Mogłoby się wydawać, że rynek kredytów hipotecznych ściął mróz. Sprzedaż wyznacza nowe minima, a lekki spadek oprocentowania nie zdziałał cudów – wielu potencjalnych kredytobiorców nadal nie może liczyć na zadowalającą propozycję. Chociaż zdolność kredytowa lekko wzrosła w ostatnich miesiącach, to trudno mówić o rewolucji. Na dodatek z rynku znikają kolejne produkty. Już dwa banki nie oferują kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.
Na horyzoncie widać jednak serię poważnych zmian. O tym, jak mogą one przemeblować rynek, rozmawialiśmy 18 stycznia na webinarium z Tomaszem Narkunem, analitykiem rynku nieruchomości. Na spotkaniu wskazaliśmy na kilka trendów, które wpłyną na sytuację kredytobiorców w 2023 r.
Rynek mieszkaniowy na hamulcu
Koniec boomu na rynku mieszkaniowym jest już faktem – widać to zarówno w części statystyk, jak i w zmianie nastawienia deweloperów, ostrożniej podchodzących do rozpoczynania nowych projektów. Spowolnieniu gospodarczemu zawsze towarzyszy osunięcie cen nieruchomości, wskazywał Tomasz Narkun. „Prawdopodobnie czeka nas w tym roku korekta w ujęciu nominalnym” podkreślił ekspert, szacując, że mocniejsze ruchy zapewne zaobserwujemy na przełomie I i II kw.
Trudno liczyć natomiast w najbliższym czasie na czynnik, który mógłby zwiększyć popyt na mieszkania, czyli wzrost zdolności kredytowej. Przy stopach procentowych na obecnym poziomie potencjał do spadku oprocentowania hipotek jest już niewielki. Tu jednak w grę wchodzić mogą także inne czynniki – decyzje KNF o zmianie zasad oceny zdolności, a także pojawienie się na rynku kredytów preferencyjnych.
Zapowiedź dopłat i kredytobiorcy w blokach startowych
Zdecydowanie największe zainteresowanie wśród uczestników wydarzenia wzbudził właśnie ten drugi z potencjalnych „finansowych dopalaczy”. To właśnie o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” padło najwięcej pytań.
„Wielu kredytobiorców wstrzymuje się z zakupem, czekając na start dofinansowania”, zauważył Tomasz Narkun. Ekspert zauważył, że analizując skutki programu, opieramy się obecnie w dużej mierze na wypowiedziach medialnych polityków, a nie na projekcie ustawy. Takiego dokumentu jeszcze nie opublikowano.
Jak wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, kluczową kwestią z punktu widzenia zainteresowanych dopłatami (obok znanych w zarysie warunków wstępnych) pozostaje sposób oceny zdolności kredytowej. W tej sprawie można napotkać sprzeczne zapowiedzi przedstawicieli rządu. Bazowym scenariuszem jest obecnie zachowanie standardowego podejścia przez banki, a więc ocena finansowej wydolności bez uwzględnienia dopłat wypłacanych w pierwszych 10 latach, z niższym buforem na zmianę stopy procentowej (gdzie spodziewana jest korekta ze strony nadzoru). Wówczas grono odbiorców dofinansowania ograniczałoby się i tak do lepiej zarabiających.
Tomasz Narkun wskazał, że w oparciu o sumę środków zarezerwowanych na dopłaty można spodziewać się, iż dofinansowanie obejmie 20-30 tysięcy umów. Zdaniem eksperta będzie to oznaczać „wyścig na wnioski” w momencie startu programu i bardzo szybkie wyczerpanie się puli dopłat. Podobne sytuacje obserwowaliśmy już chociażby w schyłkowym okresie schematu „Mieszkanie dla młodych”.
Kredytobiorcy, którzy dziś mają zdolność kredytową i spełniają pozostałe warunki otrzymania dopłaty, mogą liczyć na preferencyjne finansowanie. Warunkiem jest wcześniejsze przygotowanie się do starania o kredyt. Dla tych „na granicy” zdolności najbliższe miesiące będą czasem niepewności – powinni obserwować szczegóły rozwiązań prawnych i śledzić zmiany na rynku. Na powrót do „hipoteki dla Kowalskiego” w rynkowej postaci nie można teraz liczyć.