Zgodnie z raportem w ujęciu kwartalnym średnie ceny transakcyjne, a więc faktycznie płacone za mieszkania z drugiej ręki w IV kw. 2024 r. w największych polskich miastach, były od niespełna 1 proc. do 6 proc. niższe. Na pięciu największych polskich rynkach wtórnych, jedynie w najtańszej Łodzi zanotowano wzrost o 1,6 proc. k/k.
To pierwsza tak szeroko zakrojona obniżka średnich cen od półtora roku i jednocześnie kolejny sygnał o dalszym ochładzaniu się rynku sprzedaży mieszkań.
Przypomnijmy, po raz pierwszy po erze „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” spadki pojawiły się w III kw. 2024 r. Obniżyły się wówczas zarówno kwoty płacone deweloperom, jak i za mieszkania z drugiej ręki. Na kontynuację trendu spadkowego wskazywały z kolei kolejne odczyty indeksu urban.one.
Spadek kwot faktycznie płaconych za mieszkania urzeczywistnił się z uwagi na rosnącą skłonność sprzedających do negocjacji i schodzenia z ceny, ponieważ pierwotna wycena wciąż jest znacznie wyższa i niejednokrotnie przestrzelona.
Zarówno w relacji kwartalnej, jak i rocznej średnie możliwości negocjacyjne z reguły były wyższe. Przeciętnie najwięcej podczas negocjowania ostatecznej stawki można było ugrać w Gdańsku i Krakowie – średnio 4,4 i 4,2 proc. Jeśli dane te zestawimy ze średnimi cenami transakcyjnymi zanotowanymi w IV kw. 2024 – odpowiednio 12,1 i 14,5 tys. zł/mkw. - okaże się, choć w dużym uproszczeniu, że na każdym metrze kwadratowym można było ugrać od 530 do 600 zł.
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę|
Średnie ceny i przeciętne możliwości negocjacyjne cen mieszkań na rynku wtórnym – IV kw. 2024 |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica k/k [w proc.] |
Możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
|
Wrocław |
11 794 |
-0,8 |
3,2 |
+1,7 |
4,2 |
-1,3 |
|
Kraków |
14 468 |
-2,2 |
4,2 |
+3,2 |
4,6 |
+2,2 |
|
Warszawa |
16 036 |
-3,2 |
1,4 |
-0,6 |
7,2 |
+4,1 |
|
Gdańsk |
12 081 |
-6,3 |
4,4 |
+0,9 |
0,6 |
-4,8 |
|
Łódź |
8 126 |
1,6 |
1,4 |
+0,6 |
5,7 |
+1,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse i Credipass” |
||||||
Najmniej skorzy do negocjowania byli sprzedający mieszkania w Warszawie i Łodzi, gdzie jednak wziąć można było uszczuplić ostateczną cenę średnio o niespełna 1,5 proc.
Zarówno w Warszawie, jak i Łodzi wyraźne schodzenie z ceny odbywało się także jeszcze przed znalezieniem potencjalnego kupca. W stolicy sprzedający obniżali swoje oczekiwania podczas ekspozycji ogłoszenia średnio o 7,2 proc., a w Łodzi o 5,7 proc.
O ile w Krakowie ruch w dół wynosił przeciętnie 4,6 proc., o tyle w Gdańsku, gdzie przypomnijmy możliwości negocjacyjne były największe, sprzedający obniżali kwoty wpisywane w ogłoszeniach średnio o 0,6 proc. Trzy miesiące wcześniej było to ponad 5 proc.
Jak jednak zauważa Marcin Jańczuk z Metrohouse, w przypadku rynku pierwotnego polityka sprzedażowa deweloperów nadal opiera się przeważnie na możliwości uzyskania rabatu na miejsce postojowe, komórkę lokatorską, korzystnego harmonogramu wpłat, a dopiero w dalszej kolejności na obniżaniu cen.
– Nadal trwa wyczekiwanie na szereg czynników, które mogą ułatwić decyzję o wejściu na rynek strony popytowej. O ile nieśmiało pojawiają się pewne oznaki korekty średnich cen transakcyjnych, co może skłonić przynajmniej do większego zainteresowania zakupem, to nadal niewiadomą jest kształtowanie się w najbliższych miesiącach polityki monetarnej banku centralnego skutkującej ewentualnymi cięciami stóp procentowych, a co za tym idzie niższymi kosztami finansowania zakupu kredytem hipotecznym – zauważa Jańczuk.
Rosnące możliwości negocjacyjne i akcje rabatowe nie poprawiają jednak znacząco rosnącej luki między popytem a podażą. Po spadku podaży sprzed miesiąca, ostatnie tygodnie to dalszy wzrost dostępnej oferty. W przypadku dwóch największych miast - Warszawy i Krakowa - na przełomie stycznia i lutego osiągnęła ona najwyższy poziom w historii pomiarów.