Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Epidemia koronawirusa. Wakacje kredytowe w BPS

Globalna pandemia wirusa COViD-19 w sposób szczególny zagroziła bezpieczeństwu finansowemu kredytobiorców. Klienci banku BPS mogą liczyć na specjalne wakacje kredytowe.

Formularz SD-Z2. Skuteczne zgłoszenie darowizny

Chociaż nie zawsze zdajemy sobie z tego sprawę, darowizny w rzeczywistości otrzymujemy dosyć często. Warto dowiedzieć się, kiedy należy je zgłosić, aby uniknąć podatku od spadków i darowizn.

Koronawirus. Jak kwarantanna wpłynie na Twoje finanse?

Epidemia koronawirusa sparaliżowała życie na niemal całym świecie. Już teraz straty liczy się w bilionach dolarów. Przymusowa kwarantanna będzie miała jednak wpływ również na finanse osobiste.

Ułatwienia dla kredytobiorców w BOŚ: oferta antykryzysowa

Kolejne banki przedstawiają specjalne narzędzia dla kredytobiorców borykających się z problemami ze spłatą zadłużenia w związku z epidemią koronawirusa. Jednym z nich jest BOŚ.

Ikona informacji
poradniki