Ostatnie miesiące były trudnym czasem zarówno dla banków, jak również ich klientów. Ci, którzy posiadają kredyty oprocentowane zmiennie, zmuszeni byli do opłacania nawet dwukrotnie wyższych rat niż w poprzednich latach. Ci z kolei, którzy chcieli taki kredyt uzyskać, nie mogli tego zrobić z uwagi na bardzo rygorystyczne warunki obliczania zdolności kredytowej. Banki borykały się ze znacznym spadkiem wolumenu udzielanych zobowiązań oraz wzrostem odsetka kredytów zagrożonych. Do tego doszedł problem z kredytobiorcami frankowymi oraz rosnącą liczbą pozwów w sprawie stawki referencyjnej WIBOR. Problem na rynku kredytów hipotecznych dotkliwie odczuli deweloperzy oraz producenci materiałów budowlanych.
Rząd próbował ratować sytuację, wprowadzając program Mieszkanie bez wkładu własnego, ale niestety ten nie przyniósł oczekiwanych rezultatów. Kolejną próbą pomocy kredytobiorcom było wprowadzenie rządowych wakacji kredytowych, które faktycznie przyniosły ulgę zadłużonym, ale silnie uderzyły w banki. W trzecim podejściu rząd postanowił uruchomić inicjatywę kredytu hipotecznego z dopłatą państwową w postaci Kredytu 2%. Pomysł ten sprawił, że wiele osób ponownie zaczęło marzyć o własnych czterech ścianach finansowanych przy pomocy kredytu hipotecznego. Polepszone nastroje widocznie zarysowują się na zestawieniach danych statystycznych. Czy wiosenne słońce na dobre rozgościło się na niebie rozpościerającym się nad rynkiem nieruchomości? Analitycy nie mają wątpliwości, że tak!
Z jakimi problemami w ostatnich miesiącach musieli borykać się bankowcy?
W dniach 24-26 kwietnia 2023 roku odbył się XV Europejski Kongres Gospodarczy. W ramach wydarzenia odbyła się debata „Sektor bankowy”, gdzie najznakomitsi polscy bankowcy rozprawiali o problemach sektora.
Przemysław Gdański, Prezes BNP Paribas Bank Polska S.A. podkreślał brak wyraźnego uregulowania i stabilności sektora. Mówił o potrzebie uporządkowania i rozładowania niepewności w polskiej gospodarce. Wskazywał na dokuczliwość rządowych wakacji kredytowych oraz wyraźnej informacji o braku możliwości skutecznego podważenia umów kredytowych opartych na WIBOR-rze. Podkreślił, że obecne warunki nie sprzyjają pozytywnemu rozpatrywaniu wniosków o kredyty długoterminowe, w tym przede wszystkim kredyty hipoteczne.
Tadeusz Białek, Prezes Związku Banków Polskich oszacował, że do kwietnia z wakacji kredytowych oferowanych przez rząd skorzystało nawet 68% uprawnionych. Wiązało się to z kosztem dla sektora rzędu 20 miliardów złotych. Wspomniał również o niekorzystnym wyroku TSUE odnośnie do kredytów frankowych. Ten wiązał się ze stratą rzędu 100 miliardów złotych. Białek nie pominął też w swojej wypowiedzi nieuzasadnionych prób podważania kredytów złotowych opartych na stawce WIBOR podejmowanych przez obecnych kredytobiorców hipotecznych.
Niekorzystny wpływ wakacji kredytowych dostrzegła również Elisabetta Falcetti, szefowa Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju:
|
„Z pewnością nie powinno być tak, że kredytobiorca, który okazał się ostrożniejszy przy pozyskiwaniu kapitału od banku, musi płacić za błędy i niedopatrzenia innych, tych mniej roztropnych. To jest marnotrawienie środków, które mogłyby zostać wykorzystane do stymulowania gospodarki i ta kwestia powinna zostać jak najszybciej naprawiona”. |
Największym optymistą okazał się Brunon Bartkiewicz, Prezes ING Banku Śląskiego. Jest on przekonany o tym, że polska gospodarka posiada bufory bezpieczeństwa tak duże, że nie grozi jej recesja. Prosił, aby nie podważać zaufania do polskich banków poprzez nadmierne i potencjalne przedłużenie wakacji kredytowych (o takich planach oficjalnie wypowiadają się przedstawiciele rządu).
