Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Podatek katastralny: czy podatek katastralny w Polsce jest możliwy?

Podatek katastralny: czy podatek katastralny w Polsce jest możliwy?
Spis treści

Podatek katastralny pełni ważną funkcję w systemach podatkowych wielu państw. Choć w Polsce nie jest wykorzystywany, co jakiś czas pojawiają się pogłoski o chęci jego wprowadzenia. Warto dowiedzieć się wobec tego więcej na temat podatku katastralnego i szans na jego wprowadzenie.

Właściciele nieruchomości mają sporo wydatków. Oprócz tych związanych z eksploatacją domu lub mieszkania i powiązanymi z nimi opłatami płacą także podatek od nieruchomości odprowadzany do kasy odpowiedniego samorządu terytorialnego. Ten bywa często mylony z podatkiem katastralnym, jednak w rzeczywistości to dwa odmienne mechanizmy. Inicjatywa wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce pojawia się jednak dosyć regularnie, co nie może dziwić: stawka podatku jest w takim przypadku powiązana z wartością nieruchomości, a wysokie ceny na rynku sprawiają, że mogłoby to być spore wsparcie dla budżetu, z drugiej strony to także poważny wydatek dla właścicieli nieruchomości.

Czym jest podatek katastralny?

Podatek katastralny to sposób opodatkowania nieruchomości nakładany na jej właścicieli. W tym przypadku - w przeciwieństwie do dobrze znanego nam podatku od nieruchomości - kluczowe znaczenie odgrywa kwestia wartości nieruchomości ad valorem (określanej mianem wartości katastralnej). To właśnie ona jest podstawą opodatkowania i decyduje o wysokości podatku katastralnego. Im droższy dom, mieszkanie czy działka, tym większy koszt z tego tytułu ponosi właściciel. To wobec tego zupełnie inny sposób opodatkowania nieruchomości niż ten, z którym mamy do czynienia przy standardowym podatku od nieruchomości: ten opiera się bowiem na powierzchni i stawce podatku od nieruchomości ustanowionej przez konkretną gminę. Kwestia katastralnej wartości nieruchomości nie ma wpływu na jego wysokość.

Gdzie obowiązuje podatek katastralny?

Choć z polskiego punktu widzenia podatek katastralny wydaje się nieco odległy, w rzeczywistości to forma taksacji nieruchomości dosyć chętnie wykorzystywana na całym świecie. Przede wszystkim jest szeroko stosowany w USA, jednak podatek katastralny muszą również opłacać właściciele nieruchomości położonych w wielu europejskich państwach, w tym m.in.:

  • W Stanach Zjednoczonych wysokość podatku katastralnego ustalają odpowiednie władze samorządowe, najczęściej wynosi on powyżej 1% wartości nieruchomości,
  • W Wielkiej Brytanii obowiązuje kilka stawek, a nieruchomość klasyfikowana jest w jednej z ośmiu grup podatkowych. Najniższa wynosi 0,5%, przeciętnie właściciel nieruchomości musi liczyć się natomiast z podatkiem katastralnym w wysokości 1% wartości katastralnej,
  • W Niemczech system podatkowy jest nieco bardziej skomplikowany. Stawki wynoszą, w zależności od konkretnego Landu, od 0,26 do 1%, jednak efektywny podatek katastralny za sprawą przeliczników może wynieść ok. 2% wartości nieruchomości.
  • Na Łotwie podatek katastralny zależy od rodzaju nieruchomości, dla budynków mieszkalnych jest to od 0,2% do 0,6% wartości,
  • Na Litwie podatek katastralny dla lokali mieszkalnych wynosi od 0,3% do 1% wartości, 1,5% należy natomiast zapłacić za nieruchomości gruntowe.

Podatek katastralny obowiązuje poza tym m.in. w Irlandii, Francji, Belgii, Austrii, Czechach, Belgii, Słowacji, Szwecji i Holandii. Jak widać, jest to bardzo chętnie wykorzystywana forma opodatkowania nieruchomości, w związku z czym często podejmowane są również rozmowy dotyczące podatku katastralnego w Polsce.

Wprowadzenie podatku katastralnego w Polsce

Podatek katastralny w Polsce nie został do tej pory wprowadzony, ale to stosunkowo często pojawiający się temat, zwłaszcza w kontekście dużej efektywności jego ściągania i możliwości uzyskania znacznego źródła przychodu dla samorządów. Dotychczasowe opodatkowanie nieruchomości jest przy tym stosunkowo niskie. Uzależnienie stawki od wartości nieruchomości, a nie wyłącznie jej metrażu, jest z perspektywy części obserwatorów bardziej sprawiedliwe. Wprowadzenie podatku katastralnego to jednak stosunkowo skomplikowany proces, który wymaga przede wszystkim utworzenia specjalnych rejestrów katastralnych, pozwalających na sklasyfikowanie oraz określenie wartości nieruchomości. Krokiem w tym kierunku mogło być również przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, które potencjalnie pozwala na wydajniejsze określenie stanu faktycznego. Temat ustalenia wartości nieruchomości, pozwalającej na wprowadzenie i egzekwowanie podatku katastralnego, pojawia się również stosunkowo często w pracach ministerstw, wobec czego niewykluczone, że w przyszłości podatek katastralny będzie dotyczył również polskich podatników.

Jaki podatek katastralny musiałbyś zapłacić?

