Mieszkania w kamienicach są inwestycyjnym strzałem w dziesiątkę czy raczej kulą w płot?
Zabytkowe mury, piękne fasady, zdobione elewacje, szyk i prestiż – z tym kojarzą się przedwojenne czy też XIX-wieczne kamienice - o ile oczywiście prezentują dobry stan techniczny. Te zrujnowane – a takich nie brakuje - kojarzą się raczej z obdrapanymi ścianami, brudnymi i śmierdzącymi klatkami schodowymi, problemami z ogrzewaniem i rosnącym funduszem remontowym.
Dawna zabudowa miejska dziś jest szczególnie doceniana. Według ekspertów portalu RynekPierwotny.pl inwestorzy widzą w kamienicach wielki potencjał. Po całych dziesięcioleciach niszczenia tej historycznej i zabytkowej zabudowy aktualnie zarówno samorządy, jak i deweloperzy inwestują w kamienice. Gminy za pomocą programów dotacyjnych podnoszą standard budynków, które należą do zasobów komunalnych, a firmy deweloperskie szukają bardzo atrakcyjnych, wielkomiejskich działek. Wykupują je wraz z budynkami. Kamienice remontuje się kapitalnie, nadając standard z wyższej półki. W takich budynkach mieszczą się apartamenty, powierzchnie biurowe o wysokim standardzie czy też hotele i restauracje.
Przykładów tego typu realizacji można podać wiele. W Warszawie wyspecjalizowani w takich realizacjach inwestorzy odnawiają kamienice na Śródmieściu, we Wrocławiu na celowniku jest również Śródmieście – dzielnica sąsiadująca ze Starym Miastem, w której znajduje się kilka tysięcy przedwojennych kamienic, niestety ogromna większość prezentuje fatalny stan techniczny. Podobnie jest w Krakowie czy Trójmieście.
O tym, że dobrze położone kamienice mogą być nieruchomościami luksusowymi, niech świadczy niedawny rekord na rynku nieruchomości. Pod koniec zeszłego roku anonimowy inwestor kupił luksusowy apartament w odrestaurowanej kamienicy przy Foksal 13/15. Zapłacił 17 mln zł. Stawka za metr kwadratowy wyniosła aż 36 tysięcy złotych!
Bardzo wysokie ceny to efekt świetnych lokalizacji, niepowtarzalnych cech nieruchomości typu kamienica oraz potężnych nakładów na odrestaurowanie obiektu. Profesjonalne firmy, często pod okiem i z wymogami konserwatora zabytków, remontują kamienice w zgodzie z pierwowzorem z epoki w zakresie parametrów i użytych materiałów, ale też dodają nowoczesne rozwiązania, które przyciągną współczesnych klientów – np. parkingi podziemne, strefy SPA, nowoczesne dobudówki itp.
Kamienica dla Kowalskiego
To, co napisane powyżej, to odpowiedź na pytanie tytułowe. Wszak rynek zweryfikował już wartość kamienic, dopatrując się w nich wielkiego potencjału. Są więc one hitem inwestycyjnym. To prawda, jednak nieco inaczej może wyglądać sprawa z punktu widzenia drobnego inwestora – kupującego, który spragniony dobrej lokalizacji i skuszony wyjątkowym charakterem, zdecyduje się np. porzucić pomysł kupienia mieszkania z rynku pierwotnego na nowym osiedlu na rzecz zabytkowej, acz kwalifikującej się do remontu, kamienicy w centrum miasta.
Dlaczego uznaliśmy, że kupujący trafi na mieszkanie w budynku do remontu? Bo takich jest po prostu najwięcej i takie kamienice są w zasięgu przeciętnego kupującego. Inaczej - za odrestaurowane nieruchomości - w grę wchodzą stawki zaczynające się od kilkunastu tysięcy złotych w górę. Drobni, pojedynczy inwestorzy o przeciętnie grubym portfelu szukają okazji skuszeni dobrymi lokalizacjami. Niekoniecznie jednak zdają sobie sprawę, że kamienice to inwestycje dla ambitnych.