|
„Jeżeli chodzi o kondycję polskiej gospodarki, ja pozostaję optymistyczny. Owszem, czeka nas przedłużona wysoka inflacja, ale poniekąd sami do tego, niestety, dążymy. Inflacja jest bowiem umową społeczną, a im bardziej mówimy o tym, że będzie trwała dłużej i pozostanie wysoka, to tym bardziej faktycznie tak będzie. Wobec tego na 2023 rok zakładam wysoką inflację, na 2024 także, a w 2025 wyjdziemy z niej, bo tak się umówiliśmy. To nasze oczekiwania inflacyjne kreują jej wysokość” – mówił Bartkiewicz. |
Wszyscy uczestnicy debaty byli pewni co do jednego – przedłużenie rządowych wakacji kredytowych jest nienajlepszym pomysłem, który godzi w społeczne poczucie sprawiedliwości.
Maj 2023 przyniósł dobrą prognozę na przyszłość dla kredytów hipotecznych
Abyś dobrze zrozumiał istotę tego, co za chwilę przeczytasz, musisz wiedzieć, że na polskim rynku praktycznie nie funkcjonują kredyty hipoteczne, których oprocentowanie uzależnione byłoby bezpośrednio od stóp procentowych ustalanych comiesięcznie przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Oprocentowanie kredytów oparte jest na stawce referencyjnej WIBOR, która w niedalekiej przyszłości ma zostać zastąpiona stawką WIRON.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie niższe, niezależnie od obniżki stóp procentowych
Teoretycznie wysokość stopy procentowej WIBOR jest uzależniona od wysokości stóp procentowych regulowanych przez RPP. W praktyce jednak widać, że jej spadki i wzrosty podążają za rytmem oczekiwań rynkowych względem decyzji RPP.
Od września ubiegłego roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymuje stopy procentowe na stałym poziomie. Pomimo to WIBOR zaczął wykazywać niewielką tendencję zniżkową, co świadczy o tym, że rynki są pewne co do tego, że nie będzie kolejnych podwyżek stóp procentowych.
Obniżka WIBOR-u przyniesie ulgę dla obecnych kredytobiorców, których raty niebawem zaczną spadać oraz wszystkich tych, którzy dopiero planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Oczywiście nie należy oczekiwać, że spadki stopy referencyjnej będą tak gwałtowne, jak były jej wzrosty. Na powrót sytuacji sprzed kryzysu może przyjść nam poczekać nawet kilka lat.
Raty kredytów będą coraz niższe
Rata każdego kredytu składa się z części kapitałowej oraz części odsetkowej. Część odsetkowa to połączenie marży banku, która jest wskaźnikiem stałym oraz stawki referencyjnej WIBOR, która dla większości kredytów jest zmienną.
Skoro zatem WIBOR zaczął spadać, to razem z nim spadać będą również wysokości rat zobowiązań. Póki co prognozuje się jednak, że spadki będą niewielkie, bo oparte wyłącznie na czynniki spekulacyjnym odnośnie do przyszłych obniżek wprowadzanych przez RPP. Na te rzeczywiste obniżki stóp procentowych najprawdopodobniej przyjdzie nam poczekać jeszcze kilka miesięcy. Wielu uważa, że momentem przełomowym w tej kwestii będzie czas bezpośrednio poprzedzający wybory.
Sporą nadzieją dla kredytobiorców, a jednocześnie utrapieniem dla banków jest kwestia, czy rząd postanowi przedłużyć wakacje kredytowe, a jeśli tak, to ile rat kredytu obejmą tym razem. Minister Finansów oraz rzecznik rządu przekonują, że decyzja w tej sprawie zostanie podjęta najpóźniej do końca czerwca.
Czy warto teraz wziąć kredyt hipoteczny?
Na podjęcie decyzji o tym, czy warto obecnie wziąć kredyt hipoteczny, wpływ powinno mieć kilka poniżej opisanych czynników.
