Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Własne mieszkanie to marzenie wielu Polaków, jednak rosnące ceny na rynku nieruchomości nie zawsze sprzyjają jego realizacji. Jedną z opcji jest wynajem mieszkania TBS.

Znalezienie miejsca zamieszkania to poważny problem dla wielu osób. Zasadniczo wyróżnić można trzy podstawowe modele umożliwiające uzyskanie czterech kątów. Oczywiście jedynym sposobem na przejęcie pełni własności nad mieszkaniem jest kupno nieruchomości (pomijając scenariusz, w którym otrzymamy je na drodze spadku lub darowizny) – w tym celu możemy skorzystać m.in. z bogatej gamy kredytów hipotecznych, jednak nawet wówczas musimy dysponować większą gotówką umożliwiającą wniesienie wkładu własnego oraz stabilnymi dochodami pozwalającymi na regulowanie rat. Mniej zamożne osoby, na określonych warunkach, mogą zwykle liczyć na udostępniane przez gminy mieszkania komunalne. Wielu obywateli jest jednak wykluczonych z tego systemu przez zbyt wysokie zarobki, zaufania nie budzi również długi czas oczekiwania oraz niezbyt wysoki standard lokali. Trzecią, coraz bardziej popularną opcją, jest z kolei wynajem. Obok licznych ofert rynkowych można skorzystać również z tych współfinansowanych przez specjalne fundusze. Należą do nich m.in. mieszkania TBS.

Mieszkanie TBS. Na czym polega partycypacja TBS? (fot. Marek WisniewskiPuls BiznesuFORUM / )

Partycypacja TBS – ciekawa propozycja wynajmu

Spośród wymienionych grup w najtrudniejszej sytuacji znajdują się osoby zbyt bogate na to, aby móc liczyć na mieszkanie od gminy, i nie dość majętne, by móc otrzymać kredyt hipoteczny. Wbrew pozorom w tej kategorii mieści się spora część naszego społeczeństwa: rosnące ceny nieruchomości nie sprzyjają w końcu znalezieniu stosunkowo tanich czterech kątów. Podstawowym problemem, z jakim spotyka się wiele osób, jest konieczność wniesienia wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości. W zależności od miasta suma ta może wynieść od kilkudziesięciu tysięcy złotych do kwoty znacząco przekraczającej próg 100 000. Zupełnie inną kwestią pozostaje spłata kredytu, która zwykle rozciąga się na długie lata i jest sporym obciążeniem dla budżetu. Równocześnie także ceny wynajmu mieszkań potrafią przyprawić o zawrót głowy. Z myślą o takich osobach powstały mieszkania TBS, umożliwiające partycypację w mieszkaniu i jego wynajem na preferencyjnych warunkach.

Mieszkanie TBS – tani lokal

TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, to specjalne jednostki zajmujące się budową, administracją i wynajmem mieszkań czynszowych. Nie jest to jednak instytucja zcentralizowana: na terenie kraju działają różne TBS-y, charakteryzujące się przy tym odmienną polityką i wewnętrznymi ustaleniami. Zasada ich działania jest niemal taka sama: atrakcyjne ceny czynszów są możliwe dzięki wspieraniu budowy ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Ten pokrywa aż 70% kosztów, pozostałe 30% to tzw. partycypacja TBS, a więc środki, które muszą wnieść sami lokatorzy. Na niskie ceny wpływają również preferencyjne kredyty Banku Gospodarstwa Krajowego oraz korzystanie z gruntów należących do samorządów. Takie powiązanie czynników umożliwia stosunkowo tani wynajem, zwykle znacząco niższy od cen rynkowych.

Dla kogo mieszkanie TBS?

