Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Inwestycje w nieruchomości mogą okazać się nie tylko dobrym sposobem na długofalowe zabezpieczenie kapitału, ale również dochodowym przedsięwzięciem w krótszej perspektywie. Zwykle mówimy wówczas o flipie nieruchomości.

Podstawowa zasada skutecznego handlu głosi, że aby osiągnąć zysk, trzeba kupić taniej i sprzedać drożej. Nie inaczej jest również z nieruchomościami. Jednocześnie ten najprostszy i najbardziej skuteczny schemat w praktyce w pełni opisuje mechanizm działania flipu mieszkania. Z tą strategią na rodzimym rynku spotykamy się coraz częściej i siłą rzeczy coraz więcej osób jest zainteresowanych rozpoczęciem przygody z flipem nieruchomości. W wielu przypadkach może okazać się doskonałym sposobem na pomnożenie majątku a nawet przeobrazić się w podstawowe źródło dochodu. Jak każda inwestycja, obarczony jest jednak ryzykiem. Przed zaangażowaniem się we flip mieszkaniowy trzeba uzbroić się w pełen przekrój wiedzy oraz umiejętności praktycznych. Dzięki temu cała procedura będzie bezpieczniejsza, a profity znacznie większe.

Flip nieruchomości. Na czym polega flip mieszkania? (fot. Shutterstock.com / )

Czym jest flip mieszkania?

Chociaż sam termin dla wielu osób brzmi nieco obco, w rzeczywistości flip mieszkania to bardzo powszechna praktyka także na naszym rynku: polega na znajdowaniu okazyjnych, często niedoszacowanych nieruchomości i sprzedawaniu ich później po wyższej cenie. Zasada jest bardzo prosta i skuteczna, ale oczywiście sam flip mieszkaniowy może przybrać różne formy. Czasami flipperzy, trafiając na dobrą okazję cenową, sprzedają lokal bez jakiejkolwiek ingerencji z zyskiem. Bardzo popularną praktyką jest także przeprowadzanie remontu i modernizacja nieruchomości, dzięki czemu udaje się znacząco podnieść jej wartość. Flipem nieruchomości zajmują się zarówno osoby prywatne, jak i przedsiębiorcy. W oby przypadkach, aby czerpać korzyści z takiej działalności, trzeba mieć jednak spore wyczucie panujących na rynku zasad, kapitał niezbędny do inwestycji oraz wiedzę na temat regulacji prawnych i podatkowych dotyczących house flippingu w Polsce.

Flip nieruchomości krok po kroku

Schemat działania inwestorów zajmujących się flipem nieruchomości jest w wielu przypadkach bardzo podobny:

  • Znalezienie odpowiedniej oferty: skuteczny flip mieszkania opiera się na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. W idealnym scenariuszu proponowana cena transakcyjna powinna być niższa od rynkowej wartości, co pozwoli na osiągnięcie zysku. Wbrew pozorom znalezienie takiej oferty nie jest wcale niemożliwe, wymaga jednak dobrego przygotowania. Aby prowadzić efektywną działalność w tym zakresie, należy korzystać z narzędzi, pozwalających na wyszukiwanie i analizę ofert. Inwestorzy zainteresowani flipem nieruchomości muszą biegle posługiwać się portalami ogłoszeniowymi i wyszukiwarkami, często znajdują okazje także na aukcjach komorniczych. Liczy się nie tylko umiejętność szukania, ale również czas reakcji. Jak to zwykle bywa: najlepsze okazje szybko znikają.
  • Oszacowanie wartości i kosztów: największym problemem wielu początkujących house flipperów jest ocena nieruchomości oraz dodatkowych inwestycji, których będzie potrzebować. Wymaga to dużej wiedzy dotyczącej wielu aspektów funkcjonowania rynku nieruchomości, w tym umiejętności oceny lokalnych uwarunkowań czy stanu technicznego. Jeżeli koszty niezbędnego remontu będą zbyt wysokie, może okazać się, że całe przedsięwzięcie nie będzie opłacalne.
  • Analiza rynku: wybierając nieruchomość dla siebie, zwracamy uwagę na inne aspekty, niż angażując się we flip nieruchomości. W tym przypadku należy odnaleźć grupę docelową, zainteresowaną pozyskaniem mieszkania lub domu w określonym standardzie i lokalizacji. Czasami oferta, która wydaje się znakomitą okazją, nie pozwala na osiągnięcie zysku, a pozornie mniej atrakcyjne ogłoszenie pozwoli na odniesienie sukcesu.
  • Remont nieruchomości: w wielu przypadkach niska cena nieruchomości wynika ze złego stanu technicznego lub wizualnego. To spora szansa dla house flipperów. Dokonanie remontu i podniesienie standardu mieszkania lub domu w znacznym stopniu podnosi jego wartość, a co za tym idzie, pozwala również na osiągnięcie większego zysku. Z drugiej strony jest to również jedna z najczęstszych przyczyn niepowodzeń. Jeżeli stan techniczny nieruchomości zostanie źle oceniony, a nakłady na remont zaczną rosnąć, w wielu przypadkach uniemożliwia to uzyskanie oczekiwanego dochodu.
  • Sprzedaż nieruchomości: oczywiście kluczowym momentem we flipie mieszkania jest sprzedaż pozyskanej nieruchomości. Choć wydaje się to proste, wcale takie nie jest. Kluczem do osiągnięcia zysku będzie ustalenie odpowiedniej ceny oraz dotarcie do potencjalnych klientów. Można skorzystać także z usług biura nieruchomości, co wprawdzie wpłynie na zysk, ale z drugiej strony może usprawnić cały proces i zagwarantować wyższą skuteczność.

Okazje nie zawsze oczywiste

Znalezienie najlepszych ofert wymaga często zdecydowanie większej wiedzy dotyczącej nie tylko rynku, ale również uwarunkowań prawnych. Nieruchomości z problemami prawnymi są zwykle zdecydowanie tańsze, a obranie dobrej taktyki może ułatwić znalezienie naprawdę atrakcyjnej oferty. Część sytuacji udaje się rozwiązać dosyć szybko, inne wymagają nieco więcej czasu i zabiegów (a co za tym idzie również dodatkowych kosztów), dlatego współpraca z doświadczonym prawnikiem może okazać się nieocenionym wsparciem w przypadku flipu mieszkania. Z drugiej strony – w tego typu transakcjach trzeba szczególnie uważać, siłą rzeczy mogą wiązać się ze zdecydowanie wyższym ryzykiem.

Kredyt na flipa: fundusze na start

Wbrew pozorom, aby rozpocząć swoją przygodę z flipem mieszkań, nie zawsze trzeba dysponować znacznymi środkami. Niskie stopy procentowe umożliwiają stosunkowo tanie zadłużanie się, a kredyt hipoteczny może stać się znakomitym źródłem funduszy niezbędnych do zakupu mieszkania pod inwestycje. Co wyróżnia coraz bardziej popularny „kredyt na flipa”?

  • Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu bez prowizji: to kluczowy czynnik dla house flipperów. W końcu inwestycja zakłada sprzedaż w ciągu maksymalnie kilku miesięcy. Zgodnie z obowiązującym prawem banki mają prawo naliczać z tego tytułu dodatkową prowizję przez okres 36 miesięcy od uruchomienia kredytu, wiele z nich zrezygnowało jednak z tego uprawnienia.
  • Brak lub niska prowizja za uruchomienie kredytu: zaciągając kredyt na flipa, poszukujemy oszczędności praktycznie wszędzie, gdzie się da, a sama prowizja za uruchomienie kredytu może okazać się zdecydowanie ważniejsza od oprocentowania.
  • Szybkie procedowanie wniosku: flip nieruchomości wymaga sprawnego działania. Tymczasem procedura ubiegania się o kredyt hipoteczny może trwać nawet kilka miesięcy. Idealny kredyt na flipa ograniczy potrzebny czas do minimum.
  • RRSO nie jest tak ważne: wybierając kredyt hiptoeczny na własne mieszkanie, zwykle zakładamy jego sumienną spłatę przez długie lata. Siłą rzeczy najbardziej interesuje nas jak najniższe RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, ponieważ odsetki stanowią istotną część całego zobowiązania, które musimy uregulować. W przypadku kredytu na flipa jest inaczej: skoro i tak planujemy jego pełną spłatę w ciągu kilku najbliższych miesięcy, oprocentowanie, nawet znacznie wyższe od przeciętnej rynkowej stawki, nie będzie stanowiło istotnej części nakładów związanych z inwestycją.

O czym należy pamiętać?

Flip mieszkania może stać się znakomitym źródłem dochodu, z drugiej strony wiąże się również z pewnym ryzykiem i sporymi nakładami, nawet jeśli korzystamy z kredytu na flipa. Przede wszystkim trzeba będzie posiadać określoną zdolność kredytową oraz niezbędny wkład własny. To często również jeden z najpoważniejszych problemów, stojących na drodze do udanej inwestycji. Poza tym nie zawsze środki z tego typu kredytu będzie można przekazać np. na remont czy wyposażenie mieszkania. Sama sprzedaż nieruchomości nie oznacza przy tym końca formalności. Konieczne stanie się również odprowadzenie podatku. Jeżeli transakcji dokonujemy jako osoba prywatna, trzeba będzie przekazań na konto fiskusa 19% od uzyskanego w ten sposób dochodu (a więc różnicy cen pomiędzy kosztem sprzedaży i kupna pomniejszonej o koszty uzyskania, czyli np. wydatki związane z remontem). Wymaga to także złożenia odrębnej deklaracji PIT-39. Warto również pamiętać, że jeśli flip nieruchomości staje się naszym sposobem na życie i uczestniczymy w tego typu transakcjach częściej, urzędnicy będą mogli uznać to za przejaw działalności gospodarczej. Wówczas konieczne stanie się założenie własnej firmy.


2020-06-05

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

2020-06-03

Domek letniskowy: finansowanie i koszt budowy domku letniskowego

Posiadanie własnego domku letniskowego to marzenie wielu osób. Warto dowiedzieć się, z jakimi kosztami i trudnościami może się wiązać oraz jakie sposoby finansowania będą najlepsze.

2020-05-11

Doradca kredytowy i pośrednik kredytowy. Czym się różnią?

Zaciągnięcie kredytu to poważna decyzja, a sam rynek produktów tego typu jest bardzo zróżnicowany i skomplikowany. Z pomocą może przyjść doradca kredytowy lub pośrednik kredytowy. Choć często mylimy ich ze sobą, w rzeczywistości to dwa oddzielne zawody.

Epidemia koronawirusa. Wakacje kredytowe w BPS

Globalna pandemia wirusa COViD-19 w sposób szczególny zagroziła bezpieczeństwu finansowemu kredytobiorców. Klienci banku BPS mogą liczyć na specjalne wakacje kredytowe.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu?

Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Ułatwienia dla kredytobiorców w BOŚ: oferta antykryzysowa

Kolejne banki przedstawiają specjalne narzędzia dla kredytobiorców borykających się z problemami ze spłatą zadłużenia w związku z epidemią koronawirusa. Jednym z nich jest BOŚ.

Santander Consumer Bank wobec koronawirusa. Specjalne wakacje kredytowe

Globalna pandemia koronawirusa może być olbrzymim wyzwaniem dla milionów kredytobiorców. Z pomocą przychodzą im również kredytodawcy, w tym Santander Consumer Bank.

Ikona informacji
poradniki