Mieszkanie TBS. Na czym polega partycypacja TBS?

Co to jest mieszkanie TBS?

Mieszkanie TBS to nieruchomość podlegająca pod TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego. TBS-y to specjalne jednostki zajmujące się budową, administracją i wynajmem mieszkań czynszowych. Nie jest to jednak instytucja scentralizowana - w Polsce działają różne TBS-y, charakteryzujące się przy tym odmienną polityką i wewnętrznymi ustaleniami. Mieszkania w TBS działają w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz grunty należące do lokalnych samorządów.

Właśnie dzięki środkom z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego mieszkania TBS charakteryzują się atrakcyjnymi stawkami czynszów. Ten z kolei pokrywa aż 70 proc. kosztów, pozostałe 30 proc. to tzw. partycypacja TBS, a więc środki, które muszą wnieść sami lokatorzy.

Tani wynajem mieszkania TBS jest możliwy także dzięki preferencyjnym kredytom Banku Gospodarstwa Krajowego oraz faktu korzystania z gruntów należących do samorządów. Wynajmując mieszkanie TBS, możemy liczyć na wyraźnie niższe stawki od cen rynkowych.

Kredyt hipoteczny, wynajem mieszkania a problemy mieszkaniowe Polaków

Według ostatnich raportów fundacji Habitat for Humanity Poland aż 60 proc. Polaków nie ma wystarczającej zdolności kredytowej, aby pozwolić sobie na kredyt hipoteczny i mieszkanie własnościowe. Wśród tej grupy aż 40 proc. zarabia zbyt dużo, aby liczyć na lokal komunalny, a więc jedyną alternatywą jest wciąż drożejący najem lub właśnie mieszkanie TBS.

Sprawdź również: Co to jest zdolność kredytowa? Jak sprawdzić i zwiększyć zdolność kredytową?

Rosnące ceny nieruchomości nie sprzyjają w końcu znalezieniu stosunkowo tanich czterech kątów. Podstawowym problemem, z jakim spotyka się wiele osób, jest konieczność wniesienia wkładu własnego w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. W zależności od miasta suma ta może wynieść od kilkudziesięciu tysięcy złotych do kwoty znacząco przekraczającej próg 100 000.

Przeczytaj także: Wkład własny - co musisz wiedzieć? Kredyt hipoteczny a wkład własny

Zupełnie inną kwestią pozostaje spłata kredytu, która zwykle rozciąga się na długie lata i jest sporym obciążeniem dla budżetu. Rynek najmu także z miesiąca na miesiąc serwuje coraz wyższe stawki. Z myślą o takich osobach powstały mieszkania TBS, umożliwiające partycypację w mieszkaniu i jego wynajem na preferencyjnych warunkach.

Dla kogo jest wynajem mieszkania TBS?

Mieszkanie TBS to ciekawa propozycja, jednak nie jest adresowana do wszystkich osób. Wprowadzono regulacje określające zarówno progi dochodowe, jak i kwestie formalne, które należy wziąć pod uwagę jeszcze przed wpłaceniem partycypacji TBS. Należą do nich:

• Nieposiadanie tytułu prawnego do mieszkania w danej gminie. W przypadku posiadania mieszkania w innej uzyskanie mieszkania TBS jest możliwe, tylko jeżeli jest to związane np. ze zmianą miejsca pracy.
• Osiąganie dochodów pozwalających na opłacanie czynszu i innych kosztów związanych z mieszkaniem TBS. Zazwyczaj minimalny dochód określany jest na podstawie wysokości czynszu mieszkania TBS.
• Osiąganie dochodów nie wyższych niż 110 proc. średniego dochodu w gospodarce narodowej w województwie dla gospodarstw jednoosobowych, 165 proc. dla gospodarstw dwuosobowych, 205 proc. dla gospodarstw trzyosobowych, 240 proc. dla gospodarstw czteroosobowych, w przypadku większych należy dodać do tej wartości po 40 proc. na każdą kolejną osobę.

Jaki jest koszt partycypacji TBS?

Jednym z podstawowych kosztów, które będzie musiał ponieść lokator mieszkania TBS, jest partycypacja TBS. Partycypacja TBS (lub partycypacja finansowa) to wkład najemcy w koszty budowy lokalu i ze względu na strukturę finansowania nie może przekroczyć 30 proc. tej wartości. O kwocie partycypacji TBS decyduje w głównej mierze wartość odtworzeniowa, zdefiniowana przez Ustawę z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy.

Partycypację mieszkania TBS oblicza się poprzez pomnożenie wartości odtworzeniowej przez metraż i 30 proc. Np. w Katowicach partycypacja TBS dla mieszkania o powierzchni 50 mkw. wynosi 65 640 zł (wartość odtworzeniowa to 4376 zł), jednak w Warszawie, w której wartość odtworzeniową ustalono na 6 031,58 zł, będzie to 90 473,70 zł.