Podstawowe wyliczenia pokazują, dlaczego podatek katastralny w Polsce mógłby wiązać się z olbrzymimi problemami znaczącej części osób posiadających domy, mieszkania czy działki budowlane. W czasach, w których ceny na rynku nieruchomości biją historyczne rekordy, te zastrzeżenia są jeszcze bardziej oczywiste. Według danych przygotowanych przez Bankier.pl oraz serwis Otodom z marca 2021 roku średnio za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie trzeba było zapłacić 12 154 zł. Stosunkowo niewielkie mieszkanie o powierzchni 50 mkw. może więc mieć wobec tego wartość 600.000 zł. Jeżeli wobec tego stawka podatku katastralnego wyniesie 1% wartości nieruchomości, rocznie właściciel mieszkania musiałby zapłacić nawet 6.000 zł. Wbrew pozorom niewiele udałoby się zaoszczędzić także mieszkańcom innych dużych aglomeracji. Przykładowo za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego w Krakowie należało zapłacić średnio aż 9.744 zł. Wobec tego analogiczne mieszkanie, warte 478.200 zł, wiązałoby się z koniecznością zapłacenia podatku w wysokości 4782 zł. Rzecz jasna oznaczałoby to także zdecydowanie wyższe koszty w przypadku posiadaczy domów, których wartość jest często jeszcze wyższa.

Podatek katastralny: zalety

Podatek katastralny wzbudza wiele kontrowersji. Z drugiej strony to rozwiązanie ma również pewne grono zwolenników. Uzależnienie wysokości podatku od wartości nieruchomości ma kilka niezaprzeczalnych zalet:

  • większe dochody jednostek samorządu terytorialnego,
  • uporządkowanie własności nieruchomości,
  • wydajniejsze zarządzanie nieruchomościami,
  • wyższa skuteczność egzekwowania podatku katastralnego,
  • podatek katastralny pośrednio wymusza wdrażanie racjonalnego zarządzania gruntami, wpływającymi na wzrost wartości nieruchomości, wdrażanie lepszych planów zagospodarowania przestrzennego,
  • zrównoważona urbanizacja,
  • lepsze zarządzanie przestrzenią,
  • stabilizacja sytuacji na rynku nieruchomości,
  • efektywne i bardziej sprawiedliwe opodatkowanie obywateli,
  • jawność informacji dotyczących nieruchomości,
  • lepszy dostęp do usług komunalnych.

Wady podatku katastralnego

Co oczywiste, podatek katastralny wzbudza również uzasadnione obawy wielu właścicieli nieruchomości. Te są bezpośrednio powiązane z kwestiami stricte ekonomicznymi. Do najważniejszych wad podatku katastralnego należą:

  • znaczne obciążenie właścicieli nieruchomości,
  • pośredni wpływ na koszty np. wynajmu nieruchomości,
  • brak powiązania wysokości opodatkowania nieruchomości z rzeczywistym stanem majątkowym podatnika (może okazać się np., że osoby posiadającej kosztowną nieruchomość nie stać na opłacenie podatku katastralnego),
  • kosztowne wdrożenie i utrzymanie systemu (wymaga m.in. stworzenia rejestru katastralnego ujmującego dane o wartości nieruchomości),
  • pośrednio może zniechęcać do remontu nieruchomości, który mógłby wpłynąć na zwiększenie jej wartości (co przekłada się na zwiększenie podatku katastralnego),
  • utrwalenie różnic w dochodach osiąganych w wyniku podatku katastralnego pomiędzy bogatszymi i biedniejszymi jednostkami.

Co ma wpływ na wartość katastralną nieruchomości?

Każda osoba zainteresowana zakupem nieruchomości doskonale zdaje sobie sprawę z tego, na jakim poziomie kształtują się ceny oraz co ma na nie największy wpływ. W kontekście podatku katastralnego prezentuje się to podobnie: o wysokości podstawy opodatkowania zdecyduje zespół czynników odnoszących się z jednej strony do wybranej nieruchomości i jej standardu, a z drugiej do konkretnej lokalizacji.

  • Położenie nieruchomości: oczywiście domy, mieszkania czy działki znajdujące się w największych aglomeracjach lub atrakcyjnych lokalizacjach są zdecydowanie droższe od tych, które położone są na peryferiach czy w regionach gwarantujących nieco mniejsze możliwości. W związku z tym podatek katastralny w Warszawie będzie zdecydowanie wyższy od podatku katastralnego analogicznej nieruchomości położonej np. w województwie opolskim.
  • Konkretna lokalizacja: nawet w ramach jednej miejscowości wartość nieruchomości może znacząco się od siebie różnić. Dom na prestiżowym osiedlu będzie wobec tego oznaczał wyższy podatek katastralny niż taki sam dom położony w mniej atrakcyjnej dzielnicy czy otoczony nieciekawym sąsiedztwem.
  • Metraż nieruchomości: podatek katastralny będzie również uzależniony od powierzchni domu, mieszkania lub działki. Co oczywiste: w większości przypadków im większy metraż nieruchomości o podobnym standardzie i lokalizacji, tym wyższa jej wartość, a więc wyższy również podatek katastralny.
  • Typ zabudowy: podatek katastralny może być zdecydowanie wyższym wyzwaniem dla właścicieli niezależnych domów jednorodzinnych, których wartość jest wysoka również ze względu na posiadanie stosunkowo dużego gruntu.
  • Standard nieruchomości: wpływ na wartość katastralną ma oczywiście także jej standard. Im większe środki zostaną spożytkowane podczas remontu czy modernizacji, tym wyższy podatek katastralny trzeba będzie potencjalnie zapłacić.

Poradniki