Kredyt 2%
Bardzo wiele osób wstrzymuje się z decyzją o zaciągnięciu kredytu hipotecznego do wejścia w życie programu rządowego Bezpieczny Kredyt 2%. Program Pierwsze Mieszkanie ma ruszyć na początku lipca bieżącego roku, a rząd na ten rok nie przewiduje żadnych limitów. Oznacza to, że z dofinansowania do kredytu będą mogli skorzystać wszyscy chętni, którzy posiadają odpowiednią zdolność kredytową oraz spełniają warunki programu.
Dlaczego kredyt 2% jest tak wyczekiwanym produktem? Przede wszystkim chodzi tutaj o zdjęcie ryzyka zmiennych stóp procentowych z kredytobiorcy na okres najbliższych 10 lat. Ryzyko to ma przejąć na siebie państwo, które ma spłacać różnicę pomiędzy rynkowym oprocentowaniem kredytu a progiem 2%.
Luzowanie rekomendacji S
Niedawno Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała się na poluzowanie rekomendacji S w zakresie ustalania zdolności kredytowej klientów hipotecznych, co oznacza, że kredyt będzie łatwiej dostępny. W praktyce obecnie przy tym samym poziomie dochodów można uzyskać wyższą kwotę kredytu niż jeszcze kilka miesięcy temu. Dla wielu to szansa na własne mieszkanie. Szacuje się, że obecnie banki oferują kwotę kredytu średnio o 20% wyższą, niż oferowały kilka miesięcy temu przy zadaniu tych samych danych dochodowych i demograficznych.
Wiosenna odwilż w hipotekach w liczbach, czyli gratka dla statystyków
Profesor Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy Biura Informacji Kredytowej w następujący sposób komentuje Indeks BIK Popytu na Kredyty Mieszkaniowe w kwietniu 2023 roku:
|
„Wiosenne słońce roztopiło lód, który zmroził popyt na kredyty mieszkaniowe, co pozwala z pewnym optymizmem patrzeć na rynek kredytów mieszkaniowych, tym bardziej że w lecie zostanie mu podany steryd w postaci rządowego programu kredytu na 2%” . |
Profesor Rogowski proponuje, aby obraz obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych rozpatrywać pod kątem dwóch wskaźników:
-
liczby osób wnioskujących o kredyt hipoteczny;
-
średniej kwoty wnioskowanego kredytu.
Zgodnie z danymi BIK, w kwietniu 2023 roku o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało łącznie 20,88 tysięcy potencjalnych kredytobiorców. W tym samym czasie, ale rok wcześniej o kredyt wnioskowało 28,42 tysiące osób. Oznacza to spadek o 26,5%. Jeśli wziąć pod uwagę marzec 2023, to spadek wynosi już tylko 6%. Spadek ten jest jednak podyktowany faktem, że w kwietniu było o 4 dni robocze mniej niż w marcu. Gdyby chcieć przeliczyć liczbę wnioskodawców na dzień roboczy, to w kwietniu byłoby o 13,7% wniosków więcej niż w marcu.
Godny uwagi jest wskaźnik średniej wartości wnioskowanego kredytu mieszkaniowego. Ta w kwietniu 2023 roku wynosiła 383,36 tysiąca złotych, co stanowiło kwotę wyższą o 8,3% w stosunku do kwietnia 2022 roku oraz wartość wyższą o 2,8% w odniesieniu do marca 2023 roku.
Główny analityk BIK podkreśla, że dodatni odczyt indeksu średniej kwoty kredytu mieszkaniowego stanowi symptom trwałej poprawy sentymentu do kredytów tego rodzaju. Wskaźnik swoją wysokość niepodważalnie zawdzięcza obniżeniu wymagań co do wartości bufora na stopę procentową. Wzrost na poziomie 2,8% miesiąc do miesiąca jest rekordową kwotą w historii indeksu.
Czy zatem opłaca się brać kredyt hipoteczny? Moim zdaniem warto zacząć się za nim rozglądać i powoli przystępować do planowania przyszłych inwestycji w budowę lub zakup nieruchomości opartych na finansowaniu hipotecznym. Sytuacja rynkowa staje się coraz bardziej przyjazna, niezależnie od tego, czy bierzemy pod uwagę kredyt na gwarantowanych przez rząd warunkach preferencyjnych, czy też rozważany finansowanie na zasadach w pełni komercyjnych.