Mieszkanie TBS to ciekawa propozycja, jednak nie jest adresowana do wszystkich osób. Wprowadzono regulacje określające zarówno progi dochodowe, jak i kwestie formalne, które należy wziąć pod uwagę jeszcze przez wpłaceniem partycypacji TBS. Należą do nich:

  • Nieposiadanie tytułu prawnego do mieszkania w danej gminie. W przypadku posiadania mieszkania w innej uzyskanie mieszkania z TBS jest możliwe tylko jeżeli jest to związane np. ze zmianą miejsca pracy.
  • Osiąganie dochodów pozwalających na opłacanie czynszu i innych kosztów związanych z mieszkaniem. Zazwyczaj minimalny dochód określany jest na podstawie wysokości czynszu.
  • Osiąganie dochodów nie wyższych niż 110% średniego dochodu w gospodarce narodowej w województwie dla gospodarstw jednoosobowych, 165% dla gospodarstw dwuosobowych, 205% dla gospodarstw trzyosobowych, 240% dla gospodarstw czteroosobowych, w przypadku większych należy dodać do tej wartości po 40% na każdą kolejną osobę.

Partycypacja TBS – podstawowy koszt

Jednym z podstawowych kosztów, które będzie musiał ponieść lokator, jest partycypacja mieszkania w TBS-ie. Właściwie rzecz biorąc jest to wkład najemcy w koszty budowy lokalu i ze względu na strukturę finansowania nie może przekroczyć 30% tej wartości. O kwocie partycypacji TBS decyduje w głównej mierze wartość odtworzeniowa, zdefiniowana przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Partycypację mieszkania oblicza się poprzez pomnożenie wartości odtworzeniowej przez metraż i 30%. Np. w Katowicach partycypacja TBS dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. wynosi 65.640 zł (wartość odtworzeniowa to 4376 zł), jednak w Warszawie, w której wartość odtworzeniową ustalono na 6031,58 zł, będzie to 90 473,70 zł. Warto jednak mieć świadomość, że to najwyższa dopuszczalna stawka. Wiele administracji mieszkań TBS proponuje niższy przelicznik albo umożliwia rozłożenie partycypacji mieszkania na raty.

Po zakończeniu najmu kwota partycypacji TBS jest zwracana najemcy w ciągu maksymalnie 12 miesięcy. Wcześniej jednak ulega ona waloryzacji.

Umowa partycypacji TBS

Umowę partycypacji w mieszkanie podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Jest to także jeden z warunków podpisania umowy najmu. Jej stroną może być:

  • Osoba fizyczna,
  • Osoby prawne,
  • Pracodawca zamierzający przekazać mieszkanie do użytku swoim pracownikom,
  • Jednostka samorządu terytorialnego (w ten sposób gminy często zwiększają swój zasób lokalowy).

Oprócz partycypacji należy również liczyć się z koniecznością wpłacenia kaucji, która zwykle jest równowartością miesięcznego czynszu.

Odkupienie mieszkania TBS od obecnego użytkownika? Niemożliwe!

Chociaż umowę partycypacji z TBS podpisuje się jeszcze przed realizacją inwestycji, nie oznacza to oczywiście, że mieszkania nie będą mogły zmieniać w przyszłości swoich najemców. Co ważne: odkupienie mieszkania TBS od obecnego użytkownika jest niemożliwe z jednego prostego powodu: ten jest jedynie najemcą, nie posiada praw majątkowych do lokalu. Możliwe jest jednak – po uzyskaniu zgody od odpowiedniego TBS-u – dokonanie cesji partycypacji TBS. W takim przypadku warto jednak wspólnie udać się do administracji w celu podpisania dokumentu. Należy przy tym pamiętać, że cesja nie będzie możliwa, jeżeli nowy najemca nie będzie spełniał wymogów formalnych umożliwiających korzystanie z mieszkań TBS. Oprócz samej kwoty partycypacji mieszkania często zdarza się również, że oddzielnie na rzecz poprzedniego najemcy wpłacana jest kwota np. za pozostawione sprzęty, umeblowanie czy wykończenie.