Warto jednak mieć świadomość, że to najwyższa dopuszczalna stawka. Wiele administracji mieszkań TBS proponuje niższy przelicznik albo umożliwia rozłożenie partycypacji mieszkania TBS na raty. Po zakończeniu najmu kwota partycypacji TBS jest zwracana najemcy w ciągu maksymalnie 12 miesięcy. Wcześniej jednak ulega ona waloryzacji.

Wszędzie dobrze, ale w domu najlepiej! Miesiąc przed terminem ukończyliśmy największą od ponad 15 lat inwestycję TBS! Do 215 mieszkań przy Radzymińskiej wprowadzają się już lokatorzy. A w I kwartale 2021 r. ruszamy z budową 235 mieszkań przy Pełczyńskiego i 25 przy Chyrowskiej. pic.twitter.com/f2RRnVyevP

— Warszawa (@warszawa) January 5, 2021

Jak podpisać umowę najmu i partycypacji TBS?

Umowę partycypacji w mieszkanie podpisuje się najczęściej jeszcze przed rozpoczęciem inwestycji. Jest to także jeden z warunków podpisania umowy najmu. Jej stroną może być:

• Osoba fizyczna, 
• Osoby prawne, 
• Pracodawca zamierzający przekazać mieszkanie TBS do użytku swoim pracownikom, 
• Jednostka samorządu terytorialnego (w ten sposób gminy często zwiększają swój zasób lokalowy).

Oprócz partycypacji należy również liczyć się z koniecznością wpłacenia kaucji na poczet mieszkania TBS, która zwykle jest równowartością miesięcznego czynszu.

Czy możemy odkupić mieszkanie TBS od obecnego użytkownika?

Nie, odkupienie mieszkania TBS od obecnego użytkownika jest niemożliwe, ponieważ ten jest jedynie najemcą i nie posiada praw majątkowych do lokalu. Chociaż umowę najmu mieszkania TBS podpisuje się jeszcze przed realizacją inwestycji, nie oznacza to oczywiście, że mieszkania nie będą mogły zmieniać w przyszłości swoich najemców.

Możliwe jest – po uzyskaniu zgody od odpowiedniego administratora mieszkań TBS – podpisanie umowy cesji partycypacji TBS. W takim przypadku warto jednak wspólnie udać się do administracji w celu podpisania dokumentu. Należy przy tym pamiętać, że cesję partycypacji może uzyskać lokator, który spełnia warunki formalne dotyczące mieszkań TBS.

Oprócz samej kwoty partycypacji mieszkania TBS często zdarza się również, że oddzielnie na rzecz poprzedniego najemcy wpłacana jest kwota np. za pozostawione sprzęty, umeblowanie czy wykończenie.

Kredyt hipoteczny czy gotówkowy na mieszkanie TBS?

Choć Towarzystwo Budownictwa Społecznego teoretycznie działa na rzecz mniej zamożnych lokatorów, przy mieszkaniach TBS również musimy ponieść znaczne koszty. Środki na opłacenie partycypacji w mieszkaniu czy rekompensaty dla poprzedniego właściciela zwykle są całkiem spore. Dlatego też najemcy takich lokali mieszkalnych często decydują się na dodatkowe finansowanie.

Przede wszystkim w przypadku mieszkań TBS nie jest możliwe zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Powód jest prosty - mieszkanie TBS nie może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego ze względów własnościowych.

Dlatego też osoby, które chcą korzystać z mieszkań TBS, posiłkują się m.in. kredytami gotówkowymi. Korzystając np. z rankingu kredytów gotówkowych, możemy znaleźć produkt z takimi warunkami, które zagwarantują nam dogodne raty i relatywnie niewielkie zobowiązanie w skali całego okresu kredytowania.

Dzięki kredytowi gotówkowemu w przypadku mieszkań TBS można również sfinansować inne wydatki związane z przeprowadzką, takie jak np. zakup mebli czy sprzętu RTV/AGD. Dodatkowe finansowanie na poczet lokali mieszkalnych z  Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie musi być przy tym sporym obciążeniem dla domowego budżetu. Najważniejszym aspektem okaże się dostosowanie warunków spłaty do własnych możliwości.