Zalety i wady starych murów
Mieszkania w kamienicach mają wyjątkowy charakter – to prawda, oczywiście jeśli odniesiemy je do zwykłego budownictwa deweloperskiego w segmencie popularnym czy do wielkiej płyty. Wielkomiejskie centralne lokalizacje kamienic to ich chyba największa zaleta, przesądzająca o tym, że wielu kupujących jest w stanie zainwestować w mieszkania w budynkach prezentujących zły stan techniczny, byleby tylko „wejść” do centrum, na starówkę. Ewentualny remont kamienicy zostawiają sobie na później.
Oprócz lokalizacji na podkreślenie zasługuje wyjątkowy charakter nieruchomości. Kamienice z zewnątrz prezentują ciekawe zdobienia, okazałe fasady. Wewnątrz może zaskoczyć duża przestrzeń. Choć latami nieremontowane klatki schodowe często prezentują się fatalnie, to jednak na plus wyróżniają je parametry. Widać dawne zdobienia ścian, posadzki, które dają nadzieję na odzyskanie dawnego blasku w przyszłości. Są też szerokie drewniane schody i duża przestrzeń.
Tak pokrótce przedstawia się lista zalet kamienic. Jak widzimy większość z nich nie dotyczy realnego, aktualnego stanu, a pewnego potencjału – do zrealizowania w przyszłości. Co prawda klatki schodowe są świetne, ale pod warunkiem, że w końcu doczekają się remontu. To samo dotyczy reszty – elewacji, dachu itp. Taki stan rzeczy jest jednocześnie główną wadą kamienic. Nie są to nieruchomości dla „spokojnych” właścicieli. Ten, kto kupi mieszkanie w kamienicy – najczęściej do remontu, musi się nastawić po pierwsze na fakt, że w jego budynku będą kręcić się budowlańcy, po drugie – że fundusz remontowy może szybko i mocno pójść w górę. Warto o plany remontowe podpytać jeszcze przed podjęciem decyzji.
Koszty mogą być spore, zwłaszcza jeśli kamienica znajduje się w rejestrze zabytków. Wówczas po pierwsze zakres prac będzie ograniczony, po drugie konieczność użycia materiałów z epoki będzie zwiększać kosztorys.
Remont, nawet przy wysokich kosztach, to jednak lepsze rozwiązanie niż kolejne lata stagnacji, a tak może być, jeśli mieszkańcy nie są skłonni łożyć na przeprowadzenie prac. To w kamienicach duży problem. Częściowo udziały mają tam gminy, a częściowo mieszkańcy. Niestety pokłosiem wieloletnich zaniedbań jest też fakt, że ciągle jeszcze sporo "zasobu ludzkiego" w kamienicach stanowi tzw. margines społeczny. Przekonanie sąsiadów do kosztownego remontu może (choć nie musi) być problemem.
Inna sprawa dotyczy ogrzewania. W miastach takich jak Wrocław czy Kraków niewielki odsetek kamienic jest połączony z miejską siecią centralnego ogrzewania – najtańszą i najwygodniejszą. W ogromnej większości przypadków w mieszkaniach są stosowane najróżniejsze rozwiązania – ogrzewanie energią elektryczną czy też gazowe albo wreszcie kwalifikujące się do wymiany tzw. kopciuchy. W tym ostatnim przypadku trzeba będzie się liczyć z pracami w mieszkaniu, choć można też dostać atrakcyjne dofinansowanie na wymianę pieca. W każdym razie – kupujący musi koniecznie zwrócić uwagę na zastosowany system grzewczy i rachunki wynikające z jego użycia.
Inne minusy kamienic, na które można wskazać, wynikają z centralnej lokalizacji. To, co jest zaletą, może być równocześnie wadą. Życie w centrum to gwar pod oknami i hałas przejeżdżających tramwajów i autobusów. To też najczęściej brak własnego parkingu i konieczność parkowania przy ulicy, ewentualnie wykupienia abonamentu na parkowanie. Wreszcie podwórka w kamienicach – często nie prezentują wysokiej estetyki, nie dają dostępu do zieleni, parków itp. co też może być postrzegane, jako wada.
Lista zalet i wad kamienic jest długa. Z całą pewnością nie są to nieruchomości dla każdego i zanim podejmie się decyzję, warto dokładnie sprawę przemyśleć. Nie ulega jednak wątpliwości, że kamienice mają duży potencjał inwestycyjny. Przy świetnych lokalizacjach nadają się choćby na wynajem. Jest to więc wariant wart rozważenia.
Marcin Moneta