Kredyt na TBS

Środki na opłacenie partycypacji w mieszkaniu czy rekompensaty dla poprzedniego właściciela zwykle są całkiem sporą kwotą. Tę można zdobyć, sięgając np. po kredyty gotówkowe. Dzięki temu można równocześnie sfinansować również inne wydatki związane z przeprowadzką, takie jak np. zakup mebli czy sprzętu RTV/AGD. Kredyt na TBS nie musi być przy tym sporym obciążeniem dla domowego budżetu: najważniejszym aspektem okaże się dostosowanie warunków spłaty do własnych możliwości.

Wady i zalety mieszkania TBS

Wybór tej opcji najmu mieszkania z pewnością ma wiele zalet. To zwłaszcza dobre rozwiązanie dla osób, które nie mają zbyt wysokich dochodów, jednak równocześnie nie kwalifikują się do uzyskania lokalu komunalnego:

  • Czynsz niższy od rynkowego: dzięki przyjętemu modelowi finansowania wysokość czynszu w mieszkaniach TBS jest w większości przypadków znacząco niższa od ofert rynkowych. Dzięki temu można liczyć na spore oszczędności.
  • Partycypacja w TBS ulega zwrotowi: choć koszty partycypacji mieszkania nie należą do niskich, należy pamiętać, że po rozwiązaniu umowy zostaną zwrócone (podlegać będą jednak waloryzacji). To więc zamrożenie kapitału, a nie jego strata.
  • Pewność najmu: o ile w przypadku ofert rynkowych nie możemy przewidzieć, co tak naprawdę stanie się z najmowanym lokalem, w przypadku TBS umowa podpisywana jest na czas nieokreślony i mamy pewność, że nie utracimy prawa do lokalu.
  • Lokal pod klucz: decydując się na mieszkanie TBS otrzymujemy mieszkanie pod klucz, nie musimy więc zajmować się pracami wykończeniowymi i realizować dalszych inwestycji.

Z pewnością partycypacja w TBS ma jednak również minusy:

  • Wysokie koszty początkowe: obowiązek wpłacenia sporej sumy z tytułu partycypacji mieszkania wzbudza spore wątpliwości wielu lokatorów. Często kwota ta jest niewiele niższa od wkładu własnego, jednak – w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego – nie uzyskujemy żadnych praw do lokalu.
  • Brak prawa własności: mieszkanie TBS nigdy nie będzie naszą własnością. Pomimo wpłacenia partycypacji TBS i opłacania czynszu nie możemy więc swobodnie dysponować lokalem, np. przeznaczając go pod wynajem. W wielu przypadkach bardziej opłacalnym rozwiązaniem może więc stać się zaciągnięcie kredytu hipotecznego, którego koszty nie muszą być wysokie, a jednocześnie pozwala na atrakcyjne ulokowanie kapitału.
  • Oferta nie dla wszystkich: przyjęte kryteria dochodowe sprawiają, że mieszkanie TBS nie będzie dostępne dla wszystkich chętnych, w tym także części osób, do których adresowane było to rozwiązanie.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

2020-08-21

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – czy warto?

Kredyt hipoteczny kojarzy się z długim okresem spłaty, a co za tym idzie również wysokimi kosztami. Nie zawsze musi tak jednak być. Dobrym sposobem na oszczędności jest wcześniejsza spłata.

Kredyt hipoteczny a umowa na czas określony – na jakich zasadach?

W trakcie procedury udzielania kredytu hipotecznego bank uważnie przygląda się sylwetce kredytobiorcy. Jednym z kryteriów będą daty widniejące na umowie o pracę.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

Kredyt dla pracujących za granicą: jak go dostać i na czym polega?

W dzisiejszych czasach coraz więcej osób pracuje za granicą i osiąga dochody w innej walucie. Choć często jest to korzystne finansowo, może oznaczać pewne problemy z uzyskaniem kredytu w polskich bankach.