Zalety wynajmu mieszkania TBS

Wybór tej najmu mieszkania TBS z pewnością ma wiele zalet. Jest to ciekawe rozwiązanie zwłaszcza dla osób, które nie mają zbyt wysokich dochodów, jednak równocześnie nie kwalifikują się do uzyskania lokalu komunalnego. Najważniejsze plusy wynajmu mieszkania TBS, które oferuje Towarzystwo Budownictwa Społecznego to:

• Czynsz niższy od rynkowego: dzięki przyjętemu modelowi finansowania wysokość czynszu w mieszkaniach TBS jest w większości przypadków znacząco niższa od ofert rynkowych. Dzięki temu można liczyć na spore oszczędności. 
• Partycypacja w TBS ulega zwrotowi: choć koszty partycypacji mieszkania nie należą do niskich, należy pamiętać, że po rozwiązaniu umowy zostaną zwrócone (podlegać będą jednak waloryzacji). To więc zamrożenie kapitału, a nie jego strata. 
• Pewność najmu: o ile w przypadku ofert rynkowych nie możemy przewidzieć, co tak naprawdę stanie się z najmowanym lokalem, w przypadku mieszkania TBS umowa podpisywana jest na czas nieokreślony i mamy pewność, że nie utracimy prawa do lokalu. 
• Lokal pod klucz: decydując się na mieszkanie TBS, otrzymujemy lokal mieszkalny pod klucz, nie musimy więc zajmować się pracami wykończeniowymi i realizować dalszych inwestycji.

Wady wynajmu mieszkania TBS

Z pewnością partycypacja TBS ma jednak również pewne minusy:

• Wysokie koszty początkowe: obowiązek wpłacenia sporej sumy z tytułu partycypacji mieszkania TBS wzbudza spore wątpliwości wielu lokatorów. Często kwota ta jest niewiele niższa od wkładu własnego, jednak – w przeciwieństwie do kredytu hipotecznego – nie uzyskujemy żadnych praw do lokalu. 
• Brak prawa własności: mieszkanie TBS nigdy nie będzie naszą własnością. Pomimo wpłacenia partycypacji TBS i opłacania czynszu, nie możemy swobodnie dysponować lokalem, np. przeznaczając go pod wynajem. W wielu przypadkach bardziej opłacalnym rozwiązaniem może więc stać się zaciągnięcie kredytu hipotecznego, którego koszty nie muszą być wysokie, a jednocześnie pozwala na atrakcyjne ulokowanie kapitału. Najlepszy kredyt hipoteczny znajdziemy z kolei, korzystając z dedykowanego rankingu.
• Oferta nie dla wszystkich: przyjęte kryteria dochodowe sprawiają, że mieszkanie TBS nie będzie dostępne dla wszystkich chętnych, w tym także części osób, do których adresowane było to rozwiązanie.

Mieszkania TBS na tle innych form mieszkalnych

Znalezienie miejsca zamieszkania to poważny problem dla wielu osób. Zasadniczo wyróżnić można cztery podstawowe modele umożliwiające uzyskanie czterech kątów. Są to:

• kupno nieruchomości - najprostszym sposobem na przejęcie pełni własności nad mieszkaniem jest kupno nieruchomości. Pomijając scenariusz, w którym otrzymamy je na drodze spadku lub darowizny, mieszkanie najczęściej będzie finansowane za pomocą kredytu hipotecznego. Ten z kolei wymaga odpowiedniego kapitału oraz wcześniej wspomnianej zdolności kredytowej. Jeśli jednak dysponujemy większą gotówką umożliwiającą wniesienie wkładu własnego, a nasze zarobki sprawiają, że rata kredytu hipotecznego nie zrujnuje budżetu domowego, będzie to jedna z lepszych opcji. 
• najem na prawach rynkowych - najemca mieszkania nie jest jego właścicielem, ale często skorzystanie z lokalu na prawach rynkowych jest wygodną, szybką i elastyczną formą mieszkalnictwa. Pamiętajmy jednak, że szczególnie w dużych miastach stawki rosną w rekordowym tempie, a umowa najmu (np. okazjonalnego) nie zawsze chroni lokatora. 
• mieszkanie komunalne - Mniej zamożne osoby, na określonych warunkach, mogą zwykle liczyć na udostępniane przez gminy mieszkania komunalne. Wielu obywateli jest jednak wykluczonych z tego systemu przez zbyt wysokie zarobki, zaufania nie budzi również długi czas oczekiwania oraz niewysoki standard lokali. 
• mieszkanie TBS - alternatywą dla powyższych form może być właśnie lokal mieszkalny z zasobów TBS. Co prawda przyszły najemca nie będzie miał prawa własności, ale z pewnością koszt miesięczny w systemie TBS nie naruszy naszego budżetu. W perspektywie czasu można także wykupić mieszkanie w TBS.

Kupno własnego mieszkania, skorzystanie z budownictwa mieszkaniowego, wnioskowanie o lokal komunalny lub przystąpienie do rynkowej umowy najmu to formy, które powinny odpowiadać naszej obecnej sytuacji finansowej. Niezależnie od wyboru należy pamiętać, że na rynku istnieją produkty bankowe, które skutecznie mogą nam pomóc we współfinansowaniu jednej z najważniejszych decyzji w naszym życiu.